РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июня 2026 года г. Чита
Читинский районный суд Забайкальского края в составе судьи Мигуновой С.Б., при секретаре Поповой И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сафронова Г. А. и Сафроновой А. И. к ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «УнистройДом» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Сафроновы обратились в суд с иском, указывая на то, что 3 октября 2023 года заключили с ООО СЗ «СК «УнистройДом» договор участия в долевом строительстве № ВЕС2-1-Ж-291 и дополнительное соглашение к нему от 20 августа 2024 года. По условиям такого договора застройщик в срок не позднее 30 октября 2025 года должен был передать в общую совместную собственность истцов квартиру в чистовой отделке по адресу: <адрес>. Свои обязательства по оплате истцы выполнили. В октябре 2025 года Сафроновой А.И. представителем застройщика было доведено, что дом сдан и необходимо в специальном приложении выбрать дату осмотра и приемки квартиры. 25 октября 2025 года при осмотре квартиры было установлено, что она находится в состоянии без внутренней отделки, то есть не соответствует условиям договора, в связи с чем акт приема-передачи истцами подписан не был. 26 января 2026 года истцы по почте направили в адрес застройщика обращение, в котором просили уведомить о готовности квартиры к передаче в установленном договором порядке. 5 февраля 2026 года в приложении застройщика Сафронова А.И. обнаружила, что их квартира уже передана им по одностороннему акту приема-передачи. Фактически квартира была осмотрена ими 16 февраля 2026 года, когда истцам и был вручен односторонний акт приема-передачи, составленный застройщиком 30 января 2026 года. Поскольку оснований для составления такого одностороннего акта не имелось, в адрес застройщика была направлена претензия с требованием о признании акта от 30 января 2026 года ничтожным, оформлении двустороннего акта от 16 февраля 2026 года, на что ответчик ответил отказом. Полагая, что тем самым их права были нарушены, в иске истцы просили признать односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 30 января 2026 года недействительным, взыскать с ответчика в их пользу в равных долях неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства в сумме 492 752,70 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, а также взыскать с в пользу Сафроновой А.И. судебные издержки в сумме 608 рублей.
В суде истцы Сафроновы свои исковые требования поддержали, пояснили, что изначально, заключая договор участия в долевом строительстве, планировали приобрести квартиру в черновой отделке, однако позже, заключив дополнительное соглашение, с условием соответствующей доплаты, согласовали с застройщиком приобретение квартиры в чистовой отделке. Когда в октябре 2025 года по телефону их уведомили о сдаче дома, они согласовали дату осмотра квартиры, прибыли в г. Казань, однако при осмотре квартиры выяснилось, что она находится без чистовой отделки. Застройщик данную ошибку признал, обязав устранить ее к концу декабря 2025 года – началу января 2026 года. В конце декабря 2025 года им поступил звонок от представителя застройщика о том, что квартира готова. Поскольку Сафронов Г.А. является военнослужащим, для того, чтобы обосновать свой рапорт о предоставлении отпуска, представителю застройщика было предложено направить уведомление по форме, предусмотренной договором, а именно в виде письма или телеграммы. Так как ранее они уже имели отрицательный опыт общения с застройщиком, по вине которого они понесли лишние расходы на оплату проезда по г. Казани, при этом в дальнейшем застройщик удалил из приложения эту информацию, 25 января 2026 года в адрес застройщика ими было направлено официальное требование уведомить их письменно о готовности квартиры к передаче. Несмотря на это такого надлежащего уведомления они не получали, а 6 февраля 2026 года узнали о том, что квартира была передана им в одностороннем порядке. После этого 16 февраля 2026 года они прибыли в г. Казань, когда собственно квартира была ими осмотрена, они получили ключи, документы на приборы учета, заключили договор на обслуживание с управляющей компанией. На следующий день 17 февраля 2026 года застройщику была вручена претензия о необоснованном составлении одностороннего акта, в ответе на которую застройщик отказал в ее удовлетворении. Истцы настаивали на том, что предусмотренных законом и договором оснований для составления одностороннего акта у ответчика не было, сама квартира была передана им с просрочкой, в связи с чем они имеют право на взыскание неустойки за тот период, когда мораторий на ее начисление уже не действовал.
От ответчика ООО СЗ «СК «УнистройДом» в суд представитель не явился, ходатайствовал об отложении рассмотрения дела с предоставлением возможности участие в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи. Обсудив и разрешив данное ходатайство, в его удовлетворении судом было отказано.
В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качестве третьего лица было привлечено ООО «Стройриэлт», представитель которого в суд также не явился.
При этом от Исмагиловой А.Р., действующей одновременно как представитель ответчика и третьего лица поступили письменные возражения на иск, в которых она полагала заявленные истцами требования необоснованными и просила в их удовлетворении отказать. В своих возражениях представитель указывал на то, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию было получено 29 сентября 2025 года. 25 октября 2025 года истцами был подписан акт, в котором были указаны недостатки квартиры для устранения. После устранения замечаний 23 января 2026 года истцам по адресу, указанному в договоре участия в долевом строительстве, было направлено повторное уведомление об устранении недостатков и готовности квартиры к передаче. Иной информации о наличии дополнительного адреса для получения корреспонденции от истцов застройщику представлено не было. При этом застройщик не обязан осуществлять поиск участника долевого строительства при смене места жительства. Поскольку объект долевого строительства не был принят истцами в сроки, установленные договором, квартира обоснованно была передана им в одностороннем порядке 31 января 2026 года.
Заслушав истцов, рассмотрев дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 3 октября 2023 года между ООО СЗ «СК «УнистройДом» (застройщиком), от имени и за счет которого на основании агентского договора действовало ООО «Стройриэлт», с одной стороны, и Сафроновым Г.А., Сафроновой А.И. (участниками долевого строительства), с другой, был заключен договор № ВЕС2-1-Ж-291 участия в долевом строительстве, по условиям которого участник участвует в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в г. Казань, д. Самосырово, строящегося на земельном участке с кадастровым номером №, а застройщик осуществляет строительство указанного многоквартирного дома в предусмотренный договором срок. После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта участник долевого строительства при условии исполнения им своих обязательств по договору, приобретает в общую совместную собственность двухкомнатную квартиру, имеющую условный № 291 и долю в общедомовом имуществе. В пункте 1.5 договора было установлено, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не позднее 30 сентября 2025 года, в пункте 1.6 – срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства участником не позднее 30 октября 2025 года.
При заключении договора участия в долевом строительстве ООО «Стройриэлт» действовало от имени и за счет застройщика на основании агентского договора от 11 августа 2015 года между ООО «Стройриэлт» (агент) и ООО «СК «УнистройДом» (принципал), по условиям которого агент обязуется совершать от имени и за счет принципала юридические и иные действия в том числе заключать договоры участия в долевом строительстве, проводить рекламные компании, получать деньги на свой счет от контрагентов и третьих лиц по заключенным договорам, представлять интересы застройщика при регистрации прав. В таком агентском договоре (пункт 1.6) стороны определили, что по сделкам, совершенным агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала (по заключенным договорам), в рамках настоящего договора, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
В самом договоре участия долевом строительстве от 3 октября 2023 года стороны определили характеристики квартиры, установив, в частности, что квартира передается застройщиком без внутренней чистовой отделки. Размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства, был установлен в сумме 8 231 000 рублей.
Позже, а именно 20 августа 2024 года к договору участия в долевом строительстве № ВЕС2-1-Ж-291 было заключено дополнительное соглашение, которое определяло, что квартира передается с чистовой отделкой, цена договора была увеличена до 9 531 000 рублей.
Как указывает сторона ответчика и в суде не оспаривалось, 29 сентября 2025 года в отношении построенного многоквартирного дома было выдано разрешение на ввод объекта к эксплуатацию.
После этого 25 октября 2025 года представителем застройщика и заказчиком в лице Сафроновой А.И. был подписан акт устранения замечаний в отношении объекта – ЖК «Весна-2», <адрес>, согласно которому в ходе осмотра было установлено, что квартира находится в состоянии предчистовой отделки, что не соответствует условиям договора об участии в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему.
Из материалов дела также следует, что 26 января 2026 года Сафроновы направили в адрес ООО «СК «УнистройДом» обращение, в котором указывали, что 25 октября 2025 года при осмотре квартиры было установлено, что она находится в состоянии без ее внутренней отделки, из-за чего акт приема-передачи подписан не был. Их устно заверили, что чистовая отделка будет выполнена к концу января 2026 года, после чего их уведомят о готовности квартиры для приемки. Причиненные им убытки в виде потраченных денег на дорогу обещали компенсировать после подписания акта приема-передачи путем передачи подарочной карты номиналом 100 000 рублей. Учитывая отдаленное место проживания и трудности с приобретением билетов, истцы просили уведомить их о возможности и готовности квартиры к передаче и принятию по акту в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве письмом или телеграммой, которые направлять по адресу их проживания в <адрес>.
Судя из обстоятельств дела, такое обращение своей цели не достигло, поскольку уже 30 января 2026 года застройщик составил акт приема-передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке без участия истцов. В самом таком акте указано на то, что застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства и о готовности квартиры к передаче.
После составления такого акта, а именно 16 февраля 2026 года, квартира была собственно осмотрена истцами, о чем свидетельствует приобщенный в дело акт осмотра чистовой <адрес>. В таком акте, в частности, были зафиксированы показания приборов учета коммунальных ресурсов.
В тот же день 16 февраля 2026 года Сафронова А.И. как собственник квартиры в многоквартирном доме в <адрес> заключила с ООО «Сервисная компания «Территория комфорта» договор управления домом, в рамках которого управляющая организация обязалась оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общедомового имущества.
Кроме того, 16 февраля 2026 года между ООО «Стройриэлт», действующего от имени и за счет застройщика, с Сафроновым Г.А. и Сафроновой А.И. было подписано соглашение, по условиям которого ООО «Стройриэлт» передает Сафроновым подарочную карту в магазин DNS номиналом 100 000 рублей, за что Сафроновы отказываются от своих требований по факту убытков, понесенных на приобретение авиабилетов и по ремонту квартиры в полном объеме.
Согласно материалам дела тогда же 16 февраля 2026 года истцами Сафроновыми была подготовлена и 17 февраля 2026 года вручена ООО «СК «УнистройДом» претензия, в которой они указывали, что не были уведомлены о готовности квартиры к передаче после устранения недостатков, узнали об односторонней передаче квартиры в начале февраля 2026 года. Полагая, что составление такого акта неправомерно, так как застройщик не обладал сведениями о получении ими сообщения о завершении строительства и готовности объекта к передаче, просили представить доказательства наличия у застройщика таких сведений, одновременно заявили требование об уплате неустойки в связи с просрочкой.
Ответ на такую претензию был оформлен в письме ООО «Стройриэлт» от 2 марта 2026 года, в котором сообщалось о направлении 23 января 2026 года уведомления об устранении выявленных 25 октября 2025 года недостатков квартиры истцам по адресу, указанному в договоре участия в долевом строительстве. ООО «Стройриэлт» в ответе на претензию полагало, что действия застройщика являются законными, ввиду чего в удовлетворении претензии отказало. Собственно такую же позицию ответчик и третье лицо изложили в своих возражениях на иск. С таким подходом истцы не согласны, полагали, что их права действиями ответчика нарушены, заявили в суде свои требования, разрешая которые, суд исходит из следующего.
Правоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком в отступлением от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем независимо от того, являются ли они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по правому назначению.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Частью 4 ст. 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 календарных дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятия в предусмотренный договором срок, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
При этом ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В силу положений ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 года № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.
Заключенный сторонами договор участия в долевом строительстве от 3 октября 2023 года определяет помимо обязанности застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий предъявляемым к нему требованиям по акту приема-передачи, также обязанность уведомить участника по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручением участнику лично под расписку либо путем оправления телеграммы не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия квартиры, установленного пунктом 1.6 о завершении строительства, о возможности и готовности квартиры к передаче и к принятию по акту приема-передачи, а также о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных пунктом 4.6 договора (пункты 3.13, 3.1.4 договора).
В свою очередь участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его приятию в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения (пункт 3.2.2 договора). Именно с момента подписания акта приема-передачи у участника долевого строительства возникает обязанность по оплате за пользование жилым помещением (пункт 3.2.3 договора).
В соответствии с пунктом 4.6 заключенного между сторонами договора определено, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или при отказе от принятия объекта застройщик по истечении 2 месяцев со дня установленного договором срока передачи принятия квартиры в соответствии с пунктом 3.2.2 вправе составить односторонний акт, при этом бремя содержания, риски случайной гибели или порчи объекта признаются перешедшими к участнику с момента составления одностороннего акта. Указанные меры могут применяться только в том случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения, согласно пункту 3.1.4 в порядке, установленном пунктом 7.6.1.
В свою очередь в соответствии с пунктом 7.6 договору участия в долевом строительстве стороны согласовали, что в случае изменения реквизитов, сторона, у которой произошли изменения, в том числе смена места жительства, обязана в десятидневный срок уведомить другу сторону об этом. В случае неисполнения указанного требования, виновная сторона несет на себе риск последствий неполучения любой корреспонденции, направленной добросовестной стороной. Сторонами признает отправка корреспонденции надлежащей, если она направлена по адресу, отраженному в настоящем договоре заказным письмом с уведомлением с описью вложения либо путем оправки телеграммы. Застройщик не обязан осуществлять поиск участника при смене места жительства.
В силу пункта 7.6.1 договора корреспонденция считается полученной надлежащим способом в день ее доставки, даже если адресат по этому адресу не находится или не проживает, в случаях, если: адресат отказался от получения корреспонденции и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или отправителем; несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением корреспонденции в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила отправителя; корреспонденция не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила отправителя; корреспонденция вручена уполномоченному лицу или представителю адресата; имеются доказательства вручения корреспонденции нарочно под расписку или с подписанным уведомлением.
Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что в данном случае предусмотренных законом и договором оснований для составления одностороннего акта приема-передачи квартиры от 30 января 2026 года у застройщика и его агента не имелось.
Как указано выше, в ходе осмотра квартиры 25 октября 2025 года истцами как участниками долевого строительства в присутствии представителя застройщика было установлено, что квартира не соответствует предъявляемым к ней договором требованиям, а именно выполнена в черновой отделки вместо чистовой. Это давало истцам все основания отказаться подписывать акт приема-передачи и потребовать от застройщика устранения недостатков. Доказательств того, что по состоянию на 25 октября 2025 года квартира соответствовала требованиям, ни ответчиком, ни третьим лицом (агентом застройщика) не представлено. Напротив, подписанное 16 февраля 2026 года между агентом и истцами соглашение о передаче им подарочной карты в счет возмещения их расходов на покупку авиабилетов свидетельствует о том, что указанное обстоятельство со стороны застройщика признавалось.
При этом право застройщика составить односторонний акт приема-передачи квартиры могло быть им реализовано только после предварительного уведомления участника долевого строительства об устранении недостатков и готовности объекта к передаче, при этом такое уведомление должно было быть направлено способом, согласованным сторонами в договоре, содержать в себе предупреждение о последствиях бездействия. Плюс к этому у застройщика на момент составления такого акта должны были иметься сведения о получении участником долевого строительства сообщения о готовности объекта к передаче.
В ходе рассмотрения дела ответчику и третьему лицу судом предлагалось представить сведения о направлении и вручении истцам сообщения о готовности квартиры к передаче. В качестве таковых представлен текст без указания в нем адресата, в котором сообщалось о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного в <адрес>, разъяснялось о возможности записи на прием через мобильное приложение «Унистрой», о дате старта передачи – 20 декабря 2025 года с приглашением явиться в назначенное время в офис Центра передачи ключей. Также представлен еще один текст без указания адресата, в котором содержится уведомление о необходимости в срок до 30 января 2026 года явиться на подписание акта приема-передачи квартиры в собственность с указанием на то, что в случае бездействия или уклонения от принятия квартиры застройщик 31 января 2026 года передаст объекты долевого строительства в одностороннем порядке. В подтверждение направления сообщений истцам как участникам долевого строительства третьим лицом представлены скриншоты из некой программы из вкладки «Почтовые отправления», в одном из которых значится два отправления с датой 15 декабря 2025 года в адрес Сафронова Г.А. и Сафроновой А.И., во втором - два отправления в адрес истцов от 23 января 2026 года.
Оценивая такие представленные доказательства, суд учитывает, что из них не возможно определить, когда и по какому адресу были направлены сообщения истцам о готовности квартиры к передаче, были ли они направлены заказным письмом с уведомлением и описью вложения, как того требовали условия заключенного сторонами догвоора. Несмотря на то, что в представленных данных указаны трек номера почтовых отправлений, отследить по ним такие почтовые отправления также не возможно.
А главное, представленные стороной ответчика доказательства вовсе не свидетельствуют о том, что до составления оспариваемого одностороннего акта приема-передачи квартиры застройщик располагал сведениями о том, что истцы как участники долевого строительства получили сообщение о готовности квартиры к передаче, в том числе оказались от получения корреспонденции, не явились за ее получением, отсутствовали по своему адресу и т.п.
При этом как в своих возражениях на иск, так и в ответе на претензию истцов, застройщик в лице агента указывал на направление истцам уведомления о готовности квартиры к передаче после устранения недостатков именно 23 января 2026 года. Однако, даже если исходить из этого, то к дате составления оспариваемого акта - 30 января 2026 года срок, установленный в пункте 3.2.3 договора долевого участия, в течение которого участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта (7 рабочих дней со дня получения сообщения) в любом случае не истек. Более того, из содержания пункта 4.6 договора участия в долевом строительстве, застройщик праве составить односторонний акт передач квартиры только по истечении двух месяцев со дня, установленного в соответствии с пунктом 3.2.2 срока принятия и передачи квартиры.
Указанное свидетельствует о том, что ответчик осуществил передачу квартиры истцам в одностороннем порядке с грубым нарушением требований закона и договора, что дает основания для признания его недействительным.
Из установленных по делу обстоятельств с очевидностью следует, что фактически квартира была передана истцам именно 16 февраля 2026 года, то есть с просрочкой. Это дает основание для взыскания с ответчика в пользу истцов неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренной ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Истцы произвели расчет такой неустойки фактически за период с 1 января 2026 года по 16 февраля 2026 года. Более ранний период не включен в просрочку для начисления неустойки в связи с мораторием, действовавшим в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». Сам размер неустойки исчислен от цены договора с применением ставки рефинансирования Центрального Банка России в двойном размере, что полностью согласуется с положениями закона. Поскольку возможность снижения такой неустойки с применением ст. 333 Гражданского кодекса РФ допускается в данном случае только при наличии исключительных обстоятельств и по ходатайству ответчика, а такового заявлено не было, суд оснований для снижения неустойки не усматривает. Определенная истцами сумма неустойки в размере 492 752,7 рублей подлежит взысканию с ответчика в их пользу в равных долях по 256 376,35 рублей каждому.
При этом суд соглашается с тем, что надлежащим ответчиком по заявленным истцами требованиям является именно ООО СЗ «СК «УнистройДом» как застройщика. Как указано выше, договор участия в долевом строительстве был заключен от имени и за счет застройщика его агентом, в связи с чем обязанности из такого договора возникли именно у застройщика.
Разрешая требования о компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности компенсировать истцам причиненный моральный вред. Исходя из фактических обстоятельств причинения морального вреда, принцип разумности и справедливости, суд приходит к выводу о том, что размер заявленной истцами компенсации (10 000 рублей в равных долях) не является чрезмерным, в связи с чем с ответчика в пользу каждого из истцов следует взыскать по 5 000 рублей.
Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. С 1 января 2026 года мораторий на такой штраф уже не действует. Как указано выше, претензия истцами ответчику была направлена 17 февраля 2026 года, однако как после получения такой претензии, так и после возбуждения в суде дела по рассматриваемому иску, ответчик требования истцов добровольно не удовлетворил. Это дает основания, независимо от того, что такие требования истцами не заявлялись, а истцы оставили разрешение данного вопроса на усмотрение суда, для взыскания с ответчика в пользу истцов штрафа, общий размер которого составляет 25 137,64 рублей (5 % от суммы неустойки и компенсации морального вреда), что на долю каждого из истцов по 12 568,82 рублей.
При направлении ответчику копии искового заявления истцом Сафроновой А.И. понесены почтовые расходы на сумму 608,24 рублей. По правилам статей 94, 98 ГПК РФ такие расходы подлежат возмещению ей за счет ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный в одностороннем порядке 30 января 2026 года о передаче в общую совместную собственность Сафронова Г. А. и Сафроновой А. И. объекта, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве № ВЕС2-1-Ж-201 от 3 октября 2023 года.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «УнистройДом» (ОГРН 1141690014234) в пользу Сафронова Г. А. <данные изъяты> и Сафроновой А. И. <данные изъяты> неустойку в размере по 256 376,35 рублей каждому, компенсацию морального вреда по 5 000 рублей каждому, штраф по 12 568,82 рублей каждому.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «УнистройДом» (ОГРН 1141690014234) в пользу Сафроновой А. И. <данные изъяты> судебные расходы в размере 608 рублей.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «УнистройДом» (ОГРН 1141690014234) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 819 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.
Судья Мигунова С.Б.
Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2026 года