РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22 сентября 2026 года г. Мыски
Мысковский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Дементьева В.Г., при секретаре Гуряшевой Е.П., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Гордиенко В. Л. к администрации Мысковского городского округа о признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Истец Гордиенко В.Л. обратился в суд с иском к администрации Мысковского городского округа о признании права собственности на объект недвижимости, просит признать за ним право собственности на самовольно реконструированное встроенно-пристроенное помещение (магазин), общей площадью 331,1 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>
Исковые требования обосновывает тем, что он является собственником встроенно-пристроенного помещения (магазин), с кадастровым номером № площадью 314,9 кв.м., помещение расположено по адресу: <адрес>. Право собственности на указанный объект возникло на основании договора купли-продажи от 29.01.2001 года № 2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
18.06.2001 года между ним и КУМИ МО «Мысковский городской округ» был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым ему был передан земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 521 кв.м., вид разрешенного использования для обустройства офиса, склада, мелкооптового магазина, указанный земельный участок расположен по адресу: <адрес>
21.02.2005 года с целью проведения реконструкции между ним и КУМИ МО «Город Мыски» был дополнительно заключен договор аренды земельного участка №-з. Согласно условиям указанного договора аренды КУМИ МО Мысковского городского округа предоставил ему в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 57 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> для использования в целях: под проектирование и строительство магазина.
В 2005 году он произвел реконструкцию указанного нежилого помещения, в отсутствие разрешения на реконструкцию, объект в установленном порядке в эксплуатацию не принят, право собственности в реконструированном виде не зарегистрировано. Согласно техническому плану от 24.12.2025 года, подготовленному кадастровым инженером Бересневым Р. В. (уникальный реестровый № от 14.04.2016 года) при проведении кадастровых работ по составлению технического плана на помещение с кадастровым номером №, было выявлено, что к существующему помещению пристроили дополнительное помещение. Общая площадь стала составлять 331,1 кв.м.
До реконструкции он предпринимал попытки по оформлению изменений в конфигурации помещения, так в 2005 году, он обратился в администрацию г. Мыски за решением вопроса о реконструкции объекта, сотрудниками администрации был разъяснен порядок оформления реконструкции. После он обратился в ОАО СК «Сибрегионстрой» г. Мыски за изготовлением проекта, проект реконструкции был согласован уполномоченными государственными, муниципальными органами и организациями в т.ч. Администрацией г. Мыски в лице гл. архитектора, МУ «УГХ», Госпожнадзор и коммунальными службами. После реконструкции в 2025 году он также обращался в органы Росреестра с заявлением об изменении основных характеристик помещения, предоставив технический план помещений, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади и графической части помещения с кадастровым номером №. Однако, в связи с отсутствием сведений о проектной документации, исполнительной документации изготовленном до 01.01.2013 года техническом паспорте объекта недвижимости, утвержденном акте о приемке в эксплуатацию соответствующего объекта, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию государственный кадастровый учет был приостановлен, в связи с чем 30.12.2025 года ему было направлено соответствующее уведомление №. В настоящий момент оформить требуемый пакет документов не представляется возможным.
08.07.2026 года он обратился в отдел архитектуры администрации Мысковского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта. Согласно решению администрации Мысковского городского округа от 14.07.2026 года об отказе в приеме документов в графе причины отказа ответчик указал на то, что в т.ч. не заполнены сведения о разрешении на строительство... отсутствует технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков крушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.
Согласно технического заключения о состоянии несущих конструкций № 005/1-26 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> разработанного ООО «Архитектурно Конструкторский Центр» техническое состояние нежилого здания, по состоянию на 24.02.2026 года, произведенное обследование строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> позволяет заключить следующее: 1. Существующие строительные конструкции нежилого помещения (фундаменты, стены, перекрытия) находятся в работоспособном состоянии, не создают угрозу здоровью и жизни, находящимся в нем людей. 2. Нежилое помещение может эксплуатироваться по назначению.
Сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы иных лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается указанным выше заключением эксперта.
В судебное заседание истец Гордиенко В.Л. не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, а также ходатайствовал о допуске к участию в деле его представителя адвоката Пенкина Е.А., о чем представил в суд письменное заявление (л.д. 110).
Представитель истца адвокат Пенкин Е.А., действующий на основании ордера № от 03.08.2026 года и удостоверения № от 30.09.2022 года (л.д. 6), в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает в полном объеме, о чем представил в суд письменное заявление (л.д. 158).
Представитель ответчика администрации Мысковского городского округа Задера О.С., действующая на основании доверенности № от 20.07.2026 года (л.д.119) в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в отсутствие представителя ответчика, относительно удовлетворения заявленных требований не возражает, о чем указала в отзыве на исковое заявление (л.д. 157).
Представитель третьего лица, Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, привлеченного к участию в деле на основании определения Мысковского городского суда Кемеровской области от 08.09.2026 года (л.д. 112-113) в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом (л.д. 150).
Представитель третьего лица ООО «Дезконтроль», привлеченного к участию в деле на основании определения Мысковского городского суда Кемеровской области от 15.09.2026 года (л.д. 149), Машков Д.П., действующий на основании доверенности № от 12.01.2026 года (л.д.160) в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, относительно удовлетворения заявленных требований не возражает, о чем представил в суд письменное заявление (л.д. 159).
Представитель третьего лица ООО «Тепловая компания», привлеченного к участию в деле на основании определения Мысковского городского суда Кемеровской области от 15.09.2026 года (л.д. 149), Порываева А.В., действующая на основании доверенности № от 06.07.2026 года (л.д.162) и копии диплома (л.д. 163) в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в его отсутствие, относительно удовлетворения заявленных требований не возражает, пояснив, что частичное размещение объекта в охранной зоне не препятствует нормальной деятельности тепловых сетей, о чем представила в суд письменное заявление (л.д. 161).
Представитель третьего лица, ООО «Теплоснаб», привлеченного к участию в деле на основании определения Мысковского городского суда Кемеровской области от 15.09.2026 года (л.д. 149) в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом (л.д. 153).
На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте проведения судебного заседания.
Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу п. 1 и п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п. 1 и п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ, га основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов
В силу статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено и подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 9-12), Гордиенко В. Л. на основании договора купли-продажи от 29.01.2001 года № является собственником нежилого встроенно-пристроенного помещения (магазина), расположенного по адресу: <адрес>
18.06.2001 года между Гордиенко В.Л. и администрацией Мысковского городского округа был заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 95-96), в соответствии с которым Гордиенко В.Л. в пользование на условиях аренды на 5 лет был передан земельный участок, отведенный постановлением администрации № от 25.05.2001 года, имеющий кадастровый №, площадью 521 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для обустройства офиса, склада, мелкооптового магазина.
21.02.2005 года между Гордиенко В.Л и Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Город Мыски» был заключен договор аренды №-з находящегося в государственного собственности земельного участка, по условиям которого Гордиенко В.Л. на срок до 15.01.2006 года в аренду был предоставлен земельный участок из земель-поселений с кадастровым номером №, площадью 57 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях: под проектирование и строительство магазина. Земельный участок имеет ограничения в целевом землепользовании - на площади 7 кв.м. находится охранная зона теплотрассы (л.д. 82-85).
20.06.2006 года между Гордиенко В.Л. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Мысковский городской округ» было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от 18.06.2001 года (л.д. 97-98), согласно которого срок аренды был установлен на срок с 26.05.2006 года по 24.05.2007 года.
Из технического паспорта, составленного по состоянию на 04.08.1995 года (л.д.48-59) следует, что общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 314,9 кв.м., год постройки – 1981, собственник помещения – Гордиенко В.Л. (л.д. 10-16).
Как видно из технического паспорта, составленного по состоянию на 03.02.2026 года (л.д. 60-67) следует, что общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 321,5 кв.м.
Согласно технического плана, подготовленного кадастровым инженером Бересневым Р.В. на 24.12.2025 года (л.д. 68-74) следует, что при проведении кадастровых работ по составлению технического плана на помещение с кадастровым номером № было выявлено, что к существующему помещению пристроили дополнительное помещение. Общая площадь стала составлять 331,1 кв.м. Акт о завершении перепланировки не требуется в связи с тем, что имеется проектная документация №03.05.05 от 2005 года, согласованная архитектурой г. Мыски 25.10.2005 года (л.д. 75-79,86-94).
Согласно уведомления № от 30.12.2025 года (л.д.99-100) осуществление действий по государственному кадастровый учет в отношении данного нежилого помещения было приостановлено до 30.03.2026 года.
08.07.2026 года Гордиенко В.Л. обратился в отдел архитектуры администрации Мысковского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости (л.д. 102-103).
Решением администрации Мысковского городского округа от 14.07.2026 года (л.д. 101) в приеме документов было отказано, так как не заполнены сведения о разрешении на строительство, отсутствует технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно технического заключения о состоянии несущих конструкций № нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> разработанного ООО «Архитектурно Конструкторский Центр» (л.д. 13-47) техническое состояние нежилого здания, по состоянию на 24.02.2026 года, произведенное обследование строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> позволяет заключить следующее: существующие строительные конструкции нежилого помещения (фундаменты, стены, перекрытия) находятся в работоспособном состоянии, не создают угрозу здоровью и жизни, находящимся в нем людей; нежилое помещение может эксплуатироваться по назначению.
ООО «Архитектурно Конструкторский Центр» состоит в членах саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и в области архитектурно-строительного проектирования (л.д. 44).
Суд принимает в качестве относимого и допустимого доказательства, представленное истцом заключение специалиста, поскольку оно является полным и аргументированным, содержит ссылки на применяемые стандарты; специалист компетентен в поставленных вопросах, обладает необходимыми знаниями.
Претензий и жалоб в адрес истца по вопросу перепланировки указанного помещения от третьих лиц не поступало.
Таким образом, единственным признаком самовольной постройки в отношении спорного объекта строительства является отсутствие у истца технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разрешения на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Отсутствие указанных документов, само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Суд считает установленным, что истцом Гордиенко В.Л. предпринимались меры к легализации самовольно произведенной реконструкции объекта недвижимости.
Из письменного отзыва представителя администрации Мысковского городского округа, следует, что каких либо возражений относительно не соблюдения истцом обязанности легализовать самовольно произведенную им реконструкцию объекта недвижимости во внесудебном (административном) порядке ответчик не заявляет.
Таким образом, из вышеприведенных обстоятельств можно сделать вывод о том, что истец, осуществивший реконструкцию объекта недвижимости, принимал надлежащие меры к ее легализации. При этом из представленного в суд заключения не усматривается, что спорный объект недвижимости нарушает градостроительные нормы и права и законные интересы других лиц. Доказательств обратного ответчиком также не представлено.
Представленное суду заключение в отношении технического состояния спорного объекта недвижимости суд находит достоверным, считает возможным руководствоваться им при вынесении решения. Закон не определяет точного перечня органов, разрешения и заключения которых являются обязательным и необходимым для вынесения решения о признании права собственности на самовольную постройку. Из содержания положений статьи 222 ГК РФ следует, что обязательным исключительным условием для признания судом права собственности на строение является отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью людей. Заключение является достаточным для того, чтобы делать выводы о соблюдении всех обязательных условий, не препятствующих сохранению самовольной постройки.
Оснований сомневаться в компетентности и незаинтересованности эксперта, составившего данное заключение, не имеется.
При этом не имеет значения то обстоятельство, что данное заключение получено истцом до его обращения в суд, поскольку каких либо возражений относительно правильности сделанного специалистом вывода ответчиком и иными лицами, участвующими в деле, не заявлялось.
На основании всего изложенного выше, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Гордиенко В.Л. в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Гордиенко В. Л., <данные изъяты> право собственности на самовольно реконструированное встроенно-пристроенное помещение (магазин), общей площадью 331,1 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 22.09.2026 года.
Председательствующий судья В.Г. Дементьев