РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 сентября 2026 года г. Новокузнецк
Заводской районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Гордеевой О.А., при секретаре судебного заседания Крыловой Е.А., с участием истца (ответчика по встречному иску) Потапенко С.В., представителя истца (представителя ответчика по встречному иску) Шабалиной А.Ю., представителя ответчика (представителя истца по встречному иску) Биржа Е.А., третьего лица Потапенко Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Потапенко Светланы Валерьевны к Иванову Виталию Валентиновичу о признании отсутствующим обременения в виде залога (ипотеки), государственной регистрации договора купли-продажи, встречному исковому заявлению Иванова Виталия Валентиновича к Потапенко Светлане Валерьевне о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Потапенко Светлана Валерьевна обратилась с исковым заявлением к Иванову Виталию Валентиновичу о признании договора купли-продажи недействительным.
Требования мотивирует тем, что дата между Потапенко Светланой Валерьевной (далее Продавец) и Ивановым Виталием Валентиновичем (далее Покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с п.1.1, которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: помещение (квартира), расположенное по адресу: ....
При том вышеуказанная сделка была исполнена во исполнение договоренности между сторонами о том, что принадлежащая ответчику на праве собственность квартира, расположенная по адресу: ... передается по договору купли продажи истцу, а передаваемая ей квартира: ... служит лишь первоначальным взносом и предполагает последующие платежи ежемесячно в адрес ответчика.
Таким образом, в настоящий момент имеются следующие договоры купли-продажи:
дата на квартиру, расположенную по адресу: ...
... сумма договора ... рублей, которая принадлежала на праве собственности ответчику;
2. дата на квартиру, расположенную по адресу: ..., сумма договора ... рублей, которая принадлежала на праве собственности истцу.
В дата года ответчик предложил истцу совместно обратиться в МФЦ для оформления сделок по обеим квартирам. Однако в МФЦ ответчик представил исключительно договор купли-продажи квартиры на ... - в пользу ответчика, убеждая истца, что оформление квартиры на ... в собственность истца будет произведено «позже», отдельной регистрацией. Доверяя ответчику, истец согласилась на указанные действия.
дата был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи квартиры на ... с суммой договора ... рублей — исключительно в пользу ответчика, тогда как встречной регистрации права собственности истца на квартиру на ... произведено не было.
Впоследствии истцу стало известно, что на момент подписания договора от дата квартир на ... уже была обременена ипотекой, зарегистрированной дата обременение № то есть до подписания договора между сторонами. Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН от дата. Об указанном обременении ответчик истца не уведомлял и умышленно скрыл это обстоятельство.
Кроме того, истцу стало известно, что квартира на ... - переданная ответчику по договору от дата - также была обременена ипотекой, зарегистрированной дата. При этом все это время ответчик, осознавая данный факт, принимал от истца ежемесячные платежи в счёт оплаты стоимости квартиры:
- ...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
Итого: ... рублей.
Истец, в настоящее время прекратила ежемесячные платежи по квартире ... в пользу ответчика вынужденно - после того как получила сведения о скрытом обременении квартиры, за которую производила оплату, и которую фактически занимает.
Истец полагает, что договор купли-продажи от дата в отношении квартиры на ... (кадастровый №) является недействительным (ничтожным) по следующим основаниям.
Договор купли-продажи от дата является притворной сделкой, совершенной с целью скрыть фактически сложившиеся между сторонами отношения по встречной передаче объектов недвижимости (мена с доплатой в рассрочку). Реальная воля сторон состояла не в безвозмездной передаче квартиры на ... ответчику за ... рублей, а в её передаче в качестве первоначального взноса в приобретения истцом квартиры на ... с последующей оплатой остатка стоимости в сорочку.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила, гласно правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ (Постановление от 23.06.2015 № 25, и. 87), прикрывающей сделкой может являться не одна, а несколько взаимосвязанных сделок.
Договор от дата года был совершён под влиянием обмана со стороны ответчика. Обман выразился в следующем:
Ответчик умышленно скрыл факт наличия зарегистрированного обременения (ипотеки от дата) на квартиру, которую он обязался передать истцу в собственность;
Ответчик обещал одновременную регистрацию перехода права на квартиру на ..., но намеренно не исполнил данное обещание, добившись регистрации только перехода права на квартиру истца.
Просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер №, общей площадью ... кв.м, заключенный дата между Потапенко Светланой Валерьевной и Ивановым Виталием Валентиновичем, недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности сделки: обязать Иванова Виталия Валентиновича возвратить в собственность Потапенко Светланы Валерьевны квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер №.
дата Потапенко С.В. обратилась в суд с исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, просит:
1. Признать квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер №, общей площадью ... кв.м, которая передана по договору купли-продажи от дата года, Потапенко Светланой Валерьевной в пользу Иванова Виталия Валентиновича в качестве первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры по адресу: ..., по договору купли-продажи от дата.
2. Признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости (ипотеки) в отношении жилого помещения квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер №, зарегистрированный дата, в связи чем, погасить регистрационную запись о наличии обременения в виде ипотеки № от дата в ЕГРН.
3. Признать подлежащим государственной регистрации договор-купли продажи от дата на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер №, общей площадью ... кв. м, заключённый между Потапенко Светланой Валерьевной и Ивановым Виталием Валентиновичем, с регистрацией в виде наличия обременения возникновения залога (ипотеки) в силу закона в пользу Иванова Виталия Валентиновича до полного исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры.
дата ответчиком Ивановым В.В. подано встречное исковое заявление, в котором он просит, с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ:
1. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., с кадастровым № от дата, заключенный между Ивановым Виталием Валентиновичем и Потапенко Светланой Валерьевной и обязать Потапенко Светланой Валерьевной передать квартиру, расположенную по адресу: ..., с кадастровым № от дата Иванову Виталию Валентиновичу.
2. Взыскать с Потапенко Светланы Валерьевны в пользу Иванова Виталия Валентиновича госпошлину в размере ... рублей.
Требования мотивированы тем, что дата между Ивановым Виталием Валентиновичем и К. (в настоящее время Потапенко) Светланой Валерьевной был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... с кадастровым №.
В соответствии с условиями указанного Договора купли-продажи Покупателем Потапенко должны вноситься платежи в счёт оплаты квартиры (рассрочка) в соответствии с установленным графиком (п. 4.2 Договора купли-продажи).
Однако Потапенко С.В. не вносятся платежи с дата года и в настоящий момент образовалась задолженность за 7 месяцев, что является основанием для требования со стороны Иванова В.В. (продавца) досрочной оплаты стоимости квартиры (п. 8 Договора купли-продажи), же возмещение понесённых убытков и неустойки в соответствии с п. 7 Договора купли-продажи).
дата Ивановым В.В. была подана претензия Потапенко С.В. с требованием о досрочном погашении долга в размере оставшейся платы от стоимости квартиры, а так же неустойки в соответствии с Договором купли-продажи.
Потапенко С.В. отказалась от получения корреспонденции (претензии) что в соответствии ст. 165.1 ГК РФ является надлежащим уведомлением (срок хранения корреспонденции истёк дата).
При этом так же дата копия претензии была вручена представителю Потапенко С.В. в судебном заседании и приобщено к материалам гражданского дела, что так же считает надлежащим уведомлением.
В соответствии с п. 9 Договора купли-продажи в случае неисполнения Покупателем требований о досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору согласно п. 8 Договора в течение 30 календарных дней считая с даты предъявления продавцом письменного уведомления с требованием о досрочном возврате суммы долга по своему выбору:
- обратить взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательств Имущество путем обращения в суд с соответствующим требованием;
- или обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора и возврате переданного по договору имущества в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с изложенным, считает, что в связи с ненадлежащим исполнением со стороны Потапенко С.В. договора купли-продажи, несвоевременного внесения денежных средств по договору и неисполнение требования о погашении долга в соответствии с условиями договора купли-продажи Иванов В.В. имеет право на расторжение договора в судебном порядке.
Истец Потапенко С.... (ответчик по встречному иску) в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, во встречных требованиях просила отказать, дополнительно суду пояснила, что она работала вместе с Ивановым В.В. с дата года. Ей на праве собственности принадлежала квартира по адресу: ... она в квартире была зарегистрирована.
В дата года, они с Ивановым В.В. обговорили, что она отдает ему свою квартиру в счет оплаты квартиры Иванова В.В. по адресу: ....
Стоимость ее квартиры ... рублей, квартиры Иванова В.В. (3-х комнатная) ... рублей в рассрочку.
В дата года они заключили договор купли продажи квартиры по адресу: ..., в договоре указана стоимость квартиры ... рублей, так как от суммы ... рублей они отняли стоимость квартиры по адресу: ...
По договору купли-продажи от дата стоимость квартиры ... рублей, внесла первоначальную сумму в размере ... и потом рассрочка сроком на пять лет с дата год, ... рубля ежемесячный платеж.
Оплаты она вносила наличными денежными средствами Иванову В.В., он подписывал расписки о получении.
Договор купли-продажи квартиры ... заключили, так как к ней подошел Иванов В.В. и сказал, что ему срочно нужны деньги, и потому нужно оформить квартиру. В МФЦ они подписали договор купли-продажи по адресу: ..., в дата года, стоимость квартиры ... рублей. С договором она не знакомилась, там еще и расписка была, что она получила денежные средства. Она денежные средства не получала, у него не было денег. С дата года она проживала в квартире по адресу: ..., вносила платежи по оплате коммунальных платежей, но потом престала.
В дата года она обратилась в полицию, в связи с действиями Иванова В.В., до этого она не обращалась, так как она ему верила, он говорил, что все будет хорошо, что договор зарегистрируют, она ему свято верила.
Она перестала вносить платежи по договору купли-продажи, так как она узнала, что квартира по адресу: ... аресте, она не понимала, кому ей платить, собирается ли он выкупать её, снимать арест.
Договор ею исполнялся с даты, заключения договора до дата года, платежи произведены в размере ... рублей. Она готова вносить платежи и дальше, но квартира в залоге.
Супруга Иванова В.В. знала про сделки, они совместно решали этот вопрос. У нее есть переписка с Ивановой С. о продаже квартиры. В дата года Иванов В.В. отправил ей голосовое сообщение, что у него хотят забрать квартиру по адресу: .... Письменные соглашения не были заключены.
К договору купли-продажи квартиры по адресу: ..., была приложена расписка, в которой было указано, что ею получены денежные средства, в каком виде в ней не указано.
Когда они переоформляли квартиру по адресу: ... сумму фактически в размере ... рублей ей не передавали, через какое время Иванов В.В. заложил квартиру за ... ... рублей ей не известно.
С нее взыскана задолженность за коммунальные услуги (ЭкоТек, Кузбассэнергосбыт прислал претензию, горячая-холодная вода), она не обжаловала решение о взыскании задолженности. Она предполагает, что когда решится вопрос с квартирами, то она будет обжаловать судебные приказы. Из чека видно, что это она оплачивала, так как указана ее кредитная карта, и ее адрес электронной почты.
Требования к Иванову она предъявляла о том, что она несет расходы по оплате ЖКХ.
Она дееспособная, она отдавала отчет своим действиям, она верила ему, думала, что они переоформят одну квартиру, они договорились с двумя договорами и сразу зарегистрируют их, но он сказал, что один договор забыл.
Стоимость квартир ими согласовывалась, они обговаривали, что ее квартира идет первым взносом, стоимость ее квартиры - ... рублей, стоимость квартиры Иванова - ... рублей, ... она осталась должна за квартиру.
Представитель истца (представитель ответчика по встречному иску) Шабалина А.Ю., действующая на основании доверенности (том 1 л.д.105-106), в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, возражала против удовлетворения встречных требований, стороны до заключения сделки были знакомы, Потапенко С.В. работала у Иванова В.В. как менеджер в организации «Кар Бланш».
Потапенко С.В. высказала намерение, что хочет приобрести квартиру, на что Иванов В.В. предложил ей продать квартиру по адресу: ... рассрочку, путем внесения ежемесячных платежей в размере ... рубля.
Стоимость квартиры ... рублей, договор заключили дата, ... рублей истцом внесен первоначальный взнос, предусмотренный п. 4.1 договора купли-продажи, внесение подтверждается расписками, ... ..., сумма, подлежащая к уплате. Был составлен график платежей, каждый месяц до 20 числа в размере ... рублей, с дата года. Данный договор в Росреестре зарегистрирован не был, так как между сторонами были доверительные отношения, Иванов В.В. говорил, что позже они его зарегистрируют.
Квартира по адресу: ... фактически передана истцу до подписания договора купли-продажи. Договор купли-продажи подписали Ивановым В.В. и Потапенко С.В., она вступила в брак, после заключения брака фамилия истца - Потапенко.
Истец исполняла договор с даты заключения договора, до дата года, платежи произведены в размере ... рублей.
Истец перестала производить оплаты с дата года, так как она неоднократно обращалась к Иванову В.В. и его супруге, чтобы произвести перерегистрацию, в том числе с обременением ограничений, так как договор заключён с отсрочкой платежа, на что Иванов В.В. говорил: «ты, что мне не веришь, что ли зарегистрируем позже». Истец несет бремя содержания данной квартиры.
На момент заключения договора купли-продажи обременений на квартиру не имелось.
Иванов В.В. дал заверения, что оформит переход права на квартиру по адресу: ..., данный договор зарегистрирован, истец участвовала при регистрации права собственности, истец подтвердила, что получила денежные средства за продажу квартиры по адресу: ... фактически денежные средства не ей передавались.
Была достигнута договорённость, что квартира по адресу: ..., которая принадлежала истцу на праве собственности, будет передана ответчику в качестве первоначального взноса за приобретённому истцом квартиру по адресу: ...
Не могла сказать точную стоимость квартир, но стороны договорились, что квартира по адресу: ... меньше площадью, чем на квартира по адресу: ..., поэтому она передана в счет первоначального взноса.
Истец дееспособная, она самостоятельно приняла решение о подписании договора купли-продажи. Истец обращалась в ОП «...» о противоправных действиях перехода регистрации права собственности, процессуального решения нет, так как ей сказали устно обращаться в суд.
По встречному иску возражает, так как истцом выплачена за квартиру сумма в размере ... рублей, считает, что данная сумма подлежит возмещению с ответчика.
Истец не получала денежные средства за продажу имущества, документы были подписаны при несоблюдении условий - передачу денежных средств. У истца не было оснований не доверять Иванову В.В. и его семье. Квартира по адресу: ... - была приобретена истцом по договору, договор между сторонами подписан, но не зарегистрирован.
В настоящий момент следственные действия в отношении лиц проводятся, уголовное дело было возбуждено по факту. О сделки знали многие люди, поэтому они пригласили свидетелей, которые также работали у ответчика.
На момент продажи квартиры истец не состояла в браке, на момент приобретения квартиры истец стояла в браке. ... рублей сумма ущерба, эта та сумма, которая уплачена истцом за квартиру Иванову В.В.
Истец несла бремя содержания жилого помещения по адресу: ..., дата, дата года, ответчик Иванов бремя содержания квартиры по адресу: ... не нёс, считает, что сделка была формальной. За квартиру по адресу: ..., истец не получала денежные средства.
В настоящий момент требования о признании договора купли-продажи недействительным, не поддерживает. У них в дальнейшем останется право для оспаривания, в случае если решение будет не вынесено в пользу истца, то в дальнейшем будут подавать иск, так как истец не получала денежные средства по договору купли-продажи.
Считает, что сделка со стороны Иванова совершена с обманом, и он целенаправленно уклонился от сделки по регистрации квартиры по адресу: .... Возражает против удовлетворения встречных исковых требований, это право стороны.
От требования о признании недействительности не отказываются.
Ответчик (истец по встречному иску) Иванов В.В., в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Представитель ответчика (представитель истца по встречному иску) Бирж Е.А., действующий на основании доверенности (том 1 л.д.111), в судебном заседании возражал против исковых требований, поддержал встречные исковые требования, дополнительно суду пояснил, что стороны заключили договор купли-продажи квартира по адресу: ... рассрочкой платежей, стоимость квартиры сторонами определена в размере ... рублей.
Собственником квартиры является Иванов В.В.
Условия оплаты по договору предусмотрены п. 4.1 Договора и графиком платежей. Истец внесла по данному договору сумму в размере ... рублей, оплата по договору не производится с дата года, последний платеж поступил в дата года.
Иванов В.В. изначально пытался договориться по оплате, но из-за конфликта договориться не получилось, после того как Иванов В.В. узнал, что был подан иск, ими направлена претензия в адрес Потапенко С.В. о расторжении договора.
Переход права на квартиру по адресу: ..., зарегистрирован не был, в связи, с чем пояснить не мог, при этом претензий со стороны истца не было.
Фактически когда Иванов В.В. передал квартиру истцу, не мог сказать, на день подписания договора купли-продажи квартира была передана истцу.
В квартире проживает истец, не мог пояснить, кто несет бремя содержания, насколько ему известно, имеются долги по оплате коммунальных платежей.
Квартира находится в залоге у третьего лица Агафонова И.В., но оснований для залога не мог пояснить. По стоимости квартиры дополнительных соглашений не имелось.
По договору купли-продажи квартиры по адресу: ..., пояснил, что истец продала квартиру на тех условиях, которые изложены в договоре, денежные средства переданы истцу, это указано в договоре купли-продажи, в случае если имеются расписки, то они предоставят.
Переход права зарегистрирован, жилое помещение принадлежит Иванову В.В.
На встречном исковом заявление настаивает, Иванов В.В. имеет право требовать полной оплаты квартиры, считает, что требования о возмещении средств должны исходить от них, в связи неоплатой по договору, поданной претензией и отсутствием ответа требования подлежат удовлетворению.
Обстоятельства залога не мог пояснить, истец могла обратиться с требования о регистрации права. Считает, что оформление залога это право, а не обязанность.
Не подтверждает, что квартира по адресу: ... была передана как первоначальный взнос за квартиру по адресу: .... За квартиру по адресу: ... ответчик рассчитался наличными денежные средства.
Они считают, что данный договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., подлежит расторжению, в связи с его неисполнением. Не мог пояснить погасил ли долг Иванов В.В. перед Агафоновым И.В.
Были заключены два разных договора, в разное время, исполнение договоров подтверждаются документами, которые соответствуют договорам. Дополнительных соглашений по оплате не имелось.
Денежные средства за квартиру по адресу: ... переданы истцу, имеется только в регистрационном деле. Долг перед третьим лицом не погашен ни в каком размере.
У Иванова В.В. была финансовая возможность приобрести квартиру, денежные средства были переданы истцу, о чем имеется расписка, которая находится в реестровом деле.
Когда Ивановым В.В. была приобретена квартира по адресу: ... не мог сказать, он является единоличным собственником. Квартира приобретена в период брака с Ивановой Светланой.
При заключении договора купли-продажи квартиры от дата заключался с согласия супруги, но имеется ли письменное согласие супруги, не мог сказать.
Считает, что в данном случае необходимо исходить из фактических обстоятельств, каких либо соглашений о том, что квартира истца будет включена в счет стоимости квартиры ответчика не имелось, подтверждающих документов об этом истцом не представлено. Судьба квартиры по ... не имеет значения, так как договор купли-продажи квартиры по ... как действовал, так и действует, цены не измеримы.
Истцом была просрочка оплаты по договору за квартиру по ..., в связи с чем, ими была подана претензия и считает, что данный договор подлежит расторжению.
Договор купли-продажи квартиры по ... передан на регистрацию, денежные средства переданы и получены, о безденежным договоре невозможно говорить, так как это противоречит условиям договора.
Квартира находится под обременением. Считает, что договор с истцом подлежит расторжению и не возможно разрешить вопрос о снятии обременения.
Не мог сказать, почему Иванов не открыл лицевые счета, если не оплачивает, возможно, у него есть финансовые трудности. Кто в квартире проживает, не мог пояснить.
Претензию в адрес Потапенко С.В. была подана как мера воздействия сторон.
У Иванова было все нормально с материальным положением для приобретения квартиры ... и вместе с тем он пользовался займом, он заложил квартиру по ..., потом приобрёл квартиру по ... в дальнейшем заложил квартиру по ....
Ему не известно по договорам займа.
Он не мог точно сказать, почему он не оплачивал ЖКХ в дата году. Он не может сказать, почему Иванов заложил квартиру за ... рублей. Иванов заложил квартиру при том, что подписал с Потапенко договор, так как он был собственником, и у него была такая возможность.
Третье лицо Потапенко Д.П. в судебном заседании поддержал уточенные исковые требования в полном объеме, возражал против встречных исковых требований, дополнительно суду пояснил, что с дата они состоят с истцом в браке. Они проживали в ее квартире по ....
Иванов предложил им квартиру на Ильинке стоимостью ... рублей. Договор был такой, что они продают квартиру по ... и покупают на .... Они переехали в квартиру на ... в марте дата года, в июле подписали договора, Иванова Светлана сказала, что как они продадут квартиру по адресу: ..., то они перерегистрируют право.
Квартира Иванова стоила ... рублей, но так как они покупали как ипотеку, то они им насчитали стоимость ... рублей. В дата года у Иванова начались проблемы, он подошел к Светлане и сказал: «давай переоформим квартиру», чтобы он мог её заложить, Света согласилась, но сказала ему, что тогда и переоформить квартиру по адресу: ..., он согласился, но когда приехали в МФЦ, то он сказал что забыл договор, и так и началось, завтра, послезавтра.
Они оплатили около ... рублей за квартиру.
Третьи лица Иванова С.Г., Агафонов В.Г., в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу в судебное заседание своего представителя не направило, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Свидетель Л.. в судебном заседании дата суду пояснила, что истец ее подруга детства. Она знает, что она купила квартиру в ... по адресу ...
Она работала у Иванова В.В. с дата года, в автосалоне «Кар Бланш», она работала не официально, менеджером.
Потом ей стало известно, что истец приобрела квартиру у Иванова В.В., свою квартиру она отдала ему в счет оплаты квартиры, которую приобрела у Иванова В.В. Сумма по договору какая оставшаяся, не знает, знает, что платеж был примерно ... рублей. Квартира, которая была приобретена у Иванова В.В., принадлежала Иванову В.В., она проживает в квартире с дата года.
Она не полностью оплатила стоимость квартиры, сейчас она не платит, так как ей стало известно, что квартира в залоге, ей стало известно от Светланы, осенью дата года, она опасалась, что она свою квартиру переоформила на Иванова В.В., а он на нее не переоформил. Иванов В.В. ей неоднократно говорил, чтобы она не переживала, что переоформят квартиру на нее. Ей не известно заключали ли они дополнительные соглашения по стоимости квартиры, ей кажется, они ходили в МФЦ, переоформляли квартиры на Иванова В.В. Стоимость квартир ей не известна.
В офисе Иванов В.В. был каждый день с женой, он при ней ни разу говорил, что Потапенко С. не останется без квартиры. За квартиру по ..., была такая формулировка, что квартира в счет квартиры на Ильинке, это она слышала из их разговора.
С дата она работала у ответчика.
Свидетель А. в судебном заседании дата, суду пояснил, что с дата год он работал у Иванова В.В., Потапенко работала у Иванова В.В. менеджером.
У Потапенко С. была квартира однокомнатная, это был как первый взнос за квартиру, которую она купила у Иванова по адресу: ...
Иванов В.В. не передавал денежные средства Потапенко С. за квартиру по адресу .... Сделки происходили одномоментно. Ему известно, что Потапенко С. должна остаток по договору вносить ежемесячно, в каком размере не знает. Истец в дата году заехала в квартиру по адресу: ..., после того как сделала ремонт.
Когда на фирме начались проблемы, то истец настаивала на том, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, Иванов В.В., то паспорт забудет, то договор забудет, и все это стало подозрительно.
Он все это слушал по разговорам, они сидели все вместе в одном офисе. С дата года в компании начались проблемы с деньгами, им задерживали заработную плату, приходили люди с жалобами. После сделки истец сразу переехала в квартиру.
Свидетель Д.., в судебном заседании дата, суду пояснил, что Иванов В.В. ему знаком в качестве руководителя «Кар Бланш». Потапенко С. он знает как бухгалтера «Кар Бланш».
Он внес денежные средства в «Кар Бланш», у него была сумма на покупку квартиры, рассматривался вопрос о покупки квартиры на Советской площади. Он знает, что Света Иванову отдала квартиру свою по ..., как первый взнос, а он передал ей свою 3-ую квартиру. Суммы по договорам ему не известны, с ним этот вопрос не обсуждали. Сейчас Света проживает на .... Данный спор возник из-за того, что Иванов кидает людей, кинул его на деньги, и еще 100 людей.
Лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в судебном процессе. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Частью 1 статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) установлено, что лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
В соответствии с ч.2 ст.117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.
В соответствии со ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Неявка лица, участвующего в деле, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, и поэтому не может быть препятствием для рассмотрения дела по существу.
В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
В силу ч.5 ст.167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.
При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, на основании доказательств, имеющихся в деле.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд по первоначальному и встречному иску, приходит к следующему.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 1 статьи 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу части 3 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 14 Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости») государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (часть 7 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как разъяснено в п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Таким образом, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между сторонами сделки, предполагающей переход права собственности к покупателю, фактическое исполнение сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено, что дата Иванов В.В. (Продавец) и Потапенко (до брака ... С.В.) (Покупатель) заключили договор купли-продажи, согласно которому:
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартира, общей площадью ....
2. Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от дата.
3. Указанный объект недвижимости продается за ... руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и пересмотру не подлежит.
4. Расчет производится за счет собственных средств покупателя в следующем порядке:
4.1. Часть стоимости объекта недвижимости в размере ... руб. Покупатель оплатил Продавцу до подписания настоящего договора, за счет собственных денежных средств.
4.2. Оставшуюся стоимость объекта недвижимости в сумме ... руб. Покупатель оплачивает ежемесячными платежами не позднее двадцатого числа каждого месяца, начиная с месяца, подписания настоящего договора в соответствии с графиком платежей.
5. Стороны пришли к соглашению, что до момента полной оплаты объект недвижимости будет находиться в залоге у Продавца.
6. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и договором.
Согласно п.19 Договора право собственности на отчуждаемый объект недвижимости переходит покупателю с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (том 1 л.д.16).
Согласно графику платежей, являющегося приложением к договору купли-продажи от дата, ежемесячный платеж составляет ... руб., дата последнего платежа дата общее количество платежей – 58 (том 1 л.д.17).
В счет исполнения договора купли-продажи дата вносила платежи согласно графику, что подтверждается расписками о получении денежных средств, полученных Ивановым В.В. за период с дата (том 1 л.д.20-34).
дата Потапенко С.В. (Продавец) и Потапенко Иванов В.В. (Покупатель) заключили договор купли-продажи, согласно которому:
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
- помещение (квартира), общей площадью ....
2. Объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от дата.
3. Указанный объект недвижимости продается за .... Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и пересмотру не подлежит.
4. Расчет производится за счет собственных средств покупателя в следующем порядке:
- ... руб. Покупатель оплатил Продавцу до подписания настоящего договора.
Согласно п.14 Договора право собственности на отчуждаемый объект недвижимости переходит покупателю с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (том 1 л.д.18-19).
Как следует из реестрового дела на квартиру, расположенную по адресу: ..., дата Иванов В.В. обратился с заявлением в регистрационный орган об ограничении прав по объекту и обременению недвижимости, с аналогичным заявлением обратился и Агафонов И.В. из которых следовало, что дата между Ивановым В.В. (заемщик) и Агафоновым И.В. (займодатель) заключен договор займа денег, согласно которому займодавец передает в заем заемщику, а заемщик принимает деньги в сумме ... руб., со сроком возвращения не позднее дата Согласно п.3 Договора в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возвращения суммы займа и начисленных процентов по нему, заемщик Иванов В.В. предоставляет в залог недвижимость: квартиру с кадастровым номером №, принадлежащую заемщику на праве собственности. Договор залога заключается одновременно с заключением настоящего договора займа и является приложением к настоящему договору.
Согласно договору залога квартиры от дата следует, что Иванов В.В. передал в залог Агафонову И.В., квартиру, расположенную по адресу: ... (том 1 л.д.85-93).
Согласно выпискам ЕГРН на квартиры по адресам: ... собственником является Иванов В.В. (том 1 л.д.69-71,72-74).
В ходе рассмотрения дела, из пояснений сторон и показаний свидетелей, судом установлено, что после заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... истец Потапенко С.В. фактически заехала в спорную квартиру, проживает по настоящее время, ранее осуществляла несение расходов на указанную квартиру, что подтверждается выпиской по счету Потапенко С.В. и скриншотами об оплате (том 1 л.д.183-197).
Стороной ответчика представлена выписка по счету Иванова В.В. за период дата г., в подтверждение того, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры по ..., у ответчика были денежные средства для ее приобретения (том 1 л.д.216-238).
Из письменных пояснений Росреестра по исковому заявлению следует, что Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) содержит сведения об объекте недвижимого имущества с кадастровым № (вид объекта - помещение, назначение - жилое, Вид жилого помещения - квартира, площадь - ... кв.м.), расположенном по адресу: ...
В отношении указанного объекта в ЕГРН содержатся следующие актуальные записи:
- дата за № произведена государственная регистрация права собственности Иванова Виталия Валентиновича, дата г.р. на основании: Договор купли-продажи от дата.
- дата за № произведена государственная регистрация ипотеки в пользу залогодержателя - Агафонова Игоря Владимировича, дата г.р. на основании: Договор залога квартиры от дата.
Срок ипотеки - по дата сумма обеспеченного ипотекой обязательства - ... р.
- дата произведена государственная регистрация запрета совершения любых регистрационных действий ответчиком и другим лицам в отношении квартиры на основании: Определение Заводского районного суда ... от дата №
Согласно части 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при уклонении одной из договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Таким образом, решение суда о регистрации перехода права собственности (наряду с договором купли-продажи) будет являться основанием для регистрации вещного права.
Однако, истец просит суд о государственной регистрации права собственности, а не перехода. Просит истца уточнить исковые требования в данной части.
В случае удовлетворения исковых требований истца о переходе права собственности, вынесенный судебный акт заменит все документы, предоставляемые для государственной регистрации со стороны уклоняющейся стороны. В связи, с чем просит суд установить факт согласии супруги продавца на отчуждение имущества по договору купли-продажи от дата.
Согласно пункта 12 договора купли-продажи от дата отчуждаемый объект недвижимости обязательствами и правами третьих лиц не обременен. Однако, согласно сведений ЕГРН спорная квартира является предметом действующей ипотеки. Согласие залогодержателя на переход права собственности к исковому заявлению не приложен.
Просит суд отказать в удовлетворении требований об обязании совершить регистрационные действия, поскольку:
Согласно части 2 статьи 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. В связи с чем, дополнительное обязывание является необоснованным.
Решение суда о признании обременения отсутствующим является достаточным основанием для погашения записи о залоге и не требует возложения обязанности его исполнения на Управление.
Процедура государственной регистрации регламентирована Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая включает в себя подачу заявления и необходимых документов в орган регистрации прав, оплату государственной пошлины, проведение правовой экспертизы представленных документов и т.д. Вместе с тем решение суда не должно подменять процедуру, установленную федеральным законом.
В письменных объяснениях Управление неоднократно поясняло, что решение суда о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от дата будет являться основанием для совершения регистрационных действий.
Истец может обратиться в орган регистрации прав с заявлениями о государственной регистрации своего права собственности и ипотеки, приложив судебный акт и договор купли-продажи. Подача заявлений ответчиком не требуется.
В рамках гражданского судопроизводства требование об обязании по своей сути является производным от основного требования. Т.е. основное требование направлено на установление вины конкретного лица, а производное - на способ устранить виновным лицом допущенные нарушения. Поскольку орган регистрации не нарушал прав, свобод и законных интересов истца (к тому же такие требования истцом не заявлены), требования об обязании не могут быть удовлетворены.
Управление повторно обращает внимание, что действующий законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как «признание договора подлежащим государственной регистрации». Более того, с дата договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ). В связи с чем, просим суд отказать в удовлетворении требования истца о признании договора купли-продажи от дата подлежащим государственной регистрации.
Разъясняют истцу, что для государственной регистрации права собственности истца достаточно решения суда о:
- признании отсутствующим обременения, зарегистрированного в пользу Агафонова Игоря Владимировича;
- государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от дата.
Для государственной регистрации ипотеки в пользу ответчика решение суда не нужно. Достаточно договора купли-продажи, из которого следует, что расчет полностью не совершен, а также заявления покупателя о государственной регистрации обременения.
Повторно разъясняют истцу, что вынесенный судебный акт о переходе права заменит все документы, предоставляемые для государственной регистрации со стороны уклоняющейся стороны (т.е. ответчика). Заявление о государственной регистрации ипотеки подается покупателем, в связи с чем, отсутствуют основания просить суд вынести решение о регистрации ипотеки в пользу ответчика.
Обращают внимание истца, что каждые письменные объяснения подготовленные Управлением, содержат указание на лицо, подготовившее их, а также контактный телефон такого лица. При наличии вопросов, связанных с формулированием исковых требований, или возможности исполнения судебного акта, вынесенного по таким требованиям, истец вправе связаться с сотрудником Управления по указанному номеру телефона (том 1 л.д.95-96, том 3 л.д.36-37).
Истец обратилась в ОП «...» по факту мошеннических действий по приобретению квартиры по ... и завладением денежных средств в размере ... руб., по данному факту ст. следователем СО ОП «...» УМВД России по ... возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ (том 3 л.д.69).
В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 312 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий не предъявления такого требования.
Согласно пунктам 1, 2, 3 статьи 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:
1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;
2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.
Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
В соответствии с ч.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с ч.2 ст.489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Исходя из представленных договоров купли-продажи квартир от дата следует, что в условиях договоров не прописано, что продажа квартиры по ... идет в счет внесения платежей по покупке квартиры по ..., также как и отсутствует письменное соглашение сторон о данном факте, иного суду не представлено.
Кроме того, в условиях договора купли-продажи квартиры по ... отсутствуют условия запрета последующего залога. При этом, Потапенко С.В. внесла платежи в счет покупки квартиры, согласно представленным распискам менее половины, указанной в сумме договоре.
В связи с чем, Ивановым В.В. в адрес Потапенко С.В. была направлена претензия с требованием об оплате задолженности по внесению платежей в соответствии с договором купли-продажи и досрочной оплатой стоимости квартиры, а также неустойки (том 1 л.д.114-115). Претензия оставлена без ответа и исполнения.
Согласно положениям пункта 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (пункт 1 статьи 339 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 339.1 ГК РФ предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 340 ГК РФ).
Права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами (пункт 1 статьи 341 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Оценив представленные доказательства в совокупности с вышеуказанными нормами законодательства о залоге недвижимости, суд приходит к выводу о том, что факт заключения между Ивановым В.В. и Агафоновым И.В. договора займа, договора залога не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку в данном случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя Иванова В.В. к Агафанову И.В. в результате возмездного отчуждения указанной квартиры, залог сохраняется, запись о залоге квартиры остается.
Таким образом, требования истца Потапенко С.В. о продаже квартиры, расположенной по адресу: ... в счет первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры, расположенной по адресу: ..., а также отсутствующим обременения в виде залога не подлежат удовлетворению.
По требованиям Потапенко С.В. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между Потапенко С.В. и Ивановым В.В., недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности сделки, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
При этом, из содержания положений ст. 153 ГК РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.
Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац первый пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от дата сторонами заключен добровольно, также прошел регистрацию в государственном органе. Потапенко С.В. было пояснено, что она дееспособная, может понимать и руководить своими действиями, в том числе и на момент заключения спорного договора с Ивановым В.В.
Договор купли-продажи был заключен сторонами добровольно, его заключение являлось свободным усмотрением истца, который имел возможность отказаться от заключения договора, ответчиком не оспорен договор, что свидетельствует о согласии Потапенко С.В. со всеми условиями договора, в связи с чем, заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Доказательств о принуждении или введение в заблуждение Потапенко С.В. при заключении договора судом не установлено, иного суду не представлено. Кроме того, суд обращает внимание на противоречивые требования истца, при первоначальном обращении в суд Потапенко С.В. просит зарегистрировать договор купли-продажи от дата квартиры по ..., в обоснование требований, заявляя, что по договору купли-продажи от дата были внесены платежи в счет договора купли-продажи от дата и в дальнейшем заявляет требования о признании договора купли-продажи недействительным.
Встречные требования Иванова В.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры от дата, расположенной по адресу: ... подлежат удовлетворению на основании следующего.
Как разъяснено в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
В пункте 65 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 12 декабря 2023 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п.8 договора купли-продажи от дата следует, что продавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств покупателя по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы долга (полной оплате стоимости объекта недвижимости), в следующих случаях:
- просрочке покупателем осуществления очередного ежемесячного платежа по договору более чем на 30 календарных дней;
- при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей по настоящему договору более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка исключительна (том 1 л.д.16).
Как было установлено в ходе рассмотрения дела, Потапенко С.В. перестала вносить платежи согласно графику после дата, в связи, с чем Ивановым В.В. была направлена претензия с требованием о досрочном возврате полной суммы по договору (том 1 л.д.114-115).
Потапенко С.В. суду поясняла, что перестала вносить платежи, когда узнала, что спорная квартира находится в залоге, одновременно перестала и нести расходы по содержанию квартиры и оплаты коммунальных платежей, тем самым, самостоятельно изменила условия договора, перестав исполнять те условия, которые были оговорены сторонами. Письменно с уведомлением о приостановлении платежей или расторжении договора к Иванову В.В. не обращалась, иного суду не представлено.
При таких обстоятельствах следует признать, что обязательства Потапенко С.В. по оплате договора надлежащим образом не исполнены.
Принимая во внимание, что сумма неисполненных покупателем обязательств составляет менее половины цены договора, учитывая длительность неисполнения обязательств, за которые значительно увеличилась рыночная стоимость квартиры, суд приходит к выводу, что допущенные Потапенко С.В. нарушения являются существенными, в связи с чем, Иванов В.В., как продавец по договору, в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.
Указанные обстоятельства являются достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи от дата и как следствие, отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований Потапенко С.В.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Ивановым В.В. оплачена государственная пошлина в размере ... руб. (том 1 л.д.136), подлежащая взысканию с истца Потапенко С.В. полном объеме, поскольку встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Потапенко Светланы Валерьевны к Иванову Виталию Валентиновичу о признании отсутствующим обременения в виде залога (ипотеки), государственной регистрации договора купли-продажи отказать.
Встречные исковые требования Иванова Виталия Валентиновича к Потапенко Светлане Валерьевне о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от дата, расположенной по адресу: ..., с кадастровым № заключенный между Ивановым Виталием Валентиновичем, дата года рождения (паспорт ...) и Потапенко Светланой Валерьевной, дата года рождения (паспорт ...), обязать Потапенко Светлану Валерьевну, дата года рождения (паспорт ...) передать квартиру, расположенную по адресу: ... кадастровым № Иванову Виталию Валентиновичу, дата года рождения (паспорт ...).
Взыскать со Потапенко Светланы Валерьевны, дата года рождения (паспорт ...) в пользу Иванова Виталия Валентиновича, дата года рождения (паспорт ...) расходы по уплате государственной пошлины в размере ...) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Заводской районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме -14.09.2026.
Судья О.А. Гордеева