РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 07 августа 2026 года
Куйбышевский суд <адрес> в составе председательствующего судьи Лапиной О.С., при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Комитету градостроительства и архитектуры администрации <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес>, ФИО1, ФИО3 о признании договора аренды земельного участка и соглашения недействительными, обязании заключить договор аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к Комитету градостроительства и архитектуры администрации <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес>, ФИО1, ФИО3 о признании договора аренды земельного участка и соглашения недействительными, обязании заключить договор аренды, и просит с учетом уточненных исковых требований (т. 2 л.д. 27-28) признать недействительным договор № аренды земельного участка, государственная собственность которого не разграничена и представленного льготной категории граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> и ФИО3, а также соглашение № о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> и ФИО1 Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью №., расположенному по адресу: <адрес> (строительный номер объекта №) для цели использования: для размещения домой индивидуальной жилой застройки.
Требования мотивированы тем, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> был заключен договор аренды земельного участка №, предметом договора выступал земельный участок с кадастровым номером №, площадью №. расположенный по адресу: г. Новокузнецк, ул. Сталеплавильщиков, №.
Согласно п. 21 Договора раздела 2, срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ, с правом продления Договора при условии надлежащего исполнения условий договора и направления арендатору письменного обращения не позднее 30-ти календарных дней до истечения срока (п.5.1.2 Договора).
Земельный участок использовался ФИО5 и членами ее семьи согласно целям, указанным в договоре аренды, а именно: для индивидуального жилищного строительства (возведен объект незавершенного строительства – монолитный фундамент, частично участок огорожен забором, выравнивался земельный участок). Степень готовности объекта незавершенного строительства – 7%, что подтверждается заключением кадастрового инженера.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла.
Как указывает Комитет, ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о прекращении права аренды в отношении использования указанного земельного участка, однако данное уведомление получено не было, в связи со смертью ФИО5
Наследник ФИО5 – сын ФИО2 обратился в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> с заявлением по оформлению прав на использования вышеуказанного участка. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ за № истцу было отказано в предоставлении земельного участка в аренду.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> с заявлением о расторжении действующего договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №. До настоящего времени договор аренды не расторгнут, исходя из справочной информации, указанной на официальном сайте Управления Росреестра.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО15
ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> - Кузбассу.
ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена ФИО16
Истец ФИО2 в судебном заседании уточненные заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что договор аренды земельного участка был заключен с его мамой в 2015 году. В период с 2015 года по 2020 год силами семьи ФИО17 на земельном участке был возведен объект незавершенного строительства. В 2020 года умерла арендатор ФИО5, а в 2021 году Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> направил документы о расторжении договора в ее адрес, которые никем не были получены. Со дня смерти матери он с женой и своим сыном облагораживали участок, убирали на нем сорную растительность, производили отсыпку участка (ввиду его уклона). С заявлением о принятии наследства после смерти обратился только он, но у него еще есть сестра ФИО16, с которой он не общается. В 2024 году ему от соседа стало известно, что на спорный земельный участок приезжали люди, которые хотели его оформить на свое имя. Он обратился в КУМИ с заявлением о предоставлении данного земельного участка после смерти матери для завершения строительства, однако ему отказали в предоставлении участка, поскольку он уже был оформлен на ФИО3, которая в свою очередь передала его по договору уступки прав ФИО1 В период с 2024 года до настоящего времени он с сыном также следит за участком, поскольку сам проживает рядом на <адрес>. В 2026 году в период рассмотрения настоящего дела вызывал сотрудников полиции, поскольку фундамент, расположенный на участке, забор и т.д. все принадлежит ему как наследнику, однако там появились новые собственники и хотели производить свои работы. До 2026 года никто из новых собственников на участке не появлялся, никаких работ не производил.
Представитель ответчика Комитет по управлению муниципальным имуществом г. ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Срок договора аренды земельного участка с ФИО5 закончился в 2018 года, в связи с чем, полагает, что истцом пропущен срок исковой давности. По договору аренды земельного участка ФИО5 был оплачен только один платеж по арендной плате, иных платежей не поступало. Сведения о смерти ФИО5 у Комитета отсутствовали, в связи с чем, уведомление было направлено ей по домашнему адресу. На осмотр земельного участка при предоставлении его в аренду ФИО3 не выезжали, так как отсутствует такая обязанность у Комитета. С требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства ни к ФИО5, ни к ее наследникам не обращались.
Представитель ответчика Комитет градостроительства и архитектуры администрации <адрес> ФИО7 в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения, из которых следует, что Комитет возражает против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку полагает, что исключительное право на заключение договора аренды у истца отсутствует, кроме того спорный земельный участок уже предоставлен третьим лицам на основании действующего договора, с учетом заключенного соглашения о переуступке прав требований. Считает, что истом пропущен срок исковой давности.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, ходатайств не заявила, возражений не представила.
Ответчик ФИО15 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием своего представителя.
Представитель ответчика ФИО1 - ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку ФИО15 приобрела земельный участок у ФИО3 на основании договора уступки прав аренды. О том, что данный земельный участок принадлежал семье ФИО17, ей не было известно. Полагает, что истец не может обращаться с данным исковым заявлением, так как он не является стороной договора аренды заключенного между Комитетом и ФИО3. Кроме того, считает, что истцом пропущен срок исковой давности.
Третьи лица Управление Росреестра по <адрес>-Кузбассу, ФИО16 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. Управление Росреестра представили письменный отзыв относительно заявленных исковых требований.
Свидетель ФИО9 суду пояснил, что является соседом истца. Его дом расположен по <адрес> земельный участок обрабатывали и возделывали истец с сыном, с какого года не помнит. Привозили землю для отсыпки и выравнивания участка, поставили ограду, залили фундамент дома. Участок огорожен только со стороны дороги. С этого года за земельным участком никто не ухаживает. Кому сейчас принадлежит участок ему неизвестно. Он не видел, чтобы в последние годы кто-то возводил фундамент или производил строительство на данном участке.
Свидетель ФИО10 суду пояснил, что является сыном истца. Договор аренды земельного участка был оформлен на бабушку ФИО5, сроком на 6 лет. Земельным участком в основном занимались он и ФИО2, облагораживали его. Делали отсыпку земли, проводили водоснабжение, поставили забор, залили фундамент дома. Дом до конца не смогли построить из-за финансовых трудностей. Однако он ездил предпринимал попытки заказать лес, для продолжения строительства дома. В 2020 г. бабушка умерла. В 2024 г. от соседей узнали, что посторонние люди приезжали на спорный земельный участок, после чего отец связался с КУМИ <адрес>, где оставил свой номер телефона. Договор аренды не был продлен. В 2025 г. на земельном участке никто работы не вел, только в этом году соседи позвонили и сообщили, что заехал трактор и пытается зарыть фундамент построенный ими. Они вызвали сотрудников полиции, которые пояснили, что пока рассматривается гражданско-правовой спор нежелательно проводить работы на участке.
Свидетель ФИО11 суду пояснила, что является женой истца. В 2014 г. был заключен договор аренды земельного участка с мамой истца – ФИО5 С этого периода они начали облагораживать земельный участок, вырубили деревья, залили фундамент дома, поставили забор. Земельный участок весь огорожен, все работы производили муж ФИО2 с сыном ФИО10. Дом не достроили из-за финансовых сложностей. От КУМИ узнали, что участок передали другим людям. Мимо участка проезжают каждый день, так как живут рядом. Посторонних людей на участке не видели, фундамент не разрушен, никто никаких работ там не производил.
В силу положений ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, изучив письменные доказательства, допросив свидетелей, приходит к следующему.
На основании ст. 12 ГК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса РФ, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного выше пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Нормы данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2023 г. N 337-О, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли, предусматривает гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 марта 2017 г. N 622-О и от 29 сентября 2022 г. N 2406-О). Этой же цели служит и подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Таким образом, согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзацы первый и пятый пункта 38).
Из материалов гражданского дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № площадью №. под индивидуальное жилищное строительство по <адрес>, (строительный номер объекта – №) в <адрес> в границах, указанных в кадастровом паспорте, выданном Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (т. 1 л.д. 30-33).
Согласно п. 2.1 договора земельный участок был передан арендатору в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ Право аренды прекращается со дня окончания срока договора (п. 7.4 договора).
Право аренды ФИО5 было зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается делом правоустанавливающих документов, находящемся в реестром деле № № (т. 1 л.д. 132-134).
Судом установлено, что в период действия договора аренды силами семьи ФИО17 участок был частично огорожен, и на нем был возведен объект незавершенного строительства – монолитный фундамент, что подтверждается показаниями свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО11 Оснований не доверять показаниям вышеуказанных свидетелей у суда не имеется, поскольку, данные лица, будучи предупрежденными об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, последовательно пояснили об обстоятельствах постройки данного фундамента, давности его постройки, лицах совершивших его строительство.
Оснований полагать, что объект незавершенного строительства был возведен иным лицом, у суда не имеется, поскольку доказательств в обоснование этого в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Как пояснили допрошенные свидетели, фундамент возведенный семьей ФИО5 до настоящего времени находится на земельном участке, никем не перестраивался, в период с 2024 г. по настоящее время иные лица работ по возведению данного объекта не производили.
Согласно заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ в результате натурного обследования объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение – жилое, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (строительный номер объекта – №), было выявлено, что объект незавершенного строительства представляет собой монолитный фундамент. Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 7 % (т. 1 л.д. 93-100).
Право собственности на объект незавершенного строительство не было зарегистрировано за ФИО5 в ЕГРН, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти (т. 1 л.д. 27)
В силу положений ст. 1112, 1113 ГК РФ со смертью гражданина открывается наследство, в состав которого входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
В соответствии со ст.1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Согласно ч.1 ст.1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Согласно копии наследственного дела №, представленного на запрос суда нотариусом ФИО12, после смерти ФИО5 с заявлениями о принятии наследства обратились сын ФИО2 (истец по делу) и дочь ФИО16 (третье лицо). Нотариусом им выданы свидетельства о праве на наследство по закону и завещанию (т. 2 л.д. 22-26).
Следовательно, суд приходит к выводу, что ФИО2 и ФИО16 подав нотариусу заявления о принятии наследства, приняли все имущество, оставшееся после смерти ФИО5, в том числе объект незавершенного строительства расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (строительный номер объекта – №).
Исходя из положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ ФИО2 и ФИО16 как собственники объекта незавершенного строительства, получившие его в порядке наследования после смерти своей матери, имеют право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку к ним также перешло право на приобретение в аренду земельного участка под указанным объектом для завершения его строительства. В силу указаний закона, они имеют преимущество на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома перед всеми иными лицами.
Доказательств того, что ранее ФИО5, либо ее наследники воспользовались данным правом однократного предоставления земельного участка в аренду суду в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Кроме того, суду не представлено доказательств того, что в течении 6 месяцев со дня истечения действия договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО5, уполномоченный орган заявлял требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, либо доказательства того что указанный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой.
Из материалов дела следует, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес>, в том числе с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью №. под индивидуальное жилищное строительство по <адрес>, (строительный номер объекта – №) в <адрес>. Однако рассмотрев данное заявление Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> письмом от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 15) отказал ФИО2 в заключение договора аренды данного земельного участка со ссылкой на то обстоятельство, что данный земельный участок в настоящее время уже предоставлен в аренду иному лицу.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 повторно обратился с заявлением по оформлению прав на использование земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением: <адрес> (строительный номер объекта – №) в целях индивидуального жилищного строительства. Рассмотрев данное заявление Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> письмом от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 13) отказал ФИО2 в предоставлении спорного участка в аренду со ссылкой на то, что право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, документов подтверждающих факт принятия наследства после смерти ФИО5 им не представлено. Помимо этого указано, что во избежание судебных разбирательств и споров, в рамках урегулирования возникшего конфликта интересов Комитет подготовил и направил соглашение о расторжении действующего договора в адрес нового арендатора. О результатах проведенных мероприятий по расторжению договора аренды земельного участка можно узнать в отделе договорной работы.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и предоставленного льготной категории граждан № по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор являющийся инвали<адрес> группы принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № площадью №. с местоположением: <адрес>, (строительный номер объекта – №) под индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в ЕГРН, с видом разрешенного использования земельного участка – «для размещения домов индивидуальной жилой застройки». Согласно п. 2.1 договора земельный участок передан в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уступила права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 68)
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> и ФИО1 подписано соглашение № о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 69).
Право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью №., с местоположением: <адрес>, (строительный номер объекта – №) зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 48-50).
ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером подготовлен технический план на объект незавершенного строительства расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (строительный номер объекта – №), на основании которого право собственности зарегистрировано за ФИО1 (т. 2 л.д. 3-14). Однако требований относительно объекта незавершённого строительство ФИО2 в процессе рассмотрения дела не заявлено.
Таким образом, наличие зарегистрированного права аренды ФИО1 на спорный земельный участок будет препятствовать восстановлению прав ФИО2 на получение в аренду земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
На момент заключения с ФИО3 спорного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки прав и обязанностей с ФИО1 земельный участок был обременен правами иных лиц, а именно ФИО2 и ФИО16, которые являлись собственниками имеющегося на участке объекта незавершенного строительства.
Пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, по смыслу указанной нормы нахождение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства независимо от наличия на данный объект зарегистрированных прав является объективным препятствием для реализации права на приобретение такого земельного участка, поскольку до урегулирования вопроса, связанного с законностью нахождения в границах испрашиваемого к предоставлению земельного участка имущества, не принадлежащего заявителю, земельный участок не может считаться свободным от прав третьих лиц.
Как следует из искового заявления ФИО2 и последующей его позиции, занятой в ходе рассмотрения дела, на образованном земельном участке с кадастровым номером № № находятся принадлежащий ему как наследнику объект незавершенного строительства.
Данные обстоятельства подтверждаются заключением кадастрового инженера ФИО13 и приложенной к нему фототаблицей, из которых следует, что на земельном участке с кадастровым номером № № расположены фундамент и частично забор (по передней части земельного участка), принадлежащие, в том числе ФИО2 как наследнику (т. 1 л.д. 93-100).
Вместе с тем при предоставлении земельного участка в аренду ФИО3 Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> и при последующем заключении соглашения к данному договору с ФИО1 не устанавливалось наличие либо отсутствие зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, свободен ли земельный участок от правопритязаний иных лиц, как то необходимо в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, договор аренды земельного участка заключенный с ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки прав и обязанностей заключенное с ФИО1, нарушает преимущественное право ФИО2 на предоставление в аренду данного земельного участка и противоречит положениям статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса РФ.
Заключение договора аренды земельного участка, в нарушение установленного законом преимущественного права иного лица на предоставление его в аренду, влечет ничтожность указанного договора аренды.
В силу ч. 3, 4 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Согласно ч. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с положениями пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов является задачей судопроизводства.
В силу статьи 1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.
Способы защиты нарушенных прав предусмотрены статьи 12 ГК РФ. Избранный истцом способ защиты своего нарушенного права должен позволить привести стороны в первоначальное положение, восстановить нарушенное право. В том случае, если приведение сторон в первоначальное положение невозможно, избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, требования истца ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес>, ФИО3, ФИО1 о признании договора аренды земельного участка и соглашения недействительными, подлежат удовлетворению.
При этом суд приходит к выводу, что Комитет градостроительства и архитектуры администрации <адрес> в настоящем споре является ненадлежащим ответчиком, так как функции в области управления и распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности в настоящий момент возложены на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес>.
Суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права аренды ФИО1 на земельный участок и погашения записи о наличии обременения земельного участка, в виде права аренды ФИО1, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за № №№.
Доводы представителя ответчика ФИО8 о невозможности истребования имущества у ФИО1 как добросовестного приобретателя основаны на неверном толковании норм права.
Так, судом разрешается спор о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, стороной которой в том числе являлась ФИО15 Оснований для применения положений статьи 302 ГК РФ у суда не имеется, поскольку добросовестность стороны при применении последствий недействительности сделки правового значения не имеет.
Доводы ответчиков о пропуске ФИО2 срока исковой давности по заявленным требованиям суд находит несостоятельными в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В данном случае ФИО2 не являясь стороной оспариваемых сделок вправе был обратиться в суд за защитой своего нарушенного права в течении 3-х лет со дня когда он узнал или должен был узнать о начале ее исполнения.
В данном случае из пояснений ФИО2 следует, что сосед в 2024 году ему рассказал о том, что на участок приехали новые собственники, в связи с чем, он стал обращаться в Комитет с целью установления всех обстоятельств.
Договор аренды спорного земельного участка с ФИО3 был заключен ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о внесении изменений в договор аренды с ФИО1 подписано ДД.ММ.ГГГГ.
Следовательно, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности начал течь не ранее чем ДД.ММ.ГГГГ когда участок был предоставлен новому собственнику в аренду. ФИО2 в суд с исковым заявлением обратился ДД.ММ.ГГГГ (штемпель на конверте л.д. 36), а потому трех летний срок для обращения в суд с данными требованиями им не пропущен.
Оснований для удовлетворения требований ФИО2 об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> заключить с ним договор аренды спорного земельного участка суд в настоящий момент не усматривает.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (ч. 4 ст. 445 ГК РФ).
По смыслу указанных правовых норм гражданско-правовой договор является добровольным соглашением, заключаемым двумя или более лицами, обладающими автономией воли и действующими в своем интересе, с целью урегулирования каких-либо гражданских прав и обязанностей. Понуждение к заключению договора допускается в исключительных случаях, предусмотренных ГК РФ, иным законом или добровольно принятым обязательством. При этом в суд с требованием о понуждении заключить договор может обратиться только потенциальная сторона такого договора, ответчиком по такому иску может выступать иная сторона договора, которая необоснованно уклоняется от его заключения.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, с 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса РФ, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.
На момент вынесения решений (от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №) у Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> отсутствовали правовые основания для заключения с ФИО2 договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку уже имелись действующие, заключенные ранее договор аренды с ФИО3 и соглашение об уступке прав по договору к нему заключенное с ФИО1
В настоящий момент после вынесения по настоящему делу решения суда о признании вышеуказанного договора аренды и соглашения к нему за ФИО2 сохранено право на обращение в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> в административном порядке с заявлением о предоставлении ему в аренду спорного земельного участка с приложением всех необходимых документов.
Иных требований не заявлено.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес>, ФИО1, ФИО3 о признании договора аренды земельного участка и соглашения недействительными, обязании заключить договор аренды, удовлетворить частично.
Признать недействительным договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и предоставленного льготной категории граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> и ФИО3.
Признать недействительным соглашение № о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенное между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> и ФИО1.
Признать отсутствующим право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью №., местоположение: <адрес>, (строительный номер объекта - №), под индивидуальное жилищное строительство.
Погасить запись о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером №, площадью №., местоположение: <адрес>, (строительный номер объекта - №), в виде права аренды ФИО1, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за № №-№.
В удовлетворении требований ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> об обязании заключить договор аренды, - отказать.
В удовлетворении требований ФИО2 к Комитету градостроительства и архитектуры администрации <адрес> о признании договора аренды земельного участка и соглашения недействительными об обязании заключить договор аренды, - отказать в полном объеме как к ненадлежащему ответчику
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Куйбышевский районный суд г. Новокузнецка.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 21.08.2026 года.
Судья О.С. Лапина