РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 июля 2026 года Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи С.В. Каленского, при секретаре В.И. Подгорной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никлонского Николая Алексеевича, Никлонской Анастасии Сергеевны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» о защите прав потребителей, установил:
истцы обратились в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая Падь гор. Владивостока. I этап строительства». Технические характеристики объекта: условный номер №, этаж – 11, количество комнат – 1, площадь комнат – 14,65 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 28,59 кв., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 35,22 кв., расположенная в пределах строительных осей: 10-12, Г-Е, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,63 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 3, площадь помещений вспомогательного использования – 13,94 кв.м.
Согласно п. 3.1 Договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 103 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 3 627 660 рублей.
Свои обязанности по оплате дольщик исполнили в полном объеме.
Согласно выписки из ЕГРН площадь квартиры 28,6 кв.м., то есть дольщики оплатили квартиру площадью 35,22 кв.м, исходя из цены 103 000 рублей за 1 кв.м, а застройщик передал квартиру площадью 28,6 кв.м.
На основании изложенного, просит суд признать п. 1.7, п. 2.1 Договора №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный Луч» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным в силу его ничтожности, в части установления размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, указав о необходимости применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии и установлении размера приведенной площади объекта долевого строительства в размере 31,91 кв.м. (площадь квартиры 28,59 кв.м. + площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,63 кв.м.*0,5); признать п. 3.1 договора №№ недействительным в части установления размера цены договора (стоимость объекта) исходя из размера приведенной площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента к площади лоджии, установив правильную цену договора в размере 3 286 730 рублей (31,91 кв.м.*103 000 рублей); взыскать с ООО «СЗ «Восточный луч» в пользу истца необоснованно полученную сумму по договору №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства» от ДД.ММ.ГГГГ в размере 340 930 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 5% от суммы присужденной судом в пользу истца.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, указав, что денежные средства в размере 340 930 рублей перечислены на счета истцов в равных долях ДД.ММ.ГГГГ года.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» и Киселевой Е.А. заключен Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства», по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.
Технические характеристики объекта: условный номер № назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 11, количество комнат – 1, общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 28,59 кв.м., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 35,22 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,63 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 3, площадь помещений вспомогательного использования – 13,94 кв.м.
Согласно п. 3.1 договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 103 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 3 627 660 рублей.
Срок условного депонирования денежных средств участника долевого строительства на счете эскроу устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ года (п. 5.3 договора).
Согласно п. 3.3 договора денежные средства вносятся на счет эскроу после государственной регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ года.
ДД.ММ.ГГГГ года между Киселевой Е.А. (сторона - 1) и Никлонской А.С., Никлонским Н.А. (сторона - 2)заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств, по условиям которого сторона 2 за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых банком «ВТБ» стороне 2 в кредит согласно кредитному договору, принимает в полном объеме права и обязанности принадлежащие стороне 1 на основании договора №64 участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства».
Согласно выписке из ЕГРН следует, что за Никлонским Н.А., Никлонской А.С. зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 28,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
Согласно выписки по счету эскроу следует, что сумма в размере 3 627 660 рублей перечислена ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч».
ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры №№ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составленный без замечаний.
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с 01.01.2017 года, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.
Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен 15.10.2021 года, то с учетом части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.
Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.
С учетом установленных судом обстоятельств, суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика излишне полученной денежной суммы по договору обоснованы, вместе с тем, не соглашается с расчетом истца и считает правильным его произвести исходя из площади квартиры, фактически переданной истцу, в связи с чем с ООО «СЗ «Восточный луч» подлежит взысканию необоснованно полученная сумма из расчета (3 627 660 рублей – ((общая площадь квартиры 28,59 кв.м. + площадь лоджии 6,63 кв.м. * 0,5 = 31,91 кв.м.) х 103 000 рублей) 3 286 730 рублей) = 340 930 рублей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно представленного платежного поручения №№ от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» перечислил на счет Никлонскому Н.А. денежные средства в размере 170 465 рублей.
Согласно представленного платежного поручения №№ от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» перечислил на счет Никлонской А.С. денежные средства в размере 170 465 рублей
Таким образом, основания для взыскания необоснованной полученной суммы в размере 340 930 рублей у суда не имеется.
Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку нарушение ответчиком прав истцов нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей в пользу каждого истца, считая заявленную истцом ко взысканию сумму данной компенсации в размере 50 000 рублей явно завышенной.
При этом, поскольку представитель истца на вопросы суда пояснил, что требования о признании пунктов договора 1.7, 2.1, 3.1 (в части) недействительным в силу его ничтожности заявлены с целью взыскания с ответчика излишне оплаченной истцом денежной суммы, полагая, что таким образом у истца возникнет право требования с ответчика уменьшения покупной цены, в связи с неверным указанием коэффициента лоджии, и соответственно, неверным расчетом цены жилого помещения, суд принимая во внимание, что договор исполнен сторонами, считает, что оснований для удовлетворения требований о признании пунктов 1.7, 2.1, 3.1 (в части) Договора №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства» от 15.10.2021 недействительным в силу его ничтожности, не имеется.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (п. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).
Указанная норма введена Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 266-ФЗ).
В соответствии со ст. 2 Закона N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).
Статьей 3 названного Закона установлено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 сентября 2024 года.
Таким образом, для начисления штрафа подлежат применению положения п. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Закона N 266-ФЗ.
Истец по данному делу не отказывается от исковых требований в части выплаченной ответчиком в ходе судебного разбирательства денежной суммы в размере 311 880 рублей. Между тем, произведенная выплата не может служить основанием для исчисления причитающегося потребителю штрафа без учета выплаченной ответчиком в ходе судебного разбирательства суммы.
Исходя из изложенного, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика с учетом произведенной выплаты в размере 340 930 рублей, составляет 16 546,5 рублей ((340 930 рублей +10 000 рублей)*5%). Таким образом, с ответчика подлежит взысканию штраф в пользу каждого истца по 8 273,25 рублей.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 686,91 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 13, 194 – 199 ГПК РФ, решил:
исковые требования Никлонского Николая Алексеевича, Никлонской Анастасии Сергеевны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в Никлонского Николая Алексеевича компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 8 273,25 рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в Никлонской Анастасии Сергеевны компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 8 273,25 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО «Специализированный застройщик» «Восточный луч» отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 11 686,91 рублей.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд гор. Владивостока.
Председательствующий