РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 июня 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Ли Э.В., при секретаре судебного заседания Стрельниковой Е.А., с участием представителей истца Орлова А.Н., представителей ответчика ДЗП г. Южно-Сахалинска – Белой А.Д. и Мачитадзе Д.В. – Черновой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Бондаренко И.В., Гафиевой К.В к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска, Мачитадзе Д.В. о признании многоквартирного жилого дома домом блокированной застройки и жилых помещений отдельными блоками дома блокированной застройки, установил:
01 декабря 2025 года истцы Бондаренко И.В. и Гафиева К.В с учетом устранения отмтченных судом недостатков 05 декабря 2025 года обратились в суд с данным исковым заявлением к ответчику Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ДЗП г. Южно-Сахалинска), указав следующие обстоятельства. Истцы являются долевыми собственниками жилого помещения по <адрес> <адрес>. Из технического плана жилого дома следует, что в нем находятся два жилых помещения, имеющих общую стенку без проема и отдельные выходы. Согласно действующему законодательству домом блокированной застройки признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. С 01 марта 2022 года внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока. Занимаемая истцами часть жилого дома представляет собой изолированную часть жилого дома с отдельным входом и коммуникациями, имеет характеристики, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуальной вещи, не нарушает строительных, противопожарных и санитарных норм и правил, а также прав третьих лиц. В связи с чем Бондаренко И.В. и Гафиева К.В. просят суд признать домом блокированной застройки жилое помещение, расположенное по <адрес>, с кадастровым номером №
Протокольным определением от 02 февраля 2026 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Мачитадзе Д.В..
02 марта 2026 года представителем истцов представлено заявление об изменении исковых требований, в котором просит признать многоквартирный жилой дом по <адрес>, с кадастровым № домом блокированной застройки и находящиеся в нем жилые помещения с кадастровыми номерами № и № отдельными блоками дома блокированной застройки.
Протокольным определением от 02 марта 2026 года Мачитадзе Д.В. привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
В судебном заседании представитель истца Орлов А.Н., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по изложенным в заявлении основаниям, просил суд их удовлетворить.
Представитель ответчика ДЗП г. Южно-Сахалинска Белая А.Д., действующая на основании доверенности, просила принять решение на усмотрение суда с учетом доводов, изложенных в письменном отзыве и выводов эксперта.
Представитель ответчика Мачитадзе Д.В. – Чернова К.А., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась по изложенным в возражениях основаниям.
Истцы и ответчик Мачитадзе Д.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направленная в адрес сторон судебная корреспонденция возвращена по истечении срока хранения ввиду неявки адресатов по извещениям.
В силу п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что данные стороны в установленном порядке были извещены о месте и времени рассмотрения дела с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 63, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ». Об уважительных причинах не явки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.
Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд находит возможным, приступить к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, и исследовав все доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Бондаренко И.В. и Гафиева К.В. являются долевыми собственниками по ? доли каждой жилого помещения по <адрес>, с кадастровым номером №. Право общей долевой собственности зарегистрировано за каждой из истиц 28 и 21 мая 2021 года соответственно, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 24 декабря 2025 года.
Мачитадзе Д.В. по выписке из ЕГРН от 24 декабря 2025 года является собственником жилого помещения по <адрес>, с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), к отдельно стоящим жилым домам относятся дома, с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); к жилым домам относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; к многоквартирным домам относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Кроме того, понятие многоквартирного дома дано в пункте 6 постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее – Постановление № 47) - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (части 2, 3 статьи 16 ЖК РФ).
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (пункт 6 постановления № 47).
К жилым домам блокированной застройки относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (пункт 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ).
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в «Своде правил 55.13330.2016. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 20 октября 2016 года № 725/пр).
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17 мая 2023 года № 350/пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, данные в пунктах 3.1 - 3.3 свода правил № Дома жилые одноквартирные», утвержденного и введенного в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 октября 2016 года N 725/пр.
Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в редакции, действующей с 18 июня 2023 года) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с положением ст.16 ЖК РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.
Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.
Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.
Согласно выписке из ЕГРН от 24 декабря 2025 года объект недвижимости по <адрес>, с кадастровым номером № является многоквартирным жилым домом.
По сведениям из ЕГРН от 19 января 2026 года жилой дом по <адрес>, с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под многоквартирный жилой дом.
По ходатайству представителя судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению Общества с ограниченной ответственностью «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ:
- возможность использовать жилое помещение, расположенное по <адрес>, с кадастровым номером №, отдельно от жилого помещения, расположенного по <адрес> с кадастровым номером №, имеется;
- в пределах жилого помещения (выше уровня пола) по <адрес> системы отопления, вентиляции, электроснабжения отдельные; в подземном исполнении (ниже уровня пола), в границах здания, системы холодного водоснабжения и водоотведения/канализации являются общими для квартиры №
- у жилого помещения по <адрес> имеется выход на придомовой участок;
- у жилых помещений № <адрес> мест общего пользования (подвал, чердак, лестницы и пр.) не имеется, в части строительных конструкций квартиры № являются полностью изолированными друг от друга, в части ввода отдельных инженерных сетей и систем квартира № не являются полностью изолированными друг от друга;
- квартира 2 в части индивидуальных инженерных систем, обособленности жилых помещений и отдельного наружного выхода на придомовой участок соответствует критериям и требованиям, установленным № с учетом изм. № от ДД.ММ.ГГГГ к блокированным жилым домам; в части подключений к внешним сетям водоснабжения и водоотведения квартира № - не соответствует критериям и требованиям, установленным № с учетом изм. № ДД.ММ.ГГГГ к блокированным жилым домам.
В соответствии с п.40 ст.1 ГрК РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок, таким образом, рассмотрение одной отдельно взятой квартиры на соответствие критериям и требованиям, установленным № с учетом изм. № от ДД.ММ.ГГГГ, к блокированным жилым домам не соответствует положениям п. 40 ст. 1 ГрК РФ (с изменениями на 26 марта 2026 года).
Указанное экспертное заключение соответствует требованиям относимости и допустимости, оснований не доверять экспертному заключению не имеется, экспертное учреждение состоит в реестре саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий и в области архитектурно-строительного проектирования, эксперт имеет соответствующее образование и обладает необходимыми профессиональными знаниями для осуществления обследования технического состояния зданий и сооружений.
Учитывая, что квартиры № не являются полностью изолированными друг от друга в части подключения к внешним сетям водоснабжения и водоотведения, соответственно, многоквартирный дом по <адрес> не отвечает характеристикам, предъявляемым действующим законодательством к домам блокированной застройки, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания жилого дома домом блокированной застройки, состоящим из двух изолированных блоков, поэтому отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины возмещению ответчиком не подлежат.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Бондаренко И.В., Гафиевой К.В к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска, Мачетадзе Д.В. о признании многоквартирного жилого дома домом блокированной застройки и жилых помещений отдельными блоками дома блокированной застройки – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Сахалинской областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий судья Э.В. Ли
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Э.В. Ли