РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июня 2026 года г.Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи – О.С. Лыкиной, при секретаре – А.Г.Кучеркове, с участием истца - Ким Д.С., представителя ответчика Ф.М. Исмоиловой –
О.М. Ли, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Ким Д.С. к Ким С.Ч., Ким С.А., Ким В.Д., Исмоиловой Ф.М. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, прекращении право собственности Исмоиловой Ф.М. на спорное помещение и аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости, -
УСТАНОВИЛ:
Истец Ким Д.С. обратился в суд с иском к Ким С.Ч., Ким С.А., Ким В.Д., Исмоиловой Ф.М. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – две комнаты общей площадью 42,1 кв.м, расположенные по <адрес>, кадастровый №, указывая в обоснование заявленных требований следующее. Истец является собственником комнаты площадью 12,2 кв.м в выше указанной квартире на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Собственниками 1/3 долей в праве собственности на две комнаты площадью 42,1 кв.м являлись ответчики Ким С.Ч., Ким С.А., Ким В.Д.. Из содержания иска следует, что в феврале 2023 года от Ким С.Ч. и Ким С.А. истец получил извещение о намерении продать ему свои доли по цене 1 033 333 рублей за каждую. 17.03.2023 истец направил согласие на покупку, которое было получено адресатами 23.03.2023, вместе с тем сделка не состоялась. В октябре 2025 года истцу стало известно, что указанные доли были проданы ответчице Исмоиловой Ф.М., о чем истцу не было известно. Истец полагает, что его преимущественное право покупки было нарушено, поскольку о намерении совершить сделку по продаже долей третьему лицу он не был извещен надлежащим образом. Истец просит суд перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей, прекратить право собственности Исмоиловой Ф.М. на спорное помещение и аннулировать запись в ЕГРН.
Ответчик Исмоилова Ф.М. исковые требования не признала, представила письменные возражения и указала, что продавцы долей надлежащим образом исполнили обязанность по извещению истца о намерении продать доли третьему лицу. 15.11.2023 Ким С.Ч. обратился к нотариусу с заявлением о продаже двух комнат за 3 200 000 руб., которое было направлено истцу по адресу его регистрации. Почтовое отправление не было получено истцом и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения. В соответствии со ст. 165.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) истец считается надлежащим образом извещенным о предстоящей продаже. Кроме того, ответчик заявила о пропуске истцом трехмесячного срока для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя, предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ, поскольку о совершенной сделке истец должен был узнать не позднее получения платежных документов за 2024 год. Также ответчик указала на злоупотребление истцом правом и отсутствие доказательств наличия у него денежных средств для выкупа долей.
В судебном заседании истец Ким Д.С. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, полагая, что срок исковой давности им не пропущен, поскольку о нарушении своих прав истцу стало известно в октябре 2025 года, заявил о готовности выкупить жилое помещение у Исмоиловой Ф.М. по стоимости, указанной в договоре купли-продажи помещений. По мнению истца ответчики Ким С.Ч., Ким С.А., Ким В.Д., являются бывшими членами его семьи и действовали недобросовестно, направив уведомление о намерении продать доли по адресу регистрации истца, располагая информацией о том, что истец в квартире по месту регистрации не проживает.
В судебное заседание ответчики Ким С.Ч., Ким С.А., Ким В.Д., Исмоиловой Ф.М. не явились, будучи в установленном законом порядке извещенными по месту жительства и регистрации.
Представитель ответчика Исмоиловой Ф.М. – Ли О.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по изложенным в отзыве на иск основаниям.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчиков Управление Росреестра по Сахалинской области, ООО «Этажи» ПАО «Сбербанк России» и нотариус Южно-Сахалинского нотариального округа Антузинская М.Н. в судебное заседание явку представителей не обеспечили, в установленном законом порядке извещались о дате, времени и месте проведения судебного заседания.
С учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) и части 1 статьи 165.1 ГК РФ суд признает не явившихся в судебное заседание лиц надлежащим образом извещенными о дате судебного заседания.
Информация о дате, месте и времени проведения судебного заседания заблаговременно размещена на официальном сайте Южно-Сахалинского городского суда.
Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Заслушав в судебном заседании пояснения истца Ким Д.С., представителя ответчика Ли О.М., исследовав собранные в материалах дела доказательства, оценив доказательства в совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Жилое помещение по адресу: <адрес> 29.04.2021г. находилось в общей долевой собственности Ким С.Ч. и Ким В.Д. (две комнаты площадью 42.1 кв.м.) и Ким Д.С. (комната площадью 12,2 кв.м.), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Судом установлено, подтверждается материалами дела, 15.11.2023 Ким С.Ч. и Ким С.А., действующая от имени Ким В.Д. на основании доверенности. обратились к нотариусу Южно-Сахалинского нотариального округа Антузинской М.Н. с заявлением о продаже двух комнат в квартире по <адрес> (42,1 кв.м) третьему лицу (Исмоиловой Ф.М.) за 3 200 000 рублей.
В порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариусом было организовано направление копии данного заявления истцу Ким Д.С. по адресу его регистрации: <адрес>. Почтовое отправление возвращено нотариусу 27.12.2023 в связи с невручением (истечение срока хранения), что подтверждается свидетельством о передаче документов от 05.01.2024 и отчетом об отслеживании почтового отправления.
В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения считаются доставленными, если они направлены по адресу, указанному лицом в качестве своего места жительства (регистрации), даже если это лицо фактически не проживает по данному адресу. Риск неполучения корреспонденции несет сам адресат. Аналогичная позиция изложена в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец был надлежащим образом извещен о намерении продавцов продать спорные доли третьему лицу по цене 3 200 000 рублей.
Доводы истца о том, что он не получал указанное извещение и ответчикам было известно место его фактического проживания документально не подтверждены и не могут быть приняты во внимание, поскольку истец, будучи зарегистрированным по указанному <адрес>, несет риск неполучения почтовой корреспонденции. Следовательно, обязанность продавцов по извещению истца о предстоящей продаже долей была исполнена надлежащим образом.
Поскольку истец в течение месяца со дня надлежащего извещения (с учетом возврата почтового отправления 27.12.2023) не выразил своего намерения приобрести доли по предложенной цене и на предложенных условиях, продавцы обоснованно реализовали свое право на продажу долей третьему лицу – Исмоиловой Ф.М..
Из пояснений представителя ответчика Ли О.М., данных в судебном заседании следует, что Исмоилова Ф.М. приобрела жилое помещение с использованием кредитных денежных средств, полученных по кредитному договору с <данные изъяты>», после оформления сделки вселилась и до настоящего времени проживает в спорном жилом помещении с семьей, несет бремя его содержания, являясь добросовестным приобретателем, договор купли-продажи спорного помещения истцом не оспорен.
Суд находит заслуживающими внимания доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Данный срок является пресекательным (специальным сроком исковой давности) и не подлежит восстановлению при отсутствии уважительных причин.
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В судебном заседании истец пояснил, что узнал о совершенной сделке только в начале октября 2025 года при посещении квартиры.
Вместе с тем, суд признает несостоятельными указанные доводы истца в силу следующего.
Истец, являясь собственником другой комнаты в спорной квартире, обязан нести расходы на содержание общего имущества и оплачивать коммунальные услуги. В платежных документах в обязательном порядке указываются все собственники помещений в многоквартирном доме. Смена собственника двух комнат неизбежно отразилась бы на лицевых счетах, выставленных истцу. Таким образом, истец должен был узнать о нарушении своего права не позднее получения первых платежных документов после государственной регистрации перехода права к Исмоиловой Ф.М., то есть в 2024 году.
Истец обратился в суд с настоящим иском 29.10.2025, то есть по истечении более чем полутора лет с момента совершения сделки и более чем через год после того, как он должен был узнать о нарушении своего права. Доказательств наличия уважительных причин пропуска срока истцом не представлено.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, суд учитывает, что истец, получив в феврале 2023 года первое извещение о намерении продать доли по цене 1 033 333 руб. за каждую, не предпринял реальных действий для приобретения долей, в том числе не внес денежные средства на депозит нотариуса, не обратился к нотариусу с заявлением о выкупе долей.
Указанное согласие истца от 17.03.2023 носило по мнению суда формальный характер и не свидетельствовало о его реальном намерении приобрести доли.
Доказательств наличия у истца денежных средств для выкупа долей по цене, предложенной при второй попытке продажи (3 200 000 руб.), истцом также не представлено. Внесение истцом указанной суммы на депозитный счет суда уже в период рассмотрения настоящего спора, на выводы суда не влияет.
Суд также усматривает в действиях истца признаки злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что истец, длительное время (более полутора лет) не предпринимая каких-либо действий по защите нарушенного права, обратился в суд только после того, как приобретение долей по цене 2024 года стало для него экономически значительно более выгодным, чем покупка аналогичного объекта по текущей рыночной стоимости. Такое поведение не отвечает критериям добросовестности и разумности участников гражданского оборота.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных Ким Д.С. требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ким Д.С. к Ким С.Ч., Ким С.А., Ким В.Д., Исмоиловой Ф.М. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, кадастровый №, прекращении право собственности Исмоиловой Ф.М. на спорное помещение и аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья О.С. Лыкина