РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июня 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Ретенгер Е.В., при помощнике судьи Щетининой Т.В., с участием истца Фаенковой С.В., представителя истца, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ Дворникова С.Г., ответчика Лесниковой Т.К., представителя ответчика, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ Харитонович С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фаенковой С.Б. к Лесниковой Т.К. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, включении жилого помещения в наследственную массу,
УСТАНОВИЛ:
Фаенкова С.Б. обратилась в суд с иском к Лесниковой Т.К. о:
- признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес> заключенного 23 января 2025 года между Лесниковой Т.К. и ФИО;
- применении последствий недействительности сделки, путем прекращения права собственности Лесниковой Т.К. на жилое помещение, расположенное по <адрес>;
-включении жилого помещения по <адрес> в наследственную массу ФИО по наследственному делу №, находящегося в производстве нотариуса Южно-Сахалинского нотариального округа ФИО.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является единственной и единственным наследником ФИО, который скончался 20 сентября 2025 г. после тяжелого течения онкологического заболевания. Отметила, что между Лесниковой Т. К. и ФИО 23 января 2025 г. был заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенной по <адрес>
11 ноября 2025 г. нотариусом Южно-Сахалинского нотариального округа ФИО. к имуществу умершего ФИО заведено наследственное дело №. Отмечает, что ответчик Лесникова Т.К. сожительствовала с ФИО с 1992 года в связи с чем, спорное жилое помещение по намерению умершего ФИО должно было причитаться истцу Фаенковой С.Б., как его <данные изъяты>. Однако, свое заболевание ФИО и ответчик Лесникова Т.Н. от истца скрыли. Из запрошенной в <данные изъяты> медицинской карты № ФИО истец узнала, что диагноз отцу был поставлен в феврале 2024г. Прилагаемая к исковому заявлению медицинская карта заведена на больного 22 января 2025 года, но 23 января 2025 г., через час, как была совершена сделки купли-продажи, ФИО был госпитализирован в <данные изъяты>.
Истец указала, что в ходе оформления наследственных прав ей стало известно, что банковские счета ФИО «пусты» с апреля 2025 г., при этом с января 2025 года по апрель 2025 года денежных средств на счет ее отца за проданную квартиру не поступало.
Полагала, что в момент заключения договора купли-продажи ее отец ФИО не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу заболевания, диагностированного <данные изъяты>
Истец указывала, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен между сожителями, продавец был прописан у покупателя, они вели общее хозяйство, в настоящее время спорная квартира выставлена на продажу.
Фаенкова С.Б. считает, что основанием для оспаривания сделки являются, как искажение воли наследодателя, исходя из состояния его здоровья и течении его болезни, так и ее безденежность сделки.
В последующем, истец согласно ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ изменила основание иска, ссылаясь на положения статей 170, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, Фаенкова С.Б. указала, что оспариваемый договор является безденежным и притворным, поскольку фактической передачи денежных средств от ответчика наследодателю не было, денежные средства в размере 7 450 000 рублей на счетах ФИО отсутствуют, расписка о получении денежных средств не составлялась, а стороны, состоявшие в фактических брачных отношениях, имели намерение безвозмездно переоформить право собственности на квартиру на ответчика. Также истец указала, что ответчик злоупотребила своим положением, воспользовавшись тяжёлым состоянием здоровья наследодателя, и после его смерти выставила квартиру на продажу за меньшую сумму, что свидетельствует о недобросовестности ответчика.
Ответчик Лесникова Т.К. исковые требования не признала, представила письменные возражения. В обоснование своей позиции указала, что договор купли-продажи был заключён в соответствии с законом, сделка является реальной и возмездной. Согласно пунктам 3 и 4 договора, покупатель обязался выплатить продавцу цену объекта недвижимости в течение одного рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности. Ответчик утверждает, что 31 января 2025 года передала Женжерухе Б.Ф. наличные денежные средства в размере 7 450 000 рублей, что подтверждается условиями договора, а также последующим поведением наследодателя, который вплоть до своей смерти в сентябре 2025 года не предъявлял каких-либо претензий по поводу неполучения денег. Кроме того, ответчик указала, что её финансовое положение позволяло произвести оплату, а ФИО был дееспособен и отдавал отчёт своим действиям, что, по её мнению, подтверждается показаниями свидетелей и материалами посмертной судебно-психиатрической экспертизы.
Третье лицо на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Сахалинской области извещенное о времени и месте в судебное заседание не явилось, об уважительных причинах не явки суд не информировало, ходатайств об отложении не заявляло.
Нотариус Антузинская М.Н. также извещенная о времени и месте в судебное заседание не явились, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с направлением копии решения суда.
Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом мнения лиц участвующих в деле, дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, заключение эксперта, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований, при этом суд исходит из следующего:
В ходе судебного разбирательства установлено, что Фаенкова (ранее ФИО) С.Б. является дочерью ФИО, что подтверждается записью акта о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ.
21 января 2025 года ФИО <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>.
<данные изъяты>
ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.
11 ноября 2025 года Фаенкова С.Б. обратилась к нотариусу ФИО. с заявлением о принятии наследства открывшегося после смерти ФИО, в связи с чем, заведено наследственное дело №.
Судом установлено, что 23 января 2025 года между ФИО и Лесниковой Т.К. был заключен договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, расположенной по <адрес> №.
Согласно п. 3 договора купли-продажи от 23 января 2025 года отчуждаемый по настоящему договору объект недвижимости был оценен сторонами в размере 7 450 000 рублей. Покупатель обязался выплатить продавцу цену объекта недвижимости в течении 1 рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, согласно п.4 договора наличными денежными средства.
Право собственности на указанный объект недвижимости возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Сахалинской области.
Согласно акту приема передачи квартиры от 23 января 2025 года квартира была передана от продавца покупателю.
23 января 2025 года в 10 часов 29 минут документы для регистрации сделки были сданы в МФЦ лично ФИО и Лесниковой Т.К.
31 января 2025 года ФИО выдал Лесниковой Т.К. расписку о получении наличных денежных средств по договору купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> в размере 7 450 000 рублей.
Из выписки Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся у него права на объекты недвижимости следует, что право собственности ФИО было прекращено 30 января 2025 года в связи с заключением договора купли-продажи.
По ходатайству стороны ответчика были опрошены свидетели:
Так, свидетель ФИО (брат умершего) сообщил, что ФИО <данные изъяты>
Свидетель ФИО. (приятельница по рыбалке) сообщила, что с ФИО <данные изъяты>
Свидетель ФИО. (сосед) пояснил, что каких<данные изъяты>.
Свидетель ФИО пояснил, что <данные изъяты>
Свидетель ФИО сообщила, что <данные изъяты>
Свидетель ФИО пояснил, что с ФИО <данные изъяты>
По ходатайству стороны истца также были опрошены свидетели:
Свидетель ФИО. (сотрудник МФЦ) пояснила, что <данные изъяты>
Свидетель ФИО. (сотрудник МФЦ) пояснила, <данные изъяты>
По ходатайству истца судом была назначена комплексная амбулаторная судебная психолого-психиатрическая посмертная экспертиза, выполнение которой поручено <данные изъяты>».
Из заключения комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО в <данные изъяты>.
Отмечено, что согласно записям в медицинской документации, непосредственно в день сделки купли-продажи (23 января 2025 г.) ФИО <данные изъяты>
При регистрации договора, по показаниям свидетелей, выглядел «пониженным», однако в ходе беседы на все вопросы отвечал, лично знакомился с документами, лично подписывал их, подтвердил, что по договору произведён полный расчёт.
В период написания расписки (31 января 2025 г.) ФИО продолжал находиться на стационарном лечении, был осмотрен лечащим врачом, предъявлял жалобы соматического характера, каких-либо психических нарушений, изменений сознания не отмечалось.
Таким образом, имевшиеся у ФИО соматические заболевания заметного влияния на его психическое состояние не оказывали и не сопровождались нарушениями интеллектуально-мнестических функций, критических и прогностических способностей. Поэтому в момент совершения сделки купли-продажи (23 января 2025 г.), а также в момент написания расписки (31 января 2025 г.) ФИО мог понимать значение своих действий и руководить ими. В каком-либо эмоциональном состоянии, которое могло оказать существенное влияние на восприятие и оценку существа сделки, он не находился.
Принимаемые Женжерухой Б.Ф. лекарственные препараты, в том числе трамадол в суточной дозе до 200 мг (при максимальной 400 мг), не оказывали влияния на его психическое состояние в юридически значимые периоды. Фактов передозировки не имеется.
Разрешая требования истца с учетом изменения основания иска, в пределах заявленных требований (спорная сделка является безвозмездной, либо прикрывает договор дарения, то есть Фаенкова С.Б. оспаривает сделку купли-продажи по безденежности, ссылаясь на ст. 170 Гражданского кодекса РФ) суд руководствуется положениями ст. 170 Гражданского кодекса РФ согласно которой мнимая сделка, это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (п. 3 ст. 154 ГК РФ).
В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1).
Положения ст. ст. 153, 420 Гражданского кодекса РФ о сделках указывают на волевой характер действий ее участников.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В соответствии п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как предусмотрено п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в абз. 2 п. 86 постановления от 23 июня 2015 года № 25, следует мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Как установлено судом, ФИО продал квартиру Лесниковой Т.К., право собственности покупателя на квартиру зарегистрировано в ЕГРН и не оспаривалось при жизни наследодателем. Факт передачи денежных средств продавцу подтвержден распиской от 31 января 2025 года. Свидетель ФИО. подтвердил, что еще в декабре 2024 года ФИО выражал желание, оформить спорную квартиру на свою сожительницу Лесникову Т.К., при этом каким именно способом он намеревался это выполнить ему неизвестно.
Для признания сделки недействительной по основаниям мнимости (пункт 1 статьи 170 ГК РФ) необходимо установить, что при ее совершении воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки. О мнимости сделки может свидетельствовать осуществление сторонами лишь формального исполнения при сохранении контроля за имуществом у первоначального владельца. Для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом (статьи 10, 168 ГК РФ) необходимо доказать, что стороны действовали исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в обход закона с противоправной целью.
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требований о признании сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения.
Мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем, сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
В этой связи, заинтересованной стороне в обоснование мнимости сделки необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки.
Суд, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, пришел к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи от 23 января 2025 года не обладает признаками мнимой сделки либо сделки, совершенной со злоупотреблением правом. Материалами дела подтверждено, что сделка реально исполнена: имущество передано покупателю, произведена государственная регистрация перехода права собственности, произведен расчет, что подтверждается распиской выданной ФИО
Доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен лишь для вида, без намерений создать правовые последствия, характерные для данной сделки, истцом не представлено.
Суд не может согласиться с доводами истца о безденежности оспариваемого договора.
Из материалов дела (справки 2 НДФЛ, выписки по счету), включая объяснения и письменные возражения ответчика, показания свидетелей, усматривается, что у ответчика имелись денежные средства для приобретения жилого помещения, им доказана его платежеспособность при совершении оспариваемой сделки.
В частности, согласно составленной ФИО расписке от 31 января 2025 года подлинник которой приобщен к материалам следует, что денежные средства получены от ответчика.
Ссылка истца на тот факт, что ФИО не мог получить денежные средства 31 января 2025 года, поскольку проходил стационарное лечение в период с 23 января 2025 по 03 февраля 2025г., что подтверждается справкой <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ является несостоятельной, поскольку прохождение стационарного лечения не свидетельствует об отсутствии возможности у пациента выхода за пределы учреждения. Факт возможности выхода за пределы учреждения ФИО в период прохождения стационарного лечения подтверждается, в том числе распиской о личном получении выписки ЕГРН в МФЦ 01 февраля 2025 года.
Обязанность по доказыванию целей и обстоятельств расходования ФИО денежных средств, полученных после продажи жилого помещения, не может быть возложена на ответчика, поскольку ФИО являлся дееспособным, под опекой либо попечительством ответчика не находился, психическое состояние ФИО охарактеризовано сохранностью психических функций и процессов, отсутствием нарушений критических способностей, пониманием существа сделки и ее последствий, экспертами сделаны выводы о способности к имущественной сделке.
После государственной регистрации перехода права собственности на квартиру сторонами договора получены экземпляры договоров, со дня заключения сделки и до дня смерти никаких замечаний по поводу совершения сделки ФИО не высказывал, в том числе многочисленным свидетелям, опрошенным в ходе судебного разбирательства, в правоохранительные органы либо в суд по вопросу оспаривания сделки вследствие возможного обмана, введения в заблуждение либо по иным обстоятельствам он не обращался.
Кроме того, суд учитывает, что утверждения истца о том, что договор купли-продажи являлся безденежным, судом отклоняются, и потому, что неполучение денежных средств за проданную квартиру не может служить основанием для признания сделки недействительной, так как относятся к обстоятельствам исполнения договора, а не его заключения.
Сам факт возможного не исполнения покупателем обязательств по оплате может являться основанием для расторжения сделки, но не свидетельствует о недействительности сделки, поскольку закон указанное обстоятельство не относит к обстоятельствам, влекущим признание сделки недействительной.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора недействительным, применении последствий недействительности, как и включения квартиры в состав наследственной массы.
Согласно определению суда от 25 ноября 2025 года по заявлению истца были приняты обеспечительные меры в виде - запрета Управлению Росреестра по Сахалинской области производить любые регистрационные действия, направленные на отчуждение Лесниковой Т.К., ДД.ММ.ГГГГ., иными лицами жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>.
Согласно ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако, судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.
Учитывая результат разрешения спора, суд приходит к выводу, что обеспечительные меры после вступления решения суда в законную силу подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Фаенковой С.Б. к Лесниковой Т.К. о
- признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес> заключенному 23 января 2025 года, заключенного между Лесниковой Т.К. и Женжеруха Б.Ф, применении последствий недействительности сделки, включении жилого помещения в наследственную массу ФИО - оставить без удовлетворения.
Обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Сахалинской области производить любые регистрационные действия, направленные на отчуждение Лесниковой Т.К., ДД.ММ.ГГГГ иными лицами жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> после вступления решения суда в законную силу отменить.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления в окончательной форме.
Дата составления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий судья Е.В. Ретенгер