РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 августа 2026 года г. Новокузнецк
Куйбышевский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Филатовой Н.И., при секретаре судебного заседания Овченковой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скворцовой Татьяны Григорьевны к ООО «Специализированный застройщик «Союз» о взыскании денежных средств, а также по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Горяевой Марии Николаевны к ООО «Специализированный застройщик «Союз» о возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Скворцова Татьяна Григорьевна обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Союз» о взыскании денежных средств и просит взыскать с ответчика 1 187 500 руб., убытки в размере 76 000 руб., судебные расходы.
Свои требования мотивирует тем, что 31.10.2023 г. между ответчиком и ФИО7 был заключен договор участия в долевом строительстве МКД.
06.03.2024 г. между ФИО7, ФИО8 и истцом был заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве МКД, предметом которого является нежилое помещение №, проектной площадью 355, 3 кв.м., этаж 1, блок «Б» для коммерческого использования в строящемся МКД со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, расположенном по строительному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>). Уступаемое право требования было оценено сторонами в размере 44 412 500 руб.
06.12.2024 г. ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о завершении строительства МКД и готовности обьекта долевого строительства к передаче.
Согласно условиям договора общая площадь обьекта долевого строительства составляет 355, 2 кв.м. Стоимость 1 кв.м. составляет 125 000 руб.
В соответствии с передаточным актом от 04.04.2025 г. ответчик передал истцу указанное нежилое помещение.
Работы по изготовлению технического плана обьекта выполнялись кадастровым инженером ООО «Геодезический центр» на основании договора от 16.05.2024 г.
По результатам измерения фактической площади кадастровым инженером площадь помещения № при подготовке технического плана составляет 330, 5 кв.м.
П. 3.7 договора долевого участия предусмотрено, что в случае возникновения между сторонами спора относительно площади обьекта долевого строительства допустимым доказательством оспариваемой площади является исключительно выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на обьект недвижимости, содержащая сведения о площади обьекта долевого строительства.
Согласно выписке из ЕГРН от 09.12.2024 г. площадь помещения составляет 330, 5 кв.м. Однако согласно заключению специалиста от 15.01.2025 г. фактическая площадь помещения составила 321 кв.м.
Поскольку разница между указанной в договоре площади помещения и фактической площадью составила более чем 34 кв.м., истец обратилась к ответчику с требованием о возврате излишне уплаченной денежной суммы.
Ответчик, ссылаясь на положения п. 3.7 договора оплатил лишь частично разницу в цене, исходя из площади помещения 330, 5 кв.м., сведения о которой содержатся в ЕГРН.
Истец указывает на то, что при визуальном осмотре выявилось, что фактическая площадь не соответствует действительной площади помещения. Кроме того, технический план содержи неправильную конфигурацию помещения.
Для того, чтобы привести технический план помещения в соответствие, истец была вынуждена обратиться к специалистам для его составления, в связи с чем понесла убытки в размере 75000 руб. Также были зарегистрированы изменения в Росреестре и понесены расходы в размере 1000 руб.
Технический план от 09.10.2025 г. был подготовлен в связи с исправлением реестровой ошибки. При проведении кадастровых работ и фактических замеров нежилого помещения выявлено, что при постановке на кадастровый учет неверно определен контур нежилого помещения, так как присутствует лишний фрагмент, который фактически входит в контур смежного помещения.
Согласно выписке из ЕГРН от 15.10.2025 г. от 15.10.2025 г. площадь помещения составляет 321 кв.м.
Поскольку ответчиком претензия истца была удовлетворена частично, истец просит взыскать с ответчика разницу между стоимостью 330, 5 кв.м. и 321 кв.м., исходя из договорной стоимости квадратного метра 125000 руб.
Горяевой М.Н., привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, заявлены требования о возложении на ООО «Специализированный застройщик «Союз» обязанности исполнить п. 2.3 дополнительного соглашения № 1 от 31.10.2023 г. к договору, заключенному со Скворцовой Т.Г., а именно произвести обеспечение увеличения мощности электрической нагрузки по блоку «Б» для первого этажа до 150 кВт, взыскать судебные расходы.
Требования мотивированы тем, что 31.10.2023 г. между ООО «СЗ «Союз» и ФИО7, ФИО8 заключен договор участия в долевом строительстве МКД.
06.03.2024 г. был заключен договор № 5 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве МКД от 31.10.2025 г. между ФИО7, ФИО8 и Скворцовой Т.Г., предметом которого является спорное нежилое помещение.
Согласно договору купли-продажи от 17.12.2025 г. к Горяевой М.Н. перешло право собственности на нежилое помещение, площадью 157, 1 кв.м., право собственности на нежилое помещение площадью 162, 5 кв.м. перешло к ФИО16
Полагает, что поскольку является правопреемником Скворцовой Т.Г., вправе требовать от застройщика исполнения условий договора, касающихся мощности электрической нагрузки.
В судебном заседании представитель истца, а также представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Горяевой М.Н.- Шереметьева О.Н., действующая на основании доверенностей, исковые требования, а также требования третьего лица поддержала.
Представители ответчика - Коржавина С.А., Еренкова А.С., действующие на основании доверенностей, заявленные требования не признали, представили письменные возражения ( т. 2 л.д. 36-39, т.4 л.д. 16-21, 24-29).
В судебном заседании представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Горэлектросеть» Петров А.С., действующий на основании доверенности, поддержал ранее представленные письменные обьяснения по делу ( т.2 л.д. 98-99, т.4 л.д. 36-37).
В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которым были представлены письменные обьяснения (т.2 л.д. 202-204), представителя ООО «Геодезический центр», а также третьих лиц Харитоновой П.А., Харитонова Н.С., представителя ООО «Зета-Стиль».
Выслушав обьяснения лиц, участвующих в деле, заслушав показания свидетелей, пояснения эксперта и специалиста, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч.1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
П.п. 1,2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Так, 31.10.2023 г. между ООО «Управляющая компания «Союз», правопреемником которой является ответчик, и ФИО7, ФИО8 был заключен договор № А-183, 184, 185/Б-188, 189, 190 участия в долевом строительстве МКД (с условием о расчетах по счету экроу), предметом которого является строительство и передача участникам долевого строительства нежилых помещений, расположенных в МКД по строительному адресу: <адрес>
В частности, обьектами долевого строительства являются нежилые помещения с условными номерами №.
Из п. 3.1 договора следует, что цена нежилого помещения с условным номером № составляет 44 412 500 руб. и включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) обьекта долевого строительства.
Приложением № 1 к договору являются основные характеристики обьекта долевого строительства согласно утвержденной проектной документации, согласно которому основные характеристики нежилого помещения с условным номером № следующие: общая площадь 355, 30 кв.м., расположено на первом этаже Блока «Б», стоимость 1 кв.м. -125 000 руб. (т. 2 л.д. 45-59).
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что 13.11.2023 г. указанный договор зарегистрирован в ЕГРН (т. 2 л.д. 60).
06.03.2024 г. между ФИО7, ФИО12 (цеденты) и Скворцовой Т.Г. (цессионарий) был заключен договор уступки права требования по договору № А-183, 184, 185/Б-188, 189, 190 участия в долевом строительстве МКД от 31.10.2023 г., в соответствии с условиями которого цеденты уступают, а цессионарий принимает право требования к ООО «СЗ «Союз» на приобретение в собственность обьекта долевого строительства – нежилого помещения №, проектной площадью 355, 3 кв.м., этаж 1, Блок «Б» для коммерческого использования в строящемся МКД со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, расположенном по строительному адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>) (т. 1 л.д. 216-220).
В силу п.1 ст. 384 ГК РФ ГК РФ к новому кредитору переходят права в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту уступки. Применительно к рассматриваемому случаю это означает, что к истцу как новому кредитору перешли все правомочия участника долевого строительства.
29.11.2024 г. Инспекцией государственного строительного надзора Кузбасса ответчику было выдано заключение о соответствии группы многоквартирных домом № со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию.
29.11.2024 г. ООО «Специализированный застройщик «Союз» Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка было выдано разрешение на ввод обьекта капитального строительства – группы многоквартирных жилых домов № со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом в микрорайоне <адрес> <адрес>) (т.2 л.д. 70).
09.12.2024 г. нежилое помещение с кадастровым номером № имеющее местоположение: <адрес> было поставлено на кадастровый учет в связи с созданием многоквартирного дома на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО13 со следующими техническими характеристиками: назначение-нежилое, площадь – 330,5 кв.м., этаж – 1.
28.12.2024 г. состоялся технический осмотр истцом обьекта долевого строительства – указанного нежилого помещения, по итогам которого был составлен акт, согласно которому в результате осмотра были выявлены строительно-технические недостатки (т.1 л.д. 242).
В соответствии с п. 3.6 договора долевого участия от 31.10.2023 г., согласно которому если после ввода обьекта в эксплуатацию на основании технического плана фактическая общая площадь обьекта долевого строительства окажется меньше общей площади обьекта, указанной в Приложении № 1 к договору более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. на разницу между общей площадью, указанной в Приложении № 1 и фактической общей площадью, указанной в техническом плане, 31.03.2025 г. ответчиком был произведен возврат истцу денежных средств в размере 3 100 000 руб., исходя из разницы между договорной и фактической площадью спорного нежилого помещения (355, 3 кв.м. -330, 5 кв.м.)*125 000 руб. (т.2 л.д. 78).
04.04.2025 г. в связи с уклонением истца от принятия обьекта долевого строительства ответчиком был составлен и подписан односторонний передаточный акт, по которому нежилое помещение, общей площадью 330, 5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>-<адрес>, нежилое помещение № с кадастровым номером № (строительный адрес: <адрес>) было передано истцу как участнику долевого строительства (т. 1 л.д. 243).
13.05.2025 г. право собственности истца на указанное нежилое помещение было зарегистрировано в ЕГРН на основании передаточного акта (одностороннего) от 04.04.2025 г. по договору участия в долевом строительстве МКД (с условием о расчетах по счету экроу) № А-183,184, 185/Б, 188, 189, 190 от 31.10.2023 г., договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № А-183,184, 185/Б, 188, 189, 190 от 31.10.2023 г., договора уступки права требования по договору № А-183,184, 185/Б, 188, 189, 190 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 31.10.2023 г., № 5 от 06.03.2024 г., разрешения на ввод обьекта капитального строительства в эксплуатацию № 42-30-23-2024 от 29.11.2024 г. (т.2 л.д. 75-77).
Согласно заключению специалиста ООО «Инвест» от 15.01.2025 г., составленному в связи с обращением истца по результатам строительно-технического экспертного исследования подсчет специалистом площади спорного нежилого помещения в соответствии с требованиями Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г., № П/0393 «Об утверждений требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или обьекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» показал результат 321 кв.м. (т. 1 л.д. 103-127).
02.04.2025 г. истец обратилась к ответчику с претензией, содержащей, в том числе, требование о возврате излишне уплаченной суммы в размере 1 187 500 руб. в течение 15 рабочих дней с момента ее получения, в которой указала на несоответствие фактической площади нежилого помещения договорной площади согласно заключению ООО «Инвест» (т.1 л.д. 166-170).
21.04.2025 г. ответчик сообщил истцу об отказе в удовлетворении требования о возврате денежных средств, указав, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, площадь нежилого помещения составляет 330, 5 кв.м. (т.1 л.д. 172-174).
09.10.2025 г. кадастровым инженером Свидетель №2 на основании договора, заключенного с истцом 08.10.2025 г. был составлен технической план спорного нежилого помещения, при подготовке которого было использовано, в том числе, заключение специалиста ООО «Инвест».
Из технического плана следует, что он подготовлен в связи с исправлением реестровой ошибки на нежилое помещение с кадастровым номером №. При проведении кадастровых работ и фактических замеров нежилого помещения выявлено, что при постановке на кадастровый учет неверно определен контур нежилого помещения, так как в нем присутствует фрагмент, входящий фактически в контур смежного помещения, в связи с чем площадь пересчитана по фактическим замерам и составила 321 кв.м. (т.1 л.д. 14-20).
Согласно ч.3 ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу упомянутого федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:
1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;
2) внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;
3) внесения в ЕГРН сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.
16.07.2025 г. истец обратилась в Комитет жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Новокузнецка с заявлением о согласовании переустройства и (или) перепланировки спорного нежилого помещения, заключающейся в его разделе на два нежилых помещения.
08.08.2025 г. истцу было выдано решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с проектом ООО «Сибгеоинжиниринг» (т. 3 л.д. 85-116).
Материалами дела подтверждается, что 11.10.2025 г. истец обратилась в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу с заявлением о государственном кадастровом учете изменений в отношении характеристик спорного нежилого помещения, касающихся площади и описания его местоположения, к которому был представлен технический план, подготовленный кадастровым инженером Свидетель №2
На основании заявления истца и представленных документов 15.10.2025 г. в ЕГРН были внесены изменения относительно площади помещения, площадь изменена на 321 кв.м. и описания местоположения помещения в соответствии с графическим изображением помещения, подготовленным кадастровым инженером Свидетель №2
04.12.2025 г. право собственности истца на спорное нежилое помещение было прекращено, обьект снят с кадастрового учета в связи с разделом на два помещения с кадастровыми номерами № и №.
04.12.2025 г. произведена постановка на государственный кадастровый учет вновь образованных помещений и государственная регистрация права собственности истца на них.
23.12.2025 г. произведена государственная регистрация права собственности Горяевой М.Н. на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 157,1 кв.м. на основании договора купли-продажи от 17.12.2025 г. и государственная регистрация права собственности Харитоновой П.А. на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 162, 5 кв.м. на основании договора купли-продажи от 17.12.2025 г. (т.2 л.д. 208-213, т.3 л.д. 186-190).
Из изложенного следует, что на момент обращения в суд с настоящим иском спорное нежилое помещение прекратило свое существование в связи с разделом на два нежилых помещения и их последующим отчуждением.
Обсуждая исковые требования Скворцовой Т.Г. о взыскании с ответчика денежных средств в связи с несоответствием фактической площади спорного нежилого помещения условиям договора, суд приходит к следующему выводу.
П. 3.7 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае возникновения между сторонами спора о площади обьекта долевого строительства допустимым доказательством оспариваемой площади является исключительно выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на обьект недвижимости, содержащая сведения о площади обьекта долевого строительства.
При этом наличие между сторонами спора о площади обьекта долевого строительства не является основанием для отказа от приемки обьекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи, при этом в акте может быть указано на наличие между сторонами разногласий по площади обьекта долевого строительства и (или) по цене договора.
Учитывая противоречия, содержащиеся в технических планах на спорное нежилое помещение, подготовленными кадастровыми инженерами ФИО13 и Свидетель №2, с целью определения его фактической площади на дату передачи 04.04.2025 г., по делу была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ТПП-Эксперт».
Из заключения судебной экспертизы следует, что первоначальные контур и размеры спорного нежилого помещения были определены кадастровым инженером ООО «Геодезический центр» ФИО13
Согласно проектной документации на строительство МКД в контур нежилого помещения, который соответствует приложению к договору долевого участия, а также техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО13, включен фрагмент, площадью 1,8 м. Однако данный фрагмент отсутствует на плане, выполненном специалистом ООО «Инвест», а также техническом плане, подготовленном кадастровым инженером Свидетель №2
Эксперт полагает, что первоначальные конфигурация и площадь нежилого помещения 81 до перепланировки составляла 330, 5 кв.м. согласно техническому плану от 09.12.2024 г. (кадастрового инженера ФИО13).
Разница площадей по техническому плану ФИО13 и техническому плану Свидетель №2 составляет 9, 5 кв.м. (330, 5 кв.м.- 321 кв.м.), из них 1,8 кв.м. –это неучтенный фрагмент в верхней правой части помещения, остальная часть, площадью 7,7 кв.м. не выявлена, так как параметры, определяющие площадь исходного помещения в обоих технических планах идентичны.
На момент проведения судебной экспертизы фактический контур первоначального помещения 81 до перепланировки не сохранился, так как произведены строительно-монтажные работы по перепланировке ранее перепланированных двух помещений, образованных в результате помещения 81.
На основании изложенного эксперт пришел к выводу об отсутствии возможности ответить на поставленные судом вопросы.
В судебном заседании эксперт ООО «ТПП-Эксперт» ФИО17 подтвердила изложенное в заключении, предположила, что после замеров, произведенных кадастровым инженером ФИО13, собственником помещения была перемещена стена из ГКЛ, влияющая на контур нежилого помещения. Указанное обстоятельство, по мнению эксперта, послужило причиной противоречий, касающихся определения фактической площади спорного нежилого помещения.
Также в ходе судебного разбирательства были допрошены в качестве свидетелей кадастровые инженеры и специалист ООО «Инвест».
Из показаний кадастрового инженера ФИО13 следует, что летом 2024 г. он производил замеры площади спорного нежилого помещения. На момент производимых им замеров в помещении имелись колонны, площадь которых не была включена в общую площадь, также имелся фрагмент, находящийся в стене после колонны и перегородки. Полученные в результате замера данные были им сверены с проектной документацией.
Согласно показаниям специалиста ООО «Инвест» ФИО14, замеры которого площади спорного нежилого помещения, были положены в основу заключения ООО «Инвест», 28.12.2024 г. им были произведены замеры фактической площади нежилого помещения, также был определен контур помещения, в котором отсутствовал фрагмент площадью 1,8 кв.м. На момент замеров в помещении имелись перегородки из ГКЛ, по которым и был определен контур нежилого помещения.
Кадастровый инженер Свидетель №2 показала, что летом 2025 г. к ней обратилась истец для оформления документов по перепланировке спорного нежилого помещения. До перепланировки свидетель производила замеры фактической площади помещения, которая не соответствовала площади, сведения о которой содержались в ЕГРН, в том числе из- за отсутствия фрагмента, присутствующего в смежном нежилом помещении, принадлежащем другому лицу. Поскольку из-за несоответствия фактической площади помещения площади, указанной в ЕГРН возникли сложности с оформлением документов по перепланировке, было произведено исправление реестровой ошибки.
Судом установлено, что 16.05.2024 г. между ООО «Геодезический центр»(подрядчик) и ООО «Специализированный застройщик «Союз» (заказчик) был заключен договор на выполнение работ, по условиям которого подрядчик обязался по заданию заказчика выполнить кадастровые работы по подготовке технического плана созданного обьекта капитального строительства –многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом с местоположением: <адрес>, по результатам которых предоставить заказчику технический план созданного обьекта капитального строительства на бумажном носителе и в электронном виде (т.4 л.д )
Согласно календарному плану выполнения кадастровых работ, указанному в приложении № 2 к договору, общий срок выполнения работ составляет 45 рабочих дней, исчисляемых с момента оплаты и подписания договора.
Актом сдачи-приемки выполненных работ к договору подтверждается, что технический план на бумажном носителе и в электронном виде был передан ответчику 22.10.2024 г.
ООО «Геодезический центр» суду предоставлены сведения о том, что фактические замеры нежилого помещения № производились 10.09.2024 г.
В ходе судебного разбирательства был допрошен также свидетель Свидетель №3, который согласно представленным доказательствам в период с 16.11.2023 г. по 14.08.2024 г. состоял в трудовых отношениях с ответчиком, работая в должности главного инженера, в его должностные обязанности входило, в том числе обеспечение выполнения работ по строительству.
Из его показаний следует, что на момент его увольнения обьект капитального строительства сдан в эксплуатацию не был, в нем подрядными организациями еще велись работы. 21.07.2024 г. он привозил на обьект кадастрового инженера, который производил замеры. На тот момент в блоке Б нежилых помещений перегородки еще установлены не были, также отсутствовали внешние стены помещений.
Оценивая исследованные в ходе судебного разбирательства, суд находит установленным факт передачи истцу ответчиком обьекта долевого участия с техническими характеристиками, не соответствующими условиям договора в части общей площади спорного нежилого помещения, которая на момент передачи составляла не 330,5 кв.м., а 321 кв.м., исходя из нижеследующего.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчику в подтверждение факта наличия на момент производимых ООО «Геодезический центр» замеров нежилого помещения перегородок, определяющих его контур, было предложено представить общий журнал работ по строительству обьекта капитального строительства, в котором было расположено спорное нежилое помещение.
В соответствии с Приказом Минстроя России от 02.12.2022 № 1026/пр «Об утверждении формы и порядка ведения общего журнала, в котором ведется учет выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства» в общем журнале застройщиком ведется учет выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, он должен отражать последовательность осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в том числе сроки и условия выполнения всех работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре. Записи в общий журнал вносятся с даты начала выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, включая период проведения подготовительных работ, до даты фактического окончания выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства.
Однако такой журнал, обязанность по ведению и хранению которого возложена вышеуказанным Приказом Минстроя России, ответчиком представлен не был. Суд критически оценивает акт о приемке выполненных субподрядчиком работ по устройству перегородок из гипсокартонных листов за июль 2024 г., поскольку из него не следует, что на момент проведения ООО «Геодезический центр» кадастровых работ были установлены перегородки в спорном нежилом помещении.
Суд отмечает также, что представленными в материалы дела письменными доказательствами, которые согласуются с показаниями свидетелей, основания для критической оценки которых, несмотря на возражения представителей ответчиков, отсутствуют, подтверждается, что технический план на обьект капитального строительства был подготовлен и передан ООО «Геодезический центр» до выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, что является нарушением ч.6 ст. 5.2 Градостроительного кодекса РФ.
Доводы о перемещении истцом перегородки в период после замеров кадастрового инженера ООО «Геодезического центра» до замеров специалистом ООО «Инвест» и кадастровым инженером Свидетель №2 также не нашли своего подтверждения и опровергаются исследованными доказательствами, согласно которыми перепланировка была инициирована истцом только 16.07.2025 г.
Кроме того, факт передачи истцу обьекта подтверждается тем, что общая площадь вновь образованных в результате перепланировки нежилых помещений составляет 319, 6 кв.м.
Применительно к рассматриваемому спору, проанализировав условия договора долевого участия в строительстве и установив, что при его заключении стороны добровольно пришли к соглашению о возможном изменении площади объекта долевого строительства по его завершению и об изменении цены предмета договора в таком случае (п.п. 3.6, 3.7), порядке расчета цены договора при наступлении данного обстоятельства, а также учитывая установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика денежных средств в размере 1187500 руб. (9, 5 кв.м. х 125 000 руб.).
Истцом Скворцовой Т.Г. заявлены также требования о взыскании с ответчика убытков в размере 76 000 руб., в том числе 75 000 руб. – расходы по оплате услуг специалиста ООО «Инвест» и 1000 руб. – оплата госпошлины при обращении с заявлением о внесении изменений в ЕГРН относительно площади нежилого помещения.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Суд полагает, что расходы по оплате услуг специалиста ООО «Инвест» не являются убытками, поскольку понесены истцом в связи с обращением в суд за защитой нарушенного права. Однако предметом иска несоответствие фактической площади обьекта долевого строительства условиям договора, тогда как заключение специалиста содержит, в том числе выводы о наличии в нежилом помещении недостатков строительно-технического характера. При этом документов, определяющих стоимость услуг по определению фактической площади помещения, не представлено. Также не представлено документов, подтверждающих несение расходов в размере 1000 руб.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части. При этом истец вправе обратиться с заявлением о возмещении судебных расходов и предоставить документы, подтверждающие стоимость услуг специалиста по определению площади и контура спорного нежилого помещения.
На основании ст. ст. 94, 98 ГПК РФ подлежат возмещению расходы истца по оплате госпошлины в размере пропорциональном размеру удовлетворенных исковых требований, т.е. в размере 26875 руб. (1 187 500 руб. – 100 000 руб.) х 1% 25 000 руб.).
Разрешая самостоятельные требования третьего лица, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении на основании нижеизложенного.
31.10.2023 г. между ответчиком и ФИО7 ФИО8 было заключено дополнительное соглашений к договору участия в долевом строительстве от 31.10.2023 г., согласно п. 2.3 которого до подписания акта приема-передачи обьекта долевого строительства выполнить мероприятия по увеличению мощности электрической нагрузки по блоку «А» для первого этажа до 125 кВт и по блоку «Б» для первого этажа до 150 кВт в пределах срока по договору технологического присоединения, заключенному между ответчиком и ООО «Горэлектросеть» в рамках мероприятий по увеличению мощности (т. 2 л.д. 64-65).
В соответствии с п.1 ст. 382 ГКРФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
На основании п.1 ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств:
1) в результате универсального правопреемства в правах кредитора;
2) по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, если возможность такого перевода предусмотрена законом;
3) вследствие исполнения обязательства поручителем должника или не являющимся должником по этому обязательству залогодателем;
4) при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;
5) в других случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, в силу указанных норм ГК РФ Горяева М.Н. не является сингулярным правопреемником Скворцовой Т.Г.
Поскольку третье лицо стороной договора участия в долевом строительстве от 31.10.2023 г., заключенного с ответчиком, не являлась и не является правопреемником Скворцовой Т.Г., она не вправе обращаться к ООО «СЗ «Союз» с требованиями, вытекающими из указанного договора.
Кроме того, суд учитывает следующие обстоятельства.
17.12.2024 г. между ответчиком и ООО «Горэлектросеть» был заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, по которому сетевая организация приняла на себя обязательства по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств заявителя ВРУ – 0,4 кВ МКД, ВРУ- 0,4 кВт нежилых помещений, в том числе по обеспечению готовности обьектов электросетевого хозяйства с учетом следующих характеристик: максимальная мощность присоединяемых энергопринимающих устройств 251, 3 кВт (существующая мощность – 181,3 кВт, увеличение на 70 кВт; категория надежности II; класс напряжения электрических сетей, к которым осуществляется технологическое присоединение 0, 38 кВ; максимальная мощность ранее присоединенных энергопринимающих устройств – 181, 3 кВт. Условиями соглашения предусмотрено, что оно заключено в отношении электроснабжения обьекта МКД № секция Б со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <адрес>, <адрес>). (т.2 л.д. 82-87).
19.05.2025 г. было осуществлено технологическое присоединение обьектов электроэнергетики, находящихся по адресу: <адрес>, <адрес> со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, максимальная мощность -251, 3 кВт, что подтверждается соответствующим актом (т. 2 л.д. 110).
Таким образом, процедура технологического присоединения в соответствии с условиями договора была окончена, договор от 17.12.2024 г. был исполнен его сторонами в полном обьеме. Максимальная мощность по блоку «Б» соответствует условиям дополнительного соглашения. В настоящее время какими-либо вещными правами на обьект капитального строительства ответчик не обладает.
16.09.2025 г. между ООО «СЗ «Союз» и Горяевой М.Н., Скворцовой Т.Г., Харитоновым Н.С., ООО «Зета-Стиль» -собственниками нежилых помещений секции Б было заключено соглашение о распределении мощности, <адрес>, <адрес> которое расторгнуто его сторонами не было, недействительным не признавалось. (т.2 л.д. 88). Обращаясь с данными требованиями, Горяева М.Н. по сути также действует в интересах других собственников нежилых помещений в блоке «Б», которыми на выполнение соответствующих действий она не была уполномочена.
Таким образом, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований третьего лица Горяевой М.Н.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Скворцовой Татьяны Григорьевны к ООО «Специализированный застройщик «Союз» о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать в пользу Скворцовой Татьяны Григорьевны (СНИЛС №, ИНН №) с ООО «Специализированный застройщик «Союз» (ИНН 4217148761, ОГРН 1124217009113) денежные средства в размере 1 187 500 руб., судебные расходы в размере 32875 руб.
В удовлетворении требований Горяевой Марии Николаевны к ООО «Специализированный застройщик «Союз» о возложении обязанности отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Новокузнецка в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 09 сентября 2026 г.
Председательствующий: