РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 мая 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Волковой А.А., при помощнике Габидулиной И.А., с участием: представителя истца Шатэвич В.С., представителя ответчика и третьего лица Ким Н.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Глазкова Г.М. к Дё Е.Х. о взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда, судебных расходов установил:
17.11.2025 Глазков Г.М. обратился в суд с иском к Дё Е.Х. о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры в качестве задатка, процентов, компенсации морального вреда, судебных расходов. В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № <адрес>. В качестве обеспечения указанного договора был передан задаток в сумме 100 000 руб. Последствии истец узнал, что жилой дом, в котором расположена квартира, находится на земельном участке, который принадлежит ответчику на праве аренды, а не в собственности. Истец посчитал, что в будущем возможен судебный прецедент по окончанию договора аренды и изъятию не только земельного участка, но и дома, на котором он расположен, а значит и квартир. Ответчик данную информацию об аренде земельного участка при заключении договора от истца утаил. Позже ответчик подтвердил, что земля находится в аренде, на какой срок она не знает/не помнит, договора аренды у нее нет, ранее дом был общежитием-гостиницей и поэтому земля в аренде. Уже на этапе подготовки искового заявления истец увидел по данным Росреестра 26.05.2025, что участок был оформлен в общую долевую собственность между собственниками квартир. В конце апреля 2024 г. истец и ответчик неоднократно созванивались для расторжения договора и возврата задатка, но ответчик говорила, что день уже потратила, и как только продаст квартиру и будут деньги – задаток вернет. В мае 2025 г. истец узнал, что ответчик все таки продала квартиру, но ответчик сказала, что переписала квартиру на родственника и после перестала выходить на связь. 02.06.2025 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возврате задатка, но ответа на претензию не получил. В связи с рассмотрением дела истцом понесены расходы на оплату юридических услуг в сумме 20 000 руб. Действиями ответчика истцу был причинен моральный вред, выразившийся в постоянных волнениях и переживаниях по поводу не возврата задатка, на время ожидания покупки другой квартиры и возврата задатка истцу пришлось искать и снимать квартиру. Моральный вред истцом оценен в сумме 20 000 руб. Истцом также исчислена сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.06.2025 по 13.11.2025 в сумме 8 216 руб. 44 коп.
Просит суд взыскать с ответчика уплаченный задаток по договору купли-продажи квартиры в сумме 100 000 руб., компенсацию. морального вреда в сумме 20 000 руб., проценты в размере 8 216 руб. 44 коп., расходы на оплату юридических услуг в сумме 20 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в сумме 3 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 552 руб.
Протокольным определением суда от 17.03.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Ким Н.Д. и ООО Бюро недвижимости «Дом с умом».
Истец Глазков Г.М., ответчик Дё Е.Х., представитель третьего лица ООО Бюро недвижимости «Дом с умом» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ч. 3,4 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца Шатэвич В.С. в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, приведенным в иске. Суду пояснила, что соглашение о расторжении договора подписано не было, приглашений от ответчика на сделку также не было. Все знали, что сделки не будет.
Представитель ответчика и третье лицо Ким Н.Д. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в удовлетворении. Суду пояснила, что стороны действительно созванивались по вопросу возврата задатка, но поскольку задаток уже был потрачен, его возврат был отложен до момента продажи квартиры. Уведомлений о выходе на заключение основного договора купли-продажи, соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи между сторонами не заключались.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО, являющийся риэлтором истца, пояснил, что к нему обратился истец для приобретения квартиры. Квартиру нашли, подписали предварительный договор с соглашение о задатке. После покупатель узнал, что земельный участок под домом находиться аренде, его это не устроило. Продавец о данном факте при заключении предварительного договора умолчала. Представителю продавца было сообщено, что земля находится в аренде и что покупатель при таких условиях не согласен на сделку, попросили вернуть задаток. Продавец сообщил, что денежные средства уже потрачены и деньги вернет после продажи квартиры. Представитель продавца при разговоре по телефону сказала, что знала, что земельный участок находится в аренде, а не в собственности. В агентстве об аренде не знали, узнали об этом от покупателя, потом уточнили информацию у представителя продавца.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Глазковым Г.М. (покупатель) и Дё Е.Х. (продавец) был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № <адрес>
В соответствии с п. 1.2 предварительного договора срок заключения основного договора был установлен до 27.04.2024.
Согласно п. 2.3 договора часть стоимости объекта в сумме 100 000 руб. была передана покупателем продавцу в день подписания предварительного договора в качестве задатка.
22.03.2024 между сторонами также было подписано соглашение о задатке.
Факт передачи задатка от покупателя к продавцу подтверждается распиской от 22.03.2024.
02.06.2025 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возврате задатка, поскольку покупатель узнал, что жилой дом, в котором расположена квартира, находится на земельном участке, который принадлежит ответчику на праве аренды. Покупатель посчитал, что в будущем возможен судебный прецедент по окончанию договора аренды и изъятию не только земельного участка, но и дома, на котором он расположен, а значит и квартир. Продавец данную информацию об аренде земельного участка при заключении договора утаил.
Претензия согласно отчету отслеживания была вручена ответчику 14.06.2025, до настоящего времени не исполнена.
Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании пункта 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, ао договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статьей 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу ч. 1, 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из пояснений представителя истца, данных в ходе рассмотрения дела, а также пояснений истца, изложенных в исковом заявлении, на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры жилой дом, в котором расположена квартира, находился на земельном участке, который принадлежал ответчику на праве аренды, а не собственности. Истец посчитал, что в будущем возможен судебный прецедент по окончанию договора аренды и изъятию не только земельного участка, но и дома, на котором он расположен, а значит и квартир. Ответчик данную информацию об аренде земельного участка при заключении договора от истца утаил.
Факт не предоставления истцу при заключении предварительного договора информации о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится в аренде, а не в собственности, подтвержден в ходе рассмотрения дела представителем ответчика Ким Н.Д.
Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание, что условие о нахождении земельного участка в аренде в предварительном договоре отражено не было.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что отказ истца от заключения основного договора купли-продажи являлся вынужденным, поскольку нахождение земельного участка, на котором расположен многоквартирной дом, в аренде могло повлечь для истца негативные последствия в дальнейшем. В указанной связи, имеются основания для возложения на ответчика ответственности за нарушение условий предварительного договора купли-продажи.
При этом, суд дополнительно исходит из того, что в установленный в предварительном договоре срок (по ДД.ММ.ГГГГ) основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, уведомлений и соглашений о расторжении предварительного договора по соглашению сторон, по инициативе одной из сторон договора в материалах дела не имеется и сторонами не представлено. Уведомлений от ответчика к истцу о необходимости прибыть на оформление основного договора купли-продажи, претензий относительно уклонения истца от заключения основного договора купли-продажи в материалах дела также не имеется.
При таких обстоятельствах, оснований для удержания у себя задатка по предварительному договору купли-продажи у ответчика не имелось, указанный задаток в сумме 100 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Требование о взыскании задатка в двойном размере в ходе рассмотрения дела суду не заявлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку факт неправомерного удержания ответчиком денежных средств истца в сумме 100 000 руб. нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.
Проверяя расчет процентов, произведенный истцом, суд находит его неверным.
Так, претензия в адрес ответчика о возврате денежных средств направлена 02.06.2025, получена ответчиком 14.06.2025, что подтверждается отчетом отслеживания почтовых оправлений.
В претензии истцом поставлено требование о возврате денежных средств в течение 10 календарных дней со дня получения претензии, соответственно, срок добровольного удовлетворения претензии истекал 24.06.2025.
Таким образом, расчет процентов надлежит производить со следующего дня, т.е. с 25.06.2025 по 13.11.2025 (заявленную истцом дату):
период дн.
дней в году ставка, % проценты, ?
25.06.2025 – 27.07.2025
33
365
20
1 808,22
28.07.2025 – 14.09.2025
49
365
18
2 416,44
15.09.2025 – 26.10.2025
42
365
17
1 956,16
27.10.2025 – 13.11.2025
18
365
16,5
813,70
Сумма процентов: 6 994,52 ?
Таким образом, размер процентов составит 6 994 руб. 52 коп.
Разрешая требования истца о взыскании компенсации морального вреда, суд находит заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Согласно пункту 2 ст. 1099 Гражданского кодекса РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающим имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
Поскольку в рассматриваемом случае моральный вред истцу причинен действиями ответчика, нарушающими его имущественные права, право на взыскание компенсации морального вреда в связи с нарушением имущественных прав, вытекающих из договора купли-продажи имущества, заключенного между гражданами, прямо законом не предусмотрено, доказательств нарушения ответчиком личных неимущественных прав истцом в ходе рассмотрения дела не представлено, требования истца о взыскании компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Нормой ч. 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определениях от 21.12.2004 № 454-О, от 17.07.2007 N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
Вместе с тем, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
По смыслу названной нормы разумные пределы являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности рассмотрения дела, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в гражданском процессе.
Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оформление доверенности на представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Истцом при рассмотрении настоящего дела понесены расходы по оплате государственный пошлины, что подтверждается чеком по операции от 14.11.2025, в сумме 5 552 руб.; расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб., что подтверждается договором об оказании юридических услуг от 01.06.2025; расходы на оформление нотариальной доверенности в сумме 3 500 руб., что подтверждается заверенной судом копией доверенности.
Расходы за удостоверение доверенности возмещению не подлежат, поскольку доверенность выдана не для участия в данном конкретном деле или в конкретном судебном заседании по делу, а для представления интересов истца в широком круге судебных, административных и правоохранительных органов, оригинал доверенности к делу не приобщен.
Разрешая вопрос о возмещении расходов на оплату услуг представителя, принимая во внимание выполненный представителем объём работы: претензионная работа, составление искового заявления, участие в разбирательстве дела, суд находит заявленную к взысканию сумму расходов на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб. обоснованным и разумным.
С учетом неверного определения истцом цены иска при подаче настоящего искового заявления (подлежало уплате 4 264 руб.), в порядке пп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу подлежит возврату излишне уплаченная пошлина в сумме 1 306 руб.
С учетом частичного удовлетворения заявленных истцом требований, расходы по оплате государственной пошлины подлежат возмещению частично в сумме 4 204 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Дё Е.Х. (паспорт <данные изъяты>) в пользу Глазкова Г.М. (паспорт <данные изъяты>) задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости в сумме 100 000 руб., проценты за период с 25.06.2025 по 13.11.2025 в размере 6 994 руб. 52 коп., расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 204 руб.
Возвратить в пользу Глазкова Г.М. (паспорт <данные изъяты>) в порядке пп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1 306 руб.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья А.А. Волкова