Дело № 2-1209/2026
75RS0023-01-2026-001441-20
Р Е Ш Е Н И Е (не вступило в законную силу)
Именем Российской Федерации
6 августа 2026 года.
Черновский районный суд г.Читы в составе председательствующего Ман-за О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником Шаферовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Чите, в помещении суда, гражданское дело по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к Васильева ОХ об изъятии объекта незавершенного строительства и его продаже с публичных торгов, взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречным исковым требованиям Васильева ОХ к Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о продлении срока действия договора аренды земельного участка, установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в суд с вышеназванными исковыми требованиями, ссылаясь на следующее:
18 февраля 2019 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Васильевой О.Х. заключен договор аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена № 215/19. Земельный участок предоставлялся однократно с целью завершения строительства – производственной базы сроком по 31 января 2022 года. Предметом данного договора является земельный участок площадью 2574 кв.м с кадастровым №, расположенный по <адрес>. Указанный договор аренды был заключен без проведения торгов, поскольку таким правом обладает собственник объекта незавершенного строительства, возведенного в рамках договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 года. Поскольку ответчик на дату заключения указанного договора аренды земельного участка являлся собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:000000:3202, площадью 35,6 кв.м, степенью готовности 87%, то ему указанный земельный участок предоставлялся для завершения строительства однократно на три года. После истечения срока данного договора аренды земельного участка ответчик не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка без торгов. ДД.ММ.ГГГГ департаментом осуществлен выезд на земельный участок с целью его обследования и установлено, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, строительство не завершено, территория огорожена, захламлена. Кроме этого, во исполнение ст. 1102 ГК РФ Департаментом арендатору были направлены уведомления, в которых сообщалось об отказе в продлении, перезаключении договора аренды, а также об образовании задолженности за фактическое использование земельного участка, местоположение которого установлено: г<адрес>, в размере 66370 руб. 45 коп. за период с 1 февраля 2022 года по 31 мая 2025 года и 10602 руб. 49 коп. за период с 1 июня 2025 года по 31 декабря 2025 года.
Просит суд изъять из собственности Васильева ОХ объект незавершенного строительства с кадастровым №, площадью 35,6 кв.м, степенью готовности 87%, расположенный по <адрес>, путем продажи с публичных торгов в установленном порядке. Взыскать в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края с Васильева ОХ задолже6нность по оплате за фктическое использование земельного участка в размере 66370 руб. 45 коп. за период с 1 февраля 2022 года по 31 мая 2025 года и 10602 руб. 49 коп. за период с 1 июня 2025 года по 31 декабря 2025 года и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 3 июня 2025 года по 19 января 2026 года в размере 7437 руб. 12 коп., за период с 16 декабря 2025 года по 19 января 2026 года в размере 163 руб. 54 коп.
В судебном заседании представитель истца Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Меновщикова А.В., действующая на основании доверенности, исковые требования в части изъятия объекта незавершенного строительства поддержала полностью и пояснила аналогичное вышеизложенному. От требований в части взыскании задолженности по оплате за фактическое использование земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами отказалась, в связи с фактической оплатой задолженности ответчиком.
Ответчик Васильева ОХ в суде исковые требования не признала и пояснила, что она неоднократно обращалась к истцу с целью продления спорного договора аренды для завершения строительства производственной базы, однако получала отказ. Она полагает, что право собственности на неоконченный строительством объект недвижимости невозможны без предоставления земельного участка. В настоящее время ею продолжаются строительные работы, оплачивается фактическое использование земельного участка. Изъятие спорного объекта недвижимости приведен к нарушению прав истца и причинению значительных убытков. Считает, что у нее имеется право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения соответствующего договора аренды.
В связи с вышеизложенным, ответчиком Васильевой О.Х. заявлены встречные исковые требования о возложении на Департамент государственного имущества и земельных отношений забайкальского края обязанности заключить с ней договора аренды земельного участка в отношении объекта недвижимости: земельного участка, кадастровый №, площадью 2574 кв.м, местоположение которого установлено: <адрес>, на новый срок на условиях, соответствующих действующему законодательству.
Впоследствии Васильевой О.Х. встречные исковые требования уточнены, просит суд обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обязанности продлить срок действия Договора аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена № 215/19 от 18 февраля 2019 года в отношении объекта недвижимости: земельного участка, кадастровый №, площадью 2574 кв.м, местоположение которого установлено: <адрес>, заключенный между Васильева ОХ и Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края сроком на два года на условиях, соответствующих действующему законодательству.
Представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Меновщикова А.В. в суде встречные исковые требования не признала и пояснила, что действующее законодательство предусматривает однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на срок три года. За период действия договора аренды, который заключался для завершения строительства объекта, последний так и не завершен.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
Определением суда от 6 августа 2026 года производство по делу по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к Васильева ОХ о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами прекращено, в связи с частичным отказом истца от заявленных требований.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН от 20 января 2026 года, что ответчик Васильева ОХ является собственником объекта незавершенного строительства площадью 35,6 кв.м, расположенного по <адрес>, л.д. 37-41.
Степень готовности указанного объекта составляет 87%.
Также судом установлено, что 18 февраля 2019 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Васильевой О.Х. заключен договор аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена № 215/19. Земельный участок предоставлялся однократно с целью завершения строительства – производственной базы сроком по 31 января 2022 года. Предметом данного договора является земельный участок площадью 2574 кв.м с кадастровым №, расположенный по <адрес>
Из пояснений представителя истца следует, что указанный договор аренды заключен без проведения торгов, поскольку таким правом обладает собственник объекта незавершенного строительства, возведенного в рамках договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 года.
На обращения ответчика Васильевой О.Х. о продлении срока действия договора аренды, ответами Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 7 мая 2025 года, 28 ноября 2025 года отказано в удовлетворении заявления о продлении или перезаключении договорных отношений, л.д. 63, 65.
Отказывая в продлении договора аренды земельного участка истцу, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края исходил из того, что согласно договору аренды № 215/19 от 18 февраля 2019 года, договор прекращается в связи с истечением срока действия Договора. Срок аренды земельного участка устанавливался по 31 января 2022 года. Спорный земельный участок предоставлялся в аренду однократно по Договору с целью завершения строительства производственной базы. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора в срок до 31 января 2022 года завершить строительство объекта. Таким образом, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства использовано, оснований для повторного предоставления на этих же условиях земельного участка не имеется.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).
В соответствии с частями 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года) право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.
При этом, закон допускает возможность изъятия объекта незавершенного строительства лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
По общему правилу, содержащемуся в п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В ходе судебного разбирательства установлено, что после принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, 10 апреля 2026 года Департамент Государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в суд с настоящим исковым заявлением об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым №, площадью 35,6 кв.м, степенью готовности 87%, расположенный по <адрес>, путем продажи с публичных торгов в установленном порядке.
Таким образом, судом установлено, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от 18 февраля 2019 года, уполномоченный орган не заявил в судебном порядке требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Такое требование предъявлено только после обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023 в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации..." внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.
Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом нормы п. 33 ст. 34 названного федерального закона положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Из содержания ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Учитывая установленные судом обстоятельства того, что публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии у Васильевой О.Х. права на продление срока действия Договора аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена № 215/19 от 18 февраля 2019 года в отношении спорного объекта недвижимости: земельного участка, кадастровый №, площадью 2574 кв.м, местоположение которого установлено: <адрес>, для завершения строительства этого объекта.
В рассматриваемом случае отказ в продлении срока действия договора аренды для завершения строительства будет препятствовать Васильевой О.Х. завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушит баланс публичных и частных интересов.
Доводы представителя истца о том, что земельный участок ранее уже был предоставлен Васильевой О.Х. для завершения строительства объекта, собственником которого она является, подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает право только на однократное заключение договора аренды для завершения строительства, которым Васильева О.Х. уже воспользовалась, заключив договор аренды 18 февраля 2019 года, а положениями п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не предусмотрено право лица на повторное заключение договор аренды земельного участка, в случае нарушения им трехлетнего срока завершения строительства объекта недвижимости, отклоняются судом, как основанные на ошибочном толковании закона и неверной оценки существа сложившихся отношений сторон, фактически сводятся к формальному отрицанию представителя истца действующего правового регулирования и правовой позиции высшей судебной инстанции.
Кроме того суд учитывает, что ответчиком Васильевой О.Х. до настоящего времени ведется работа по завершению строительства нежилого помещения на спорном земельном участке, что подтверждается договором подряда на установку окон, квитанциями, фототаблицами, л.д. 136-145. Высока степень готовности (87%) свидетельствует о том, что ответчик предпринимает активные действия по возведению объекта, доказательств того, что объект является брошенным или бесхозным, стороной истца не представлено.
В свою очередь, спорный земельный участок по акту-приема передачи департаменту не возвращался, истец продолжает пользоваться земельным участком и оплачивать арендные платежи до настоящего времени.
Таким образом, разрешая заявленные исковые требования, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 39.6, 39.11, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из того, что на спорном земельном участке имеется принадлежащий Васильевой О.Х. на праве собственности объект незавершенного строительства, такой участок в настоящее время не может являться предметом аукциона, быть предоставлен иным лицам, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от 19 февраля 2019 года уполномоченный орган не заявил в судебном порядке требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, потребовал это только после обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, ввиду чего суд считает, что Васильева О.Х. правомерно требует продлить срок действия вышеуказанного договора аренды земельного участка, несмотря на то, что участок уже предоставлялся ей ранее с этой же целью. При этом отказ арендатору в продлении срока действия договора аренды земельного участка будет препятствовать последнему завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушит баланс публичных и частных интересов, в настоящее время Васильева О.Х. продолжает пользоваться участком, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Департамента и обоснованности встречных исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 194, 199 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении исковых требований Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к Васильева ОХ об изъятии объекта незавершенного строительства и его продаже с публичных торгов – отказать.
Встречные исковые требования Васильева ОХ () удовлетворить.
Возложить обязанность на Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края продлить срок действия Договора аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена № 215/19 от 18 февраля 2019 года в отношении спорного объекта недвижимости: земельного участка, кадастровый №, площадью 2574 кв.м, местоположение которого установлено: <адрес>, заключенный между Васильева ОХ и Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, сроком на два года на условиях, соответствующих действующему законодательству.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение одного месяца через Черновский районный суд г.Читы.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 20 августа 2026 года.