РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
20 июля 2026 года г. Мыски
Мысковский городской суд Кемеровской области в составе, председательствующего судьи Агеевой О.Ю., при секретаре судебного заседания Струниной О.А., с участием помощника прокурора г.Мыски Караевой Ю.С., представителей истца по первоначальному иску, ответчика по встречному – Шевченко С.В., Барталомовой Л.А., представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному – Скуратовой О.И., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вальтер Е.И. к Вальтер С.Г. о признании права собственности на квартиру и по встречному исковому заявлению Вальтер С.Г. в лице его представителя Скуратовой О.И. к Вальтер Е.Г. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Вальтер Е.И. (далее – истец-ответчик) обратилась в суд с иском к Вальтер С.Г. о признании права собственности на квартиру (л.д. 3-9).
С учетом уточнения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д. 105), Вальтер Е.И. просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную на втором этаже пятиэтажного панельного дома, возникшее на основании соглашения о разделе совместно нажитого имущества – договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты> года, заключенного с Вальтер С.Г.
В обоснование доводов иска указывает следующее, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Вальтер Е.И. и Вальтер С.Г. состояли в зарегистрированном браке.
В период нахождения в браке на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (продавец) и Вальтер С.Г. была приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Несмотря на то, что по договору купли-продажи квартиры в качестве покупателя квартиры значится единолично Вальтер С.Г., приобретаемая квартира является совместно нажитым имуществом, так как приобреталась в период брака на совместные денежные средства.
ДД.ММ.ГГГГ года между бывшими супругами Вальтер Е.И. и Вальтер С.Г. было достигнуто соглашение о разделе квартиры как совместно нажитого имущества.
Указанное соглашение о разделе имущества было оформлено в виде договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Вальтер С.Г. (продавец) и Вальтер Е.И. (покупатель) (далее – договор).
В соответствии с пунктом 1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру.
В соответствии с п. 3 договора стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемой квартиры, которая составляет 980 000 рублей.
Оплата цены договора осуществляется в два этапа:
1) денежная сумма в размере 850000 рублей оплачена до подписания договора;
2) оставшаяся часть в размере 130000 рублей будет выплачена в срок до 11.12.2012 года.
В пункте 9 договора стороны пришли к соглашению, что договор одновременно является документом о передаче и приемке квартиры в соответствии со ст. 556 ГК РФ.
Таким образом, бывшие супруги решили, что квартира как совместно нажитое имущество будет разделена следующим образом: Вальтер Е.И. остается единоличным собственником квартиры, с обязательной выплатой Вальтеру С.Г. денежной компенсации стоимости его доли в квартире в размере 980000 рублей.
В части передачи имущества – квартиры и оплаты денежных средств стороны исполнили свои обязательства: Вальтер Е.И. оплатила Вальтер С.Г. денежные средства в общей сумме 980000 рублей двумя частями: 850000 рублей – ДД.ММ.ГГГГ года в день заключения договора, перед его подписанием; еще 130000 рублей были переданы в конце декабря 2012 года.
В свою очередь, Вальтер С.Г. передал квартиру Вальтер Е.И. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, который одновременно является и актом приема- передачи.
После передачи квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) Вальтер С.Г. в квартире не проживал и никаких расходов на ее содержание не нес.
В свою очередь, Вальтер Е.И. после ДД.ММ.ГГГГ, как собственник квартиры, проживала в ней вместе со своим сыном и полностью несла бремя ее содержания как собственник, вплоть до настоящего времени.
В первых числах февраля 2026 года к Вальтер Е.И. пришел человек, представившийся риэлтором, и сказал, что ему необходимо сфотографировать квартиру для продажи.
Из пояснений риэлтора Вальтер Е.И. узнала, что ее бывший супруг - Вальтер С.Г. не только не зарегистрировал в Росреестре договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, но вместо этого в 2013 году зарегистрировал в Росреестре договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым предоставив в Росреестр недостоверные сведения относительно прав собственности на квартиру.
Вальтер С.Г. (далее – ответчик-истец) в лице своего представителя Скуратовой О.И. обратился в суд со встречным иском к Вальтер Е.И. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении (л.д. 116-117).
Ответчик-истец просит: признать Вальтер Е.И. утратившей право пользования жилым помещением – квартирой; прекратить право пользования Вальтер Е.И. квартирой; выселить ее из жилого помещения – квартиры.
В обоснование своих встречных требований указывает, что ответчик-истец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (продавец) и Вальтер С.Г. Право собственности зарегистрировано на основании дубликата договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года №, внесена запись в ЕРН о праве собственности за № от ДД.ММ.ГГГГ года
С Вальтер Е.И. он состоял с в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Истец-ответчик проживает в принадлежащей Вальтер С.Г. квартире после расторжения брака без законных оснований и отказывается выселяться в добровольном порядке, что является нарушением его прав собственника.
Он, как собственник, имеет намерения распорядиться квартирой и поставил Вальтер Е.И. в известность об этом, направив ей официальное уведомление об освобождении квартиры. Однако она препятствует ему в этом.
В судебном заседании представители истца-ответчика Вальтер Е.И. Барталомова Л.А., Шевченко С.В., действующие на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37-38), на уточненном первоначальном иске настаивали, просили его удовлетворить, приведя доводы, аналогичные изложенным в описательной части решения. На встречные исковые требования возражали, просили в удовлетворении встречного иска отказать, мотивируя тем, что квартира была приобретена в период брака, истец-ответчик имеет право, как бывший супруг, минимум на 1/2 долю в праве собственности на это жилое помещение, а как максимум – на всю квартиру исходя из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося соглашением о разделе имущества – квартиры. Вальтер Е.И. в квартире проживала и проживает на законных основаниях, в ней зарегистрирована по месту жительства, в квартире имеются ее вещи, она полностью осуществляла и осуществляет ее содержание, в том числе текущий и капитальный ремонт, оплачивала и оплачивает коммунальные услуги. Считают, что основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.
Кроме того, в суд были представлены письменные возражения Вальтер Е.И. от ДД.ММ.ГГГГ против удовлетворения заявления ответчика о пропуске срока исковой давности (л.д. 102-103). Доводы этих возражений также были приведены представителями истца-ответчика в судебном заседании. В возражениях истец-ответчик ссылается, что в рассматриваемом случае положения ст. 208 ГК РФ неприменимы, поскольку спорное имущество не выбывало из владения Вальтер Е.И., квартирой она непрерывно владеет и пользуется около 14 лет, несет бремя содержания этого имущества, произвела неотделимые улучшения, в то время как Вальтер С.Г. в квартире не проживал, свои вещи в ней не хранил, бремя содержания жилого помещения не нес, за 14 лет проживания Вальтер Е.И. притязаний на квартиру не заявлял.
Представитель ответчика-истца Вальтер С.Г. – Скуратова О.И., действующая на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47), в судебном заседании просила в удовлетворении первоначального иска отказать, в обоснование чего привела доводы, указанные представленных в суд документах: ходатайстве от ДД.ММ.ГГГГ о пропуске срока исковой давности (л.д. 89-90), письменных возражениях от ДД.ММ.ГГГГ на исковое заявление (л.д. 100-101). Встречный иск просила удовлетворить полностью, приведя доводы аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении.
Возражения ответчика-истца на первоначальный иск мотивированы истечением срока исковой давности в соответствии и с гражданским (по отношению к договору купли-продажи квартиры), и с семейным законодательством (по отношению к соглашению о разделе имущества бывших супругов). Представитель ответчика отмечает, что прошло более 10 лет. Полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, поскольку не была осуществлена его государственная регистрация и (или) регистрация права собственности Вальтер Е.И. на квартиру. Доказательства передачи ответчику-истцу от истца-ответчика 130000 рублей - невыплаченного остатка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют. По мнению представителя ответчика -истца указанный договор не является соглашением о разделе имущества бывших супругов.
Помощник прокурора г. Мыски Караева Ю.С. в судебном заседании дала заключение в отношении требований по встречному иску, полагает их необоснованными, не подлежащими удовлетворению. Спорная квартира была приобретена в период брака, после расторжения брака Вальтер Е.И. осталась в ней проживать, и проживает по настоящее время, несет бремя содержания этого жилого помещения, в квартире находятся ее личные вещи, она пользуется данным имуществом, не утрачивала это право.
Истец-ответчик Вальтер Е.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще (л.д. 175), просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 104).
Ответчик-истец Вальтер С.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще (л.д. 175, 176, 183), просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 46).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу Пилипенко В.З., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.85), в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще (л.д. 177, 178, 184, 185), просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 81), ранее представляла письменные объяснения по делу (л.д. 79-81), из которых следует, что стороны не обращались в Росреестр для государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на основании соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака.
ДД.ММ.ГГГГ Вальтер С.Г. обращался в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, предоставив в качестве правоустанавливающего документа дубликат договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ДД.ММ.ГГГГ. На основании поступивших документов ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности Вальтер С.Г. на квартиру.
Третье лицо Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кемеровской области (БТИ) филиал № (г. Междуреченск) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежаще (л.д. 179, 186), причин неявки суду не сообщил, своей позиции по исковым требованиям не представил.
На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте проведения судебного заседания.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ (здесь и далее положения норм – в редакции по состоянию на дату заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ст.4, п.1 ст.422 ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст. 555 ГК РФ).
В п. 1 ст. 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЖК РФ.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе право собственности.
В силу п. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 12 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
На основании п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Правило о государственной регистрации сделок (договоров) перестало применяться после 01.03.2013 года в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ (ч. 8 ст. 2 данного Закона). При этом государственная регистрация перехода права собственности сохранилась.
В п. 5 ст. 454 ГК РФ указано, что к отдельным видам договора купли-продажи (в том числе продажа недвижимости) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (п. 1 ст. 485 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 486 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 ГК РФ).
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
На основании п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В п. 2 ст. 489 ГК РФ указано, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.
В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем (п. 4 ст. 488 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 491 ГК РФ в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 СК РФ).
В силу п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются, в том числе приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В соответствии с п. 1 ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 ГК РФ постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено ГК РФ, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности (п. 3 ст. 254 ГК РФ).
Исходя из положений п.п. 2 и 3 ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
На основании п. 2 ст. 38 СК РФ (в редакции до вступления в законную силу Федерального закона от 29.12.2015 года № 391-ФЗ) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ).
Таким образом, соглашение о разделе общего имущества супругов (бывших супругов) должно являться самостоятельной сделкой, которой определены все существенные условия в целях урегулирования взаимных имущественных прав и обязанностей по разделу имущества, приобретенного сторонами в браке. Обязательным условием соглашения о разделе имущества супругов является условие об установлении долей каждого из супругов в их общем имуществе (как в целом, так и на отдельные объекты; в рассматриваемом случае – квартира), либо условие о передаче имущества в собственность того или иного супруга с выплатой им другому супругу (бывшему супругу) денежной компенсации и т.п.
В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец-ответчик Вальтер Е.И. и ответчик-истец Вальтер С.Г. с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13) состояли в зарегистрированном браке.
Брак был прекращен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14, 127) на основании решения мирового судьи судебного участка № 1 г. Мыски.
На основании нотариально удостоверенного (зарегистрировано в реестре ДД.ММ.ГГГГ за №) договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43-44), заключенного между ФИО1 (продавец) и Вальтер С.Г. (покупатель), последний приобрел в единоличную собственность жилое помещение – двухкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес> на втором этаже пятиэтажного панельного дома (далее – квартира).
Согласно справке филиала № БТИ Междуреченского городского округа (л.д. 74, 78), договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в БТИ г.Мыски ДД.ММ.ГГГГ за №.
Исходя из сведений, указанных в техническом паспорте БТИ на квартиру по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75-77), кадастровых сведений об объекте (л.д. 18-19, 20), правообладателем этого жилого помещения значится Вальтер С.Г.; документ, подтверждающий право собственности – договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом.
Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности Вальтер С.Г. на квартиру было зарегистрировано в установленном порядке (до образования в 1998 году органов юстиции регистрация сделок и прав с объектами недвижимости осуществлялась в органах БТИ и местных администрациях).
Истец-ответчик Вальтер Е.И. зарегистрирована в квартире по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время (оборот л.д. 16).
Ответчик-истец в квартире не зарегистрирован. С ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован по адресу: <адрес> (л.д. 28).
ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Вальтер С.Г. был выдан дубликат договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ взамен утраченного, зарегистрировано в реестре за № (л.д. 44).
ДД.ММ.ГГГГ между Вальтер С.Г. (продавец) и Вальтер Е.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (далее – договор) (л.д. 15), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м. Квартира расположена на втором этаже жилого пятиэтажного панельного дома; назначение объекта – жилое (п. 1 договора).
В соответствии с п. 3 договора стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой квартиры, которая составляет 980000 рублей. Продавец проинформирован покупателем о том, что квартира приобретается в два этапа: а) денежная сумма в размере 850000 рублей оплачена до подписания договора купли-продажи; б) оставшаяся часть денег в размере 130000 рублей будет оплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Стороны определили, что квартира, с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца (п. 4 договора).
Согласно п. 6 договора продавец продает покупателю указанную квартиру свободной от любых имущественных прав, претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец или покупатель не мог знать. Отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не обещана в дар, в споре и под запрещением не состоит.
Согласно справке ООО Управляющая компания «Центр» на момент заключения договора в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован, не проживает и не сохраняет право пользования согласно ст.ст. 292, 558 ГК РФ (п. 7 договора).
В соответствии с п. 9 договора стороны пришли к соглашению, что договор одновременно является документом о передаче и приемке квартиры в соответствии со ст. 556 ГК РФ. Бремя содержания отчуждаемой квартиры и риск ее случайной гибели, государственной регистрации договора несет продавец. После государственной регистрации договора бремя содержания и риск случайной гибели переходит покупателю
Договор считается заключенным, а покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (п. 10 договора).
С учетом указанных положений (пунктов) договора, при толковании его условий суд суд приходит к выводу, что он является договором купли-продажи жилого помещения – квартиры и не является соглашением о разделе имущества супругов (бывших супругов). Последнее отрицает и ответчик-истец. В связи с этим, ссылки истца-ответчика на то, что указанный договор является соглашением о разделе имущества супругов (бывших супругов), подлежат отклонению.
Квартира была приобретена Вальтер С.Г. в период брака. Однако в настоящем деле предметом иска выступает требование о признании права собственности Вальтер Е.И. на квартиру, а не требование о разделе имущества. При этом и сам договор не содержит каких-либо ссылок, положений, позволяющих квалифицировать его иначе, чем договор купли-продажи квартиры.
Исходя из материалов дела, после заключения договора, ДД.ММ.ГГГГ Вальтер Е.И. обратилась в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Кемеровской области с заявлением о постановке квартиры на государственный кадастровый учет (л.д. 59).
ДД.ММ.ГГГГ было принято решение поставить объект на государственный учет (л.д. 87); квартира была поставлена на государственный кадастровый учет, ей присвоен кадастровый № (л.д. 128).
ДД.ММ.ГГГГ Вальтер С.Г. обратился в Росреестр с заявлением о регистрации его права собственности на квартиру, возникшего на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, приложил к заявлению дубликат этого договора (л.д. 60-61).
ДД.ММ.ГГГГ единоличное право собственности Вальтер С.Г. на квартиру было зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 70, 129).
Суд отмечает, что без регистрации права собственности Вальтер С.Г. на спорную квартиру осуществить последующую регистрацию перехода права собственности на Вальтер Е.И., не представлялось возможным. В этой связи суд не усматривает в действиях Вальтер С.Г. недобросовестного поведения, а потому довод стороны первоначального истца, о том, что Вальтер С.Г. представил в Росреестр недостоверные сведения подлежит отклонению.
В дальнейшем после ДД.ММ.ГГГГ стороны в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от Вальтер С.Г. на Вальтер Е.И. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не обращались.
После заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры истец-ответчик была зарегистрирована и проживала в этом жилом помещении, полностью несла расходы на его содержание, включая оплату жилищно-коммунальных услуг, осуществление текущего и капитального ремонта, что Вальтер С.Г. не оспаривается.
В период с ДД.ММ.ГГГГ до конца 2025 года (т.е. более 13 лет) ответчик-истец каких-либо притязаний на квартиру, требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не заявлял; материалы дела обратного не содержат.
Согласно доводам, изложенным в первоначальном исковом заявлении, и устным пояснениям представителей Вальтер Е.И., в первых числах февраля 2026 года к Вальтер Е.И. пришел риэлтор, и сказал, что ему необходимо сфотографировать квартиру для продажи.
Во встречном исковом заявлении указано, что ответчик-истец имеет намерения распорядиться квартирой, осуществив свои права собственника жилого помещения.
ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3) Вальтер Е.И. обратилась в суд с первоначальным иском.
Вальтер С.Г. в лице своего представителя Скуратовой О.И. обратился к истцу-ответчику с претензией от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 126), требуя выселиться в добровольном порядке. После чего ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 119) обратился в суд со встречным исковым заявлением.
Установив данные обстоятельства, оценивая требование истца-ответчика о признании за ней права собственности на квартиру и возражения ответчика-истца на данное требование, суд приходит к следующему.
С ДД.ММ.ГГГГ обязательность государственной регистрации договора (сделки) купли-продажи квартиры утратила силу.
Свое право собственности на квартиру, позволяющее в дальнейшем зарегистрировать переход права собственности на Вальтер Е.И., ответчик-истец зарегистрировал только в сентябре 2013 года.
В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление №) разъяснено следующее:
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года № указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Письменных документов, подтверждающих передачу продавцу 130000 рублей (остаток по договору до 31.12.2012 года), материалы дела не содержат. Ответчик-истец также отрицает передачу ему этих денежных средств. Однако не представлено и доказательств предъявления Вальтер С.Г. к Вальтер Е.И. требований об оплате невыплаченной суммы. Отказа от исполнения договора купли-продажи квартиры, требований к Вальтер Е.И. о возврате данного имущества ответчик-истец не заявлял.
Таким образом, поскольку в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года были согласованы все существенные условия, включая условия, предусмотренные п. 1 ст.489 ГК РФ, этот договор является заключенным, и Вальтер С.Г., подписав договор, согласился с его условиями. 850000 рублей оплачено продавцу покупателем до подписания договора, что составляет около 87% цены договора, поэтому ответчик-истец не вправе ссылаться на недействительность данного договора или на то, что договор является незаключенным.
В отношении доводов ответчика-истца об истечении срока исковой давности, возражений истца-ответчика на эти доводы суд приходит к следующему.
В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму"» и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
В соответствии с ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года.
В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено следующее:
Согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 181 и абзацем вторым пункта 2 статьи 200 ГК РФ, является день нарушения права.
Если иное прямо не предусмотрено законом, для целей исчисления этого срока не принимается во внимание день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, и указанный срок не может быть восстановлен.
Названный срок применяется судом по заявлению стороны в споре. Вместе с тем истцу не может быть отказано в защите права, если до истечения десятилетнего срока имело место обращение в суд в установленном порядке или обязанным лицом совершены действия, свидетельствующие о признании долга.
Десятилетний срок, установленный пунктом 2 статьи 196 ГК РФ, не подлежит применению к требованиям, на которые в соответствии с законом исковая давность не распространяется (например, статья 208 ГК РФ).
В силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ).
В абз. 3 п. 60 постановления № разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В п.п. 45, 47 постановления № указано следующее:
Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Право собственности состоит из трех правомочий: право владения, право пользования и право распоряжения.
В рассматриваемом случае для законного владельца (не собственника), чье право собственности не зарегистрировано, защита его владения подразумевает устранение нарушений, посягающих на права владения и пользования.
Истец-ответчик же требует признания права собственности на жилое помещение, т.е. просит защитить отсутствующее у нее до государственной регистрации перехода права собственности право распоряжения квартирой.
При этом в п.п. 61, 64 постановления № разъяснено следующее: если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В п.п. 59-61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее:
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 100-ФЗ) срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 ГК РФ, применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу этого Закона (1 сентября 2013 года). Поэтому положения пункта 4 статьи 165 ГК РФ применяются к требованиям о признании действительной сделки, при совершении которой не была соблюдена необходимая нотариальная форма, и о государственной регистрации сделки, если принятие исполнения стороной сделки, нотариальное удостоверение которой не было осуществлено, или, соответственно, совершение сделки, не прошедшей государственную регистрацию, имели место после 1 сентября 2013 года.
Сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Стороной ответчика-истца Вальтер С.Г. сделка купли-продажи фактически исполнена: квартира была передана истцу-ответчику (п. 9 договора), при этом последняя несла и несет бремя содержания квартиры. Отказ от договора купли-продажи ответчиком-истцом не заявлялся, требования о возврате квартиры с его стороны не предъявлялись.
Совершение сделки было осуществлено до 01.09.2013 года, соответственно, годичный срок, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ, не применим.
Таким образом, суд приходит к выводу, что срок исковой давности ФИО2, связанный с защитой ее прав, вытекающих из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не пропущен, вместе с тем истцом – ответчиком Вальтер Е.И. выбран неверный способ защиты своих прав и законных интересов.
Принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный с Вальтер С.Г. заключен после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, переход права собственности от Вальтер С.Г. к Вальтер Е.И. зарегистрирован не был суд отказывает в удовлетворении первоначальных исковых требований о признании права собственности Вальтер Е.И. на спорную квартиру.
Оценивая встречные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
На основании ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается, в том числе на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты.
Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).
В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Абз. 1 п. 1 ст. 292 ГК РФ установлено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Согласно ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Истец-ответчик зарегистрирована в квартире с ДД.ММ.ГГГГ года, и на тот момент состояла с ответчиком-истцом в зарегистрированном браке, являлась членом его семьи. В связи с этим имела право пользования этим жилым помещением на законном основании.
Кроме того, квартира была приобретена ответчиком-истцом в браке и являлась совместно нажитым имуществом супругов.
Брак был прекращен ДД.ММ.ГГГГ года, но Вальтер Е.И. до настоящего времени зарегистрирована по месту жительства в квартире и имеет законное право пользования ею, в том числе и в связи с тем, что спорная квартира являлась совместным имуществом.
Заключив ДД.ММ.ГГГГ года договор купли-продажи, истец-ответчик до регистрации перехода права собственности стала законным владельцем квартиры и получила дополнительное основание для осуществления права пользования жилым помещением, в том числе в соответствии с п. 11 этого договора, предусматривающим пользование покупателем квартирой в соответствии с ее назначением для проживания покупателя и его членов семьи в соответствии с жилищным законодательством РФ.
Данной квартирой истец-ответчик пользуется по настоящее время на законных основаниях, в ней зарегистрирована и проживает, несет бремя ее содержания, в квартире находятся ее вещи, что стороной ответчика-истца не оспаривалось.
С учетом изложенного, правовых оснований для признания Вальтер Е.И. утратившей право пользования квартирой, прекращения ее права пользования этим жилым помещением и выселения из квартиры, суд не усматривает. В удовлетворении встречного иска необходимо отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Вальтер Е.И., <данные изъяты> к Вальтер С.Г., <данные изъяты> о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании соглашения о разделе совместно нажитого имущества – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Вальтер С.Г., <данные изъяты> к Вальтер Е.И., <данные изъяты> о признании утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, прекращении права пользования и выселении из указанного жилого помещения – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда в Кемеровский областной суд через Мысковский городской суд Кемеровской области.
Мотивированное решение изготовлено 03.08.2026 года.
Председательствующий судья О.Ю. Агеева