РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 апреля 2026 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Омелько Л.В., при секретаре Соколенко А.А..
с участием представителей Почиенкова В.А., Максютовой Г.В., Шкариной П.Н., Уткина А.В., Шастина С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Быстровой А.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью «Вкус», Обществу с ограниченной ответственностью «Вкус Сахалин», Черевек М.А., Кузнецовой М.И. о признании перепланировки многоквартирного жилого дома незаконной, восстановлении помещения в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
Быстрова А.Е. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) «Вкус», Обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) «Вкус Сахалин» о признании перепланировки многоквартирного жилого дома незаконной, восстановлении помещения в первоначальное состояние, ссылалась на то, что она является собственником квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме <адрес>.
Ответчики по делу ООО «Вкус», ООО «Вкус Сахалин» являются арендаторами нежилых помещений, расположенных во встроенно-пристроенном нежилом помещении многоквартирного жилого дома <адрес>.
Ответчиками по делу, в арендуемых нежилых помещениях проведены работы по реконструкции, а именно, расширен оконный проем со стороны фасада МКД, а также образован дополнительный вход путем прорубания капитальной стены. Кроме того, ответчиками установлено 13 кондиционеров и система вентиляции для обеспечения деятельности ресторанов «<данные изъяты>», которые работают в арендованных нежилых помещениях. При этом, все перечисленные работы выполнены ответчиками без согласования с сособственниками МКД. В результате изложенного, имеет место быть повреждение кровельного покрытия крыши над встроенно-пристроенным нежилым помещением, повышенный шум который мешает проживать и отдыхать сособственникам МКД, а также запах пищи, который проникает в квартиры через окна. Кроме того, истица полагает, что учитывая особенности рельефа местности Сахалинской области, нарушение целостности несущих стен может повлечь угрозу безопасности эксплуатации МКД в целом.
После неоднократного уточнения требований, истица просила суд, признать незаконным установку оборудования, указанного в акте от 18.03.2026, включая, но не ограничиваясь: <данные изъяты>, воздуховоды, шумоглушители <данные изъяты>; обязать ответчиков ООО «Вкус» и ООО «Вкус Сахалин» в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу демонтировать указанное оборудование согласно акуту и приложенным к нему фото ; признать незаконными отверстия в кровле МКД размером 2300х700мм и иные, всего 6 шт.; обязать ответчиков ООО «Вкус» и ООО «Вкус Сахалин» совместно, в течение 30 дней провести инструментальное обследование монолитной кровли МКД на предмет ущерба несущим конструкциям от отверстий размером 2300х700мм и иных; разработать и согласовать проект мероприятий по устранению отверстий с учетом требований СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» (актуальная редакция) и получить разрешение ГЖИ; в течение 6 месяцев с момента вступления решения в законную силу устранить отверстия и восстановить монолитную кровлю в первоначальное состояние по утвержденному проекту; признать незаконным действия ООО «Вкус» по изменению фасада МКД (расширение окон, устройство дополнительного входа), зафиксированные на фото; обязать ООО «Вкус» в течение 1 месяца с момента вступления решения в законную силу восстановить фасад МКД в первоначальное состояние; приостановить эксплуатацию ресторанов с момента вступление решения суда в законную силу «<данные изъяты>» (ООО «Вкус») и «<данные изъяты>» (ООО «Вкус Сахалин») до получения актов ГЖИ/Роспотребнадзора о соответствии; запретить использование общего имущества МКД без 100% согласия собственников помещений; взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы.
В судебное заседание истица Быстрова А.Е. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.
Представитель истицы Почиенков В.А. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по изложенные в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении основаниям.
Представитель ответчиков ООО «Вкус», ООО «Вкус Сахалин» Масютова Г.В. с исковыми требованиями не согласилась. Полагает, что собственники самостоятельно могут распоряжаться собственным имуществом, увеличение проема оконного, в пределах фасада, не повлекло уменьшения общедомового имущества, вентиляционное оборудование находится в стадии демонтажа, и в ближайшее время будет перенесено под крышу нежилого помещения. Крыша встроенно-пристроенного нежилого помещения не является общедомовым имуществом, поэтому согласия сособственников на установку кондиционеров не требовалось. На арендаторов не может быть возложена обязанность по восстановительным работам, так как такая обязанность законом возложена на собственников.
Представитель ООО «Вкус» Шекарина П.Н. поддержала позицию Максютовой Г.В.
Судом, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены собственники спорных нежилых помещений Кузнецова М.И. и Черевик М.А., которые в судебное заседание не явились, однако уведомлены о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель третьего лица ООО УК «Компроспект» ФИО18, Шастин С.Г. не согласились с заявленными исковыми требованиями, при этом пояснили, согласия сособственников МКД на выполненные работы ответчиками по установке вентиляции и кондиционеров, увеличении проема оконного, оборудовании дополнительной входной двери нет, так как собрание созывалось, но кворума не было.
Представитель третьего лица ООО «Консолидация» в судебное заседание не явился, однако представил в суд отзыв на исковое заявление в котором возражали против заявленных требований, ссылались на то, что они не устанавливали кондиционеры на крыше МКД, поэтому не могут быть лицами обязанными по их демонтажу.
Третьи лица по делу Государственная жилищная инспекция в Сахалинской области, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Южно-Сахалинска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
В порядке положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по делу – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд признает требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим причинам.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 данного кодекса.
В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пунктом 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, определено, что в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Таким образом, в силу вышеуказанных норм права несущие стены, балконные и иные плиты, ограждающие несущие конструкции, а также ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшение общего имущества. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что истица Быстрова А.Е., с ДД.ММ.ГГГГ, является собственником квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом <адрес>, следовательно, истица является надлежащим истцом по делу, так как является сособственником общедомового имущества МКД.
Согласно кадастровой выписке, на кадастровом учете состоит здание с кадастровым номером № – многоквартирный жилой дом, 2011 года постройки, по <адрес>, площадь 18 564,4кв.м., при этом, в состав здания входят жилые и нежилые помещения, в том числе с кадастровыми номерами №
Согласно реестровым делам и кадастровым выпискам, помещение с кадастровыми номерами № является нежилым, находится в цокольном этаже, имеет №, площадь помещения 483,6кв.м., собственник Черевик М.А., ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право аренды на нежилое помещение ООО «Вкус Сахалин».
Согласно реестровым делам и кадастровым выпискам, помещение с кадастровыми номерами № является нежилым, находится в цокольном этаже, имеет №, площадь помещения 578,9кв.м., собственник Кузнецова М.И., с ДД.ММ.ГГГГ помещение находится в аренде у ООО «Вкус». Нежилое помещение обременено ипотекой в пользу ООО «Консолидация».
Согласно условий договора аренды, текущий ремонт возлагается на арендатора, а капитальный на арендодателя (п. 6.3., 6.4. договора аренды).
Свод правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» содержит понятие «встроенно-пристроенное нежилое помещение» - помещение, расположенное в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5м.
Согласно экспликации здания по <адрес>, а также кадастровой выписке о границах земельного участка, нежилые помещения <адрес>, а согласно проектной документации на помещение, в т.ч. Т 9 конструктивные решения, Т 2 Генеральный план. Благоустройство, нежилые помещения № расположены на едином фундаменте <адрес> и являются его неотьемлемой частью, поэтому довод стороны ответчика о том, что крыша встроенно-пристроенного нежилого помещения не является общедомовым имуществом сособственников <адрес> и не относится к общедомовому имуществу, является несостоятельным.
Таким образом, встроенно-пристроенное нежилое помещение <адрес> являются частью МКД и для разрешения каких-либо конструкций требуется проведение общего собрания собственников (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), вне зависимости от такого на какой части МКД размещается дополнительное оборудование, в т.ч. кондиционеры, вентиляции и пр.
Актом Государственной жилищной инспекции Сахалинской области от 14.11.2025 года установлено, что в ходе осмотра встроенно-пристроенных нежилых помещений по <адрес> установлено что, несущие конструкции сохранены. При осмотре первого и второго этажей обнаружено наличие деформационного шва отделяющего встроенно-пристроенное помещение от жилой части многоквартирного дома № по вышеуказанному адресу. При осмотре фасада помещения установлен, что вместо газоблоков выполнено остекление в алюминиевом профиле. При осмотре второго этажа встроенно-пристроенного помещения обнаружено наличие технологического отверстия для выхода воздуховода системы вентиляции в крыше указанного помещения и двух отверстий в перекрытии между первым и вторым этажами помещения, между тем, при проверке 23.10.2023 года отверстие в крыше отсутствовало.
Из информации департамента архитектуры и градостроительства администрации города Южно-Сахалинска, по вопросу получения разрешение на строительство или реконструкцию многоквартирного <адрес> не выдавались.
Согласно правилам благоустройства территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным решением городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, любое размещение дополнительного оборудования на фасаде должно быть согласовано с уполномоченным органом Администрации города Южно-Сахалинска в сфере градостроительства.
Согласно представленной в материалы дела схемы, на крыше встроенно-пристроенной части <адрес> размещено два комплекта вентиляционного оборудования (воздуховодов).
Актами осмотра крыши встроенно-пристроенного помещения МКД 9Б, установлено наличие на крыше двух комплектов вентиляционного оборудования (воздуховодов) и 13 кондиционеров.
Из пояснения сторон следует, что все вышеуказанное оборудование предназначено для обслуживания ресторанов расположенных в помещениях №.
Из материалов дела следует, что администрацией ООО «Компроспект» предпринимались меры для получения согласия сособственников МКД на установку систем кондиционирования и вентиляции на фасаде и кровле МКД в коммерческой пристройке МКД в помещении ресторана «Перчини», для чего созывалось общее собрание сособственников МКД.
Вместе с тем, по итогам проведения собрания, кворум для голосования не набран, следовательно, решение сособственников не принято, т.е. отсутствует, что установлено протоколом № 1 внеочередного общего собрания от 10 ноября 2025 года, а также реестром голосовавших.
Кроме того, с 14 декабря 2025 года по 21 декабря 2025 года повторно проводилось собрание по вопросу вентиляционных систем и кондиционирования на общедомовом имуществе МКД, однако, протоколом внеочередного общего собрания вновь установлено отсутствие кворума.
Вместе с тем, согласно представленных в материалы дела фотографий от 26 ноября, рабочими производится монтаж вентиляционной системы.
В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пунктом 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, определено, что в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Таким образом, в силу вышеуказанных норм права несущие стены, балконные и иные плиты, ограждающие несущие конструкции, а также ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, является в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51 - 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Протоколами измерений Управления Роспотребнадзора от 21 января 2026 года установлено, что при совместной работе вентиляционного и холодильного оборудования ресторана «Перчини», находящегося в управлении ООО «Вкус Сахалин» и «Хочу Пури», находящегося в управлении ООО «Вкус», уровни шума и вибрации, измеренные в жилых помещения квартирах № не соответствуют требованиям СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», для дневного времени.
Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО18, ФИО18, ФИО18, ФИО18, ФИО18, суду пояснили о том, что сособственниками МКД 9Б не принималось решение о реконструкции нежилых помещений, в том числе расширения оконного проема фасада МКД, а также образования дополнительной входной группы, установку кондиционеров и вентиляционных систем в целях эксплуатации и обслуживания двух ресторанов. Кроме того, суду пояснили, что имеется шум от работы вентиляции и кондиционеров, имеется пищевой запах от приготовления пищи.
Из ответа на запрос суда, Управления жилищной политики города Южно-Сахалинска от 26.03.2026 года, следует, что начиная с 1997 года по вопросу получения разрешения о перепланировки ни кто не обращался, однако поступили материалы о незаконной перепланировке помещений в <адрес>
В соответствии с письмом ОАО «Институт «Сахалингражданпрокт» в блок-секциях № помещения без функционального назначения.
Согласно договору от 17 февраля 2026 года, а также корректировки раздела вентиляции ресторана «Перчини», «Хочу Пури» производятся работы по демонтажу вентиляционного оборудования расположенного на крыше встроенно-пристроенной части МКД 9Б.
Согласно информации ГУ МЧС России по Сахалинской области от 26.03.2026, в ходе проведения внеплановой контрольной проверки, в отношении помещений общественного питания, выданы предписания ООО «Вкус» и ООО «Вкус Сахалин» об устранении выявленных нарушений.
Актом от 23 января 2026 года установлено наличие противопожарных нарушений в деятельности ООО «Вкус Сахалин», в том числе наличие противопожарных указателей, противопожарного водоснабжения на внешней стороне объекта, разработки исполнительной (технической) документации на систему пожарной сигнализации, отсутствие системы оповещения и пр.
Аналогичные нарушения установлены и актом проверки ООО «Вкус».
По итогам проверки, как одному, так и другому юридическому лицу выданы предписания об устранении выявленных нарушений.
Из проекта 17-07-2025-ОВ ООО «Профклимат» следует, что разработан проект по установки вентиляции и кондиционирования ресторанов «Хочу Пури» из кондиционеров, а также комплекса системы воздухоочистки для каждого объекта как кухни, так и зала.
Аналогичный проект разработан и в отношении ресторана «Перчини», также предусматривающий кондиционирование и вентиляционную систему.
Из изложенного следует, что для каждого ресторана установлена отдельная система вентиляции, а также установлены кондиционеры.
Из актов осмотра представленного истицей, следует, что общее число кондиционеров обслуживающих и принадлежащих указанным двум ресторанам 13, при этом, разграничить какой кондиционер обслуживает какой из ресторанов не представилось возможным.
Факт самовольной установки кондиционеров на фасаде и крыше пристройки к многоквартирному дому <адрес> выданным управляющей компании ООО «Компроспект».
При изложенном, суд признает доказанным факт размещения ответчиками ООО «Вкус» и ООО «Вкус Сахалин» на крыше встроенно-пристроенной части <адрес> кондиционеров и двух систем вентиляции обслуживающих помещения 15 и 4, в которых размещены рестораны «Хочу Пури» и «Перчини», без согласия сособственников многоквартирного жилого дома № по вышеуказанному адресу, следовательно данные действия подлежит признать незаконными, а требования истицы в данной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Вкус» участниками Общества являются ФИО18, ФИО18, ФИО18, при этом ФИО18 является генеральным директором.
Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Вкус Сахалин» участниками Общества являются ФИО18, ФИО18, ФИО18, при этом ФИО18 является генеральным директором.
Поскольку при визуальном осмотре не представилось возможным разграничить какое количество кондиционеров обслуживает ресторан «Перчини», а какое «Хочу Пури», с учетом того обстоятельства, что собственниками ресторанов являются одни и те же лица, как и генеральным директором одного и другого юридического лица является одно и то же лицо, то суд считает необходимым возложить обязанность по демонтажу вентиляционного оборудования и кондиционеров на юридические лица которым принадлежат рестораны и для обслуживания которых они смонтированы, при этом, не выходя за пределы заявленных исковых требований, в порядке ст. 206 ГПК РФ суд считает необходимым установить срок для исполнения таких действий 30 дней в момента вступления решения суда в законную силу.
Из материалов дела также следует, что ответчиками по делу, также в отсутствие согласия сособственников реконструирован фасад многоквартирного жилого дома <адрес>, а именно увеличен оконный проем, образован дополнительный вход в нежилое помещение между ресторанами, образованы отверстия в крыше встроенно-пристроенного нежилого помещения, в целях монтажа вентиляционной системы.
Администрацией города Южно-Сахалинска, собственнику Кузнецовой М.И., ООО «Консолидация» направлены предупреждения от 24 ноября 2025 года, о приведении переустроенного помещения в многоквартирном жилом доме в прежнее состояние в течение двух месяцев с момента получения данного предупреждения.
Судом установлено, что нарушения указанные в предупреждении не устранены.
Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Состав общего имущества определяется согласно разделу 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
В соответствии с пунктом 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1);
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2);
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации приведенные положения закона распространяются и на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшения общего имущества. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Ответчиками в результате проведенных работ в принадлежащих им по праву аренды нежилых помещениях был реконструирован фасад многоквартирного жилого дома, в частности увеличен оконный проемов за счет разрушения части внешней стены, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть в результате таких работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, находящегося в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.
Кроме того, ответчиками оборудован независимый выход из одного нежилого помещения в другое.
Однако согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение указанных выше работ ответчиками как арендаторами, так и собственниками, получено не было.
Поскольку отсутствует согласие сособственников на выполнение указанных работ по реконструкции фасада МКД, то в данной части о признании таких действий и работ незаконными и самовольными требования истца обоснованным и подлежат удовлетворению.
Суд относится критически к доводам стороны ответчика о том, что к данным правоотношениям следует применять положение Определения Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку данное определение не предполагает изменение фасада многоквартирного жилого дома путем пробивание, увеличения оконных проемов, образования дополнительных входных групп предназначенных для индивидуального пользования одного из собственников МКД.
В названном определении от 07.04.2026 года, Верховный Суд Российской Федерации отметил, что исходя из нормы пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ под общим имуществом понимается имущество, которое при создании или образовании недвижимых вещей предназначалось для удовлетворения общих потребностей их собственников, а также имущество, которое в дальнейшем приобретено, создано или образовано для этих целей. Оно принадлежит собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах общей территории, определенной в соответствии с законом, и связанных физически или технологически, на праве общей долевой собственности.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Как следует из положений статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ, к общему имуществу здания, МКД наряду с иными относятся несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад здания - его внешняя, наружная стена.
При этом использование фасада как общего имущества допускается в различных целях: размещение информационных вывесок, рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, систем вентиляции.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).
Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г., правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников.
В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Исходя из содержания данной нормы, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает в случае отсутствия соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.
Использование ответчиком без соответствующего решения части общего имущества в соответствии с положениями статьи 247 ГК РФ не признается безусловным основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, если судом будет установлено, что этот порядок не нарушает права и законные интересы данного лица.
Право собственников помещений - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 1 статьи 247 ГК РФ, устанавливающий наряду с иными нормами параграфа 1 главы 16 ГК РФ базовые положения правового регулирования отношений, возникающих по поводу общей собственности, конкретизирует закрепленные в статье 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации гарантии и обеспечивает баланс интересов сособственников (определения от 31 марта 2022 г. N 657-О, от 28 июня 2022 г. N 1640-О, от 26 сентября 2024 г. N 2411-О и др.).
В определении от 29 мая 2025 г. N 1376-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что предусмотренный пунктом 1 статьи 247 ГК РФ порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, обеспечивает соблюдение интересов всех сособственников, а также определяет механизм разрешения в судебном порядке споров между ними при наличии разногласий по данному вопросу. При этом суд, разрешая требование об определении порядка пользования соответствующим имуществом, учитывает фактически сложившийся порядок пользования им, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Разрешая заявленные исковые требования о возложении обязанности на ответчиков ООО «Вкус» и ООО «Вкус Сахалин», суд не может согласиться с позицией истца.
При разрешении спора по существу, суд по собственной инициативе привлек к участию в деле в качестве соответчиков собственников нежилых помещений 15 и 4 Кузнецову М.И. и Черевик М.А., однако, даже после уточнения исковых требований, истицей не заявлено требований к собственникам нежилых помещений по выполнению работ связанных с восстановлением крыши и фасада МКД. Требования предъявлены именно к ответчикам ООО «Вкус» и ООО «Вкус Сахалин».
В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
На основании ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм следует, что собственник помещения обязан восстановить помещение в состоянии существующим до реконструкции или перепланировки.
При этом требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения (п. 23 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
Однако, по настоящему делу к титульным собственника нежилых помещений, таких требований не предъявлено, поэтому в данной части требования истицы не подлежат удовлетворению – в т.ч. и обязании ООО «Вкус» и ООО «Вкус Сахалин» провести инструментальное обследование монолитной кровли МКД, т.к. обязанность по обслуживанию МКД возлагается на управляющую компанию, поэтому обследование кровли входит в компетенцию управляющей компании, к которой также истицей требований не заявлялось, а также в части требований о разработке и согласования проекта мероприятий по устранению отверстий в кровле и проведении работ по устранению отверстий и восстановлении монолитной кровли, а также обязании восстановить фасад МКД в первоначальное состояние.
Управляющая организация, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома (п. 20 Обзора утвержденного 13.12.2023).
Не подлежат удовлетворению требования истицы о приостановлении эксплуатации ресторанов с момента вступление решения суда в законную силу «Хочу Пури/Хачапури» (ООО «Вкус») и «Перчини» (ООО «Вкус Сахалин») до получения актов ГЖИ/Роспотребнадзора о соответствии; запретить использование общего имущества МКД без 100% согласия собственников помещений поскольку в материалы дела не представлены доказательства угрозы жизни и здоровья сособственников МКД, требования о наличии 100% голосов относится не по всем вопросам использования общедомового имущества. Истица в свою очередь не конкретизирует заявленные требования, т.е. не уточняет какой вид использования и какого именно имущества нарушает ее права в будущем, действиями всех четырех ответчиков, в т.ч. двух юридических лиц, двух физических.
Остальным доводам суд не дает оценку как не имеющим юридического значения для дела.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истицы в солидарном порядке подлежат взысканию понесённые ею расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Быстровой А.Е. удовлетворить частично.
Признать незаконной монтаж вентиляционного оборудования в объеме 2-х комплектов и кондиционирования - 13 штук кондиционеров установленных на крыше встроенно-пристроенного нежилого помещения, а также на парапете встроенно-пристроенного нежилого помещения по <адрес>.
Признать незаконным самовольно выполненную перепланировку и реконструкцию нежилого помещения <адрес> выразившуюся в изменении оконного проема, отверстия кровли, монтажа дополнительного входа в нежилое помещение.
Возложить обязанность на ООО «Вкус» (№) и ООО «Вкус Сахалин» (№), в течении 30 дней в момента вступления решения суда в законную силу демонтировать вентиляционное оборудование, а также 13 кондиционеров, предназначенных для обслуживания нежилых помещений 15 и 4 установленных на крыше встроенно-пристроенного нежилого помещения, а также на парапете встроенно-пристроенного нежилого помещения по <адрес>, для обслуживания помещения 15 обязанность по демонтажу возложить на ООО «Вкус», для обслуживания помещения 4 на ООО «Вкус Сахалин».
Взыскать в солидарном порядке с ООО «Вкус» (№) и ООО «Вкус Сахалин» (№) в пользу Быстровой А.Е. (паспорт <данные изъяты>) расходы по оплате госпошлины 3 000 рублей.
В остальной части требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Южно-Сахалинского городского суда Л.В. Омелько