РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 мая 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Волковой А.А., при помощнике Габидулиной И.А., с участием: представителя ответчика Дорошенковой О.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Аврора» к Дедюк Ю.В о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве,
УСТАНОВИЛ:
20.10.2025 ООО СЗ «Аврора» обратилось в Поронайский районный суд Сахалинской области с иском к Дедюк Ю.В. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве. В обоснование указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истец обязался передать, а ответчик оплатить и принять в собственность созданную застройщиком квартиру по <адрес> кадастровым номером № стоимостью 6 700 000 руб. 02.10.2023 после раскрытия эскроу счета депонента застройщику поступила сумма в размере 1 000 000 руб. При обращении к покупателю о необходимости внесения полной суммы по договору были даны гарантии об оплате в полном объеме в течение 2 месяцев. 19.03.2024 между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, на основании которого ответчиком было зарегистрировано право собственности на квартиру. Обязательство ответчиком по оплате стоимости квартиры в полном объеме не исполнено должным образом, сумма, указанная в договоре, в полном объеме не внесена. У ответчика образовалась задолженность в размере 5 700 000 руб. Истцом произведен расчет неустойки за период с 16.12.2023 по 04.12.2024 в размере 1 157 480 руб. 04.12.2024 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о внесении в срок до 25.12.2024 суммы задолженности по договору. Претензия до настоящего времени не удовлетворена.
Просит суд взыскать с ответчика сумму задолженности по договору в размере 5 700 000 руб., неустойку в размере 1 157 480 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 72 002 руб.
Определением Поронайского городского суда Сахалинской области от 20.11.2025 настоящее гражданское дело было передано по подсудности в Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области.
Протокольным определением суда от 31.03.2026 к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО СЗ «ПСК Рунк» в лице конкурсного управляющего ФИО
Представитель истца ООО СЗ «Аврора» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, что суд полагает возможным в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика Дорошенкова О.Г. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась по основаниям, приведенным в письменном отзыве, просила отказать в удовлетворении требований.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПРК РФ.
Выслушав пояснения, исследовав представленные письменные материалы, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч.ч. 1.2 ст. 5 Федерального закона о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом иди договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истец обязался передать, а ответчик оплатить и принять в собственность созданную застройщиком квартиру по <адрес> кадастровым номером № стоимостью 6 700 000 руб.
В соответствии с п. 5.4 договора оплата участником цены договора производится в следующем порядке: денежные средства в размере 3 350 000 руб. на эскроу счет № за счет собственных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства в размере 3 350 000 руб. на эскроу счет № за счет собственных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 5.5 договора факт оплаты участником цены договора подтверждается платежными документами с отметкой банка об исполнении.
Из представленной ответчиком выписки по счету эскроу следует, что 29.06.2023 ответчиком на счет эскроу были зачислены денежные средства в сумме 1 000 000 руб., которые 02.10.2023 были перечислены застройщику.
19.03.2024 между сторонами был подписан акт приема-передачи построенного истцом объекта недвижимости ответчику по <адрес> кадастровым номером №
Согласно выписке из ЕГРН от 27.03.2024 Дедюк Ю.В. на основании акта приема-передачи от 19.03.2024 зарегистрировала право собственности на спорный объект недвижимости.
В соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости от 03.07.2024 Дедюк Ю.В. продала спорный объект ФИО
04.12.2024 истцом в адрес ответчика было направлено требование о погашении образовавшейся задолженности в сумме 5 700 000 руб. и уплате неустойки за период с 16.12.2023 по 04.12.2024 в сумме 1 157 480 руб. в срок до 25.12.2024.
Претензия ответчиком до настоящего времени не удовлетворена.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, факт того, что ответчиком обязанность по оплате всей суммы по договору долевого участия не исполнена, поскольку в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком допустимых доказательств оплаты по договору долевого участия от 20.12.2022 денежных средств в полном объеме не представлено, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в части взыскания с ответчика суммы задолженности по договору в размере 5 700 000 руб.
Доводы ответчика о том, что денежные средства, внесенные в пользу ООО «ПСК Рунк» по инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство дома, в котором расположен спорный объект недвижимости, в размере 4 455 000 руб., зачитываются в счет оплаты по заключенному между истцом и ответчиком договору долевого участия в связи с приобретением 27.09.2021 ООО СЗ «Аврора» у ООО «ПСК Рунк» объекта незавершенного строительства по договору № судом отклоняются в силу следующего.
ООО «СЗ «ПСК-Рунк» являлось застройщиком объекта капитального строительства - трех многоквартирных четырехэтажных жилых домов на территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (ориентир: пересечение улиц Центральная и Мостостроителей).
ДД.ММ.ГГГГ между Дедюк Ю.В. (инвестором) и ООО «ПСК-Рунк» в лице генерального директора Пак М.Г. (застройщиком) был заключен инвестиционный договор №, условиями которого предусмотрено, что инвестор поручает и финансирует, а застройщик принимает на себя обязательство оказать услуги застройщика и выполнения функций технического заказчика на объекте. За оказанные услуги (и работы) инвестор выплачивает застройщику вознаграждение в порядке и на условиях, предусмотренных договором (п.2.1 договора). Застройщик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству объекта в соответствии с утвержденным эскизом, условиями настоящего договора, заданием застройщика и проектной документацией, включая возможные работы, определенной в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации, согласованные сторонами и обеспеченные финансированием. Застройщик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый объект инвестору в срок до 3 квартала 2020г. (п.2.2 договора).
Объектом строительства являлся многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществлялось по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 7 099 кв.м. с кадастровым номером 65:05:0000036:235, категория земель – земли населенных пунктов, назначение земельного участка - многоквартирная жилая застройка Ж-2, находящемся в аренде, предоставляемой администрацией муниципального образования «Анивский городской округ» застройщику на период строительства объекта на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1 договора).
Пунктом 12.1 инвестиционного договора предусмотрено, что инвестор вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае: -застройщик лишен лицензии на право выполнения предусмотренных договором работ; - застройщик признан финансово несостоятельным; - застройщик систематически нарушает условия договора (подтверждается не менее чем двумя соответствующими двухсторонними актами).
В подтверждение внесения денежных средств по договору Дедюк Ю.В. представлены квитанции ку ПКО от 17.02.2020 на сумму 500 000 руб., от 14.01.2021 на сумму 200 000 руб.
Как установлено судом, не оспаривалось сторонами спора, в связи с финансовой несостоятельностью ООО «ПСК-Рунк» приостанавливало строительство объектов на длительный срок.
В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между ООО Специализированный застройщик «ПСК-Рунк» (продавцом) и ООО Специализированный застройщик «Аврора» (покупателем) был заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства №Тр/09.21, покупатель приобрел объекты незавершенного строительства – здания с кадастровыми номерами №, зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на указанные объекты. Новый застройщик ООО Специализированный застройщик «Аврора» получив разрешение на строительство, оформил договор аренды земельного участка, на котором возводились незавершенные строительством объекты, приступил к возведению многоквартирных домов.
Вместе с тем, Дедюк Ю.В. не заявляла о расторжении инвестиционного договора, не заявляла о взыскании с застройщика ООО СЗ «ПСК-Рунк» внесенных по договору от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств.
Из материалов дела следует, что генеральный директор ООО СЗ «ПСК-Рунк» Пак М.Г. органами предварительного следствия обвинялся в привлечении денежных средств от граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в особо крупном размере.
Вступившим в законную силу постановлением Южно-Сахалинского городского суда от 02.11.2022г. по уголовному делу № установлено, что Пак М.Г., являясь генеральным директором ООО «СЗ «ПСК-РУНК», застройщика объекта капитального строительства - трех многоквартирных четырехэтажных жилых домов на территории земельного участка, расположенного по <адрес> (ориентир: пересечение улиц Центральная и Мостостроителей), находящегося во владении на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, имея умысел на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и осознавая, что, согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особо вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов, а также, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ), договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ), игнорируя установленный законом порядок организации привлечения денежных средств граждан, в период с 27 июня 2019 года по 05 августа 2020 года, находясь по <адрес> офис 2, привлекал денежные средства граждан путем заключениями с ними инвестиционных договоров от имени ООО «СЗ «ПСК-РУНК», без выпуска жилищных сертификатов и без последующей государственной регистрации данных договоров. С целью реализации своего преступного умысла, направленного на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и осознавая, что, согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Пак М.Г., не посвящая в свои преступные намерения, привлек Лёвина В.В. для помощи в изготовлении инвестиционных договоров, представления интересов Общества в отсутствие Пак М.Г., и привлечения граждан для их заключения.
Данные действия Пак М.Г. квалифицированы по ч.2 ст.200.3 Уголовного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту УК РФ).
Из содержания постановления следует, что в рамках указанного уголовного дела Пак М.Г. возместил всем потерпевшим сумму привлеченных денежных средств, потерпевшие финансовых претензий к Пак М.Г. не имели.
Постановлением суда от 02.11.2022 производство по уголовному делу на основании п.2 примечания ст.200.3 УК РФ, ст.28 УПК РФ прекращено, Пак М.Г., обвиняемый в совершении преступления, предусмотренного ч.2 ст.200.3 УК РФ, освобожден от уголовной ответственности и уголовного преследования.
Из пояснений представителя ответчика следует, что Дедюк Ю.В. потерпевшей в рамках указанного уголовного дела признана не была, с заявлением в правоохранительные органы в связи с противоправной деятельностью Пак М.Г. по привлечению денежных средств в качестве инвестиций, не обращалась.
В настоящем споре о применении к ООО «ПСК-Рунк», либо непосредственно к Пак М.Г. каких-либо мер ответственности за нарушение обязательств по инвестиционному договору от 17.02.2020 Дедюк Ю.В. не заявлено.
Из содержания инвестиционного договора от 17.02.2020 не следует, что ООО «ПСК-Рунк» принимало на себя обязательство по непосредственной передаче Дедюк Ю.В. жилого помещения, либо воля сторон договора была направлена на заключение в будущем договора купли-продажи определенного объекта недвижимости. Из буквального толкования условий договора следует, что его целью являлось строительство объекта, а не приобретение истцом в будущем квартиры.
Оснований для правовой квалификации данного договора - договором долевого строительства, у суда не имеется.
В судебном заседании установлено, что ООО Специализированный застройщик «Аврора» не перешли права и обязанности по инвестиционному договору, заключенному между Дедюк Ю.В. и ООО «ПСК Рунк» в части осуществления совместной деятельности, ООО СЗ «Аврора» не является правопреемником ООО «ПСК Рунк». Таким образом, сумма денежных средств, внесенная Дедюк Ю.В. в пользу ООО «ПСК Рунк» не подлежит зачету в счет исполнения ответчиком обязательств перед истцом по договору долевого участия в строительстве от 20.12.2022.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взыскания денежные средства в счет оплаты по договору долевого участия в размере 5 700 000 руб.
Разрешая требования в части взыскания неустойки, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Пунктом 10.2 договора установлена ответственность участника долевого строительства за нарушение срока внесения платежа в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Проверив расчет неустойки, составленный истцом, суд находит его неверным, поскольку он выполнен без учета ключевой ставки на день исполнения обязательства.
Так, обязательство по внесению денежных средств в счет оплаты по договору долевого участия ответчиком должны были быть внесены в следующем порядке: денежные средства в размере 3 350 000 руб. на эскроу счет № за счет собственных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства в размере 3 350 000 руб. на эскроу счет № за счет собственных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Соответственно обязательство ответчиком по оплате суммы по договору должно было быть исполнено не позднее 15.12.2023, соответственно, применению подлежит ключевая ставка по стоянию на 15.12.2023.
Таким образом расчет неустойки за заявленный истцом период будет следующим:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма неустойки, несоразмерная последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена.
Учитывая компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление нарушенных прав, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, период просрочки исполнения участником своих обязательств, суд полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 948 862 руб. 48 коп.
Статья 88 ГПК РФ к судебным издержкам относит судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии с п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении:
- иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда);
- иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения);
- требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ);
- требования, подлежащего рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ, за исключением требований о взыскании обязательных платежей и санкций (часть 1 статьи 111 указанного кодекса).
С учетом удовлетворения заявленных истцом требований, в порядке положений ст. 98 ГПК РФ, при применении положений п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной сумме исковых требований (с учетом неверного расчета истцом размера неустойки) в сумме 70 561 руб. 96 коп.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования - удовлетворить частично.
Взыскать с Дедюк Ю.В (№) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Аврора» (№) задолженность по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5 700 000 руб., неустойку за период с 16.12.2023 по 04.12.2024 в сумме 948 862 руб. 48 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 70 561 руб. 96 коп.
В удовлетворении требований в остальной части – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья А.А. Волкова