РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 января 2026 года г. Усолье-Сибирское
Усольский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Беспаловой Е.А., при секретаре Елизовой В.В., с участием истца Зунделя А.В., его представителя Скутилина Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0024-01-2025-004960-19 (2-295/2026) по иску Зунделя Александра Викторовича к Администрации города Усолье-Сибирское о признании сделки недействительной, взыскании уплаченной арендной платы,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование иска указано, что истец с 1997 года осуществлял предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, занимался розничной торговлей обувью. 06.07.2000 Зундель А.В. купил нежилое помещение площадью 204,88 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый (данные изъяты), которое использовал под магазин и частично в качестве склада. Поскольку площади не хватало в 2000 голу истец обратился в администрацию г. Усолье-Сибирское с заявлением о предоставлении ему земельного участка рядом с домом (данные изъяты) по <адрес> для строительства хозяйственного блока. 01.09.2000 истец и комиссия произвели выбор и обследование земельного участка под строительство, составлены акт и схема с отражением на ней места расположения земельного участка. Выбранный участок находился с левой части <адрес>, на бывшей погрузочно-разгрузочной площадке магазина. 03.04.2001 материалы предварительного согласования по выбору земельного участка были утверждены постановлением мэра (данные изъяты). Истец получил архитектурно-планировочное задание, изготовил проект хозяйственного блока, согласовал документы. 09.11.2001 на основании договора аренды (данные изъяты) администрация г. Усолье-Сибирское передала Зунделю А.В. в аренду земельный участок, площадью 150 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (данные изъяты). В связи с тем, что у истца не было возможности оплачивать аренду земельного участка, администрация г. Усолье-Сибирское расторгла договор аренды (данные изъяты). После окончания процедуры банкротства Зундель А.В. решил восстановить свои права и обратился в суд с иском о признании права собственности на возведённый объект незавершенного строительства. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что в геодезические границы земельного участка с кадастровым (данные изъяты) не входит земельный участок, который Зундель А.В. и комиссия выбрали 01.09.2000 для строительства хозяйственного блока, в результате суд отказал в удовлетворении исковых требований. При подписании договора аренды истец не предполагал и не мог предположить, что в договор аренды земельного участка будут внесены геодезические координаты другого земельного участка. Полагает, что договор аренды земельного участка был заключен под влиянием заблуждения.
Просит признать недействительной сделку – договор аренды (данные изъяты) от 09.11.2001 земельного участка с кадастровым (данные изъяты), площадью 150 кв.м., по адресу: <адрес>. Применить последствия недействительности сделки, взыскать с администрации города Усолье-Сибирское в свою пользу 63 683,63 руб.
Истец Зундель А.В., его представитель Скутилин Д.С., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.113) в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объёме, истец пояснил, что не помнит, когда был расторгнут договор аренды, поскольку он был расторгнут администрацией в одностороннем порядке, в связи с неуплатой им арендных платежей. Оплачивал арендную плату до 2015 года, затем проходила процедура банкротства, платежные документы не сохранились.
Представитель ответчика Администрации г. Усолье-Сибирское Трунев Е.Н., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (данные изъяты) (л.д. 103), в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ранее представлял суду письменные отзыв на исковое заявление и дополнения к отзыву, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме, применить срок исковой давности, рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя ответчика (л.д. 43-44, 98).
В соответствии с ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя ответчика.
Заслушав пояснения истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 г. (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ).
Заключение оспариваемого договора аренды состоялось 09.11.2001 г., то есть сделка была совершена до вступления в силу Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ, в силу чего к спорным правоотношениям подлежали применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в прежней редакции.
Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенных положений пункта 1 статьи 178 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
При этом, по смыслу указанной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Судом установлено, что истцу Зунделю А.В. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 06.07.2000 принадлежит нежилое помещение, встроенное в жилом пятиэтажном кирпичном доме, общей площадью 204,88 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 11).
Постановлением мэра Администрации муниципального образования г. Усолье-Сибирское от 03.04.2001 (данные изъяты) утверждены материалы предварительного согласования по выбору земельного участка площадью 212 кв.м., расположенного в 6,5 метрах северо-восточнее от жилого дома по <адрес> предпринимателю Зундель А.В. для проектирования и строительства хозяйственного блока. Истец обязался получить архитектурно-планировочное задание в отделе архитектуры и градостроительства, разработать и согласовать в установленном порядке проект хозблока, оформить землеотводные документы в администрации города, согласно утвержденному проекту (л.д. 15).
Постановлением мэра Администрации муниципального образования г. Усолье-Сибирское от 04.04.2001 № истцу была предоставлена в аренду сроком на 49 лет 1/27 доля (150 кв.м.) земельного участка площадью 4033 кв.м., расположенного в III зоне градостроительной ценности по <адрес>, для эксплуатации магазина промышленных товаров (л.д. 46-47).
09.11.2001 между Администрацией г. Усолье-Сибирское и истцом был заключен договор (данные изъяты) земельного участка, а именно доли земельного участка, кадастровый (данные изъяты), площадью 150 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в III градостроительной зоне, из земель городской застройки, для эксплуатации магазина промышленных товаров, на срок 49 лет (л.д. 16-21).
Земельный участок с кадастровым (данные изъяты) площадью 4033 кв.м. был поставлен на кадастровый учёт 24.09.2001, снят с кадастрового учета 25.03.2021 (л.д.108).
Договор аренды земельного участка был расторгнут, в связи с невнесением арендной платы, что не оспаривалось сторонами.
Согласно ответу Администрации г. Усолье-Сибирское от 14.10.2025 (данные изъяты), размер годовой арендной платы за 2015-2018 годы составлял: 2015 год – 9 134,24 руб., 2016 год – 14 129,80 руб., 2017 год – 20 209,81 руб., 2018 год – 20 209,81 руб. Информация по арендной плате с 2001 года по 2014 год отсутствует. Сумма задолженности по основному долгу в период с 01.07.2016 по 31.03.2020 по договору аренды составляла 74 710,84 руб. На основании решения о признании гражданина банкротом от 24.07.2019 по делу (данные изъяты) Зундель А.В. признан банкротом, в соответствии со ст. 47.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации, задолженность перед бюджетом признаётся безнадежной к взысканию и подлежит списанию (л.д. 24, 99-102, 109-111).
Стороной ответчика было заявлено ходатайство о применении исковой давности по заявленным требованиям.
Статьей 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Пунктом 9 ст. 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 100-ФЗ) предусмотрено, что установленные ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01 сентября 2013 года. Десятилетние сроки, предусмотренные п. 1 ст. 181, п. 2 ст. 196 и п. 2 ст. 200 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона), начинают течь не ранее 01 сентября 2013 года.
В п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что положения ГК РФ о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ, в том числе закрепленных в ст. ст. 181, 181.4, п. 2 ст. 196 и п. 2 ст. 200 ГК РФ, применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли 01 сентября 2013 года.
Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из положений п. 1 ст. 200 ГК РФ следует, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно ст. 181 ГК РФ (в редакции на момент заключения оспариваемого договора) иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истец Зундель А.В. при заключении оспариваемого договора аренды (данные изъяты) от 09.11.2001 земельного участка, должен был понимать, что ему в аренду предоставлена доля земельного участка с кадастровым (данные изъяты), площадью 150 кв.м., которая не была выделена в натуре, не определена на местности, предоставлена для эксплуатации магазина промышленных товаров, а не для проектирования и строительства хозяйственного блока.
Истцом пропущен срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, поскольку с настоящим иском он обратился 18.11.2025, тогда как земельный участок с кадастровым (данные изъяты) площадью 4033 кв.м. снят с кадастрового учета 25.03.2021, перестал существовать как объект права. Доводы истца о необходимости исчисления срока исковой давности с момента, когда истец узнал о своем нарушенном праве с даты принятия решения суда по гражданскому делу (данные изъяты), а именно с 12.02.2025 является необоснованным, противоречат иным установленным обстоятельствам. В связи с пропуском срока исковой давности требования истца о признании договора аренды (данные изъяты) от 09.11.2001 недействительным, и применении последствий недействительности не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Зунделя Александра Викторовича (паспорт серия (данные изъяты)) к Администрации города Усолье-Сибирское ((данные изъяты)) о признании договора аренды (данные изъяты) от 09.11.2001 недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания 63 863,63 руб. – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Усольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированный текст решения суда изготовлен 12.02.2026
Судья Е.А. Беспалова
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>