РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 27 апреля 2026 года
Куйбышевский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Лапиной О.С., при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Требования мотивированы тем, что истец ФИО1 являлся собственником двух нежилых зданий, расположенных по <адрес> и <адрес>, с кадастровыми номерами № и №. В феврале 2024 года к нему обратился знакомый ФИО3 с просьбой узнать, имеются ли у кого – либо в собственности нежилые помещения, используемые под точку общественного питания. Он предложил ФИО3 в безвозмездное пользование принадлежащие ему нежилые помещения, на что тот согласился. Для оформления договоров безвозмездного пользования они обратились на сайт «юристы.онлайн», где в ходе переписки пояснили юристу, что им нужно составить два договора безвозмездного пользования нежилыми помещения на длительный срок, на что юрист им объяснил, что такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра.
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 были заключены два договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями, расположенными по <адрес> и <адрес>, на срок 5 лет. При этом ни он, ни ФИО3 не читали указанные договоры, в том числе в связи с тем, что плохо понимают печатный русский язык. В последующем, спорные нежилые помещения им были переданы ФИО3 для размещения точек общественного питания.
В декабре 2025 года истец получил из МИФНС № по <адрес> – Кузбассу решение о привлечении его к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения и начислении штрафов в суммах 190 276 руб. и 126 850 руб. за непредоставление деклараций о продаже нежилых помещений и неоплате налога на доход. После чего истец узнал, что между ним и ФИО3 были заключены два договора купли – продажи, на основании которых произошел переход права собственности на нежилые помещения от него к ответчику. Считает, что договоры купли – продажи нежилых помещений по <адрес> и <адрес>, являются ничтожными, поскольку ни его волеизъявление, ни волеизъявление ответчика на их заключение направлено не было, они были введены в заблуждение относительно природы заключаемых договоров. Кроме того, он не получал от ответчика каких – либо денежных средств, стоимость нежилых помещений, указанная в договорах купли – продажи, в 10 раз ниже кадастровой. В досудебном порядке расторгнуть спорные договоры купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ и привести стороны сделки в первоначальное положение не представляется возможным, поскольку произведен переход права собственности на нежилые помещения от истца к ответчику.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, руководствуясь ст. ст. 166, 168, 170, 171.3, 181, 253, 256 ГК РФ, истец ФИО1 просит признать недействительным договор купли – продажи здания по адресу: <адрес> – Кузбасс, <адрес>, общей площадью 61,6 кв.м., с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3; применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на здание по адресу: <адрес> – Кузбасс, <адрес>, общей площадью 61,6 кв.м., с кадастровым номером №; восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности на здание по адресу: <адрес> – Кузбасс, <адрес>, общей площадью 61,6 кв.м., с кадастровым номером №, за ним, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; признать недействительным договор купли – продажи здания по адресу: <адрес> – Кузбасс, <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3; применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на здание по адресу: <адрес> – Кузбасс, <адрес>, с кадастровым номером №; восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности на здание по адресу: <адрес> – Кузбасс, <адрес>, с кадастровым номером №, за ним, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, направил в суд представителя. Ранее на предварительном судебном заседании пояснил, что заявленные требования поддерживает, по основаниям изложенным в исковом заявлении.
Представитель истца ФИО5, действующая на основании ордера, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела. Суду представил заявление, в котором исковые требования признал и указал, что действительно не имел намерения приобретать на основании договоров купли – продажи спорные нежилые здания, а хотел заключить с ФИО1 договоры безвозмездного пользования под объекты общепита на длительный срок. При этом он не передавал истцу денежные средства за приобретаемые им объекты недвижимости.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – Кузбассу в судебное заседание не явился. О времени и месте слушания извещен надлежащим образом. Представителем ФИО6, действующей на основании доверенности, представлены объяснения по существу заявленных требований, из которых следует, что согласно сведениям ЕГРН, в отношении объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером № № (назначение – нежилое, наименование – нежилое, площадь 61,6 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес> – Кузбасс, <адрес>, были зарегистрированы следующие права и ограничения: ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на основании договора купли – продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ В последующем, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на основании договора купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Согласно сведениям ЕГРН, в отношении объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером № № (назначение – нежилое, наименование – нежилое, площадь 34,5 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес> – Кузбасс, <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на основании договора купли – продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ В последующем, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на основании договора купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по <адрес> – Кузбассу.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица, участвующего в деле.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства и рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 689 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Поэтому стороны договора самостоятельно определяют, каким образом будет происходить расчет по договору. В соглашении стороны могут прописать форму расчетов, порядок, сроки внесения платежей, валюту расчетов.
Условие об оплате по договору купли-продажи существенным не является, но в соответствии с ч. 1 ст. 486 ГК РФ (по общему правилу) покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. Цена должна быть уплачена полностью, если договором не предусмотрена рассрочка оплаты (ч. 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 являлся собственником двух нежилых помещений, расположенных по адресам: <адрес>, с кадастровыми номерами № и №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ФИО3 договор купли – продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец ФИО1 передает в собственность, а покупатель ФИО3 принимает в собственность нежилое здание, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью 61,6 кв.м., с кадастровым номером №.
По условиям указанного договора, цена недвижимого имущества составляет 600 000 руб., указанная сумма передана покупателем продавцу полностью до подписания договора (п. 4); договор имеет силу акта приема – передачи отчуждаемого недвижимого имущества и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого недвижимого имущества считается исполненной (п. 7).
ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности от ФИО1 к ФИО3 на спорный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ФИО3 договор купли – продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец ФИО1 передает в собственность, а покупатель ФИО3 принимает в собственность нежилое здание, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью 34,5 кв.м., с кадастровым номером №.
По условиям указанного договора, цена недвижимого имущества составляет 200 000 руб., указанная сумма передана покупателем продавцу полностью до подписания договора (п. 4); договор имеет силу акта приема – передачи отчуждаемого недвижимого имущества и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого недвижимого имущества считается исполненной (п. 7).
ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности от ФИО1 к ФИО3 на спорный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Согласно справкам ООО «Оценка и экспертиза», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 34,5 кв.м., с кадастровым номером №, составляет 720 000 руб., нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 61,6 кв.м., с кадастровым номером № – 1 280 000 руб.
В силу статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
С учетом правового содержания статьи 153 ГК РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.
Указанное предполагает, что при вступлении в договорные отношения независимо от вида договорной формы воля сторон должна быть направлена на достижение определённого правового результата.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Как разъяснено в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что стороны сделки действовали в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из пояснений истца ФИО1 в судебном заседании, фактически стороны намеревались заключить договоры безвозмездного пользования, согласно которым ФИО3 должен был принять в безвозмездное пользование у ФИО1 два нежилых здания, расположенных по адресам: <адрес>. При этом до подписания оспариваемых договоров ФИО3 не передавались ФИО1 денежные средства за приобретаемые им объекты недвижимости в суммах 200 000 руб. и 600 000 руб.
Помимо пояснений истца, указанные обстоятельства подтверждены истцом в иске, а ответчиком в заявлении о признании исковых требований.
Каких – либо доказательств, подтверждающих фактическую передачу ответчиком ФИО3 оговоренных в договорах купли – продажи денежных средств в счет оплаты стоимости нежилых помещений, не представлено.
При этом нежилые здания были проданы истцом по заведомо заниженной цене (600 000 руб. и 200 000 руб.), которая в два – три раза ниже их рыночной стоимости (1 280 000 руб. и 720 000 руб.), что, по мнению суда, указывает на формальность составления спорных договоров купли – продажи с целью создания видимости законности совершенных сделок.
На основании изложенного, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что совершенные сторонами сделки в виде купли - продажи нежилых зданий, принадлежащих ФИО1 на праве собственности, имеют признаки мнимых сделок, то есть сделок, совершенных для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, вытекающие из ст. ст. 454, 549 ГК РФ в виде распоряжения продавцом имуществом и возникновения права собственности у покупателя, поскольку ФИО1 не собирался продавать спорное имущество ФИО3, а желал передать в безвозмездное пользование на время, что не оспорено ответчиком. Воля сторон была направлена на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели ввиду – договор безвозмездного пользования. Денежные средства за объекты недвижимости покупателем ФИО3 продавцу ФИО7 не передавались, доказательств передачи денежных средств не имеется, соответственно, ответчиком фактически спорные договоры не были исполнены.
В связи с чем, по мнению суда, имеются основания для применения положения п. 1 ст. 170 ГК РФ, и признания недействительными договоров купли – продажи, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 в отношении нежилых зданий, расположенных по адресам: <адрес>, с применением правовых последствий недействительности сделки.
Согласно п. 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По общему правилу последствия признания сделки недействительной на основании ст.177 ГК РФ сводятся к двусторонней реституции.
По смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ, двусторонняя реституция – это возврат каждой из сторон другой всего полученного в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возмещение его стоимости.
В пункте 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании указанных норм права, суд считает необходимым привести стороны сделок в первоначальное положение, прекратив право собственности ФИО3 на спорные нежилые здания.
При этом оснований для возвращения ФИО3 денежных средств в суммах 200 000 руб. и 600 000 руб. не имеется, поскольку в ходе рассмотрения дела ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что указанные суммы им были оплачены по оспариваемым сделкам. Иное, по мнению суда, приведет к неосновательному обогащению на стороне ответчика, что является недопустимым.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.
Учитывая, что внесенные в ЕГРН записи о регистрации права собственности за ответчиком на спорное имущество основаны на ничтожных сделках, суд в целях защиты публичных интересов в виде обеспечения достоверности сведений ЕГРН считает необходимым восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимости.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли – продажи недвижимого имущества – нежилого здания, общей площадью 61,6 кв.м. (кадастровый номер №), расположенный по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3.
Применить последствия недействительности сделки, путем прекращения права собственности ФИО3 (паспорт № №) на нежилое здание, общей площадью 61,6 кв.м. (кадастровый номер №), расположенное по адресу: <адрес>.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 (паспорт № №) на нежилое здание, общей площадью 61,6 кв.м. (кадастровый номер №), расположенное по адресу: <адрес>.
Признать недействительным договор купли – продажи недвижимого имущества – нежилого здания, общей площадью 34,5 кв.м. (кадастровый номер №), расположенный по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3.
Применить последствия недействительности сделки, путем прекращения права собственности ФИО3 (паспорт № №) на нежилое здание, общей площадью 34,5 кв.м. (кадастровый номер №), расположенный по адресу: <адрес>.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 (паспорт № №) на нежилое здание, общей площадью 34,5 кв.м. (кадастровый номер №), расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Новокузнецка в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 08 мая 2026 года.
Председательствующий О.С. Лапина