РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 августа 2026 года г. Новокузнецк
Заводской районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Ермоленко О.А.
при секретаре судебного заседания Кузнецовой С.А., с участием представителя истца Дементьевой Н.А., ответчика Фарафонтовой С.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ПАО Сбербанк) Фарафонтовой С.М. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Кемеровского отделения № 8615 (ПАО Сбербанк) обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит расторгнуть кредитный договор № от дата; взыскать с Фарафонтовой С.М. задолженность по кредитному договору № от дата в размере 3204421,64 руб.; обратить взыскание на жилой дом с земельным участком по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость в размере 2 226 400 руб.; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 86 430,95 руб.
Требования мотивированы тем, что дата между ПАО Сбербанк и Фарафонтовой С.М. заключен кредитный договор №, согласно которому ответчику предоставлен кредит «Приобретение готового жилья» в сумме ... на срок дата. под ....
Кредит выдавался на приобретение жилого дома с земельным участком по адресу: ....
Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору в залог приобретаемый объект недвижимости (жилой дом и земельный участок).
Свою обязанность по предоставлению кредита истец выполнил в полном объеме. Поскольку ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, образовалась просроченная задолженность в сумме 2 906 237, 90 руб.
Согласно заключению о стоимости заложенного имущества № от 10.10.2025 рыночная стоимость заложенного имущества составляет 2 783 000 руб.
Представитель истца Дементьева Н.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, заключение судебной экспертизы не оспаривала.
Ответчик Фарафонтова С.М. в судебном заседании суду пояснила, что с иском согласна частично, хочет дом оставить, юрист готовит страховой полис для ипотеки. Ранее не было возможности погасить долг. Требование о расторжении кредитного договора признает, с требованием о взыскании задолженности согласна, размер долга и стоимость залогового имущества не оспаривает, с требованием о реализации дома не согласна. Ежемесячно платила кредит, пока у нее было ИП, где-то до середины 2024 года. Работала, потом ушла в декрет, у нее четверо маленьких детей.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п.1 ст.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Частью 1 ст.422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с ч.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Частью 1 ст.432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании п.п.1, 2 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 ГК РФ.
В соответствии со ст.819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (ст.ст.807-818 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В соответствии со ст.807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке определенных договором.
В соответствии со ст.810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии со ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере учетной ставки банковского процента на день предъявления искового заявления. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии со ст.813 ГК РФ, при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.
Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке. Безналичные расчеты производятся через банки, иные кредитные организации (далее - банки), в которых открыты соответствующие счета, если иное не вытекает из закона и не обусловлено используемой формой расчетов (части 1, 3 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Ст. 14 ФЗ РФ № 353 «О потребительском кредите (займе)» предусмотрено, что нарушение заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по договору потребительского кредита (займа) влечет ответственность, установленную федеральным законом, договором потребительского кредита (займа), а также возникновение у кредитора права требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе причитающимися по договору потребительского кредита (займа) процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа).
В силу ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В соответствии со ст. 346 ГК залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
В соответствии с п.2. ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (допустимость доказательств).
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом установлено, что дата между истцом и ответчиком Фарафонтовой С.М. заключен кредитный договор №, согласно условиям которого, банк предоставил ответчику кредит «Приобретение готового жилья» в сумме .... под ... на приобретение объекта недвижимости: жилого дома с земельным участком по адресу: ..., на срок дата, считая с даты его фактического предоставления (л.д. 30-40, 54-58).
Согласно условиям данного кредитного договора обеспечением по кредиту является залог вышеуказанного объекта недвижимости, залоговая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости (п. 11).
Согласно условиям кредитного договора (п.п. 2, 7), заемщик принял на себя обязательство производить погашение полученного кредита и уплату процентов за пользование им ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей (л.д. 49-53).
Выдача кредита произведена единовременно по заявлению заемщика путем зачисления на счет (вклад) заемщика. Исполнение банком обязанности по выдаче кредита подтверждается движением денежных средств по счету и справкой о зачислении суммы кредита (л.д. 21, 23-24).
27.09.2023 ответчик приобрел в собственность вышеуказанный объект недвижимости по договору купли-продажи (л.д. 41-42), зарегистрированному в ... 03.10.2023 (л.д. 8-16).
Условия кредитного договора соответствуют требованиям законодательства, данный договор подписан сторонами и не оспорен впоследствии.
Согласно п. 13 кредитного договора, за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/ или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п. 3.3. Общих условий кредитования) в размере ... (соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения договора) с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно)(л.д. 55 оборот).
15.09.2025 в связи с ненадлежащим исполнением условий кредитного договора ответчику направлено требование о расторжении договора и досрочном возврате кредита от (л.д. 19, 20), которое в добровольном порядке не исполнено.
Задолженность по кредитному договору № от дата составляет 3 204 421, 64 руб., в том числе: просроченная ссудная задолженность – 2 906 237,90 руб., просроченные проценты – 271 258,67 руб., неустойка – 26 925,07 руб., что подтверждается расчетом (л.д. 22-29).
Расчет задолженности истцом произведен по состоянию на 17.10.2025 с учетом ранее произведенных платежей в погашение задолженности, с указанием дат, оснований возникновения и размеров отдельных компонентов задолженности.
Проверив данный расчет, суд признает его правильным, ответчиком данный расчет не оспорен, контрасчет не представлен.
Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по кредитному договору в общей сумме 3 204 421, 64 руб.
Кроме того, суд полагает, что требование истца о расторжении договора займа подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд, исходя из того, что расторжение договора будет способствовать интересам ответчика, поскольку исключает начисление задолженности по договору после его расторжения, установив, что истец направлял ответчику требование о досудебном урегулировании спора (л.д. 19, 20), считает, что допущенные нарушения заемщиком условий договора являются существенными и являются основанием для расторжения кредитного договора.
Согласно ст. 337 ГК РФ ипотека обеспечивает исполнение залогодателем в соответствии с условиями договора займа обязательств по возврату заемщиком суммы основного долга, уплате процентов за пользование займом.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу закона кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Ст. 348 ГК РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда (ст. 349 ГК РФ).
В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Согласно заключению М.» № от 10.10.2025 рыночная стоимость объекта недвижимости - жилого дома с земельным участком по адресу: ..., составляет 2 783 000 руб. (л.д.47-48).
По ходатайству ответчика определением Заводского районного суда г. Новокузнецка от 31.03.2026 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ...» (л.д. 111, 128).
Согласно экспертному заключению № от 22.07.2026 рыночная стоимость жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: ... на дату проведения экспертизы по состоянию на 17.07.2015 с учетом округления составляет 3 729 000 руб. (л.д. 145, 146-209).
Сторонами данное заключение не опровергнуто, ходатайство о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы для определения стоимости ущерба не заявлено, в связи с чем, суд принимает его в качестве допустимого и достоверного доказательства.
Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, определенная указанным экспертным заключением, не вызывает у суда сомнений.
Поскольку обязательства, обеспеченные договором залога, не исполнены, суд приходит к выводу, что имеются основания для обращения взыскания на предмет залога – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную стоимость предмета залога в размере 2 983 200 рублей (80 % Х 3 729 000).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.
Поскольку истец понес расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 86 430, 95 рублей, что подтверждается платежным поручением (л.д. 7), исковые требования удовлетворены в полном объеме, в связи с чем, суд полагает, что с ответчика в пользу ПАО Сбербанк подлежат взысканию судебные расходы в указанном размере.
Из ст. 85 ГПК РФ следует, что эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу; явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.
Статья 96 ГПК РФ предусматривает, что денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующее ходатайство. В случае, если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.
2. В случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета.
В случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе мирового судьи, соответствующие расходы возмещаются за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, на территории которого действует мировой судья.
3. Суд, а также мировой судья может освободить гражданина с учетом его имущественного положения от уплаты расходов, предусмотренных частью первой настоящей статьи, или уменьшить их размер. В этом случае расходы возмещаются за счет средств соответствующего бюджета.
4. Возврат сторонам неизрасходованных денежных сумм, внесенных ими в счет предстоящих судебных расходов, производится на основании судебного постановления. Порядок возврата сторонам неизрасходованных денежных сумм устанавливается Правительством Российской Федерации.
Согласно ч. 3 ст. 97 ГПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что определением Заводского районного суда г. Новокузнецка от 31.03.2026 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ...» (л.д. 128).
Расходы на проведение экспертизы возложены на Фарафонтову С.М.
23.07.2026 в адрес суда поступило заключение ...», а также заявление о возмещении расходов по ее проведению, согласно которому стоимость проведенной судебной экспертизы составила 20000 рублей, из которых 3000 рублей внесены ответчиком на расчетный счет Управления судебного департамента в ... (л.д. 142-209).
В связи с тем, что определение суда от 31.03.2025 исполнено, экспертиза проведена, имеются основания для взыскания с ответчика в пользу ...» денежных средств за ее проведение 17000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор № от дата.
Взыскать с Фарафонтовой С.М., дата года рождения, уроженки ... (паспорт №) в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» № задолженность по кредитному договору № от дата в размере 3 204 421, 64 руб., а также государственную пошлину 86 430, 95 руб.
Обратить взыскание на предмет залога – жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: ... путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость объекта в размере 2 983 200 рублей.
Взыскать с Фарафонтовой С.М,, дата года рождения, уроженки ... (паспорт №) в пользу ...» № расходы на проведение судебной экспертизы № в размере 17 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Заводской районный суд г. Новокузнецка в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме - 12.08.2026 года.
Судья О.А. Ермоленко