РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 мая 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе: председательствующего судьи Ли Э.В., при секретаре судебного заседания Стрельниковой Е.А., с участием истца Шишковой К.Д., представителя ответчика АО «СиА» – Мысова С.В., представитель третьего лица Бабича А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Шишковой К.Д. к Акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» о возложении обязанности устранить недостатки жилого помещения с составлением актов и дополнительного соглашения, предоставлении иного временного жилого помещения, взыскании материального ущерба, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, установил:
26 ноября 2025 года истец Шишкова К.Д. обратилась в суд с данным исковым заявлением к ответчику акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – АО «СиА»), указав следующие обстоятельства. 10 января 2024 года между истцом, как покупателем, и ответчиком, как продавцом, заключен договор купли-продажа, по условиям которого АО «СиА» обязалось передать истцу товар – жилое помещение, расположенное по <адрес>, с кадастровым номером №, стоимостью 8 075 760 рублей. Истцом в полном объеме исполнены обязательства по оплате товара, тогда как ответчик передал товар ненадлежащего качества ввиду наличия недостатков во внешнем виде и внутренней отделке квартиры, что подтверждается актом предварительного осмотра квартиры на предмет технического состояния от 19 июля 2024 года. ДД.ММ.ГГГГ по акту № периодической проверки установлена неработоспособность прибора учета тепловой энергии серии №, что также следует из извещения о непригодности к применению средства измерения. Учитывая, что в договоре не содержится полная информация о характеристиках жилого помещения, продаваемого в чистовой отделке, фактическую передачу товара лишь 22 июля 2024 года, Шишкова К.Д. с учетом уточнения исковых требований просит суд:
- возложить обязанность на АО «СиА» устранить в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения недостатки: скол дверной коробки дверного полотна в количестве 2 штук по 1 мм?; скол на плитке; некачественный окрас балкона; загрязнение обоев в кухонном помещении и комнате; следы протечки на вентиляционной шахте; царапины по периметру санузла; отслоение обоев в коридоре диаметром 10 см?; царапина дверной коробки входной двери размером 5 см; повреждение наличника в санузле диаметром 1 мм?; некачественный монтаж стеклопакетов – не пробит штампик; неплотное прилегание плинтуса в комнате размером 50 см; царапины на подоконной доске на кухне размером 10 см; отсутствие регулировки межкомнатной двери; следы проникновения атмосферных осадков в районе вентиляционной шахты; пустоты под керамической плиткой в санузле;
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>.
19 марта 2026 года истцом дополнены исковые требования, в окончательной редакции просит суд:
- возложить обязанность на ответчика устранить в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения недостатки: скол дверной коробки дверного полотна в количестве 2 штук по 1 мм?; скол на плитке, некачественный окрас обоев, загрязнение обоев в кухонном помещении и комнате; следы протечки на вентиляционной шахте; царапины по периметру санузла; отслоение обоев в коридоре диаметром 10 см?; царапина дверной коробки входной двери размером 5 см; повреждение наличника в санузле диаметром 1 мм?; некачественный монтаж стеклопакетов – не пробит штапик; неплотное прилегание плинтуса в комнате размером 50 см; царапины на подоконной доске на кухне размером 10 см; отсутствие регулировки межкомнатной двери; следы проникновения атмосферных осадков в районе вентиляционной шахты; пустоты под керамической плиткой в санузле; наличие пустот под плиткой в санузле на полу площадью 0,35 м?, на стенах площадью 4,6 м?; неровности стен санузла – стенки короба коммуникаций с отклонением до 10 мм (механическое повреждение ГВЛ внизу изнутри короба), часть стены под умывальником – до 5 мм, перегородки между санузлом и коридором – до 6 мм, стена вдоль ванной – до 7 мм в крайних рядах стены (левый, правый и верхний) и верхняя плитка угла за стиральной машиной – до 4 мм; трещины со стороны лицевой поверхности керамической плитки в количестве 1 шт. около полотенцесушителя и 1 шт. верхнего ряда вдоль ванны – 0,2 м?; задувание через канал вытяжной вентиляции в кухне (отсутствие клапана приточной вентиляции); протечки на стене под вентиляционным каналом в кухне; отсутствие индивидуальных запорных устройств на умывальнике и в ванной в санузле; замена ванны на акриловую;
- возложить обязанность на ответчика предоставить на время устранения недостатков в безвозмездное временное пользование пригодное для проживания помещение, соответствующее по характеристикам предмету договора купли-продажи либо денежный эквивалент, равный стоимости объема жилого помещения;
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Протокольным определением суда от 23 марта 2026 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «АСКО-88» (далее – ООО «АСКО-88»).
Определением суда от 27 мая 2026 года производство по делу в части требований о возложении обязанности на АО «СиА» предоставить денежную компенсацию на период устранения недостатков прекращено в связи с отказом истца от данного требования.
В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивала по изложенным в заявлении и в возражениях на отзыв основаниям, пояснила, что ответчиком на протяжении длительного периода времени не устраняются недостатки, учитывая, что квартира должна соответствовать техническому заданию к контракту, при этом требование о предоставлении временного жилого помещения обусловлено устранением недостатков по замене кафеля в санузле и в ванной, что влечет невозможность пользования данными помещениями, в связи с чем, просила суд удовлетворить требования.
Представитель ответчика Мысов С.В., действующий на основании доверенности, по исковым требованиям возражал по изложенным в отзыве основаниям, пояснил, что частично согласны с требованиями об устранении в срок до 45 рабочих дней следующих недостатков:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Согласился с требованием о взыскании материального ущерба за замену и экспертизу прибора учета тепловой энергии в размере 9271 рубль 60 копеек с учетом представленных истцом доказательств и неоднократного выявления подобного недостатка в большинстве жилых помещений.
С требованиями об устранении недостатков виде наличия пустот под плиткой в санузле на полу и на стенах не согласился в части заявленной площади дефектов. По остальной части требований возражал с учетом установленного гарантийного срока на жилое помещение, в период которого ООО «АСКО-88», как генеральный подрядчик, гарантирует за свой счет устранение недостатков и дефектов. В адрес третьего лица направлен рекламационный акт от 27 августа 2024 года, однако, недостатки им до настоящего времени не устранены. Проектной документацией предусмотрены установка вместо клапана приточной вентиляции решетки с поворотными жалюзи, вместо акриловой ванны стальной, при этом наличие индивидуальных запорных устройств на умывальнике и ванной в санузле не предусмотрены, поскольку размещены до ввода инженерных коммуникаций в квартиру. Ссылку истца на техническое задание считает несостоятельной с учетом осуществления строительства по проектной и рабочей документации в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации в рамках контракта, стороной по которому истец не является, а также соответствия жилого помещения эксплуатационным нормам.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО, действующий на основании доверенности, пояснил, что жилой дом на момент передачи заказчику соответствовал проектной документации, установленным нормам и требованиям, что является предметом спора в <данные изъяты>, в том числе, рекламационный акт, в связи с чем, недостатки могли возникнуть после передачи объекта строительства ответчику.
Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникли им до этого момента.
Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).
По положениям ст.477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1).
Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 4 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О защите прав потребителей») продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работ), оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Статьей 18 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрены права потребителя в случае обнаружения в товаре недостатков.
На основании ста.22 Закона «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продаж и товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) а течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Судом установлено, что 10 января 2024 года между АО «СиА», как продавцом, и Шишковой К.Д., как покупателем, заключен договор купли-продажи квартиры № (далее – договор), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить жилое помещение, расположенное по <адрес>, с кадастровым номером №, стоимостью 8 075 760 рублей.
Согласно п.3.1. договора продавец обязуется передать покупателю, а покупателя – принять квартиру по подписываемому сторонами передаточному акту не позднее 31 июля 2024 года при условии получения продавцом от покупателя денежных средств, указанных в п. 2.2.1. договора.
Факт оплаты покупателем полной стоимости приобретенной квартиры подтверждается счетом-фактурой от ДД.ММ.ГГГГ №.
19 июля 2024 года между сторонами составлен акт предварительного осмотра квартиры на предмет технического состояния, согласно которому в жилом помещении выявлено следующее:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
22 июля 2024 года между сторонами подписан передаточный акт, являющийся неотъемлемой частью договора купли-продажи, согласно которому квартира принята покупателем с замечаниями согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ. В числе прочего покупателю передан прибор учета теплоносителя №.
04 октября 2024 года истцом в адрес ответчика направлена претензия об устранении недостатков, отмеченных в акте от 19 июля 2024 года в течение 30 рабочих дней.
В ответе от 11 октября 2024 года АО «СиА» указало на отсутствие недостатков в переданном жилом помещении.
22 мая 2025 года истцом вновь подана ответчику претензия об устранении недостатков в 10-дневный срок.
04 июля 2025 года истец предложила ответчику компенсировать недостатки денежной суммой, а 17 июля 2025 года направила информационное письмо.
В ответах от 11 октября 2024 года и 03 июня 2025 года АО «СиА» указано, что устранение недостатков заявлено к подрядной организации в рамках арбитражного дела.
14 марта 2026 года квартира истца осмотрена ИП ФИО, по результатам составлена ведомость выявленных дефектов:
- наличие пустот под плиткой в санузле на полу площадью 0,35 м?, на стенах площадью 4,6 м?;
- неровности стен санузла – стенки короба коммуникаций с отклонением до 10 мм (механическое повреждение ГВЛ внизу изнутри короба), часть стены под умывальником – до 5 мм, перегородки между санузлом и коридором – до 6 мм, стена вдоль ванной – до 7 мм в крайних рядах стены (левый, правый и верхний) и верхняя плитка угла за стиральной машиной – до 4 мм;
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>.
Возражая по заявленным исковым требованиям, ответчик ссылался на гарантийные обязательства подрядчика ООО «АСКО-88», который и является надлежащим ответчиком по делу.
Суд не может согласиться с данной позицией ответчика в силу следующего.
17 августа 2021 года между АО «СиА», как заказчиком, и ООО «АСКО-88», как генеральным подрядчиком, заключен контракт № СМР/24/2021 на строительство многоквартирных домов в жилом микрорайоне «Горизонт» в юго-восточной части г. Южно-Сахалинска. Жилой дом 3.1., 3.2. (далее – контракт).
По пункту 2.2. контракта генеральный подрядчик в рамках контракта и на основании предоставленных заказчиком результатов инженерных изысканий и разработанной проектной документации, обязуется провести строительство в соответствии с требованиями и характеристиками объекта, установленными настоящим контрактом и техническим заданием (Приложение № 1) и проектной документацией, заказчик обязуется принять результат строительства и уплатить обусловленную цену.
В разделе 8 контракта сторонами согласованы гарантии качества работ.
Так, по пункту 8.1. контракта гарантийный срок на конструктивные элементы: фасады, кровлю, перекрытия, перила, крыльца, стены, потолки, керамическая плитка, балконы, внутреннюю электропроводку и внутренние сети тепло, - водоснабжения и водоотведения, на качество этих выполненных работ и материалов начинается с даты подписания акта приемки завершенного строительства и составляет 5 лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта (сантехнические элементы (за исключением смесителей), приборы учета, радиаторы, выключатели, розетки, окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки), а также соответствующие крепежные элементы и фурнитуру на указанное в настоящем абзаце оборудование, исчисляется со дня подписания акта приемки завершенного строительства и составляет 3 года.
Гарантийный срок на прочее технологическое оборудование, в том числе, электрические титаны, плиты, смесителя, а также элементы внутренней отделки потолков, стен, полов (за исключением отделки керамической плиткой) исчисляется со дня подписания акта приемки завершенного строительства и составляет 2 года.
Если в течение гарантийного срока выяснится, что отдельные работы или оборудование имеют дефекты и недостатки, которые являются следствием ненадлежащего выполнения генеральным подрядчиком (привлекаемыми ими подрядчиками, субподрядчиками) принятых на себя обязательств, в том числе, будут обнаружены материалы, которые не соответствуют сертификатам качества или требованиям контракта, заказчик совместно с генеральным подрядчиком составляет рекламационный акт, где, кроме прочего, определяются даты устранения дефектов и недостатков (пункт 8.3. контракта).
Приложением № 1 к контракту является техническое задание на строительство многоквартирных домов (далее – техническое задание).
По пункту 1.6. технического задания выполнение работ согласно проектной документации. В случае несоответствия проектных решений требованиям настоящего технического задания, генеральный подрядчик обязан уведомить заказчика о выявленном несоответствии. Стороны совместно принимают решение о необходимости корректировки технического задания или проектной документации исходя из целесообразности такой корректировки. Генеральный подрядчик не вправе ссылаться на первоочередности технического задания или проектной документации.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключены дополнительное соглашение № к контракту, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №, ДД.ММ.ГГГГ – дополнительное соглашение №.
Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что АО «СиА», являясь продавцом жилого помещения, в полном объеме отвечает за недостатки проданного имущества истцу, как покупателю, как-то предусмотрено ст.476 ГК РФ, тогда как гарантийные обязательства подрядчика на потребительские правоотношении сторон не влияют, поскольку представляют собой отдельный спор между двумя хозяйствующими субъектами.
Более того, заявленные к устранению недостатки указаны истцом при получении квартиры, то есть обнаружены покупателем до момента передачи объекта покупки и доведены до сведения продавца.
Довод ответчика о приоритете проектной и рабочей документации по отношению к техническому заданию является ошибочным.
В соответствии с частями 2, 2.1 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Рабочая документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, их частей. Рабочая документация разрабатывается на основании проектной документации. Подготовка проектной документации и рабочей документации может осуществляться одновременно.
Согласно п. 3.1. ГОСТ 15.016-2016 «Система разработки и постановки на производство. Техническое задание» техническое задание – это исходный технический документ для проведения работы, устанавливающий требования к создаваемому изделию (его СЧ или КИМП) и технической документации на него, а также требования к объему, срокам проведения работы и форме представления результатов.
Техническое задание является неотъемлемой частью контракта (договора), заключаемого между заказчиком работы, головным исполнителем, исполнителями СЧ работы, исполнителями работ по разработке КИМП (пункт 5.1. ГОСТ 15.016-2016 «Система разработки и постановки на производство. Техническое задание»).
Таким образом, рабочая и проектная документация является моделью будущего объекта строительства, а техническое задание – неотъемлемой частью контракта с подрядчиком на строительство конкретного объекта с присущими ему индивидуальными техническими характеристиками и свойствами.
Поскольку в представленных стороной ответчика дополнительных соглашениях сторонами не согласовано внесение каких-либо изменений в техническое задание в части инженерного оборудования и внутренней отделки жилых помещений, постольку подрядчик осуществлял строительно-монтажные работы на основании технического задания с учетом рабочей и проектной документации.
Положениями ст.557 ГК РФ определено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В этой связи приведенные в актах от 19 июля 2024 года и 14 марта 2026 года недостатки жилого помещения истца согласуются с техническим заданием к контракту и подлежат устранению ответчиком в следующем объеме:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Согласно абзацу третьему п.5 ст.18 Закона «О защите прав потребителей», в случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны провести экспертизу товара за свой счет. Экспертиза товара проводится в сроки, установленные статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона для удовлетворения соответствующих требований потребителя. Потребитель вправе присутствовать при проведении экспертизы товара и в случае несогласия с ее результатами оспорить заключение такой экспертизы в судебном порядке.
В силу пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).
АО «СиА» в нарушение положений ст.57 ГПК РФ не представлено доказательств передачи истцу жилого помещения, соответствующего установленным требованиям и стандартам, а также техническому заданию к контракту, ходатайств о назначении строительно-технической экспертизы не заявлено, напротив, наличие недостатков опровергается представленными истцом актами и подтверждается позицией ответчика об обязанности подрядчика устранить выявленные недостатки.
Таким образом, с учетом недоказанности продавцом факта передачи покупателю товара надлежащего качества требование Шишковой К.Д. к АО «СиА» о возложении обязанности устранить недостатки жилого помещения является обоснованным и подлежащим удовлетворению по актам от 19 июля 2024 года и 14 марта 2026 года.
В соответствии с положениями ч.2 ст.206 ГПК РФ суд считает возможным установить ответчику срок для исполнения решения – пятнадцать рабочих дней с момента вступления решения в законную силу с учетом длительности нарушений прав собственника жилого помещения (более 19 месяцев).
Разрешая требования истца о взыскании судебной неустойки, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст.308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
На основании п.2 ст.308.3 ГК РФ защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25).
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).
Согласно ч.3 ст.206 ГПК РФ суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Таким образом, размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
С учетом изложенного, принимая во внимание сущность спорных правоотношений, период, истекший с момента направления истцом претензии до рассмотрения дела по существу, суд находит подлежащим частичному удовлетворению требование Шишковой К.Д. о взыскании с АО «СиА» судебной неустойки в размере 5000 рублей в день по истечении пятнадцати рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу и до момента фактического исполнения.
Суд находит также подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании материального ущерба за замену и экспертизу прибора учета тепловой энергии в размере 9271 рубль 60 копеек.
Так, 25 марта 2025 года ООО УК «Дом-Сервис» составлен акт периодической проверки индивидуального прибора учета тепловой энергии №, расположенный по <адрес>, выявлено наличие ошибок оборудования, свидетельствующих о неисправности, считается вышедшим из строя с ДД.ММ.ГГГГ.
26 мая 2025 года ФБУ «Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Дальневосточной Федеральном округе» выдано извещение о непригодности теплосчетчика №, за проверку истцом оплачено 3713 рублей 60 копеек по чеку от ДД.ММ.ГГГГ.
За приобретение нового теплового счетчика истцом оплачено ООО «Торговый дом МТК» 5558 рублей по счету и чекам от 06 июня 2025 года.
Данный ущерб ответчиком не оспаривался, доказательств исправности прибора учета суду не представлено, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 9271 рубль 60 копеек.
В свою очередь, требования истца о возложении обязанности на ответчика по составлению до и после устранения недостатков актов осмотра жилого помещения и дополнительного соглашения условий проведения работ по устранению недостатков, а также производству работ согласно законодательству по дополнительному соглашению удовлетворению не подлежат вследствие того, что такая обязанность ответчика действующим законодательством не предусмотрена. С учетом удовлетворения требования о возложении обязанности устранить отмеченные недостатки, контроль за фактическим исполнением требований судебного акта осуществляет судебный пристав-исполнитель в порядке принудительного исполнения, которым впоследствии выносится постановление о прекращении исполнительного производства.
На основании п.2 ст.457 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Таким образом, требование истца о возложении обязанности на ответчика предоставить в безвозмездное временное пользование пригодное для проживания помещение, соответствующее по характеристикам предмету договора купли-продажи, является необоснованным с учетом объема подлежащих устранению недостатков, не влияющих на возможность использования жилого помещения по назначению, влекущих кратковременное ограничение пользования отдельными помещениями, что исключает наличие существенных недостатков квартиры.
Истец также просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.
Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Суд учитывает разъяснения, данные в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которым при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Поскольку нарушение ответчиком прав истца нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда суд принимает во внимание период просрочки и то, что предметом договора является жилое помещение, в силу чего истец лишены возможности в полной мере реализовать свои права в отношении данного помещения.
Учитывая, что просрочка исполнения обязательств составляет на момент вынесения решения суда составляет более 19 месяцев с даты предъявления первой претензии, принимая во внимание требования разумности и справедливости, суд считает требование истца о взыскании компенсации морального вреда подлежащим частичному удовлетворению в размере 20 000 рублей каждому, тогда как заявленная сумма в 50 000 рублей является завышенной.
Пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Основанием применения пункту 6 статьи 13 названного Закона, является установленный судом факт несоблюдения продавцом удовлетворения в добровольном порядке требований потребителя.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденной Президиумом Верховного суда РФ от 14 октября 2020 года, необходимым условием для взыскания данного штрафа является не только нарушение изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) права потребителя на добровольное удовлетворение его законных требований, но и присуждение судом каких-либо денежных сумм потребителю, включая основное требование, убытки, неустойку и компенсацию морального вреда.
Учитывая неоднократное досудебное обращение истца в адрес ответчика с требованиями об устранении недостатков, признание судом обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению заявленные исковые требования, суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 14 635 рублей 80 копеек ((20 000 + 9271,6) х 50%).
В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
Требования истца о взыскании расходов на оплату услуг эксперта ИП ФИО, составившего акта осмотра от 14 марта 2026 года на основании чека по операции от 16 марта 2026 года на сумму 20 000 рублей, суд удовлетворяет, поскольку установление объема недостатков жилого помещения было необходимо истцу в целях уточнения исковых требований.
Поскольку истец освобождена от уплаты государственной пошлины, а суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, постольку в соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход государства с зачислением в бюджет городского округа «Город Южно-Сахалинск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 000 рублей за два требования неимущественного характера и одно требование имущественного характера.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Шишковой К.Д. к Акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» о возложении обязанности устранить недостатки жилого помещения с составлением актов и дополнительного соглашения, предоставлении иного временного жилого помещения, взыскании материального ущерба, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов – удовлетворить частично.
Возложить обязанность на акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (№) в течение пятнадцати рабочих дней с момента вступления решения в законную силу устранить следующие недостатки жилого помещения, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
- неровности стен санузла – стенки короба коммуникаций с отклонением до 10 мм (механическое повреждение ГВЛ внизу изнутри короба), часть стены под умывальником – до 5 мм, перегородки между санузлом и коридором – до 6 мм, стена вдоль ванной – до 7 мм в крайних рядах стены (левый, правый и верхний) и верхняя плитка угла за стиральной машиной – до 4 мм;
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
В случае неисполнения решения суда в части устранения недостатков, взыскать с акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (№) в пользу Шишковой К.Д. (№) судебную неустойку в размере 5000 рублей в день по истечении пятнадцати рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу и до момента фактического исполнения.
Взыскать с акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (№) в пользу Шишковой К.Д. (№) компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, материальный ущерб за замену и экспертизу прибора учета тепловой энергии в размере 9271 рубль 60 копеек, штраф в размере 14 635 рублей 80 копеек и расходы на оплату услуг эксперта в размере 20 000 рублей, всего 63 907 рублей 40 копеек.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Взыскать с акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (№) государственную пошлину в доход государства с зачислением в бюджет городского округа «Город Южно-Сахалинск» в размере 10 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий судья Э.В. Ли
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Э.В. Ли