РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2026 года г. Владивосток
Первореченский районный суд города Владивостока в составе председательствующего судьи Щербак А.М., при ведении протокола помощником Поп Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ООО «Промстрой-Сервис», ИП ФИО2 о признании недействительным общего собрания в части, установил:
ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Промстрой-ФИО3», ИП ФИО2 о признании недействительным общего собрания в части, указав в обоснование требований, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:040008:5825, площадью 89,6 кв.м., расположенного на третьем этаже в здании № по проспекту Красного Знамени в <адрес>. Помещение используется истцом для осуществления предпринимательской деятельности, поскольку в нем расположен салон красоты. На третьем этаже в указанном здании также располагаются нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:040008:6188, площадью 34,9 кв.м., с кадастровым номером 25:28:040008:7715, площадью 40,6 кв.м. и с кадастровым номером 25:28:040008:7717, площадью 18,6 кв.м., которые принадлежат ИП ФИО2 Согласно выписке из ЕГРН в здании на 3 этаже рядом с помещениями истца и ответчика расположен санузел (помещения №, 9, 10 на схеме), а также коридор (помещение №), однако данные помещения не находятся в собственности кого-либо из собственников помещений и являются общим имуществом. ООО «Промстрой-ФИО3» является эксплуатирующей организацией здания, расположенного по адресу: <адрес>. С октября 2024 супруг ответчика ИП ФИО2 – ФИО6 осуществил врезку замка в один из санузлов без предоставления ключей другим собственникам, а также установил перегородку в общем коридоре, захватив тем самым часть общего имущества. Поскольку права ИП ФИО1 на использование санузлом и части коридора восстановить путем многократных обращений в правоохранительные органы и к ООО «Промстрой-ФИО3» не удалось, истец обратилась в Арбитражный суд <адрес> с исковым заявлением к ИП ФИО6, ИП ФИО2 об устранении препятствий в пользовании общим имуществом. В период рассмотрения спора в Арбитражном суде <адрес> ООО «Промстрой-ФИО3» инициировано проведение общего собрания и в повестку дня были включены, в том числе три вопроса, предложенные ИП ФИО2: наделить ООО «Промстрой-ФИО3» полномочием на принятие решений об установлении размера платы за пользование местами общего пользования ФИО2; передать ФИО2 в пользование за плату место общего пользования санузел, граничащий с помещением XV, в границах согласно схеме, расположенный на 3 этаже административного здания по адресу: <адрес>; передать ФИО2 в пользование за плату место общего пользования – часть коридора, граничащий с помещением XV в границах согласно схеме, расположенный на 3 этаже здания по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к директору ООО «ПромстройСервис» с заявлением о включении в повестку дополнительных вопросов: в целях соблюдения обязательных требований пожарной безопасности наделить ООО «ПромстройСервис» в рамках договора на оказание агентских и эксплутационно-технических услуг полномочиями на демонтаж перегородки с дверным проемом, сужающим ширину проема в коридоре общего пользования на 3 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>; запретить передачу во владение и пользование одного из собственников общего имущества, не пригодного для самостоятельного использования, обслуживающего нескольких собственников (санузлы, коридоры общего пользования, лестничные клетки, лифты и т.п.); установить, что определение размера платы за пользование пригодным для самостоятельного использования общего имущества (подсобные помещения, подвальные помещения, не имеющие инженерных коммуникаций) относится к компетенции общего собрания собственников. ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание (в форме заочного голосования) собственников нежилых помещений <адрес> по проспекту Красного Знамени в <адрес>. Из протокола общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Промстрой-ФИО3» наделено полномочиями на принятие решения об установлении размера платы за пользование местами общего пользования для ФИО2 (вопрос №); ФИО2 передано в пользование за плату (аренду) часть помещений общедолевого имущества (часть коридора) общей площадью 15,12 кв.м., граничащий с помещением XV, расположенным на 3 этаже здания по адресу: <адрес> (вопрос №); ФИО2 передано в пользование за плату (аренду) часть помещений общедолевого имущества, помещение общего назначения (санузел), №№, 9, 10 согласно паспорта БТИ, общей площадью 15,8 кв.м, прилегающий к помещению XV, расположенному на 3 этаже здания по адресу: <адрес> (вопрос №). Вместе с тем, истец по вопросам повестки дня №, 5, 6 голосовала против, поскольку принятие положительных решений по указанным вопросам нарушают требования закона и влекут существенные неблагоприятные последствия для истца. Так, переданные ФИО2 помещения относятся к общему имуществу собственников и предназначенные для обслуживания нескольких помещений и не имеющих самостоятельного назначения. Более того, в санузле, который был передан в пользование ФИО2, располагаются инженерные коммуникации: бойлер и приборы учета, обслуживающие помещение истца. При этом истец свободного доступа в указанное помещение, в том числе с целью контроля работоспособности и исправности оборудования, которое обслуживает ее нежилое помещение, не имеет. Отсутствие свободного доступа к санузлу лишает истца возможности своевременно снимать/подавать показания приборов учета с целью начисления платы за потребленные ресурсы, осуществлять контроль за содержанием в надлежащем состоянии приборов учета и иного инженерного оборудования, расположенного в спорном санузле. Периодически, в связи с отключением электроэнергии, происходит отключение бойлера. Истец в отсутствие свободного доступа в указанный санузел, лишена возможности включить бойлер, при этом указанное является для нее критическим, поскольку в своем нежилом помещении она оказывает, в том числе парикмахерские услуги и наличии воды является необходимым ресурсом для ведения деятельности. При этом эксплуатирующая компания также не имеет свободного доступа к общему имуществу. В то время, как передача в пользование ФИО2 части коридора, также является незаконным поскольку коридор относится к общему имуществу всех собственников, более того, установка ФИО2 в указанном коридоре перегородке сужает проем, что свидетельствует о нарушении техники безопасности и нарушении прав третьих лиц. В силу изложенного, истец просит признать недействительным решение общего собрания (в форме заочного голосования) собственников нежилых помещений <адрес> по проспекту Красного Знамени в <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в части вопросов №№, 5, 6 повестки дня.
В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО4 К.М., ФИО7 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ИП ФИО2 – ФИО8 исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Истец, ответчик ФИО2, представитель ответчика ООО «Промстрой-ФИО3» в судебное заседание не явились. О времени и месте его проведения извещались надлежащим образом, в том числе публично на сайте суда. Причины не явки суду неизвестны, ходатайств об отложении или иных не поступало. Представитель ООО «Промстрой-ФИО3» направил письменный отзыв, в котором с заявленными требованиями не согласился, просил в иске отказать. При таких обстоятельствах, с учетом мнения участников процесса, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела и все представленные доказательства, приняв во внимание отзыв на исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 89,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, 3 этаж, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
По указанному адресу ФИО1 осуществляет деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, с основным видом деятельности: предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты.
ИП ФИО2 также на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в <адрес> по проспекту Красного Знамени в <адрес>: помещение с кадастровым номером 25:28:040008:6188, площадью 34,9 кв.м., помещение с кадастровым номером №, площадью 40,6 кв.м., помещение с кадастровым номером №, площадью 18,6 кв.м.
ООО "Промстрой-ФИО3" является действующим юридическим лицом, зарегистрированным в установленном порядке, основным видом деятельности которого является управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе директора эксплуатирующей организации ООО «Промстрой-ФИО3» было проведено общее собрание (в форме заочного голосования) собственников нежилых помещений <адрес> по проспекту Красного Знамени в <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.
В повестку дня включены 16 вопросов, в том числе вопросы №№, 5, 6, внесенные по инициативе ФИО2, а именно: вопрос № – наделить ООО «Промстрой-ФИО3» полномочием на принятие решений об установлении размера платы за пользование местами общего пользования для ФИО2; вопрос № – передать ФИО2 в пользование за плату (аренду) часть помещений общедолевого имущества (часть коридора), общей площадью 15,12 кв.м., граничащий с помещением XV, расположенным на 3 этаже административного здания по адресу: <адрес>; вопрос № - передать ФИО2 в пользование за плату (аренду) часть помещений общедолевого имущества, помещение общего назначения (санузел) №№, 9, 10 согласно паспорта БТИ, общей площадью 15,8 кв.м., прилегающий к помещению XV, расположенным на 3 этаже административного здания по адресу: <адрес>.
Согласно реестру собственников нежилых помещений в здании по адресу: <адрес>, зарегистрировано 38 собственников помещений владеющих 10294,8 кв.м. нежилых помещений в здании, которые составляют 100%. Участие в собрании приняли 25 человек, владеющих площадью в общем размере 9756,7 кв.м, что составляет 94,19% от всех голосов собственников нежилых помещений в здании, кворум имеется, собрание правомочно.
По всем поставленным в повестку дня 16 вопросам собственники приняли решение, в том числе, большинством голосов, проголосовали «за» по вопросам №№, 5, 6 внесенных по инициативе ФИО2
Истец по вопросам №№, 5, 6 голосовала против, указав на незаконность передачи в пользование одного из собственников мест общего пользования, не предназначенных для самостоятельного использования.
Не согласившись с решением общего собрания в части ИП ФИО1 обратилась с настоящим иском в суд.
Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным названным Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно. Статьей 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для признания недействительным оспоримого решения собрания, в статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания недействительности решения собрания в силу ничтожности.
В п. 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.
Из вышеизложенного следует, что оспоримое решение может быть признано судом недействительным в случае, когда оно принято с нарушением закона, а также по основаниям, прямо перечисленным в подпункте 1 - 4 пункта 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу