РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Яшкинский районный суд Кемеровской области в составе: председательствующего Хатянович В.В.
при секретаре Черниковой К.И., с участием:
истца Колесникова А.А., ответчика Петрожицкой Т.В., ее представителя Смыковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в пгт Яшкино
20 апреля 2026 год гражданское дело по иску Колесникова Александра Алексеевича к Петрожицкой Татьяне Викторовне о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Колесников А.А.(с учетом уточнения исковых требований (лд.42-43 т.2), обратился в суд с иском к Петрожицкой Т.В. о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД), указывая, что он является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение №, обладает 45,2 голосов на общем собрании собственников помещений указанного МКД. С 03.08.2025 по 06.08.2025 собственниками помещений МКД проведено общее собрание, принятые решения оформлены протоколом № общего собрания собственников помещений в МКД от 06.08.2025. Пунктом 5 решено: «Определить собственников нежилых помещений как лиц, ответственных за содержание фасада в части, занимаемой нежилыми помещениями МКД по адресу: <адрес> Обязать собственников нежилых помещений привести архитектурный вид МКД в соответствие с нормативно-правовыми актами России, Кемеровской области – Кузбасса и Яшкинского муниципального округа и техническим паспортом МКД. Внести изменения в технический паспорт МКД за счет собственных средств собственников нежилых помещений» (за – 70,72 %, против – 6,28 %, воздержались – 0). Пунктом 7 решено: «Утвердить проект договора управления МКД <адрес> новой редакции и определить Петрожицкую Т.В. – собственника помещения в МКД по адресу: <адрес>, как лицо, уполномоченное его подписывать от имени всех собственников помещений МКД» (за – 71,22 %, против – 0, воздержались – 0). Решение № 5 существенно нарушает его права как собственника нежилого помещения, поскольку этим решением бремя несения расходов на содержание фасада, а также приведение архитектурного вида МКД в соответствие с нормативно-правовыми актами и техническим паспортом, внесение изменений в технический паспорт МКД возлагается исключительно на собственников нежилых помещений МКД, то есть определенную группу собственников помещений МКД. Решением № 7 утвержден проект договора управления МКД в новой редакции, а по сути в действующий на тот момент договор управления МКД, заключенный между ООО «РСП» и собственниками помещений МКД по адресу: <адрес>, в редакции от 08.11.2023 добавлен п. 8.4, из которого следует, что оформление фасадов дома осуществляется самостоятельно собственниками нежилых помещений. В ходе собрания он голосовал против принятия оспариваемых решений.
Со ссылкой на ст.ст. 36,39,46 ЖК РФ просит:
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное протоколом № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 06.08.2025, по вопросу № – определить собственников нежилых помещений как лиц, ответственных за содержание фасада в части, занимаемой нежилыми помещениями МКД по адресу: <адрес>. Обязать собственников нежилых помещений привести архитектурный вид МКД в соответствие с нормативно-правовыми актами России, Кемеровской области – Кузбасса и Яшкинского муниципального округа и техническим паспортом МКД. Внести изменения в технический паспорт МКД за счет собственных средств собственников нежилых помещений.
В судебное заседание не явились:
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «РСП», извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (л.д.39 т.1), о причинах неявки представителя не сообщило, не ходатайствовало об отложении судебного заседания.
В соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившегося лица.
Истец Колесников А.А. в судебном заседании пояснил, что решение по пункту № 5 противоречит действующему законодательству, поскольку возлагает на собственников нежилых помещений обязанность содержать фасад всего дома, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, при этом освобождает остальных собственников общего имущества и управляющую организацию ООО «РСП», с которой заключен договор управления, от такой обязанности, при этом плата, вносимая ежемесячно в управляющую организацию, не уменьшилась. Согласно Минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, к работам, необходимым для надлежащего содержания несущих конструкций отнесены работы по содержанию фасадов многоквартирных домов, в частности: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции; при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (пункт 9 Минимального перечня). Таким образом, действующим жилищным законодательством обязанность по содержанию фасада многоквартирного дома возложена на управляющую организацию, как и внесение изменений в технический паспорт МКД. Однако, в настоящее время это невозможно, так как данные технического паспорта являются архивными, возможно только изготовление нового технического паспорта, стоимость таких услуг составляет более 150 000,00 руб., данная сумма является существенной для него.
Ответчик Петрожицкая Т.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что истец оформил фасад дома в части входа в его нежилое помещение без получения разрешительных документов, в связи с чем собственниками помещений в МКД принято решение, чтобы собственники нежилых помещений самостоятельно содержали фасады в их части. В отзыве на исковое заявление (л.д.57а т.1) указывает, что собственники нежилых помещений самовольно, не внося изменения в проектную документацию дома и технический паспорт дома, изменили архитектурный вид МКД, в связи с чем общим собранием собственников принято такое решение, призванное привести архитектурный вид МКД в первоначальное состояние, обеспечить его надлежащее состояние и сохранность. Расходы на данные мероприятия не являются текущими, поскольку возникли из-за противоправных действий собственников нежилых помещений, использующих эти помещения для коммерческой деятельности.
В судебных заседаниях 24.03.2026,08.04.2026 пояснила, что на собственников нежилых помещений решением общего собрания возложена обязанность содержать фасад дома в их части, поскольку у дома должен быть единый стиль оформления. Собственники жилых помещений не должны обслуживать фасады и козырьки нежилых помещений на первом этаже.
Представитель ответчика Смыкова Т.В., действующая по устному ходатайству ответчика, в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями, пояснив, что гражданское право не допускает осуществление прав одного собственника с нарушением прав другого собственника. Собственники помещений МКД обязаны содержать только то общедомовое имущество, которое поименовано в техническом паспорте и его действующей редакции на дату проведения собрания. По иным улучшениям, изменениям, не касающимся и не находящимся в пользовании собственников жилых помещений, ответственность за содержание несут собственники тех помещений, где такие изменения произведены, независимо от периода таких изменений, если такие изменения не внесены в технический паспорт. Поскольку собственники нежилых помещений МКД самовольно, не внося изменений ни в проектную документацию дома, ни в технический паспорт дома, изменили архитектурный вид МКД, общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение по основному вопросу о лицах, ответственных за содержание фасада дома в части, занимаемой нежилыми помещениями МКД по адресу: <адрес>. Фасад — это внешняя поверхность наружной стены МКД или лицевая сторона здания. К элементам фасада относят несъёмные элементы: двери, окна, балконы, цоколь, конструктивные и декоративные элементы, а также элементы и конструкции утепления и облицовки. Изменения, которые ухудшили внешний вид дома, разрушили фасад, должны быть демонтированы собственниками помещений, в чьих интересах такие изменения проведены. Все дальнейшие изменения возможны только с согласия всех собственников МКД. Остальные оспариваемые решения по вопросам приведения архитектурного вида МКД в соответствие с нормативно-правовыми актами России Кемеровской области – Кузбасса и Яшкинского муниципального округа, и техническим паспортом МКД, внесение изменений в технический паспорт МКД за счет собственных средств собственников нежилых помещений, фактически обязывают лиц, допустивших изменения внешнего вида дома, устранить нарушения, что фактически следует из ст. 15 ГК РФ и предполагается. Решения, принятые собственниками помещений на общем собрании, призваны привести архитектурный вид МКД в первоначальное состояние, обеспечить его надлежащее состояние и сохранность, расходы на данные мероприятия не являются текущими, поскольку возникли из-за противоправных действий собственников нежилых помещений, которые используют данные помещения для коммерческой деятельности. Процедура проведения собрания не нарушена. Истец внес изменения в конструкцию дома, не согласовав изменения с управляющей компанией. Те изменения, которые внесены при обустройстве входных групп, не относятся к общедомовому имуществу, а относятся к имуществу самого истца, поэтому, управляющая компания не обязана содержать имущество истца, равно как и не должны его содержать собственники МКД.
В судебных заседаниях 24.03.2026,08.04.2026 пояснила, что тариф платы в ООО «РСП» согласован только на имущество, указанное в техническом паспорте – крыша, фасад дома без дополнительных конструкций и внесенных изменений. Управляющая компания не обязана обслуживать это за свой счет, она осуществляет свою деятельность за счет средств собственников помещений в МКД. Перед проведением собрания на информационной доске подъездов размещено объявление о проведении нового собрания за 10 дней до него. Все зафиксировано в протоколе, имеются уведомления. Далее в соответствии с повесткой дня проводилось общее собрание, где обсуждались вопросы и в дальнейшем всем розданы бланки решений, которые собственники самостоятельно заполняли. В течение 10 дней проходило заочное голосование, затем определили счетную комиссию, которая принимала решения. По результатам голосования составлен протокол по подсчёту голосов. В течение 3-х дней он направлен в управляющую компанию.
Выслушав истца Колесникова А.А., ответчика Петрожицкую Т.В. и ее представителя Смыкову Т.В., допросив свидетеля ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п.п. 1,2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В силу положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома являются общим имуществом дома, принадлежащим собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Аналогичный перечень имущества, относимого к общему имуществу в многоквартирном доме, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, отражен в пп. «в,г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
В силу п.1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Указанные правовые положения также нашли отражение в правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Согласно п. 12 Правил № 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
На основании п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, среди которых, в том числе управление управляющей организацией.
Если управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, в договоре управления МКД отражаются периодичность оказания и выполнения услуг и работ, включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (пп. «б» п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Как закреплено в п. 10 Правил № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе:
- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
- поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Пунктами 3,9 Минимального перечня № 290 определен перечень работ, выполняемых в том числе для надлежащего содержания стен и фасадов МКД.
Пункт 17 Правил № 491 устанавливает, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
В соответствии с п. 35 Правил № 491 указанные в пунктах 31 – 34 настоящих Правил размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Таким образом, законодатель возлагает на собственников помещений первоочередную обязанность утверждения на общем собрании перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования посредством определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с учетом предложений управляющей организации.
В соответствии с ч. 1 ст.44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подробным образом регулируется статьей 45 ЖК РФ.
Так, согласно ч. 3 указанной статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Как следует из ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Как указано в части 5 указанной статьи, в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Согласно ч.ч.4.1,5.1 ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-2,3,3.1,3.8, 4, 4.2,4.3,4.5-4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, для которых установлен иной порядок принятия решений.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Управляющая организация в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
В силу ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 указанной статьи).
Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 и пунктом 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, обязанность по ведению и хранению технической документации на многоквартирный дом, к которым и относится технический паспорт МКД, возложена на лиц, ответственных за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В постановлении от 29.01.2018 № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова» Конституционный Суд Российской Федерации указал, что каких-либо специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оспоримым или ничтожным, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит, что позволяет применять к ним положения главы 9.1 ГК Российской Федерации, в том числе следующие:
решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение); недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3);
основаниями для признания судом недействительным решения собрания являются нарушения требований закона, в том числе существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; отсутствие полномочий у лица, выступавшего от имени участника собрания; нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 1 статьи 181.4); решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения; участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено; оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (пункты 3 и 7 той же статьи);
ничтожным, если иное не предусмотрено законом, является решение собрания, которое противоречит основам правопорядка или нравственности либо принято: по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; при отсутствии необходимого кворума; по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (статья 181.5).
Приведенное правовое регулирование носит общий характер и призвано обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия.
Судом установлено, что истцу Колесникову А.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение № по адресу: <адрес> (далее – МКД), общей площадью 45,2 кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома (л.д.18-20 т.1).
Согласно техническому паспорту от 05.09.2003 на жилой дом по адресу: <адрес>, износ кирпичных стен и их наружной отделки составляет 30 %, количество помещений в доме – 70 (л.д.84-125 т.1).
31.07.2025 между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> в лице председателя совета дома Петрожицкой Т.В., действующей на основании протокола общего собрания собственников № 8 от 30.05.2025, и обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительное предприятие» в лице директора, действующего на основании Устава, заключен договор управления многоквартирным домом № 10 (л.д.211-221 т.1) сроком на 1 год с последующей пролонгацией при отсутствии письменного отказа одной из сторон (раздел 11).
Предметом договора является возмездное оказание (выполнение) управляющей организацией кроме прочего услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, перечисленных в Приложениях №№ 1,2 к договору (п.1.1,1.2).
Так, пунктом 9 Приложения № 1 (л.д.222-227 т.1) предусмотрено, что ООО «РСП» в рамках заключенного договора управления приняло на себя обязательства выполнять по мере необходимости работы в целях надлежащего содержания фасадов, включая выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, а также проведение восстановительных работ. Стоимость указанных работ составляет 0,10 руб. в месяц за 1 кв.м. площади.
Таким образом, собственниками помещений в МКД выбрано управление домом управляющей организацией – ООО «РСП», которое приняло на себя обязательства по обслуживанию дома, его надлежащей эксплуатации и своевременному текущему ремонту за установленную плату, вследствие чего обязано исполнять требования Правил № 491 и Минимального перечня № 290, несет ответственность за содержание общедомового имущества.
24.07.2025 на МКД размещено уведомление о проведении с 03.08.2026 по 06.08.2025 общего собрания собственников помещений в формате очно-заочного голосования, инициатор – Петрожицкая Т.В., место проведения: <адрес>, двор дома, срок окончания приема решений собственников помещений – 17.00 час. 06.08.2025 (л.д.132 т.1), составлен акт размещения уведомления (л.д.133-134,240 т.1). В повестку дня наряду с прочими за номером 5 включен вопрос содержания фасада дома, определения лиц, ответственных за содержание фасада в части, занимаемой нежилыми помещениями МКД, приведения архитектурного вида МКД в соответствие с нормативно-правовыми актами России, Кемеровской области – Кузбасса и Яшкинского муниципального округа и техническим паспортом МКД, внесение изменений в технический паспорт МКД за счет собственных средств нежилых помещений.
Согласно Приложению № 5 к протоколу № 13 общего собрания в МКД от 06.08.2025 общее количество помещений в МКД – 70, количество собственников – 84 (л.д.205-210 т.1), в голосовании приняло участие 64 собственника (л.д.136-199,200-204 т.1).
Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформлены протоколом № 13, составленным 06.08.2026 (л.д.12-17,126-131 т.1). Согласно указанному документу председателем общего собрания избрана Петрожицкая Т.В., секретарем – ФИО7, членом счетной комиссии – ФИО8, в МКД 70 квартир общей площадью 3 322,1 кв.м., в собрании приняли участие собственники жилых помещений, владеющих 2 558,0 кв.м., что составляет 77 % от общего числа голосов собственников в доме.
По вопросу № общее собрание собственников помещений в МКД решило: определить собственников нежилых помещений как лиц, ответственных за содержание фасада в части, занимаемой нежилыми помещениями МКД по адресу: <адрес>. Обязать собственников нежилых помещений привести архитектурный вид в соответствие с нормативно-правовыми актами России, Кемеровской области – Кузбасса и Яшкинского муниципального округа и техническим паспортом МКД. Внести изменения в технический паспорт МКД за счет собственных средств собственников нежилых помещений. «ЗА» проголосовало 70,72 % участвующих в собрании, «ПРОТИВ» - 6,28 %, при этом истец Колесников А.А. по данному вопросу голосовал против принятия такого решения (л.д.196 т.1).
01.09.2025 ООО «РСП» направило протокол и решения общего собрания собственников в ГЖИ Кузбасса (л.д.234 т.1)
Из справки ООО «РСП» следует, что Колесников А.А. не имеет задолженности по оплате за ремонт и содержание, жилищно-коммунальные услуги по адресу: <адрес>, что также следует, из ежемесячных расшифровок начислений в 2025 году (л.д.22,23-34 т.2).
По информации доп.офиса филиала № 7 БТИ Юргинского городского округа и Юргинского муниципального округа стоимость изготовления технического паспорта на многоквартирный жилой дом составляет 158 000,00 руб. (л.д.37 т.2).
Допрошенная в судебном заседании 08.04.2026 свидетель ФИО5 пояснила, что она присутствовала при беседе Колесникова А.А., ФИО9, ФИО11 и Петрожицкой Т.В., в ходе которой ФИО11 сообщил, что займется вопросом приведения фасада МКД в соответствие, возьмет расходы на себя, но для этого нужно провести общее собрание собственников. Они просили помочь с этим Петрожицкую Т.В., которая отказалась. Внешний вид фасада МКД регулируется Правилами благоустройства, его нужно согласовывать в отделе архитектуры.
На основании приведенных норм права и исследованных в судебном заседании письменных материалов дела суд приходит к выводу, что порядок проведения общего собрания собственников МКД соблюден, существенные нарушения как процедуры созыва, проведения собрания, так и голосования, подсчета голосов не допущены. Сообщение о проведении общего собрания собственников размещено в установленный законом срок в предусмотренных для этого местах, содержало требуемые сведения, включая повестку собрания. Общее собрание собственников имело необходимый минимальный кворум, при этом вопрос № 5 повестки собрания подлежал принятию простым большинством от общего числа участвующих в собрании. Порядок проведения голосования соблюден посредством заполнения участвующими в нем собственниками помещений бланков для голосования с отображением мнения по каждому вопросу, включенному в повестку собрания. Решения общего собрания оформлены установленным законом образом – протоколом общего собрания, отображающим решения по каждому из вопросов. Законность порядка проведения общего собрания собственников помещений МКД истцом также не оспаривалась, основания для признания решений общего собрания ничтожными отсутствуют.
Вместе с тем, суд полагает, что в части вопроса № 5 оспариваемое решение общего собрания собственников помещений МКД нельзя признать законным, оно является недействительным, поскольку противоречит требованиям законодательства.
В силу прямого указания закона несущие конструкции, к которым относятся наряду с иным имуществом внешние стены дома, являющиеся одновременно фасадом дома, являются общедомовым имуществом, принадлежат всем собственникам помещений в МКД на праве общей совместной собственности, из чего следует, что бремя содержания и обслуживания такого имущества несет каждый из собственников. При этом, поскольку управляющей организацией МКД выбрано ООО «РСП», с которым заключен договор управления многоквартирным домом( л.д.211-232 т.1), оно осуществляет обслуживание и содержание общедомового имущества за установленную плату.
Доводы ответчика и ее представителя, что истцом и иными собственниками нежилых помещений МКД входные зоны в принадлежащие им нежилые помещения оформлены в отсутствие разрешительных документов, изменения архитектурного облика дома не согласованы в органе местного самоуправления, не могут служить основаниями для признания принятого решения законным, так как составляют самостоятельный предмет разбирательства. В ходе рассмотрения настоящего дела требования о признании изменений архитектурного облика МКД несоответствующими установленным нормам не заявлены.
Пояснения свидетеля ФИО5 также не опровергают доводы истца, не свидетельствуют о законности принятого общим собрание собственников решения по вопросу № 5.
Исходя из изложенного, в силу положений жилищного законодательства и п. 10 Правил № 491 именно ООО «РСП», будучи организацией, осуществляющей управление МКД, обязано поддерживать архитектурный облик этого МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции МКД, а каждый из собственников помещений в МКД в свою очередь – вносить плату за такое содержание соразмерно своей доле.
Истец Колесников А.А. в полном объеме оплачивает плату за ремонт и содержание в ООО «РСП», задолженности по состоянию на 31.12.2025 г. не имеет.( л.д.22-34 т.2 ).
При этом, управляющая организация владеет техническим паспортом многоквартирного дома, как частью технической документации, которую она обязана принимать, хранить и актуализировать для управления домом(т.е. подавать заявку в БТИ на проведение инвентаризации и внесение изменений в техпаспорт( п.27 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №), в связи с чем, является также не соответствующим закону решение собрания собственников МКД в части возложения на собственников нежилых помещений обязанности за счет собственных средств внести изменения в технический паспорт МКД.
Таким образом, возложение бремени содержания фасада МКД, а также приведения архитектурного вида всего МКД в соответствие с нормативно-правовыми актами России, Кемеровской области – Кузбасса и Яшкинского муниципального округа и техническим паспортом МКД, и внесения изменений в технический паспорт МКД на конкретных собственников помещений в МКД – собственников только нежилых помещений, является недопустимым и незаконным, поскольку необоснованно освобождает одних собственников принадлежащего им общего имущества МКД от обязанности содержания этого имущества и возлагает такую обязанность на ограниченный круг лиц.
Данным решением общего собрания собственников МКД существенно нарушены права истца как собственника помещения в многоквартирном доме, поскольку он как долевой собственник общего имущества в многоквартирном доме имеет право на обслуживание и содержание общего имущества в этом доме, в том числе, специализированной организацией, в данном случае управляющей организацией ООО РСП, с которой МКД заключен договор. Для исполнения возложенных на истца решением собрания обязанностей необходимы специальные познания, заключение дополнительных договоров со специализированными организациями, несение дополнительных существенных материальных расходов. При этом, возложением обязанностей по содержанию фасада МКД, приведение фасада всего МКД в соответствие с нормативно-правовыми актами России, Кемеровской области – Кузбасса и Яшкинского муниципального округа и техническим паспортом МКД, внесение изменения в технический паспорт МКД на определенную категорию собственников общее собрание своим решением освободило управляющую организацию от части обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, при этом плата за содержание фасада для собственников нежилых помещений не изменилась.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом № 13 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 06.08.2025, по вопросу № 5, подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, оформленное протоколом № 13 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 06.08.2025, в части, принятой по вопросу № 5 – определить собственников нежилых помещений как лиц, ответственных за содержание фасада в части, занимаемой нежилыми помещениями МКД по адресу<адрес>, обязать собственников нежилых помещений привести архитектурный вид МКД в соответствие с нормативно-правовыми актами России, Кемеровской области – Кузбасса и Яшкинского муниципального округа и техническим паспортом МКД, внести изменения в технический паспорт МКД за счет собственных средств собственников нежилых помещений.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Яшкинский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий В.В. Хатянович
Решение изготовлено в окончательной форме: 30.04.2026.