РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 мая 2026 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд
В составе:
председательствующего судьи Умновой М.Ю.
при секретаре - Полянской Д.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Тен М.Д. к Комарову И.П. о возложении обязанности демонтировать самовольно установленные элементы балкона, восстановить целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки, судебных расходов, суд установил:
Истец Тен М.Д. обратилась в суд с данным иском, указав, что является собственником жилого помещения по <адрес> указанного дома является Комаров И.П.
Истец полагает, что Комаров И.П. незаконно в отсутствие разрешений установил элементы балкона с южной стороны дома, а именно: -выполнил монтаж крыши-козырька скатной формы из профилированного металлического листа желтого цвета над спорным балконом с выходом на пешеходную и парковочную зону; - произвел остекление балконного пространства; - изменил участок фасада МКД путем отделки внешней стороны ограждения балкона профильным металлическим листом желтого цвета.
Согласно технического плана МКД южная часть фасада МКД не предусматривает наличие балконов выше квартиры № принадлежащей Комарову И.П., поэтому балкон данной квартиры не имеет верхней плиты перекрытия.
Ввиду отсутствия верхней плиты перекрытия над балконом квартиры №, Комаровым И.П. на наружной стене фасаде дома, являющейся общим имуществом собственников помещений в МКД, произведен монтаж крыши-козырька скатной формы из профилированного металлического листа желтого цвета с выходом на пешеходную и парковочную зону. Также собственником квартиры № осуществлено остекление балкона, в том числе путем крепления элементов застекления к стене здания и изменение участка фасада МКД путем отделки внешней стороны ограждения балкона профильным металлическим листом желтого цвета, которое не соответствует архитектурному решению фасада МКД. Однако, возведенные на балконе Комарова И.П. конструкции (остекление балкона, устройство козырька), а также обшивка ограждения балкона профильным металлическим листом, не были предусмотрены при строительстве многоквартирного дома, разрешение на их производство Комаровым И.П. получено не было. Несущая конструкция многоквартирного дома, к которой прикреплены оборудованные в квартире ответчика крыша-козырек с остеклением балкона, относится к общему имуществу всех собственников помещений в таком многоквартирном доме, а распоряжение этим имуществом осуществляется в соответствии с требованиями законодательства.
Установка Комаровым И.П. крыши над балконом и его остекление, повлекла присоединение к его жилому помещению части общего имущества без получения в установленном законом порядке согласия всех собственников многоквартирного дома, что свидетельствует о незаконности возведения указанной конструкции. Выполненные Комаровым И.П. работы повлекли за собой уменьшение размера общего имущества (площадь фасада МКД), а единоличное пользование какой-либо частью общего имущества осуществляется при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Со ссылками на положения Жилищного Кодекса РФ, истцом заявлены требования:
обязать Комарова И.П. своими силами и за свой счет демонтировать самовольно установленные элементы балкона (козырек, остекление, отделку внешней стороны ограждения балкона) в жилом доме расположенном по <адрес>, а так же восстановить целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией дома и цветом фасада в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
-взыскать с Комарова И.П. в пользу Тен М.Д. (№) неустойку в сумме 7000 рублей в день на случай неисполнение решения суда, с даты следующей за датой исполнения решения суда, определенной судом, до даты фактического исполнения решения.
-взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.
Представитель Тен М.Д. адвокат Чо Д.С., действующий на основании доверенности заявленные исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика Тыщенко Е.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указал, что нормы Жилищного законодательства не нарушены, установка остекления балкона произведена ответчиком в 2014 году. У истца не было претензий по данному вопросу. Истец в квартире не проживает, поэтому права ее никаким образом не нарушаются. Общее собрание жильцов проведено 14.12.2025 года, о чем имеется протокол. Имеется произведенный ООО «Дизайн Про» проект остекления балкона. Просил применить срок исковой давности к данным требованиям.
Судом в качестве третьего лица без самостоятельных исковых требований на стороне ответчика привлечена Администрация гор. Южно-Сахалинска. В судебное заседание представители ФИО, ФИО представили отзыв на иск. ФИО пояснил, что с иском не согласен, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска 29.11.2025 поступило заявление о согласовании внешнего вида остекления балкона <адрес>. Представленный проект остекления балкона разработан ООО «Дизайн-Про» и соответствует требованиям действующих технических регламентов, сводов правил и стандартов. Департамент, рассмотрев пакет документов и изучив материалы разрешительной документации на строительство многоквартирного <адрес>, письмом от ДД.ММ.ГГГГ № согласовал внешний вид остекления балкона. По вопросу увеличения нагрузки на ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (МКД) в связи с остеклением балкона, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и утверждёнными муниципальными регламентами полномочия Администрации не предусматривают выполнения функций по техническому освидетельствованию строительных конструкций многоквартирных домов. Администрация не уполномочена проводить инструментальное обследование и оценку технического состояния стен, плит перекрытий и иных ограждающих несущих конструкций МКД, выдавать официальные заключения о допустимости переоборудования балконов, в том числе их остекления, с точки зрения несущей способности конструкций, работ требованиям действующих строительных норм и правил (СНиП), сводов правил (СП) и иных технических регламентов.
Истец Тен М.Д., ответчик Комаров И.П. в судебное заседание не явились, извещены, через своих представителей.
На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителей сторон, третьего лица, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, истец Тен М.Д. является собственником жилого помещения по <адрес> указанного дома является Комаров И.П. с 05.12.2024 года (л.д. 76)
Актом внеплановой выездной проверки от 28.11.2025 года, произведенного Государственной жилищной инспекцией Сахалинской области при проверке многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, установлено при визуальном обследовании с наружной стороны балкона жилого помещения №, а именно расположенного с южной стороны данного помещения, установлено, что конструктивное исполнение балкона включает в себя следующие элементы: несущая плита, ограждение, остекление, водоотлив, козырек. Ограждающая конструкция обшита профильным железом желтого цвета. Остекление произведено оконными блоками ПВХ белого цвета с герметичными стеклопакетами. Козырек обшит профильным железом желтого цвета, имеет уклон от фасада, центральная часть выступает за пределы основания балкона. Факта выноса ограждающей конструкции балкона за пределы несущей плиты не выявлено. Согласно сведениям, предоставленным собственником жилого помещения №, с момента сдачи данного дома в эксплуатацию было предусмотрено открытое исполнение вышеуказанного балкона без козырька. Реконструкция балкона произведена в 2014 году. Каких-либо документов, свидетельствующих о правомерности размещения конструктивных элементов на общем имуществе собственников помещений в МКД, а именно на фасаде в створе жилого помещения №, не предоставлено. (л.д. 97-102)
Согласно представленным сторонами фотографиям балкона спорного жилого помещения, следует, что произведено переоборудование балкона, а именно возведены металлические конструкции (каркас ограждения) и остекление балкона, а также выполнено устройство козырька - перекрытия из профлиста на металлическом каркасе. (л.д. 122, 123)
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно п. «в» ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Согласно п. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу абзаца 8 пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170, - не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
В соответствии с ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Пунктом 3.16 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 года N 37, предусмотрено, что на поэтажном плане вычерчиваются в масштабе в соответствии с размерами на абрисах, в том числе, стены и перегородки; окна и балконы. Указанным Приказом утверждена также форма технического паспорта жилого помещения, из которой следует, что в техническом паспорте должен содержаться план квартиры, составленный путем выкопировки из поэтажного плана дома.
Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Таким образом, остекление и переустройства балкона влечет за собой необходимость внесения изменений в технический паспорт и является перепланировкой жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно п. 1.7.1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (п. 1.7.2).
В силу абзаца 8 пункта 4.2.4.9 вышеуказанных Правил - не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Разрешительная документация на остекление, установку козырька балкона ответчиком в материалы дела не представлена. Рабочая документация ООО «Дизайн Про», представленная ответчиком такой документацией не является.
В связи с чем, суд находит требования истца законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Кроме того, реконструкция помещений в многоквартирном доме и иные действия, затрагивающие имущество, принадлежащее собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, в том числе по ограничению использования данного имущества иными собственниками, возможна только с согласия всех собственников (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). В связи с чем, судом не принимается протокол общего собрания жильцов проведенного 14.12.2025 года, в котором приняли участие 73,4% всех собственников дома. (л.д. 140-141)
Согласно п. 2 ст. 308.3 Гражданского Кодекса РФ, защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25).
Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).
Таким образом, суд считает возможным взыскать с Комарова И.П. судебную неустойку в пользу Тен М.Д. 300 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, взыскание неустойки будет производится в случае неисполнения решения суда, до его фактического исполнения.
Рассматривая доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, суд пришел к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В статье 196 Гражданского кодекса РФ указано, что срок исковой давности составляет три года.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Суд полагает, что на данные требования срок исковой давности в силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса РФ не распространяется.
В силу положений ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов (ч. 1). В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено (ч. 2).
Суд считает разумным установить срок исполнения решения суда - три месяца с момента вступления решения в законную силу.
На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением исковых требований, с ответчика пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд, решил:
Исковые требования Тен М.Д. к Комарову И.П. о возложении обязанности демонтировать самовольно установленные элементы балкона, восстановить целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки, судебных расходов, удовлетворить частично.
Обязать Комарова И.П. (паспорт <данные изъяты>) в течение 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, демонтировать самовольно установленные элементы балкона (козырек, остекление, отделку внешней стороны ограждения балкона) в жилом доме расположенное по <адрес>, а так же восстановить целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией дома и цветом фасада.
Взыскать с Комарова И.П. (паспорт <данные изъяты>) в пользу Тен М.Д. (№) судебную неустойку в сумме 300 рублей в день за неисполнение данного решения суда, по истечение 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с Комарова И.П. (паспорт <данные изъяты>) Тен М.Д. (№) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований Тен М.Д. к Комарову И.П. отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение 1 месяца с момента вынесения его в окончательной форме.
Председательствующий судья Умнова М.Ю.
ДД.ММ.ГГГГ вынесено мотивированное решение.
Председательствующий судья Умнова М.Ю.