РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 сентября 2026 года <адрес>
Первореченский районный суд <адрес> края в составе: председательствующего судьи Сурменко Е.Н.
при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с названным иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ истец c целью приобретения квартиры для личного семейного пользования заключил с OOO "Специализированный застройщик «ВОСТОЧНЫЙ ЛУЧ" договор № участия в долевом строительстве жилого дома №?l «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес> 1 этап строительства». По условиям Договора (п.2.1.) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный №, назначение - жилое, вид помещения - Квартира, этаж - 7, количество комнат - 1, жилая площадь – 15.07 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 42 кв.м., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 44,95 кв., расположенная в пределах строительных осей: 9-11; Б-Е, количество лоджий - 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 2,95 кв.м., количество помещений вспомогательного использования - 4, площадь помещений вспомогательного использования – 26,93 кв.м. Площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с утвержденной проектной документацией и уточняется Сторонами в Акте приема-передачи объекта долевого строительства. По условиям договора (п.3.1.) цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанной в п.2.1. Договора на цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади объекта долевого строительства, составляющую 124 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет № рублей. Свои обязанности по оплате дольщик исполнил в полном объеме. При этом застройщик указал, что площадь лоджии (с коэффициентом 1) составляет 2,95 кв.м. и при суммировании общей площади объекта 42 кв. и площади лоджии 2,95 кв.м. нарушил Приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", не применив к площади лоджии понижающий коэффициент 0,5 и соответственно получив завышенную приведенную площадь объекта 44,95 кв.м. Согласно утвержденному Приказу понижающий коэффициент принимается равным: - для лоджий - 0,5. В Акте приема-передачи объекта долевого строительства от №. площадь передаваемого помещения не указана. Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры по адресу : <адрес> составляет 42 кв.м. Таким образом, истец полагает законным и правильным следующий расчет приведенной площади Объекта: общая площадь Квартиры (ЕГРН) 42 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 2,95 кв.м. * 0,5 =43,475 кв.м. Таким образом, цена Договора участия в долевом строительстве, должна быть определена следующим образом: приведенная площадь Объекта № руб. В то же время, истец оплатил застройщику 5573800 руб., Следовательно, истцу подлежит к возврату застройщиком сумма №=182900 руб., поскольку, неправильно рассчитав цену договор, и не применив понижающий коэффициент, Застройщик необоснованно получил излишние денежные средства и пользовался этой суммой. Застройщику от истца была направлена претензия с требованием в добровольном порядке произвести возврат вышеуказанной излишне полученной денежной суммы. Претензия застройщиком получена ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована под вх. №-сз, однако оставлена последним без ответа. В связи с указанным, истец просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в свою пользу уплаченную сумму по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 182900 рублей, неустойку предусмотренную ч. 8 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы требования за каждый день просрочки в двойном размере, рассчитанную на дату фактического исполнения решения суда, сумму компенсации морального вреда в размере 10000 рублей, штраф, предусмотренный п.3 ст.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере 5% от присужденной суммы, рассчитанный на дату фактического исполнения решения суда.
В судебное заседание истец не явился, судом уведомлялся надлежащим образом.
Представитель истца суду представил ходатайство от истца о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика представил суду письменные пояснения, уведомив о том, что основное требование оплачено добровольно ДД.ММ.ГГГГ. В ходатайстве содержится просьба об уменьшении неустойки и штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ,
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом уведомленных о дате, месте и времени судебного заседания.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует представленных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истец c целью приобретения квартиры для личного семейного пользования заключил с OOO "Специализированный застройщик «ВОСТОЧНЫЙ ЛУЧ" договор № участия в долевом строительстве жилого дома №?l «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес> 1 этап строительства». По условиям Договора (п.2.1.) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный №, назначение - жилое, вид помещения - Квартира, этаж - 7, количество комнат - 1, жилая площадь – № кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 42 кв.м., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 44,95 кв., расположенная в пределах строительных осей: 9-11; Б-Е, количество лоджий - 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 2,95 кв.м., количество помещений вспомогательного использования - 4, площадь помещений вспомогательного использования – 26,93 кв.м.
Согласно п.3.1 Договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 124000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость Объекта составляет № руб.
В соответствии с п. 3.5 договора, цена договора, указанная в п. 3.1 договора не подлежит изменению кроме случаев, когда общая приведенная площадь объекта долевого строительства по результатам постановки на кадастровый учет будет отличаться более чем на 0,5 кв.м. в большую или меньшую сторону по сравнению с планируемой общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1 договора.
Факт оплаты по договору сторонами не оспорен.
Согласно выписке из Росреестра по <адрес> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером 25:28:040014:12212, расположенное по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен акт приема-передачи <адрес> по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> «О рассмотрении обращения» (вопрос 2), приказ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.
Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен ДД.ММ.ГГГГ, то с учетом части 2 статьи 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.
Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом установленных судом обстоятельств, суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика излишне полученной денежной суммы по договору обоснованы, в связи с чем с ООО «СЗ «Восточный луч» подлежит взысканию необоснованно полученная сумма по договору участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства» из расчета (№ руб. – ((общая площадь <адрес> кв.м. + площадь лоджии 2,95 кв.м. * 0,5 =43,475 кв.м.) х 124000 рублей) 5390900 рублей) = 182900 рублей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.
Согласно представленного платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» перечислил на счет ФИО1. денежные средства в размере № руб.
Таким образом, основания для взыскания необоснованной полученной суммы в общем размере 182900 рублей у суда не имеется.
Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Ввиду того, что нарушение ответчиком прав истца нашло свое подтверждение, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей в пользу истца, полагая заявленную ко взысканию сумму данной компенсации в размере 10000 руб. явно завышенной.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Таким образом, с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере №,22 руб. ( с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ расчет № + (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ расчет № руб.*25 дн.*1/300*14,25%)= № руб.)
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (п. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).
Указанная норма введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 266-ФЗ).
В соответствии со ст. 2 Закона № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).
Статьей 3 названного Закона установлено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, для начисления штрафа подлежат применению положения п. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Закона № 266-ФЗ.
Истец по данному делу не отказывается от исковых требований в части выплаченной ответчиком в ходе судебного разбирательства денежной суммы в общем размере № рублей. Между тем, произведенная выплата не может служить основанием для исчисления причитающегося потребителю штрафа без учета выплаченной ответчиком в ходе судебного разбирательства суммы.
Следовательно, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика с учетом произведенной выплаты в размере № рублей, составляет №. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию штраф в пользу каждого истца в размере 9715,76 рублей.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 13, 194 – 199 ГПК РФ, решил:
исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» № в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № компенсацию морального вреда в размере № рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. 62 коп., штраф в размере № руб. 76 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО «Специализированный застройщик» «Восточный луч» отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере № руб.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Первореченский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Е.Н.Сурменко