РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Центральный районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области
В составе председательствующего судьи: Мухиной И.Г.,
При ведении протокола помощником судьи Резлер А.И.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке
03 сентября 2026 года гражданское дело по исковому заявлению Шипуновой О. А., Тиньковой Н. Ю. к ООО «Академия ЖКХ» о признании договора управления многоквартирным домом ничтожным в части, признании ничтожным одностороннего расторжения договора управления многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Шипунова О.А., Тинькова Н.Ю. обратились в суд с административным иском к Государственной жилищной инспекции Кузбасса, Государственной жилищной инспекции Кузбасса – Новокузнецкое отделение, о признании незаконным решения.
Просили признать ранее выданное решение ГЖИ Кузбасса об исключении МКД по адресу <адрес> из реестра лицензий управления, выданных ООО «Академия ЖКХ», незаконным. Обязать ГЖИ Кузбасса вернуть в управление ООО «Академия ЖКХ» многоквартирный дом по адресу <адрес>. Признать пункт договора 7.7 управления МКД по <адрес> не соответствующим нормам законодательства РФ и исключить данный пункт из договора управления МКД.
Требования мотивированы тем, что Шипунова О.А., Тинькова Н.Ю. являются собственниками и жителями квартир в жилом доме по адресу: <адрес>. С 01.12.2015 деятельность по управлению многоквартирным домом <адрес> осуществляло ООО «Академия ЖКХ», что подтверждается Договором управления многоквартирным домом по адресу <адрес> от 01.12.2015. Решением Центрального районного суда <адрес> от 03.04.2025 удовлетворены исковые требования Тиньковой Н.Ю. и обязал ООО «Академия ЖКХ» произвести работы по текущему ремонту в течение 3 месяцев со дня вынесения решения. 22.08.2025 Тиньковой Н.Ю. в адрес ГЖИ Кузбасса и <адрес> направлены жалобы по факту принятия экстренных мер реагирования в отношении ООО «Академия ЖКХ». Согласно ответу ГЖИ Кузбасса от 09.10.2025 был произведен визит, по результатам которого были выявлены нарушения содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме. После чего управляющей компании было выдано предписание об устранении выявленных нарушений в установленные сроки. Государственной жилищной инспекцией Кузбасса принято решение от 19 ноября 2025 г. №-МКД "О внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами <адрес>-Кузбасса», которым по результатам рассмотрения заявления о внесении изменения в реестр лицензий <адрес> по управлению многоквартирными домами, поступившего от ООО «Академия ЖКХ» от 01.11.2025, внесены изменения в реестр лицензий <адрес>-Кузбасса в части сведений о многоквартирном доме по адресу <адрес>, в отношении которого ООО «Академия ЖКХ» 01 декабря 2025 г. прекращает деятельность по управлению многоквартирным домом № по <адрес>, в связи с окончанием срока действия договора управления многоквартирным домом от 01.12.2015. На неоднократные обращения председателя совета МКД и жителей дома о получении решения ГЖИ Кузбасса от 19.11.2025 №-МКД был получен отказ, что противоречит законодательству РФ. Считают, что расторжение договора в одностороннем порядке на основании п.7.7 является незаконным, поскольку план в редакции предложений УК утверждению не подлежал, следовательно, должен быть выполнен вне зависимости от решения собственников помещений МКД.
Определением Центрального районного суда <адрес> от 03.03.2026 заявленные требования Шипуновой О.А., Тиньковой Н.Ю. в части требований об оспаривании положений договора управления многоквартирного дома выделены и переданы для рассмотрения в порядке Гражданско-процессуального кодекса РФ.
Заявленные требования Шипуновой О.А., Тиньковой Н.Ю. к Государственной жилищной инспекции Кузбасса, Государственной жилищной инспекции Кузбасса – Новокузнецкое отделение о признании незаконным решения в части требований о признании незаконным решения ГЖИ Кузбасса об исключении многоквартирного <адрес> в <адрес>, из реестра лицензий ООО «Академия ЖКХ», оформленное в связи с односторонним отказом управляющей компании от исполнения договора управления с ДД.ММ.ГГГГ; обязании ГЖИ Кузбасса восстановить сведения о многоквартирном <адрес> в <адрес>, в реестре лицензий ООО «Академия ЖКХ» как об управляющей организации, осуществляющей управление указанным МКД; обязании ГЖИ Кузбасса выдать административным истцам копию решения об исключении многоквартирного <адрес> в <адрес> из реестра лицензий ООО «Академия ЖКХ», либо письменный мотивированный ответ о невозможности его выдачи рассмотрены в порядке КАС РФ.
В ходе рассмотрения дела истец Шипунова О.А. в лице представителя Богер А.В. по доверенности уточнила исковые требования. Просит признать ничтожным пункт 7.5 договора управления МКД по <адрес> в <адрес> от 01.12.2015, заключенного между собственниками помещений и ООО «Академия ЖКХ». Признать ничтожным одностороннее расторжение указанного договора управления, совершенное ООО «Академия ЖКХ». От требования о признании ничтожным п.7.7 договора отказалась.
Истец Тинькова Н.Ю. в лице представителя Шульц В.О. по доверенности также заявила отказ от требования о признании ничтожным п.7.7 договора, уточнив исковые требования – просит признать ничтожным пункт 7.5 договора управления.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части исковых требований Шипуновой О.А., Тиньковой Н.Ю. о признании ничтожным п.7.7 договора управления от ДД.ММ.ГГГГ прекращено в связи с отказом от исковых требований в указанной части.
Истцы Шипунова О.А., Тинькова Н.Ю. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, направили ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика ООО «Академия ЖКХ» не явился, извещен о судебном заседании, ранее представил письменные возражения, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель третьего лица Комитета ЖКХ Администрации <адрес> не явился, извещен о судебном заседании, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Шипуновой О.А. – Богер А.В. по доверенности поддержал уточненные исковые требования.
Представитель истца Тиньковой Н.Ю. – Шульц В.О. по доверенности поддержал уточненные исковые требования.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме
Многоквартирный жилой дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (часть 1 стать 192 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 198 ЖК РФ сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом в системе. Состав указанных сведений, подлежащих размещению в системе, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Согласно части 2 статьи 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом, лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3 статьи 198 Кодекса). Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 названного Кодекса (часть 6 статьи 198 ЖК РФ).
Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации утверждены приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр.
В соответствии с п.п.1,3 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 450.1 ГК РФ).
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
Исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом связано с осуществлением предпринимательской деятельности только управляющей организацией, в то время собственники помещений многоквартирного дома являются стороной договора управления, не осуществляющей предпринимательской деятельности.
В этой связи в силу положений статьи 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства по договору управления многоквартирным домом может быть предоставлено только стороне собственников помещений многоквартирного дома.
Так, согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
При этом жилищным законодательством не предусмотрена возможность предоставления договором управления стороне управляющей организации права на односторонний отказ от исполнения обязательства по договору управления многоквартирным домом.
Расторжение договора управления по инициативе управляющей организации возможно только в судебном порядке при наличии существенных обстоятельств, связанных с невозможностью исполнить договор.
Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В судебном заседании установлено, что между ООО "Академия ЖКХ" и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу <адрес> управления многоквартирным домом от 01 декабря 2015 г. Согласно пункту 7.2 договора, договор заключен на срок 1 год в период с 01.12.2015 по 30.11.2016.
Пунктом 7.5 договора предусмотрено, что в случае если за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не известила другую сторону о прекращении действия договора, настоящий договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях.
Уведомлениями от 28 октября 2025 г., направленными согласно реестру почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу <адрес>, ООО "Академия ЖКХ" уведомило собственников о прекращении действия договора, срок которого истекал ДД.ММ.ГГГГ. Указано также, что договор считается прекращенным по окончании срока его действия ДД.ММ.ГГГГ.Данные обстоятельства были установлены решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,вступившим в законную силу.
ДД.ММ.ГГГГ в Государственную жилищную инспекцию Кузбасса от ООО «Академия ЖКХ» поступило заявление с документами о прекращении детальности по управлению многоквартирным домом по адресу <адрес> (окончание срока действия договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ. Также в заявлении ООО «Академия ЖКХ» просило внести изменения в реестр лицензий Кемеровской области, исключив из реестра лицензий ООО «Академия ЖКХ» сведения о многоквартирном доме по адресу <адрес>.
По результатам рассмотрения заявления ООО «Академия ЖКХ» и документов, представленных заявителем, ГЖИ Кузбасса пришла к выводу, что документы представлены в полном объеме, сведения, содержащиеся в заявлении, достоверны, отсутствуют противоречия сведений, представленных заявителем, содержащиеся в реестре на момент рассмотрения заявления, заявителем выполнены требования, установленные частью 2 ст.198 ЖК РФ, о размещении указанной в заявлении информации в системе, в случае наличия данной обязанности у заявителя, отсутствуют вступившие в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», отсутствуют признаки ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушении положения п.1 ч.2 ст.161 ЖК РФ, в связи с чем, ГЖИ Кузбасса принято решение от ДД.ММ.ГГГГ №-МКД о внесении изменений в реестр лицензий Кемеровской области в части исключения сведений о МКД по адресу <адрес>, в отношении которого ООО «Академия ЖКХ» прекратило деятельность по управлению с ДД.ММ.ГГГГ.
Решением ГЖИ Кузбасса от 19 ноября 2025 г. №-МКД "О внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами <адрес>-Кузбасса», с ДД.ММ.ГГГГ исключены из реестра лицензий <адрес>-Кузбасса сведения о многоквартирном доме по адресу: <адрес>, деятельность по управлению которым осуществлял лицензиат ООО «Академия ЖКХ».
По результатам рассмотрения Центральным районным судом <адрес> административного иска Шипуновой О.А., Тиньковой Н.Ю. к Государственной жилищной инспекции Кузбасса, Государственной жилищной инспекции Кузбасса – Новокузнецкое отделение о признании незаконным решения (дело №а№/2026) судом установлено, что при рассмотрении заявления на предмет соблюдения требований ГЖИ Кузбасса не было установлено нарушений, которые бы явились основанием для принятия решения об отказе или приостановлении, в связи с чем, административным ответчиком принято решение №-МКД от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в реестр лицензий <адрес> в части сведений о многоквартирном доме по адресу <адрес>, в отношении которого ООО «Академия ЖКХ» прекращает деятельность по управлению в связи с окончанием срока действия договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ.
Оспариваемое решение вынесено уполномоченным должностным лицом, порядок его вынесения не нарушен, каких-либо нарушений процедуры вынесения решения административным ответчиком не допущено.
Решением Центрального районного суда г.Новокузнецка от 20.06.2026 в удовлетворении вышеуказанного административного иска отказано.
Данным решением суда также установлено, что при прекращении договора управления многоквартирным домом в связи с истечением (окончанием) срока его действия сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе, как отмечено выше, направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления - Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 N 303-ЭС20-23313 по делу N А51-21536/2019.
Решение суда от 20.05.2026 не обжаловалось, вступило в законную силу.
В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Оценивая доводы истцов, суд исходит из того, что действующим жилищным законодательством действительно не предусмотрена возможность предоставления договором управления стороне управляющей организации права на односторонний отказ от исполнения обязательства по договору управления многоквартирным домом, кроме как в судебном порядке.
При этом, судом не установлено факта одностороннего отказа от исполнения договора со стороны управляющей компании. Как указано выше, договор управления от 01.12.2015 заключен на срок 1 год, т.е. по 30.11.2016 с возможностью его пролонгации еще на 1 год в случае отсутствия письменного заявления об отказе в его пролонгации. Между тем, в данном случае, договор управления многоквартирным домом прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, а ООО "Академия ЖКХ" уведомило об отказе от продления срока действия договора управления многоквартирным домом по адресу <адрес> от 01.12.2015 в оговоренные условиями сроки, а именно за 30 дней до окончания срока действия договора (уведомление от 28.10.2025), соответственно, действий со стороны управляющей компании, свидетельствующие об одностороннем отказе от договора, не установлено, т.к. управляющая компания ООО "Академия ЖКХ" не допускала одностороннего расторжения договора управления, срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ, что ранее уже установлено решением Центрального районного суда г.Новокузнецка от 20.05.2026.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных Шипуновой О.А. требований о признании ничтожным одностороннего расторжения договора.
Разрешая заявленные исковые требования Шипуновой О.А., Тиньковой Н.Ю. к ООО Академия ЖКХ» о признании пункта 7.5 договора ничтожным, суд принимает во внимание, что условия договора согласованы обеими сторонами в установленном законом порядке и договор заключен на основании решения общего собрания, договор не является публичным, т.е. все условия заранее согласованы между управляющей компанией и собственниками помещений МКД в лице их представителя (Шипуновой О.А.). Истцами не представлено доказательств наличия существенных обстоятельств, влекущих признание условий договора ничтожными (ст.168 ГК РФ).
Кроме того, суд считает необходимым дать оценку заявленному ходатайству о пропуске срока исковой давности.
Согласно ст.ст.195-196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно п.1 ст.204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.
В соответствии с п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В данном случае, поскольку условия договора, которые оспаривают истцы, согласованы 01.12.2015, т.е. договор начал действовать со дня его подписания, то общий срок исковой давности, предусмотренный действующим законодательством, применяемый к сделкам, составляет 3 года, соответственно, по требованиям о признании условий договора от 01.12.2015 ничтожными срок исковой давности истек 01.12.2018. Также, суд отмечает, что в данном случае спор возник и истцами заявлен настоящий иск не в связи с нарушением условий договора ответчиком, а в связи с окончанием срока действия договора. При этом, об условии окончания срока действия договора при отсутствии согласия на его пролонгацию истцам было известно на момент его подписания и не оспаривалось на протяжении всего срока действия договора и его фактического исполнения.
Таким образом, оценивая указанные обстоятельств в их совокупности, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Шипуновой О.А., Тиньковой Н.Ю. следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать Шипуновой О. А., Тиньковой Н. Ю. в удовлетворении исковых требований к ООО «Академия ЖКХ» о признании договора управления многоквартирным домом ничтожным в части, признании ничтожным одностороннего расторжения договора управления многоквартирного дома от 01.12.2025.
Решение может обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Центральный районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области.
Решение в окончательной форме изготовлено 17.09.2026
Председательствующий: (подпись) И.Г. Мухина
Копия верна. Судья: И.Г. Мухина
Подлинный документ подшит в деле № 2-2720/2026 Центрального районного суда г.Новокузнецка Кемеровской области.