РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«12» октября 2026 года г. Кемерово
Центральный районный суд г. Кемерово в составе:
председательствующего судьи Пахирко Р.А., при секретаре Соболевской Л.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Нагайцева Александра Васильевича к закрытому акционерному обществу «Градиент-Н» о взыскании расходов по устранению недостатков нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Нагайцев А.В. обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Градиент-Н» (далее – ЗАО «Градиент-Н») о взыскании расходов по устранению недостатков нежилого помещения.
Требования мотивированы тем, что 16.07.2025 между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения площадью ... кв.м., кадастровый номер ###, расположенного по адресу: .... Стоимость помещения - 8 000 000 руб. Переход права собственности зарегистрирован **.**.****.
Согласно п. 3.1 Договора, покупателем произведен осмотр состояния передаваемого имущества, его фактическая площадь, состояние и качество...соответствуют условиям настоящего договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На момент заключения договора помещение действительно соответствовало всем требованиям, согласованным сторонами при заключении Договора, в том числе, было обеспечено электрической энергией.
Между тем, после совершения сделки в процессе эксплуатации Помещения обнаружился существенный скрытый недостаток, который был скрыт продавцом, поэтому не был и не мог быть обнаружен при визуальном осмотре в момент подписания передаточного акта (договора купли-продажи): при переоформлении договора на энергопотребление с ресурсоснабжающей организацией (ОАО «СКЭК») истцу стало известно о невозможности эксплуатации помещения без осуществления переподключения электрических сетей напрямую к сетям ОАО «СКЭК». Стоимость работ по технологическому присоединению сетей составляет 893 160,46 руб.
Затраты на технологическое присоединение к электрическим сетям являются существенными и составляют значительную часть от стоимости Помещения.
Претензия с требованием о возмещении стоимости технологического подключения направлена в адрес ответчика 05.03.2026, ответ на которую не поступил, денежные средства не выплачены.
С учетом изложенного, уточнив в ходе судебного разбирательства исковые требования, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу расходы по устранению недостатков нежилого помещения в размере 877 599,72 руб. расходы по оплате услуг представителя – 50 000 руб.; расходы по оплате нотариальных услуг - 3 300 руб.; расходы по оплате государственной пошлины - 22 863 руб.
Протокольным определением от 13.07.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Вадиян Л.И. и Ефремова Е.И.
В судебном заседании представитель истца Данцевич К.А., действующий на основании доверенности, исковые требования с учетом их уточнения, поддержал.
Истец Нагайцев А.В., ответчик ЗАО «Градиент-Н», третьи лица Вадиян Л.И., Ефремова Е.И., извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителя истца, положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 1 и 421 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 этой же статьи никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом, 16.07.2025 ЗАО «Градиент-Н» (Продавец) заключило с Нагайцевым А.В. (Покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в установленном настоящим договором порядке следующее недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, площадь ... кв.м.; кадастровый номер ###, ###, расположено по адресу: ....
Стоимость имущества составляет 8 000 000 руб. (п. 2.1 Договора).
По соглашению Сторон настоящий договор является одновременно Актом приема-передачи имущества. Покупателем произведен осмотр состояния передаваемого имущества, его фактическая площадь, состояние и качество, а также сроки передачи Продавцом соответствуют условиям настоящего договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Каких-либо дефектов и недостатков, о которых не было бы известно Покупателю и о которых ему не сообщил бы Продавец, не обнаружено. Покупатель не имеет претензий к Продавцу относительно санитарного и технического состояния имущества (п. 3.1 Договора).
В случае невозможности оперативного перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями вследствие необходимости выполнения технических условий подключения, выданных ресурсоснабжающими организациями, Покупатель обязуется возместить Продавцу расходы по оплате коммунальных услуг, потребленных Имуществом и выставленных ресурсоснабжающими организациями Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю (п. 3.4 Договора).
Переход права собственности зарегистрирован 25.07.2025, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Согласно направленному в адрес истца проекту договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ОАО «СКЭК», стоимость работ по технологическому присоединению энергопринимающих устройств нежилого помещения заявителя составляет 893 160,46 руб.
05.03.2026 истец направил ответчику претензию о выявлении существенного скрытого недостатка нежилого помещения, который не был и не мог быть обнаружен при визуальном осмотре в момент подписания передаточного акта (договора купли-продажи), просил уменьшить покупную цену на сумму 893 160,46 руб., необходимую для технологического присоединения к электрическим сетям, и вернуть данную сумму истцу в течение 15 дней. Ответ на претензию до настоящего времени не получен.
В ответ на судебный запрос, ОАО «СКЭК» сообщило, что 12.08.2025 поступила заявка на присоединение к электрическим сетям энергопринимающих устройств нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., в связи с изменением точки присоединения. Заявителю направлена оферта договора и технические условия, который не были подписан заявителем, и заявка считается аннулированной. Размер платы за технологическое присоединение рассчитан, исходя из расходов на выполнение мероприятий, подлежащих осуществлению сетевой организацией в ходе технологического присоединения, в соответствии с Постановлением РЭК № 463, и составил 893 160,46 руб. В 2026 г. плата составит 877 599,72 руб.
23.07.2025 между ЗАО «Градиент-Н» (Продавец) и Ефремовой Е.И. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: помещение, назначение: нежилое, площадь ... кв.м., кадастровый номер ###; ###, расположенное по адресу: .... Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован **.**.****.
10.12.2025 между ЗАО «Градиент-Н» (Продавец) и Вадиян Л.И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: помещение, назначение: нежилое, площадь ... кв.м., кадастровый номер ###; ###, расположенное по адресу: .... Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован **.**.****.
Согласно техническим условиям 01-38 наименование потребителя: торгово-офисное помещение .... Запрашиваемая мощность - 11 кВт. Уровень напряжения электрических сетей, к которым осуществляется технологическое присоединение (кВ) - 0.4. Категория надежности электроснабжения -3 категория. Источник электроснабжения -ВРУ ЗАО «Градиент-Н». ЗАО Градиент-Н осуществляет выполнение технических и организационных мероприятий по технологическому присоединению к сетям электроснабжения. Заявитель в лице Нагайцева А.В. осуществляет: подключение помещения выполнить от группы защитных аппаратов вводно распределительного устройства ЗАО «Градиент-Н»; выбор сечения, марки кабеля и способ его прокладки определить проектом; организацию учета потребления электроэнергии выполнить в соответствии с требованиями глав ПУЭ 7.1 и 1.5 и нормами проектирования; проектные решения по электроснабжению согласовать с ЗАО «Градиент-Н».
Из акта распределения границ следует, что на балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ОАО «СКЭК» находится ТП 586, кабельная линия, соединительные муфты кабелей, до границ земельного участка. Граница (А-В). На балансовой принадлежности ЗАО «Градиент-Н» находятся кабельные линии от соединительных муфт до вводно-распределительного устройства включительно. Граница (В-С) и (С-F). На балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности Нагайцева А.В. находится кабельная линия от ВРУ ЗАО «Градиент-Н» до щита учета. Граница (С-D). На балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности Ефремовой Е.И. находится кабельная линия от ВРУ ЗАО «Градиент-Н» до щита учета. Граница (С-Е). В связи с тем, что граница (В-С) обслуживает участки (С-D), (С-Е) и (C-F) содержание и обслуживание участка (В-С) и ВРУ ЗАО «Градиент-Н» осуществляется совместно силами и за счет собственников помещений ### (Нагайцев А.В.), ### (Ефремова Е.И.) и ### (ЗАО «Градиент-Н») пропорционально занимаемой площади.
Согласно справке о выделении мощности энергоснабжения от 03.07.2025 ЗАО «Градиент-Н» выделило Нагайцеву А.В. мощность в размере 10,9.1 кВт.
15.10.2025 между ЗАО «Градиент-Н», Нагайцевым А.В. и Ефремовой Е.И. заключено соглашение о перераспределение электрической мощности, согласно которому между ПАО «Кузбассэнергосбыт» и ЗАО «Градиент-Н» заключен договор энергоснабжения ### от 01.12.2021 в отношении трех нежилых помещений, расположенных по адресу: .... Максимальная мощность электроснабжения по договору составляет 50 кВт. В связи с переходом права собственности на пом. ### и пом. ### от ЗАО «Градиент-Н» к Нагайцеву А.В. и Ефремовой Е.И. соответственно Стороны пришли к соглашению о перераспределении электрической мощности, выделенной по договору энергоснабжения ### от 01.12.2021., в следующем порядке: Нагайцев А.В. и Ефремова Е.И. по 11 кВт. каждому; ЗАО «Градиент-Н» - 28 кВт.
Из письменных пояснений третьего лица Вадиян Л.И. следует, что он владеет нежилым помещением ###, расположенным по адресу: ..., обеспеченным электрической энергией. Электроснабжение помещения ###, принадлежащего Нагайцеву А.В., осуществляется через принадлежащее ему помещение. При этом, заключенный между ним и ЗАО «Градиент-Н» договор купли-продажи недвижимого имущества каких бы то ни было условий, обязывающих его обеспечивать распределение электрической мощности между помещениями, не содержал. Такие обязательства он на себя не принимал. О существовании соглашения о перераспределении электрической мощности от 15.10.2025, заключенного между ЗАО «Градиент-Н», Нагайцевым А.В., Ефремовой Е.И., ему ничего не известно, обязанности ЗАО «Градиент-Н», вытекающие из данного соглашения, ему не передавались и им не принимались. В дальнейшем им будут произведены работы по отключению помещения ### от принадлежащей ему сети электроснабжения. Соответствующее уведомление уже передано Нагайцеву А.В.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Нагайцев А.В. просит суд взыскать расходы на устранение недостатков нежилого помещения в размере 877 599,72 руб.
Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств несения расходов в размере 877 599,72 руб. на технологическое подключение, истцом не представлено. Проект договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ОАО «СКЭК» таким доказательством не является, поскольку согласно информации ОАО «СКЭК», договор аннулирован по причине того, что проект договора не был подписан Нагайцевым А.В., работы по технологическому присоединению не выполнены; условия заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями не являются предметом договора купли-продажи недвижимости от 16.07.2025; о необходимости перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, истец знал, что подтверждается условиями договора купли-продажи (п. 3.4 Договора); необходимость несения расходов на заключение договора об организации технологического присоединения к электрическим сетям, само по себе не является недостатком, за которые отвечает продавец, на основании чего суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске не имеется оснований для возмещения истцу понесенных им расходов, в связи с чем, требования о взыскании расходов по оплате услуг представителя, расходов по оплате нотариальных услуг, расходов по оплате государственной пошлины не имеется.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Нагайцева Александра Васильевича к закрытому акционерному обществу «Градиент-Н» о взыскании расходов на устранение недостатков нежилого помещения, судебных расходов - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированной форме подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.
Судья Р.А. Пахирко
В мотивированной форме решение изготовлено 26.10.2026.