РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Сальниковой Е.Н., при секретаре Русаковой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке
18 мая 2026 г.
гражданское дело по иску Фоменко Александра Сергеевича к Солдатовой Наталье Петровне о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Фоменко А.С. обратился в суд с иском к Солдатовой Н.П., после уточнения исковых требований просит признать расписку от 13.09.2025, выданную Солдатовой Н.П. - Фоменко А.С., договором купли-продажи гаража, расположенного по адресу: <****> кадастровый № на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <****> а также земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <****> Осуществить государственную регистрацию перехода к Фоменко А.С. права собственности на вышеуказанные гараж, а также земельный участок на основании договора купли-продажи гаража от 13.09.2025, заключенного между Фоменко А.С. и Солдатовой Н.П.
Исковые требования мотивированы тем, что 13.09.2025 между Фоменко А.С. (покупатель) и Солдатовой Н.П. (продавец) заключен договор купли-продажи (расписка) объекта недвижимого имущества (гаража), расположенного по адресу: <****> Согласно условиям договора купли-продажи от 13.09.2025, стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составила 250 000 руб., которые были переданы покупателем продавцу в момент подписания договора безналичным переводом денежных средств по реквизитам продавца. В момент подписания договора были переданы ключи от вышеуказанного объекта недвижимого имущества. Покупателем после составления договора от 13.09.2025 был оформлен пропуск в ТСН «Форштадт», оплачены членские взносы, покупатель активно несет бремя его содержания в виде ремонта. Оформление вышеуказанного объекта недвижимости, согласно договору от 13.09.2025, должно быть произведено через два месяца с момента его подписания, по причине оформления земельного участка под гаражом. Согласно сведеньям ЕГРН, земельный участок находится в собственности и имеет кадастровый №, что подтверждает обстоятельство отсутствия препятствий для перехода права собственности по договору от 13.09.2025. После истечения двухмесячного срока (13.11.2025), истцом ответчику направлено 06.11.2025 уведомление о регистрации сделки, получено ответчиком 08.11.2025, однако, 12.11.2025 года в МФЦ для регистрации перехода права собственности продавец не явился.
Истец Фоменко А.С. и его представитель Махоткин С.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Суду истец пояснил, что в день подписания договора купли-продажи 13.09.2025, оформленного распиской, ответчик во исполнение сделки передала ему ключи от гаража, оформила пропуск на въезд на территорию гаражного кооператива. Впоследствии он вступил в кооператив, провел в гараж свет, сделал лестницу, утеплил дверь, то есть, пользовался гаражом как собственник. Ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на гараж и земельный участок. Кроме расписки от 13.09.2025, другие документы не оформлялись.
Ответчик Солдатова Н.П. и ее представитель Волкова К.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, возражали против их удовлетворения. Суду ответчик пояснила, что договор купли-продажи был заключен с истцом только в отношении гаража, его стоимость в размере 250000 руб. она получила от истца. Земельный участок в эту стоимость не входил, для его оформления в собственность необходимо было оплатить риелтору расходы в размере 25000 руб., включая кадастровые работы, межевание, оформление границ земельного участка. Указанные расходы – это и была стоимость земельного участка. На момент оформления расписки земельный участок ей принадлежал на праве аренды, требовалось время для оформления его в собственность, поэтому договорились отложить регистрацию перехода права собственности на гараж на 2 месяца. Договор купли-продажи земельного участка не составлялся. Истец отказался оплачивать 25000 руб. за земельный участок.
Третье лицо Королев А.В. и его представитель Волкова К.С., действующая на основании доверенности, против удовлетворения требований возражали.
Представитель третьего лица – ТСН «Форштадт» в суд не явился, извещены судом надлежащим образом.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу в суд не явилась, направила в суд письменные объяснения, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра. В пояснениях указала, что в случае удовлетворения судом требований о регистрации перехода права собственности, право собственности регистрируется на основании договора купли-продажи и вынесенного судебного решения. Кроме того, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (л.д. 39-40).
Выслушав позицию сторон, явившегося в суд третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об оставлении исковых требований без удовлетворения.
В соответствии с п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве возникновения гражданских прав и обязанностей.
Как предусмотрено ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно п. 2 ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
На основании ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как предусмотрено ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3).
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В предмет доказывания по требованию об уклонении от регистрации перехода права собственности, заявленному по данному основанию (ч. 3 ст. 551 ГК РФ), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчика от совершения действий по регистрации перехода права собственности.
Судом установлено, что Солдатова Н.П. является собственником объекта недвижимости – гаража, площадью 25,3 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <****> право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 23.07.2025 (л.д. 26-28).
В материалы дела истцом представлена расписка, датированная 13.09.2025, о том, что Солдатова Н.П. приняла 13.09.2025 от Фоменко А.С. сумму 250000 рублей за гараж: <****>. Дальнейшее оформление документов через МФЦ будет ориентировочно через 2 месяца в связи с оформлением земельного участка под гараж. Ключи от гаража переданы 13.09.2025 по согласию двух сторон (л.д. 8).
Государственная регистрация права собственности Солдатовой Н.П. на земельный участок, площадью 30+/-1,92 кв.м с кадастровым номером: № по адресу: <****> согласно сведениям ЕГРН, произведена
Истец ссылается на расписку как на договор-купли продажи гаража и земельного участка, на котором он расположен, и в связи с уклонением ответчика просит суд признать расписку договором купли-продажи и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к истцу на гараж, а также земельный участок.
Проанализировав содержание представленной в материалы дела расписки от 13.09.2025, суд приходит к выводу о том, что она не может быть признана доказательством, достоверно подтверждающим заключение договора купли-продажи гаража и земельного участка.
В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Данная норма предусматривает, что предмет договора продажи недвижимости должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, подлежащего передаче покупателю.
Таким обязательным требованиям, предъявляемым законом к договору купли- продажи объекта недвижимости, расписка от 13.09.2025 не соответствует, поскольку в ней не содержаться обязательные для договора купли-продажи существенные условия. Расписка содержит лишь сведения о получении Солдатовой Н.П. от Фоменко А.С. денежных средств за гараж в сумме 250000 руб. и передаче ключей от гаража.
Иных письменных доказательств, свидетельствующих о заключении между истцом и ответчиком договора купли-продажи гаража и земельного участка с соблюдением установленной законом письменной формы, суду не представлено.
Более того, ответчик, возражая против удовлетворения требований, пояснила в судебном заседании, что в отношении земельного участка никаких документов с истцом не оформлялось. Расписка составлялась только в отношении гаража, стоимость которого не включает стоимость земельного участка, поскольку ее право собственности в отношении земельного участка на момент составления расписки не было оформлено. Стоимость земельного участка была определена после завершения оформления права собственности на земельный участок, в размере 25000 руб. Истец от оплаты стоимости земельного участка отказался, а произвести государственную регистрацию гаража без земельного участка невозможно.
Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что договор купли-продажи спорного нежилого помещения (гаража) и земельного участка, на котором оно расположено, между сторонами не составлялся, соответственно, письменная форма сделки не соблюдена. Представленная истцом расписка от 13.09.2025 не может свидетельствовать о заключении сторонами договора купли-продажи в установленной письменной форме и не может быть признана судом договором купли-продажи.
Исходя из установленных обстоятельств дела, заявленные требования не основаны на положениях закона о заключении договора купли-продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности, в связи с чем, не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Фоменко Александра Сергеевича к Солдатовой Наталье Петровне о признании расписки от 13.09.2025г договором купли-продажи и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на гараж, расположенный по адресу: <****> кадастровый №, и земельный участок с кадастровым №, по адресу: <****> оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 01 июня 2026 г.
Судья Е.Н. Сальникова