РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Катайский районный суд Курганской области в составе:
председательствующего судьи Бутаковой О. А.
при секретаре Таланкиной А. С.
с участием представителя истца Токаревой Е. В.
рассмотрел в открытом судебном заседании 19 августа 2026 года в г. Катайске Курганской области гражданское дело № 2-266/2026 по исковому заявлению Азимхановой Анны Николаевны к Администрации Катайского муниципального округа Курганской области, Климову Константину Владимировичу, Поповой Анастасии Симоновне о признании права собственности на объекты недвижимости, установил:
Азимханова А. Н. через представителя по доверенности Токареву Е. В. обратилась в суд с исковым заявлением к Поповой И. Е. о признании права собственности в силу приобретательной давности на жилой дом, площадью 35,1 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: ..., и земельный участок, площадью 607 +/- 9 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: ....
Исковые требования мотивированы тем, что в феврале 1997 г. истец приобрела у Поповой И. Е. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., что подтверждается справкой от 15.06.2026, выписками из похозяйственных книг № 11 и № 7. Договор купли-продажи у истца не сохранился. Согласно выписке из похозяйственной книги № 11 указанные жилой дом и земельный участок принадлежали Поповой И. Е. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 11.09.1996, удостоверенного в Катайской нотариальной конторе. Таким образом, с 1997 года истец на протяжении длительного времени (более 18 лет) открыто, добросовестно и непрерывно владеет указанными объектами недвижимости как своими собственными. Поэтому на основании ст. 234 ГК РФ приобрела право собственности на данные объекты в силу приобретательной давности. Спорные объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет, но право собственности на них в органах Росреестра не зарегистрировано. Ни ответчик, ни иные лица права истца на указанные объекты недвижимости никогда не оспаривали. Поэтому истец полагает, что имеет законные основания стать собственником указанных объектов в силу приобретательной давности (л. д. 6-7).
Определением судьи от 03.07.2026 к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация Катайского муниципального округа Курганской области (далее – Администрация Катайского МО) (л. д. 1-2).
Определением суда от 03.08.2026 производство по гражданскому делу в части требований, предъявленных к Поповой И. Е., изменившей фамилию на Климову, прекращено (л. д. 75-76).
Протокольным определением суда от 03.08.2026 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Климов К. В. и Попова А. С. (л. д. 77 на обороте).
В судебное заседание истец Азимханова А. Н. не явилась, согласно письменному заявлению просила рассмотреть дело в ее отсутствие, её интересы по доверенности представляет Токарева Е. В. (л. д. 93).
Представитель истца Токарева Е. В., действующая на основании доверенности от 18.06.2026 (л. д. 19), поддержала исковые требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Представитель ответчика Администрации Катайского МО, ответчики Климов К. В., Попова А. С. в судебное заседание не явились, хотя своевременно и надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела (л. д. 84, 89, 88), заявлений о невозможности участия в судебном заседании и отложении судебного заседания не представлено. Учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Ранее от ответчика Администрации Катайского МО поступил отзыв, согласно которому представленные истцом выписки, справка, похозяйственная книга не являются правоустанавливающими документами, а лишь правоподтверждающими, которые подтверждают лишь факт совершения сделки, но не саму сделку, её содержание и легитимность, либо иные основания возникновения права собственности на имущество. Указанные документы являются лишь условными доказательствами по делу. До 1998 г., то есть до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ в Российской Федерации государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляли органы технической инвентаризации (БТИ). Таким образом, имеются основания полагать, что договор, на который ссылается истец в обоснование своих прав на спорные объекты недвижимости, может храниться в архиве Катайского филиала ГУП «Кургантехинвентаризация», что не препятствует истцу истребовать данный договор. Если же этот договор отсутствует, то истцу следует представить дополнительные доказательства заключения сделки. Кроме того, истцом не представлены данные о том, жива продавец или нет, если жива, то истребовать у неё экземпляр договора либо заключить новый договор. Однако, истец ссылается в обоснование своих требований на признание права собственности в силу приобретательной давности спорных объектов. Между тем, ст. 234 ГК РФ не содержит норм права в соответствии с которыми лицо, ссылающееся на давность открытого владения становится владельцем и пользователем спорного имущества вследствие заключения какой-либо сделки, наоборот, владение вещью становится по инициативе правопритязателя без заключения какой-либо сделки с собственником, то есть помимо воли собственника. Но истец ссылается именно на законность приобретения спорных объектов в силу заключенного договора купли-продажи с прежним собственником Поповой И. Е. При таких обстоятельствах исковые требования о признании права собственности в силу приобретательной давности завялены истцом не корректно и требуют уточнения. Администрация Катайского МО не возражает против признания права собственности истца на спорные объекты недвижимости в силу договора купли-продажи, на который истец ссылается, но при условии представления в соответствии со ст. 56 ГПК РФ соответствующих дополнительных доказательств в подтверждение заключения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка и её легитимности, либо представить в суд доказательства давностного открытого владения объектами спорного имущества в пределах установленного законом срока (л. д. 58-59).
Истцом Азимхановой А. Н. через представителя по доверенности Токареву Е. В. представлены письменные объяснения на отзыв ответчика Администрации Катайского МО, согласно которым ответчик, в целом не возражая против удовлетворения требований истца, ошибочно полагает, что ст. 234 ГК РФ не содержит норм права, в соответствии с которыми лицо, ссылающееся на давность открытого владения, становится владельцем и пользователем спорного имущества вследствие заключения какой-либо сделки, наоборот, владение вещью становится по инициативе правопритязателя без заключения какой-либо сделки с собственником, то есть помимо воли собственника. Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, содержащейся в определении Верховного Суда РФ от 27.01.2015 № 127-КГ14-9, не является давностным владение, которое осуществляется по договору, заключенному с собственником или иным уполномоченным на то лицом, не предполагающему перехода титула собственника. В этом случае вещь не становится собственностью, владение осуществляется не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим её непосредственно или опосредовано во владение (как правило, временное) данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (аренда, хранение, безвозмездное пользование и т. п.). Азимханова А. Н., покупая жилой дом и земельный участок у Поповой И. Е. в 1997 году, была уверена, что приобретает недвижимость у собственника, заключая договор купли-продажи и передавая деньги, она сразу вступила во владение указанным имуществом, поэтому существенные условия договора были выполнены. Информация о совершенной сделке была предоставлена в Администрацию Ильинского сельсовета, которая внесла необходимые сведения о состоявшейся сделке в похозяйственную книгу. Таким образом, истец была уверена, что совершила все действия, предусмотренные законом для заключения договора купли-продажи. То есть недвижимое имущество было приобретено в результате осуществления внешне правомерных действий, однако право собственности не возникло. На основании изложенного, просит удовлетворить требования истца в полном объеме (л. д. 94-95).
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, согласно письменному отзыву просят рассмотреть дело без участия представителя, указав, что в случае удовлетворения исковых требований наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от предоставления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН. Государственная регистрация носит заявительный характер (л. д. 29).
Заслушав представителя истца, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.
В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1). До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания (пункт 2). Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (пункт 3).
В соответствии с пунктом 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.01.2020) течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Согласно пункту 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», действующей с 01.01.2020) течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статьи 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Требование о признании права собственности в силу приобретательной давности может быть удовлетворено при наличии всей совокупности условий, предусмотренных статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу первому пункта 19 вышеуказанного постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путём признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может.
При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим её непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу.
Примерный перечень таких договоров приведён в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.
В таких случаях, в соответствии со статьёй 234 Гражданского кодекса Российской Федерации давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, а в соответствии с частью 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации - если к тому же прошёл и срок исковой давности для её истребования.
В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.
При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.
Таких ограничений не содержит статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу указанных положений закона при наличии одновременно нескольких предусмотренных законом оснований для приобретения права собственности или нескольких способов защиты гражданских прав гражданин или юридическое лицо вправе по своему усмотрению выбрать любое из них. Иное означало бы не предусмотренное законом ограничение гражданских прав.
Пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
В судебном заседании установлено, что Поповой И. Е., изменившей фамилию на Климову, (л. д. 66) на праве собственности принадлежал жилой дом, расположенный в ... под номером 69, и земельный участок размером 608 кв. м., что подтверждается договором купли-продажи от 11.09.1996, который удостоверен нотариусом нотариального округа Катайского района Курганской области и зарегистрирован в МП «Абрис» (л. д. 32, 44).
В Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности на спорные объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок не зарегистрировано, однако указанные объекты поставлены на кадастровый учет 26.06.2012 и 19.12.1992 соответственно (л. д. 8-10, 11-12).
Из выписок из ЕГРН по состоянию на 24.06.2026 следует, что жилому дому, площадью 16,9 кв. м., присвоен адрес: ..., земельному участку, площадью 607 +/- 9 кв. м., присвоен адрес: ..., земельный участок 69.
Из содержания искового заявления, пояснений представителя истца, подтвержденных пояснениями свидетелей ФИО1, ФИО2, письменными материалами дела: похозяйственными книгами № 11 и № 7, справкой № 106 от 15.06.2026, договором купли-продажи от 11.09.1996 (л. д. 14-15, 16-17, 13, 32) следует, что Попова И. Е. у ФИО3 купила спорные объекты недвижимости, о чем в похозяйственной книге № 11 по состоянию на 1991-1995 гг. поставлена отметка и фамилия, имя и отчество главы хозяйства ФИО3 зачеркнута, указана Попова И. Е.; в феврале 1997 года Азимханова А. Н. приобрела у Поповой И. Е. спорные объекты недвижимости, в связи с чем в похозяйственной книге № 7 по состоянию на 1997 – 2001 гг. вновь изменены фамилия, имя и отчество галвы хозяйства с Поповой И. Е. на Азимханову А. Н.
При этом договор купли-продажи, заключенный между Поповой И. Е. и Азимхановой А. Н., представлен не был суду, отсутствует он и в инвентарном деле на домовладение, расположенное по адресу: ... (л. д. 35-52).
Судом установлено из пояснений представителя истца, не оспоренных в судебном заседании и подтвержденных пояснениями свидетелей ФИО1, ФИО2, что Азимханова А. Н. с момента приобретения спорных объектов, то есть с февраля 1997 года, стала ими пользоваться, следить за ними, разрешила сыновьям проживать в спорном доме, пользоваться спорным земельным участком, с её согласия производились ремонтные работы по поддержанию дома в надлежащем состоянии, каких-либо лиц, претендующих на спорные объекты недвижимости, не имеется.
Проанализировав доказательства по делу, суд приходит к выводу, что с февраля 1997 года Азимханова А. Н. владеет спорными объектами недвижимости добросовестно, поскольку, предполагала, что данные объекты находятся в её собственности.
Давностное владение спорными объектами является открытым, так как она не скрывала и не скрывает факта нахождения имущества в её владении, владение является непрерывным, поскольку оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, что подтверждается пояснениями свидетелей ФИО1, ФИО2
Таким образом, на момент предъявления истцом своих требований она добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным недвижимым имуществом более 15 лет, несет расходы по его содержанию.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что имеются законные основания для признания за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости в силу приобретательной давности.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Азимхановой Анны Николаевны к Администрации Катайского муниципального округа Курганской области, Климову Константину Владимировичу, Поповой Анастасии Симоновне о признании права собственности на объекты недвижимости удовлетворить в полном объеме.
Признать за Азимхановой Анной Николаевной, ..., право собственности на жилой дом, площадью 16,9 кв. м., кадастровый №, находящийся по адресу: ..., и на земельный участок, площадью 607 +/- 9 кв. м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: ....
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Катайский районный суд Курганской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья О. А. Бутакова
Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2026 года.