РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июня 2026 года Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи С.В. Каленского, при секретаре В.И. Подгорной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поденка Алексея Алексеевича к ООО Специализированный застройщик «Регион» об устранении недостатков по договору долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа морального вреда установил:
истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между Поденком А.А. (участник долевого строительства) и ООО Специализированный застройщик «Регион» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого застройщик обязался построить по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой и передать участнику долевого строительства после получения разрешений на ввод в эксплуатацию машино-место с условным номером 135 площадью 14,93 м2, расположенное на - 2 этаже (объект долевого строительства п. 1.1 договора). В свою очередь, участник долевого строительства обязался уплатить застройщику денежные средства в размере 990000 рублей (п. 3.1. Договора), разместив указанные денежные средства до введения многоквартирного дома в эксплуатацию на специальном счете эскроу в ПАО «Сбербанк» (п.п. 3.2 -3.2.2.4 Договора).
Ответчиком во исполнение принятых обязательств возведен многоквартирный жилой дом, которому присвоен адрес: <адрес>, введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № № (сведения из выписки ЕГРН).
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.п. 3.2.2.3, 3.2.2.4, принадлежащие истцу денежные средства в размере 990 000 рублей переведены банком застройщику.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Регион» по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ истцу передано машино-место № №, расположенное на -2 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, о чем составлен акт приема-передачи.
Истцом, как участником долевого строительства, обязательства по оплате и приемке объекта долевого строительства выполнены в полном объеме.
Минимально допустимые размеры машино-места составляют 5,3 х 2,5 м. (Приказ Росреестра от 23.07.2021 N П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места».)
Приемка машино-места осуществлялась без фактического измерения его площади, поскольку на момент приемки машино-место было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН с указанием площади, предусмотренной договором. Поскольку на момент приемки машино-место было поставлено на кадастровый учет с границами и размерами, соответствующими условиям договора, отсутствовали правовые основания полагать, что его площадь не соответствует площади, указанной в ЕГРН.
С учетом сведений, изложенных в акте приема-передачи, по заявлению истца в ЕГРН внесены сведения о машино-месте № № площадью 14,9 м3 (кадастровый номер №).
После начала эксплуатации машино-места с учетом габаритов транспортного средства, возникли сомнения в соответствии фактической площади машино-места, определенной разметкой, площади, приведенной в документах кадастрового учета
В настоящее время установлено, что фактическая площадь машино-места не соответствует, как сведениям, изложенным в акте приема-передачи, так и сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре.
Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Юрайт-плюс» от ДД.ММ.ГГГГ фактические характеристики машино-места № № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствуют сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. Указанное несоответствие стало возможным в связи с неверным нанесением разметки (установлением границ) машино-мест №№ 135, 136, 137. Фактическая площадь машино-места № № определенная на местности, составляет 12 м3 (по ЕГРН - 14,9 м3), машиноместа № № - 13,7 м3 (по ЕГРН - 14,2), машино-места № № - 15,3 м3 (по ЕГРН - 14,2 м3).
С учетом указанных обстоятельств обязательства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ 000 «Специализированный застройщик «Регион» не исполнены, границы переданного истцу машино-места №№ определены неверно, что препятствует его нормальному использованию (при размещении автомобиля на соседнем машино-месте посадка в автомобиль истца крайне затруднительна).
Истцом ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Регион» направлена претензия об устранении недостатков объекта долевого строительства, в которой предложено устранить недостатки. Получена ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно письму ООО «Специализированный застройщик «Регион» от застройщик признал указанные недостатки и неверность нанесения границ машино-мест №№ №.
Вместе с тем до настоящего времени застройщик не устранил указанные недостатки и не принял мер к определению границ машино-места № № (нанесению разметки) с учетом сведений, содержащихся в ЕГРН и акте приема-передачи.
Истец просит обязать ООО Специализированный застройщик «Регион» устранить недостатки по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, путем определения на местности границ (нанесения разметки) машино-места № № (кадастровый номер № в соответствии со сведениями о его площади, зарегистрированными в едином государственном реестре недвижимости и акте его приема-передачи участнику долевого строительства (14,9 м3). Взыскать неустойку за неустранение недостатков объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 27 456 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, штраф, предусмотренный ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.2.2004 № 214-ФЗ в размере 2244 рубля, судебные расходы, связанные с оплатой работы кадастрового инженера, в размере 15000 рублей, почтовые расходы в размере 804,59 рубля, понесенные в связи с направлением копий приложений к иску, и 398,04 рублей, понесенные в связи с направлением претензии.
Истец просил рассмотреть дело в свое отсутствие, заявленные требования поддержал в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика согласился с требованиями устранения недостатков, пояснил, что исправить разметку границ машино-место препятствуют соседние собственники, располагающие свои транспортные средства.
Привлеченные в качестве третьих лиц на стороне ответчика Расолова А.О. и Рассолова Я.Р., владельцы машино-мест №№№,№ в судебное заседание не явились.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Поденком А.А. и ООО «Специализированный застройщик «Регион» заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого застройщик обязался построить по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой и передать участнику долевого строительства после получения разрешений на ввод в эксплуатацию машино-место с условным номером № площадью 14,93 м2, расположенное на - 2 этаже (объект долевого строительства п. 1.1 договора). Поденок А.А. обязался уплатить застройщику денежные средства в размере 990 000 рублей (п. 3.1. Договора), разместив указанные денежные средства до введения многоквартирного дома в эксплуатацию на специальном счете эскроу в ПАО «Сбербанк» (п.п. 3.2 -3.2.2.4 Договора).
Ответчиком во исполнение принятых обязательств возведен многоквартирный жилой дом, которому присвоен адрес: <адрес>. Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № №.
Согласно сведений ПАО «Сбербанк» 29.02.2024 в соответствии с п.п. 3.2.2.3, 3.2.2.4, принадлежащие истцу денежные средства в размере 990 000 рублей переведены банком застройщику.
Согласно ч. 6.1 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.
Согласно ч. 6.2 ст. 24 Федерального закона N 218-ФЗ, границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования. Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается (ч. 6.2. ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ).
В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Минимально допустимые размеры машино-места составляют 5,3 х 2,5 м. (Приказ Росреестра от 23.07.2021 N П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места».)
С учетом сведений, изложенных в акте приема-передачи, по заявлению Поденка А.А. в ЕГРН внесены сведения о машино-месте № № площадью 14,9 м3 (кадастровый номер №).
Истец в обоснование своих требований предоставил заключение кадастрового инженера ООО «Юрайт-плюс» от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что фактические характеристики машино-места № № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствуют сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. Указанное несоответствие стало возможным в связи с неверным нанесением разметки (установлением границ) машино-мест №№ №, №, №. Фактическая площадь машино-места № №, определенная на местности, составляет 12 м3 (по ЕГРН - 14,9 м3), машиноместа № № - 13,7 м3 (по ЕГРН - 14,2), машино-места № № - 15,3 м3 (по ЕГРН - 14,2 м3).
С учетом установленных обстоятельств, следует признать, что обязательства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Регион» не исполнены, границы переданного истцу машино-места №№ определены неверно, что препятствует собственнику качественному использованию имущества. Площадь нанесенного на поверхность машино-места менее минимально допустимых размеров машино-места, утвержденных Приказом Росреестра от 23.07.2021 N П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места».
Принимая во внимание, что застройщик построил объект долевого строительства с нарушениями требований договора, а также требований технологических регламентов, проектной документации, иных обязательных требований, суд приходит к выводу о возложении на ООО «Специализированный застройщик «Регион» обязанности определения на местности границ (нанесения разметки) машино-места № № (кадастровый номер № в соответствии со сведениями о его площади, зарегистрированными в едином государственном реестре недвижимости и акте его приема-передачи участнику долевого строительства (14,9 м3).
В силу положений статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
С учетом неисполнения застройщиком требований об устранении недостатков, невозможности нормальной эксплуатации машино-места в отмеченных границах и несоответствия фактической площади минимальному размеру, утвержденному Правительством РФ, размер неустойки подлежит исчислению исходя из цены договора.
Неустойка в связи с неустранением недостатков объекта долевого строительства составит 27 456 рублей (990 000 рублей (стоимость объекта долевого строительства на момент заключения договора) * 26 дней (просрочка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) * 2 (коэффициент, установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ)* 1/300 * 16 (размер ключевой ставки на период неисполнение обязательства).
В соответствии с положениями части 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд взыскивает с ответчика компенсацию морального вреда причиненного истцу неисполнением законных требований в размере 5 000рублей. Учитывает размер имущественного вреда, длительность неисполнения обязательств, степень вины застройщика.
В силу ч. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В базу для расчета штрафа по закону о защите прав потребителей входит вся сумма требований, не удовлетворенная продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке, присужденная судом в пользу потребителя, в частности, в зависимости от удовлетворенных судом требований, в нее входят: сумма возмещения убытков, присужденная судом; неустойка за просрочку выполнения требований потребителя; компенсация морального вреда.
Согласно ч.3 ст.10 ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступившей в силу 01.09.2024года, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Конституционный суд РФ в Постановлении от 14.04.2026года № 24-П указал, что положения ухудшающие положение дольщиков(в том числе снижение штрафа с 50 % до 5 %) не имеют обратной силу и применяются исключительно к отношениям возникшим после ДД.ММ.ГГГГ. Если право на взыскание штрафа возникло до указанной даты, подлежит применению старый порядок-штраф в размере 50 %.
Таким образом, с ООО «СЗ «Регион» в пользу истца подлежит уплате так же штраф в размере 16 228 рублей (27 456 + 500 /2).
В соответствии со ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию почтовые расходы истца 1 202,63рублей(398,04 +804,59), расходы по работе кадастрового инженера ООО «Юрайт-плюс» 15 000рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход муниципального бюджета гор. Владивостока пропорционально удовлетворенным судом исковым требованиям, то есть в размере 1 696 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 13, 194 – 199,233 ГПК РФ, решил:
исковые требования Поденка Алексея Алексеевича к ООО Специализированный застройщик «Регион» об устранении недостатков по договору долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа морального вреда – удовлетворить.
Обязать ООО Специализированный застройщик «Регион»(ИНН №) устранить недостатки по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, путем определения на местности границ (нанесения разметки) машино-места № № (кадастровый номер № по адресу: <адрес>(подземный этаж № №) в соответствии со сведениями о его площади, зарегистрированными в едином государственном реестре недвижимости и акте его приема-передачи участнику долевого строительства (14,9 м3).
Взыскать ООО Специализированный застройщик «Регион»(ИНН №) неустойку за неустранение недостатков объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 27 456 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 16 228 рублей, почтовые расходы 1696 рублей, расходы по составлению заключения ООО «Юрайт-плюс» 15 000рубдлей.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Регион» в доход муниципального бюджета г.Владивостока государственную пошлину в размере 1 696 рублей.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районный суд города Владивостока в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий