РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июля 2026 года Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи С.В. Каленского, при помощнике судьи А.А. Ефименко, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поповой Надежды Викторовны к ООО «Специализированный застройщик «Восточный Луч» о защите прав потребителей, установил:
истец обратилась в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование, что 17.09.2021 года между сторонами были заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая Падь гор. Владивостока. I этап строительства» Технические характеристики объекта: условный номер № этаж – 6, количество комнат – 2, площадь комнат – 33,17 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,77 кв., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв., расположенная в пределах строительных осей: 2-5, А-В, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,78 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,60 кв.м.
Согласно п. 3.1 Договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 92 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 5 846 600 рублей.
17.09.2021 года между сторонами были заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая Падь гор. Владивостока. I этап строительства». Технические характеристики объекта: условный номер №, этаж – 6, количество комнат – 1, площадь комнат – 14,67 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 28,62 кв., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 35,31 кв., расположенная в пределах строительных осей: 2-4, Г-Е, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,69 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 3, площадь помещений вспомогательного использования – 13,95 кв.м.
Согласно п. 3.1 Договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 103 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 3 636 930 рублей.
Свои обязанности по оплате дольщик исполнили в полном объеме.
Согласно выписки из ЕГРН площадь квартиры по адресу: <адрес> составляет 28,7 кв.м., то есть дольщик оплатила квартиру площадью 35,31 кв.м, исходя из цены 103 000 рублей за 1 кв.м, а застройщик передал квартиру площадью 32,045 кв.м.
Истец полагает, что законным и правильным будет расчет: площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,69 кв.м. * 0,5 + общая площадь объекта 28,7 кв.м. = 3,345 + 28,7 = 32,045 кв.м.
32,045 кв.м * 103 000 рублей/кв.м = 3 300 635 рублей.
Согласно выписки из ЕГРН площадь квартиры по адресу: <адрес> составляет 56,9 кв.м., то есть дольщик оплатила квартиру площадью 63,55 кв.м, исходя из цены 92 000 рублей за 1 кв.м, а застройщик передал квартиру площадью 60,29 кв.м.
Истец полагает, что законным и правильным будет расчет: площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 6,78 кв.м. * 0,5 + общая площадь объекта 56,9 кв.м. = 3,39 + 56,9 = 60,29 кв.м.
60,29 кв.м * 92 000 рублей/кв.м = 5 546 680 рублей.
На основании изложенного, просит суд взыскать с ООО «СЗ «Восточный луч» в пользу истца излишне уплаченную сумму по договорам долевого участия №№ и №№ от 17.09.2021 года в общем размере 636 215 рублей; неустойку предусмотренную ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы требования за каждый день просрочки в двойном размере, рассчитанную на дату фактического исполнения решения суда; компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей; штраф в размере 5% от присужденной суммы.
Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Направил возражения на исковые требования, в которых указал, что произведена оплата излишне уплаченной суммы в общем размере 636 215 рублей. Указал, что требования не подлежат удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон.
Изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.09.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» и Поповой Н.В. заключен Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства», по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.
Технические характеристики объекта: условный номер №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 6, количество комнат – 2, общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 56,77 кв.м., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 63,55 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,78 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 23,60 кв.м.
Согласно п. 3.1 договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 92 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 5 846 600 рублей.
Срок условного депонирования денежных средств участника долевого строительства на счете эскроу устанавливается до 31.12.2023 года (п. 5.3 договора).
Согласно п. 3.3 договора денежные средства вносятся на счет эскроу после государственной регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств единовременно вся сумма платежа не позднее 10 рабочих дней после государственной регистрации договора.
Согласно выписке из ЕГРН следует, что за Поповой Н.В. зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 56,9 кв.м., расположенное по адресу: гор. <адрес>
Факт оплаты со счета эскроу по ДДУ №№ от 17.09.2021 года в ходе рассмотрения дела не оспорен.
14.12.2023 года между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры №№ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составленный без замечаний.
17.09.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» и Поповой Н.В. заключен Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь гор. Владивостока. 1 этап строительства», по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.
Технические характеристики объекта: условный номер №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 6, количество комнат – 1, общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) 28,62 кв.м., приведенная площадь объекта долевого строительства (планируемая) 35,31 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,69 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 3, площадь помещений вспомогательного использования – 13,95 кв.м.
Согласно п. 3.1 договора цена договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 103 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость объекта составляет 3 636 930 рублей.
Срок условного депонирования денежных средств участника долевого строительства на счете эскроу устанавливается до 31.12.2023 года (п. 5.3 договора).
Согласно п. 3.3 договора денежные средства вносятся на счет эскроу после государственной регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств единовременно вся сумма платежа не позднее 10 рабочих дней после государственной регистрации договора.
Согласно выписке из ЕГРН следует, что за Поповой Н.В. зарегистрировано право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 28,7 кв.м., расположенное по адресу: гор. <адрес>
Факт оплаты со счета эскроу по ДДУ №№ от 17.09.2021 года в ходе рассмотрения дела не оспорен.
14.12.2023 года между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры №№ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составленный без замечаний.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).
Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).
В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с 01.01.2017 года, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.
Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.