РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Судья Зенковского районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области Сандракова Е.И.
при секретаре Слободиной И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Прокопьевске
06 октября 2026 года гражданское дело по иску Камалиевой А. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Администрации г. Прокопьевска, Гастренко О. В. о признании здания многоквартирным жилым домом, понуждении совершить действия,
УСТАНОВИЛ:
Камалиева А.А. обратилась в суд с иском к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Администрации г. Прокопьевска, Гастренко О.В. о признании здания многоквартирным жилым домом, понуждении совершить действия. Просит суд признать здание, расположенное по адресу: <адрес>, многоквартирным жилым домом; обязать Управление Росреестра по Кемеровской области внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), указав статус объекта: «Многоквартирный жилой дом»; обязать Росреестр внести в ЕГРН следующие сведения: количество квартир/блоков в доме; площадь каждой квартиры/блока; перечень общего имущества МКД (чердак, фундамент, несущие стены и т. д.); установить срок исполнения решения не более 30 дней с момента вступления решения в законную силу; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины.
Свои требования мотивирует тем, что истец является собственником объекта недвижимости (<адрес>) по адресу: <адрес>. В настоящее время в ЕГРН данный объект ошибочно зарегистрирован как «Квартира», при этом здание само по себе не имеет статуса многоквартирного дома. Данный статус не соответствует фактическому техническому устройству здания и нарушает права собственников, препятствуя надлежащему управлению общим имуществом. Факты, подтверждающие статус многоквартирного дома, заключаются в следующем. Наличие общего имущества, а именно согласно заключению ООО «Инвест», здание имеет общие несущие конструкции (фундаменты, стены, перекрытия), общее чердачное помещение, единый земельный участок. Эти элементы являются общим имуществом собственников помещений в МКД, как следует из ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В техническом паспорте БТИ (поэтажный план, экспликация) зафиксировано, что здание состоит из изолированных помещений (блоков), имеющих самостоятельные входы и функциональное назначение для проживания отдельных семей. Это прямо соответствует определению многоквартирного дома. Здание фактически используется как многоквартирный дом: в нём проживают несколько семей, каждая — в обособленном блоке с отдельным входом. В разных частях здания зарегистрированы (прописаны) разные граждане, что косвенно подтверждает статус МКД. Земельный участок под зданием имеет вид разрешённого использования «для многоквартирной жилой застройки» (или «земли населённых пунктов»), что соответствует назначению здания как МКД. Площадь участка соответствует нормам для МКД. Наличие отдельных точек учёта коммунальных ресурсов. Каждый блок оборудован отдельными счётчиками электроэнергии, воды и газа, что подтверждает обособленность помещений и их использование как самостоятельных жилых единиц. В рассматриваемом случае здание удовлетворяет всем признакам многоквартирного дома: наличие нескольких обособленных жилых блоков, наличие общего имущества (чердак, несущие конструкции), единый контур здания.
Истец Камалиева А.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Суду показала, что фактически это одноэтажный дом на четырёх хозяев из четырех квартир. Каждая квартира имеет отдельный вход. В данном доме она зимой не проживет, использует как дачу летом, садят цветы, картошку. Каждая квартира стоит на кадастровом учете. Её жилое помещение зарегистрировано как квартира, и было зарегистрировано в таком статусе на момент его приобретения ею. Дом хочет признать многоквартирным, так как хочет привести дом в порядок, отремонтировать крышу дома, а она это сделать не может, так как она общая. Считает, что дом многоквартирный, а не частный жилой дом. Если бы это был частный дом, то у всех сособственников была бы долевая собственность и все могли бы пользоваться всеми помещениями (находится друг у друга в квартире), а у них не так, у них общий чердак и общий фундамент. Весь огород они распределили между четырьмя собственниками, земельный участок не отмежёван. Водопровод в квартиру проведен по земельному участку (туба под землёй заходит в дом), централизованного отопления в доме нет – печное отопление; у каждой квартиры отдельный электосчетчик на столбе, от столба к каждой квартире отдельный электропровод идет. Общедомового счётчика электроэнергии нет.
Представитель истца - Борисов Е.В., в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Суду показал, что в здании 4 обособленных жилых помещения, каждое их которых имеет самостоятельный вход; у всех четырех помещений имеется общее имущество, обслуживающее более одного жилого помещения: общий фундамент, являющийся общей несущей конструкцией, общее неразделённое чердачное пространство. Помещение общего назначения как таковых нет.
Представитель истца – Камалиев П.Г., в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (далее – Росреестр по Кемеровской области) – Кох И.А., в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований. Суду показала, что данное здание не является многоквартирным домом, в силу того, что многоквартирный дом имеет определённые понятия и признаки, которыми должно владеть это здание. Одно из которых — наличие тех же самых лестничных маршей, общих подъездов, общих коммуникационных оборудований, таких как заведение общего водопровода, общей электроэнергии, отопления, если таковое имеется. Более того, из доводов истца было озвучено о том, что под этим зданием есть земельный участок, у которого разрешённое использование под многоквартирным домом, что не соответствует действительности. Никакой земельный участок под этим домом не стоит на кадастровом учёте с данным разрешённым использованием. Данное здание - это дом блокированной застройки, который имеет все признаки, такие как отдельные входы в конкретные помещения, индивидуальные счётчики учёта водоснабжения, электроэнергии. Общее там только крыша и фундамент. При этом, если рассмотреть план того же самого фундамента, то там явно видно, что под каждой квартирой (помещением), определённая конфигурация фундамента, и нигде не сказано о том, что это общий фундамент. То есть фундамент могли пристроить, дозалить, построить совместно и так далее. Признаки многоквартирного дома в этом случае отсутствуют. Общий фундамент возможен также и при блочной застройке, как и общее чердачное помещение, то есть у каждого блока своя часть крыши, своя часть фундамента. Первоначально этот дом был в общей долевой собственности. Для того чтобы соседи между собой не были связаны при оформлении перехода прав на объект недвижимости, по их желанию жилые помещения были оформлены как квартиры. Регистрация жилых помещений как квартир является ошибочной. Это было соглашение людей для удобства, каждое помещение оформлялось отдельно. У спорного дома нет газопровода, нет общего земельного участка, нет общего коммунального имущества, дом пятидесятых годов постройки. Всё, что там есть - это непонятным образом созданный фундамент. При этом, кто его поставил и каким образом, и какое разрешение было выдано и выдавалось ли оно, и каким образом был построен дом (строительная организация строили или люди просто собрались и построили себе) неизвестно. Никакого общего земельного участка под этим домом не существует.
Ответчик Гастренко О.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Ответчик Администрация г. Прокопьевска в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчиков.
Выслушав истца, представителей истца, представителя ответчика Росреестр по Кемеровской области, изучив письменные материалы дела, суд находит требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47, многоквартирным домом признается здание, соответствующее признакам, установленным ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.
В силу ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Пунктами 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно; помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Для признания жилого дома многоквартирным необходимо, чтобы в жилом доме каждое жилое помещение являлось изолированным и имело отдельный вход, а также должны иметься элементы общего имущества собственников такого дома, в состав которого входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно сведениям ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на кадастровом учете стоит жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (ранее инвентарный №) общей площадью 142,8 кв.м., назначение и наименование – жилой дом. Кадастровые номера помещений, расположенных в здании: №; объект недвижимости расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №
Земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 205,4 кв.м., поставлен на учет как «ранее учтенный», вид разрешенного использования: «под жилую застройку индивидуальную», фактически земельный участок не сформирован и его границы не определены, государственная собственность на него не разграничена.
Согласно сведениям ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, Камалиева А.А. является собственником жилого помещения (наименование и вид жилого помещения – квартира) общей площадью 30,9 кв.м. по адресу: <адрес> (кадастровый №) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, предыдущий собственник – ФИО7
Жилые помещения с кадастровыми номерами № (<адрес>) и №<адрес>) стоят на кадастровом учете, находятся в муниципальной собственности, предоставлены гражданам по договорам социального найма, право собственности в ЕГРН не зарегистрировано.
Жилое помещение с кадастровым номером № (<адрес>) принадлежит на праве собственности Гастренко О.В., право собственности зарегистрировано в ЕГРН.
Согласно инвентарному делу № на объект недвижимости (жилой дом), расположенный по адресу: <адрес> года постройки. Первоначальным владельцем дома являлось Ж.К.О. ш. Зенковские уклоны (сведения 1966 года – без документов). В последующем, ДД.ММ.ГГГГ Прокопьевским Управлением ЖКХ Кемеровской области по типовому договору была продана ФИО8 ? доля спорного жилого дома. После смерти ФИО8, на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на указанную ? долю перешло ФИО9; по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ данная доля была подарена ФИО9 ФИО10, а последней подарена по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7
Решением Зенковского районного суда г. Прокопьевска от ДД.ММ.ГГГГ, прекращено зарегистрированное за ФИО7 право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное в ЕГРП за №; за ФИО7 признано право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 30,9 кв.м., кадастровый №. Данным решением суда установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (ранее <адрес>), имеет общую площадь – 142,7 кв.м., жилую площадь – 89,1 кв.м., 7 жилых комнат, ? дома принадлежит ФИО7, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №, что также подтверждается договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выписками из ЕГРН. Общая площадь части жилого дома, принадлежащей ФИО7, составляет 30,9 кв.м., жилая – 16 кв.м. Жилой дом фактически состоит из четырех квартир, каждая из которых имеет отдельный вход, отдельные коммуникации, отдельные изолированные друг от друга помещения. ? доля ФИО7 является частью жилого дома, т.к. каждая часть жилого дома имеет отдельный вход, отдельные комнаты и отдельные коммуникации. Признание права собственности за ФИО7 на принадлежащую ей часть жилого дома, расположенного в <адрес> не нарушит права и законные интересы других долевых собственников данного жилого дома, поскольку принадлежащие им доли останутся неизменными, а жилые помещения, входящие в состав общего долевого имущества по указанному адресу, имеют разные входы, раздельные коммуникации, помещений общего пользования не имеют.
В данном случае вышеуказанным решением суда сособственником дома - ФИО7, был произведен фактический раздел жилого дома – выдел доли в часть здания (жилого дома) в натуре.
Учет занимаемых сторонами жилых помещений как квартир осуществлено в целях кадастрового учета, поскольку к объектам учета часть здания (жилого дома) не относится, форма технического плана на часть здания законодательством не предусмотрена.
Согласно акту оценочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, общий износ дома составляет 73%. Фактически дом общей площадью 122,7 кв.м. (с пристройками – 142,7 кв.м.), состоит из четырех самостоятельных жилых помещений (частей дома площадями – 37 кв.м., 30,9 кв., 37,4 кв.м., 37,4 кв.м.), имеющих свое отдельное печное отопление, отдельных выход на улицу. Смежных и общих помещений указанные части дома не имеют, санузлы в доме отсутствуют. Также на приусадебном участке имеются жилые пристройки, пристройки, сараи, погреба, уборные, ограда.
Согласно заключению специалиста ООО «ИНВЕСТ» № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному по заказу Камалиевой А.А., здание, расположенное по адресу: <адрес>, имеет статус многоквартирного жилого дома, поскольку расположено на одном общем земельном участке, имеет общее чердачное помещение и общие конструкции (фундаменты, стены, перекрытия), неразрывно связанные между собой и являются общем имуществом собственников данного жилого многоквартирного дома.
Судом не принимается также в данном случае вывод специалиста ООО «ИНВЕСТ» о том, что данный дом является многоквартирным, поскольку к такому выводу специалист пришел только по тому основанию, что дом расположен на одном общем земельном участке, имеет общее чердачное помещение и общие конструкции (фундаменты, стены, перекрытия). Вместе с тем, само по себе наличие в данном случае у дома общих чердака, крыши, фундамента не свидетельствует о том, что данный дом относится к многоквартирному дому по смыслу Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом, истцом в нарушение положений ст. 12 и 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены суду доказательства соответствия спорного жилого дома градостроительным и санитарным нормам и правилам, строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, требованиям безопасности зданий и сооружений (наличия/отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан), предъявляемым к многоквартирным жилым домам, а также его пригодности для постоянного проживания.
Также, согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли различных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Аналогичное положение закреплено законодателем в пункте 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Исходя из анализа приведенных положений, в каждом конкретном случае при возведении либо реконструкции объекта капитального строительства необходимо соблюдение функционального назначения возводимой постройки целевому назначению и разрешенному использованию имеющегося земельного участка, а изменение вида разрешенного использования земельного участка допускается только в соответствии с требованиями градостроительного регламента о зонировании территории.
В Едином государственном реестре недвижимости содержится указание о том, что вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> - под жилую индивидуальную застройку.
На момент постановки здания на государственный кадастровый учет, оно было поставлено на кадастровый учет как жилое здание (жилой дом), а не многоквартирный жилой дом, разрешение, на строительство которого в установленном порядке получено не было.
Изменение параметров и назначения объекта капитального строительства – жилого дома площадью 142,8 кв. м на многоквартирный жилой дом, состоящий из обособленных квартир разной площади, по своей правовой природе представляет собой переустройство и перепланировку объекта капитального строительства, следовательно, такие перепланировка или переустройство могли быть проведены только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, а также на основании подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Процедура перевода жилого дома в многоквартирный жилой дом Жилищным кодексом Российской Федерации, как и иными федеральными законами, прямо не предусмотрена.
Исходя из аналогии закона, к спорным правоотношениям применима ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, в материалах дела такого проекта, как и принятого уполномоченным органом решения, не имеется.
Таким образом, для разрешения вопроса о признании спорного здания жилым многоквартирным домом установлен внесудебный (административный) порядок, такой вопрос относится к компетенции органов местного самоуправления. Принятие соответствующего решения в судебном порядке является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения, в пределах предоставленных законодательством полномочий. При несогласии с принятым в административном порядке решением органа местного самоуправления заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о признании жилого дома многоквартирным домом.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Камалиевой А. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Администрации г. Прокопьевска, Гастренко О. В. о признании здания многоквартирным жилым домом, понуждении совершить действия, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Зенковский районный суд г. Прокопьевска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.И. Сандракова
Мотивированное решение составлено 20.10.2026.
Судья Е.И. Сандракова