РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 июля 2026 года <адрес>
Первореченский районный суд <адрес> края в составе: председательствующего Ершова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Базаровой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с названным иском, указав в обоснование, что сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом «жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая Падь <адрес>. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям Договора (п.2.1.) Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 3, количество комнат – 1, жилая площадь – 15,08 кв.м., общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 42,36 кв., приведенная площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 52,95 кв., расположенная в пределах строительных осей: 16-17; Б-Д, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 10,59 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 27,28 кв.м. По условиям Договора (п.3.1.) цена Договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 116000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость Объекта составляет 6142200 рублей. Свои обязанности по оплате Дольщик исполнил в полном объеме. Между тем, Застройщик указал, что площадь лоджии (с коэффициентом 1) составляет 10,59 кв.м. и при суммировании общей площади Объекта 42,36 кв. и площади лоджии 10,59 кв.м. нарушил Приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" не применив к площади лоджии понижающий коэффициент 0,5 и соответственно получив завышенную приведенную площадь Объекта 52,95 кв. Законным и правильным истец полагает следующий расчет приведенной площади Объекта: площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 10,59 кв.м. * 0,5 + общую площадь объекта 42,36 кв.м. = 57,66 кв.м. Таким образом, ответчик неправильно рассчитав цену договора и не применив понижающий коэффициент, необоснованно получил лишние 613640 рублей. Просил суд признать п.1.7, п.2.1 Договора № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный Луч» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности, в части установления размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, указав о необходимости применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии и установлении размера приведенной площади объекта долевого строительства в размере 47,66 кв.м. (площадь <адрес>,36 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 10,59 кв.м.*0,5); признать п.3.1 договора № недействительным в части установления размера цены договора (стоимость объекта) исходя из размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, установив правильную цену договора в размере 5528560 рублей. (47,66 кв.м.*116000 рублей.); взыскать 613640 рублей в пользу истцов в равных долях излишне уплаченные средства по договору, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, а также штраф в размере 5% от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещалась судом надлежащим образом.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела должным образом, до начала слушания дела поступили письменные возражения на исковое заявление.
Изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Восточный луч и ФИО1, ФИО2 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом «жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая Падь <адрес>. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям Договора (п.2.1.) Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 3, количество комнат – 1, жилая площадь – 15,08 кв.м., общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 42,36 кв., приведенная площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 52,95 кв., расположенная в пределах строительных осей: 16-17; Б-Д, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 10,59 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 27,28 кв.м..
Согласно п.3.1 Договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 116000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость Объекта составляет 6142200 рублей.
В соответствии с п. 3.5 договора, цена договора, указанная в п. 3.1 договора не подлежит изменению кроме случаев, когда общая приведенная площадь объекта долевого строительства по результатам постановки на кадастровый учет будет отличаться более чем на 0,5 кв.м. в большую или меньшую сторону по сравнению с планируемой общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1 договора.
Согласно выписке из Росреестра по <адрес> за ФИО1, ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 42,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Справкой по счету подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ платеж со счета эскроу перечислен на счет ООО «СЗ «Восточный Луч» в сумме 6142200 рублей. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не оспорены.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен акт приема-передачи <адрес> по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом изложенного, доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ООО «СЗ «Восточный луч» и истцом цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Также подлежат отклонению доводы представителя ответчика об указание в договоре общей стоимости <адрес> рублей, в связи стоимость за 1 кв.м приведенной площади при применении коэффициента для лоджии 0,5 составляет 128875,37 рублей, поскольку в договоре указана в том числе стоимость за 1 кв.м в размере 116000 рублей.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.
Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен ДД.ММ.ГГГГ, то с учетом части 2 статьи 27 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.
Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом установленных судом обстоятельств суд полагает, что с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в пользу истцов в равных долях подлежит взысканию необоснованно полученная сумму по договору в размере 613640 рублей, то есть по 306820 рублей в пользу каждого из истцов, из расчета (6142200 рублей – ((общая площадь Квартиры 42,36 кв.м. + площадь лоджии 10,59 кв.м. * 0,5 = 47,66 кв.м.) х 116000 рублей) = 5528560 рублей) = 311880 рублей.
Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности суд, с учетом положения статей 195, 196, 199, 200, 204 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняет данные доводы, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности, поскольку истцу стало известно о нарушении своих прав с даты передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ, с иском истцы обратились ДД.ММ.ГГГГ, следовательно срок исковой давности не пропущен. Судом также учитывается, что денежные средства за указанный объект недвижимости списаны застройщиком со счета эксроу ДД.ММ.ГГГГ
Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку нарушение ответчиком прав истца нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей в пользу каждого из истцов. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере суд не усматривает.
При этом, суд принимая во внимание, что договор исполнен сторонами, считает, что оснований для удовлетворения требований о признании пунктов 1.7, 2.1, 3.1 (в части) Договора № участия в долевом строительстве жилого <адрес> «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь <адрес>. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности, не имеется.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (п. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
Указанная норма введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 266-ФЗ).
В соответствии со ст. 2 Закона N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).
Статьей 3 названного Закона установлено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, для начисления штрафа подлежат применению положения п. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Закона N 266-ФЗ.
Исходя из изложенного, с учетом того, что с претензией истцы обратились ДД.ММ.ГГГГ, то есть после отмены моратория, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу каждого из истцов, составляет 15591 рубль. ((306820 рублей + 5000 рублей) x 5%).
В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика также надлежит взыскать судебные расходы в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа государственную пошлину в размере 17273 рубля.
руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт № №) необоснованно полученную сумму по договору в размере 306820 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 15591 рубль.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт № №) необоснованно полученную сумму по договору в размере 306820 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 15591 рубль.
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в остальной части – оставить без удовлетворения
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 17273 рубля.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Первореченский районный суд <адрес>.
Судья Ершов А.В.