РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июня 2026 года г. Владивосток Приморского края
Ленинский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи Ляшенко Ю.В., при секретаре Селиверстовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Приморского края в защиту прав и законных интересов публично-правового образования – Приморского края в лице Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», ФИО о признании торгов по продаже государственного имущества ничтожными, признании ничтожным заключенного по результатам данных торгов договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Приморского края обратился в суд с иском в защиту прав и законных интересов публично-правового образования – Приморского края в лице Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (далее – ООО «Управляющая компания»), ФИО о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожных сделок. В обоснование иска указал, что законом Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ «О внесении изменений в Закон ФИО края» О программе приватизации имущества, находящегося в собственности Приморского края, на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов» перечень объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности ФИО края, запланированного к приватизации в 2023 году дополнен, в том числе п.34: нежилые помещения с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>. Информация о расширении перечня в нарушение требований действующего законодательства размещена ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 2 рабочих дня до начала процедуры торгов. Информация подлежала размещению не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего процедура приватизации спорных помещений не сопровождена соответствующим информационным обеспечением, что фактически ограничило круг потенциальных участников и имело своей целью создать преференции определенному лицу. Победителем торгов признан единственный участник ООО «Управляющая компания», с ним ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи государственного имущества №, в отношении указанных нежилых помещений, являющихся объектом культурного наследия. Вместе с тем, установлено, что цена продажи спорного имущества значительно занижена, суммарный размер возможного занижения рыночной стоимости может составлять не менее 10 000 000 руб. Также, была нарушена процедура торгов, а именно в информационном сообщении отсутствовали сведения об условиях охранного обязательства в размещенной типовой форме договора купли-продажи – охранного обязательства, являющегося его существенным условием Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Управляющая компания» и ФИО, нежилые помещения перешли в собственность последней. Генеральным директором ООО «Управляющая компания» является ФИО, с которым ФИО с 1993 года состоит в браке. Из соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежное обязательство ООО «Управляющая компания» перед ФИО на дату подписания данного соглашения по договору № составляло 52843061,54 руб., в счет погашения задолженности ООО «Управляющая компания» передает ФИО спорные помещения, стоимость которых оценена сторонами 24980000 руб. При этом, в период действия договора ФИО не заявляла о претензионном и судебном порядках, о выплате причитающихся доходов от сдачи в аренду имущества. Полагает, что заключение соглашения об отступном следует расценивать как намерение вывести спорные объекты в личную собственность супругов. Просит признать ничтожными торги в форме электронного аукциона, по итогам которых заключен договор купли-продажи (приватизации) от ДД.ММ.ГГГГ №.79695 нежилых помещений с кадастровыми номерами №; признать ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № признать ничтожным соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительности ничтожных сделок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № 2023.79695, соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, обязав ФИО вернуть по акту приема-передачи государственное имущество в виде нежилых помещений с кадастровыми номерами № собственнику в лице Приморского края.
В судебном заседании заместитель прокурора Ленинского района г.Владивостока Приморского края ФИО уточнила исковые требования, указав, что исковые требования предъявлены к ответчикам ООО «Управляющая компания» и ФИО Исковые требования к ответчику Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края не поддержала, так как Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края является материальным истцом. Просила признать ничтожными торги (извещение №) в форме электронного аукциона, по итогам которых заключен договор купли-продажи (приватизации) от ДД.ММ.ГГГГ №.79695 нежилых помещений с кадастровыми номерами №; признать ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.79695, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений ФИО края и ООО «Управляющая компания» нежилых помещений с кадастровыми номерами № №, расположенных в здании, являющемся объектом культурного наследия; признать ничтожным соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Управляющая компания» и ФИО о передаче нежилых помещений с кадастровыми номерами №; применить последствия недействительности ничтожных сделок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.79695, соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, обязав ФИО возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения с кадастровыми номерами № в собственность ФИО края в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Указала, что постановлением ФИО РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила разработки прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества и внесении изменений в Правила подготовки и принятия решений об условиях приватизации федерального имущества". Согласно п.6 указанных Правил, при включении государственного и муниципального имущества в соответствующие перечни в случае если он является объектом культурного наследия» (памятников истории и культуры) народов РФ, дополнительно указывается информация об отнесении его к объектам культурного наследия в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ. В силу требований п.8 Правил программы приватизации размещаются в течение 15 дней со дня утверждения Правительством Российской Федерации либо органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления на официальном сайте в сети Интернет в соответствии с требованиями, установленными ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Вместе с тем, инфоримация о расширении перечня в нарушение п.8 Правил размещена только ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 2 рабочих дня до начала процедуры торгов, тогда как подлежала размещению не позднее ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего процедура приватизации спорных помещений не сопровождена соответствующим информационным обеспечением. Само по себе опубликование законов ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не снимало с Министерства имущественных и земельных отношений ФИО края обязанности по обеспечению информационного доступа к расширенному перечню именно посредством размещения информации на сайте о проведении торгов. Позиция о нарушении процедуры приватизации спорных помещений в связи с не сопровождением соответствующим информационным обеспечением также отражена в письме УФАС по ФИО краю от ДД.ММ.ГГГГ. Срок исковой давности по оспариванию торгов по правилам п.2 ст. 168, п.1 ст. 181 ГК РФ аналогичен сроку исковой давности для признания сделок ничтожными, который составляет 3 года. Просит исковые требования удовлетворить.
ФИО ответчиков ООО «Управляющая компания», ФИО по доверенности ФИОО. в судебном заседании с иском не согласился, представил письменный отзыв на иск, указав, что ответчиками спорные нежилые помещения отреставрированы, в них произведены неотделимые улучшения на сумму более 70000000 руб. Информация о проведении аукциона по реализации спорных помещений являлась общедоступной и была получена обществом в рамках мониторинга публичных торгов и официальных источников о продаже государственного имущества. Аукционная документация по лоту № содержала полные сведения об ограничениях (обременениях), связанных с выполнением требований охранного обязательства объекта культурного наследия регионального значения, в том числе с паспортом ОКН «Здание старейшей на Дальнем Востоке Пастеровской станции», 1897 года, являющимся неотъемлемой частью охранного обязательства. Приватизации подлежал не объект культурного наследия – здание старейшей на Дальнем Востоке Пастеровской станции как единый комплекс, а помещения в нем, соответственно, спорные помещения сами по себе не являются объектами культурного наследия и не должны быть поименованы в программе приватизации. Сведений о наличии иных потенциальных претендентов, желающих предложить более высокую выкупную стоимость за реализованное на аукционе имущество, не имеется. Установление начальной цены продажи спорного имущества производилось ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» на основании государственного контракта, оплата по контракту производилась Министерством имущественных и земельных отношений ФИО края. Представленное мотивированное мнение о рыночной стоимости объекта вызывает сомнение, так как учредителями КГБУ «ЦКО» являются ФИО края и Министерство имущественных и земельных отношений ФИО края. Просит отказать в удовлетворении иска.
Ответчик ФИО в судебном заседании с доводами, изложенными в иске, не согласилась, представила письменные возражения, указав, что Министерством имущественных и земельных отношений ФИО края соблюдена процедура проведения торгов, она приобрела имущество на основании соглашения об отступном в связи с зачетом реально существующей задолженности. Доказательств обратного не представлено. Доводы, изложенные ФИО ФИОО., поддержала. Просит отказать в удовлетворении иска.
ФИО Министерства имущественных и земельных отношений ФИО края по доверенности ФИО в судебном заседании представила письменный отзыв, в котором указала, что Министерство имущественных и земельных отношений ФИО края не возражает против исковых требований с учетом доводов, изложенных в иске.
ФИО края, привлеченный к участию в деле на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора по доверенности ФИО представил письменный отзыв, указав, что исковые требования являются обоснованными.
ФИО третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен в порядке, предусмотренном законом, представил суду письменные возражения, указав, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Привлеченный судом на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, представитель Инспекции по охране объектов культурного наследия в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом в порядке, предусмотренном законом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора.
Выслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст.1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося, в том числе в собственности субъектов Российской Федерации, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Согласно п.1, 2 ст.29 Федерального закона №178-ФЗ с 04.08.2023 объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться путем продажи на аукционе (за исключением объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии) или на конкурсе (в отношении объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии) при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к таким объектам, требованиями к размещению наружной рекламы на таких объектах и их территориях, а также требованиями к установке надписей и обозначений, содержащих информацию об объекте культурного наследия.
Решение об условиях приватизации объекта культурного наследия должно содержать информацию об отнесении такого объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия.
К решению об условиях приватизации объекта культурного наследия должны прилагаться копии охранного обязательства, утвержденного в порядке, предусмотренном ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ), и паспорта объекта культурного наследия, предусмотренного ст. 21 Федерального закона № 73-ФЗ (при его наличии), а в случае, предусмотренном п. 8 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ, – копии иного охранного документа и паспорта объекта культурного наследия (при его наличии).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2005 № 806 утверждены Правила разработки прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества и внесении изменений в Правила подготовки и принятия решений об условиях приватизации федерального имущества (далее – Правила).
Согласно п. 6 Правил, при включении государственного и муниципального имущества в соответствующие перечни в случае если объект имущества является объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, дополнительно указывается информация об отнесении его к объектам культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
В силу требований п. 8 Правил, программы приватизации размещаются в течение 15 дней со дня утверждения Правительством Российской Федерации либо органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления на официальном сайте в сети Интернет в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом № 178-ФЗ.
Согласно ч. 1 ст. 15 Федерального закона № 178-ФЗ под информационным обеспечением приватизации государственного и муниципального имущества понимаются мероприятия, направленные на создание возможности свободного доступа неограниченного круга лиц к информации о приватизации и включающие в себя размещение на официальном сайте в сети Интернет прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в том числе запрещается: предоставление хозяйствующему субъекту доступа к информации в приоритетном порядке.
В силу ч. 1 ст.17 Федерального закона № 135-ФЗ при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе координация организаторами торгов деятельности участников, а также заключение соглашений, если такие соглашения имеют своей целью либо приводят или могут привести к ограничению конкуренции и (или) созданию преимущественных условий для каких-либо участников.
Нарушение правил, установленных ст. 17 Федерального закона № 135-ФЗ, является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными.
Официальным сайтом в сети Интернет для размещения информации о приватизации государственного и муниципального имущества является официальный сайт Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенный Правительством Российской Федерации, а также дополнительно – на сайтах в сети Интернет.
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № сайт «www:torgi.gov.ru» определен официальным источником в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов по продаже приватизируемого государственного или муниципального имущества.
В рамках рассмотрения дела установлено, что Законом ФИО края от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ «О внесении изменений в Закон ФИО края «О программе приватизации имущества, находящегося в в собственности ФИО края, на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов» (далее – Закон ФИО края №-КЗ) перечень объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности ФИО края, запланированного к приватизации в 2023 году (II-IV кварталы 2023 года) (далее – Перечень), дополнен, в том числе пунктом «34»: нежилые помещения с кадастровыми номерами № №, расположенные по адресу: <адрес>.
Указанные помещения расположены в здании, являющемся объектом культурного наследия – «Здание старейшей на Дальнем Востоке Пастеровской станции», 1897 г. (регистрационный №, кадастровый №), находящемся по адресу: <адрес>. Объект принят на государственную охрану постановлением Администрации ФИО края от ДД.ММ.ГГГГ №-па.
С учетом того, что информация о расширении Перечня в нарушение п. 8 Правил размещена только ДД.ММ.ГГГГ (то есть за 2 рабочих дня до начала процедуры торгов), процедура приватизации помещений с кадастровыми номерами № не сопровождена соответствующим информационным обеспечением, что препятствовало ознакомлению потенциальных покупателей государственного имущества с перечнем запланированных к приватизации объектов, чем нарушен принцип свободного доступа неограниченного круга лиц к информации о приватизации.
Доводы ФИО ответчиков об опубликовании Закона ФИО края от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ на официальном интернет-портале правовой информации и в издании «Приморская газета», и доступности ознакомления со сведениями об имуществе, подлежащем приватизации, потенциальными участниками, не основаны на нормах материального права, так как Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № сайт «www:torgi.gov.ru» определен официальным источником в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов о продаже приватизируемого государственного или муниципального имущества.
Доводы ФИО ответчиков о надлежащем информационном обеспечении торгов в связи с включением в план приватизации Законом ФИО края от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ в 2019 году помещения с кадастровым номером №, впоследствии из которого образованы спорные нежилые помещения не состоятельна ввиду изменения его характеристик: площади, кадастрового номера. Указанный объект не является предметом спорных торгов, имеет иной кадастровый номер, в связи с чем само по себе включение его ранее в план приватизации не позволяет идентифицировать объект как реализуемый в рамках плана приватизации потенциальными участниками торгов после его преобразования.
Также, в нарушение п.6 Правил Программа приватизации имущества, находящегося в собственности ФИО края, на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов, утвержденная законом ФИО края от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ, не содержала сведений об отнесении спорных помещений к объекту культурного наследия, что также не позволяло потенциальным покупателям получить полную информацию о планируемом к приватизации объекте.
Таким образом, организатором торгов не осуществлено своевременное и полное информационное обеспечение осуществления торгов по приватизации помещений с кадастровыми номерами 25№.
В соответствии с постановлением министра имущественных и земельных отношений ФИО края от ДД.ММ.ГГГГ №-п надлежало приватизировать находившиеся в краевой собственности помещения по <адрес> путем продажи на аукционе, начальная и итоговая цена аукциона в электронной форме составила 24480000 руб.
На сайте в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов о продаже приватизируемого государственного или муниципального имущества (www:torgi.gov.ru) Министерством имущественных и земельных отношений ФИО края размещено извещение № о проведении торгов в форме электронного аукциона (даты начала приема заявок – ДД.ММ.ГГГГ, окончания их приема – ДД.ММ.ГГГГ, определения участников – ДД.ММ.ГГГГ, подведения итогов – ДД.ММ.ГГГГ).
Процедура торгов начата спустя 2 рабочих дня (на 3-й рабочий день) после опубликования информации о расширении Перечня (решение принято ДД.ММ.ГГГГ – Закон ФИО края №-КЗ).
Согласно извещению № (лот №) приватизация спорных помещений осуществляется посредством электронного аукциона. Вместе с тем, в составе документации лота размещен файл «Условия конкурса», согласно которому:
- проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца, утвержденным приказом инспекции по охране объектов культурного наследия Приморского края;
- экономическое обоснование в силу прямого указания федерального законодательства (ст. 29 Федерального закона № 178-ФЗ, ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ);
- срок исполнения условий конкурса: 7 лет со дня заключения договора купли-продажи.
При этом, несмотря на возложение на потенциального участника торгов обязанности по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, охранное обязательство в составе извещения о проведении аукциона не размещено, что не позволяет потенциальному участнику определить объем обязанностей по сохранению объекта культурного наследия в случае заключения с ним договора купли-продажи нежилых помещений по результатам аукциона.
Размещение в составе документации подобных условий продажи помещений, расположенных в объекте культурного наследия, реализуемых посредством аукциона, вводит потенциальных покупателей в заблуждение, во-первых, о порядке приватизации имущества, так как противоречит установленной организатором торгов форме приватизации «аукцион», а во-вторых, порождает правовую неопределенность в сроках исполнения обязательств по договору купли-продажи.
Наличие противоречивых сведений о форме торгов в документации о проведении торгов могут существенно повлиять на принятие решения потенциальными покупателями о целесообразности участия в процедуре приватизации имущества, сузив круг участников аукциона.
Кроме того, договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного ст. 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ, а при отсутствии – требований иного охранного документа, предусмотренного п.8 ст.48 Федерального закона №73-ФЗ, п.3 ст.29 Федерального закона №178-ФЗ.
Учитывая требования п.8 ст.48 Федерального закона №73-ФЗ, п.3 ст. 29 Федерального закона №178-ФЗ, в случае отсутствия в договоре предусмотренного существенного условия (охранного обязательства, требований иного охранного документа), сделка по отчуждению (приватизации) является ничтожной.
Согласно п.5 ч.5 ст.15 Федерального закона №178-ФЗ информационное сообщение должно быть опубликовано таким образом, чтобы у заинтересованного субъекта имелась реальная возможность заблаговременно в предусмотренные законом сроки получить полную, объективную и достоверную информацию о предмете торгов.
При этом в п.10 информационного сообщения отражено, что с условиями договора, заключаемого по итогам проведения электронного аукциона, можно ознакомиться на официальных сайтах продажи и на электронной площадке.
Однако размещенный в составе документации о лоте № проект договора не содержит сведения о необходимости исполнения потенциальным покупателем существенного условия в виде обременения приватизируемого объекта требованиями охранного обязательства.
Кроме того, в составе документации о лоте №, вопреки требованиям ст.29 Федерального закона №178-ФЗ, отсутствовали охранное обязательство и паспорт объекта культурного наследия, что не позволяло потенциальным покупателям оценить объем обязательств по сохранению и использованию объекта приватизации, в том числе вводило в заблуждение относительно условий о стоимости таких работ по сохранению объекта культурного наследия, помещения которого являлись предметом аукциона, (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ, к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования).
При этом специальный порядок продажи такого имущества вызван необходимостью защиты публичных интересов и правом граждан на доступ к памятникам культуры.
Отсутствие в информационном сообщении сведений об условиях охранного обязательства, в размещенном проекте договора купли-продажи – охранного обязательства, являющегося его существенным условием, то есть условием, которое необходимо для заключения данного договора, свидетельствует о нарушении процедуры торгов, влекущим их ничтожность.
Начальная рыночная стоимость помещений с кадастровыми номерами 25:28:010009:4466, 25:28:010009:4467, 25:28:010009:4468 определена на основании отчета №, подготовленного ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», имеющего положительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, изготовленное Саморегулируемой организацией Региональная ассоциация оценщиков.
Вместе с тем, КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края» сделан вывод о несоответствии указанного отчета установленным требованиям, в результате чего цена продажи спорного имущества значительно занижена (согласно информации Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края суммарный размер возможного занижения рыночной стоимости может составлять не менее 10000000 руб.
На участие в аукционе подана единственная заявка – ООО «Управляющая компания», которая признана министерством имущественных и земельных отношений Приморского края соответствующей.
Впоследствии победителем торгов признан единственный участник – ООО «Управляющая компания», с ним Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи государственного имущества №.79695 в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами №, расположенных в здании, являющемся объектом культурного наследия (право собственности ООО «Управляющая компания» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ), которые ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ООО «Управляющая компания» с ФИО, перешли в собственность последней.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и ООО «Управляющая компания» в лице генерального директора ФИО (ФИО и ФИО являются супругами с 1993 года) заключен договор № доверительного управления (далее – договор №) в отношении здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, на котором оно расположено (далее – Имущество), принадлежащих ФИО (свидетельство о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ).
По условиям договора № (п.3.4.3, 5.1) выгоды и доходы, полученные от доверительного управления, в размере 50 % подлежали передаче ФИО в течение 30 рабочих дней с момента утверждения ею соответствующего отчета.
Из объяснений ФИО, полученных органами прокуратуры края ДД.ММ.ГГГГ, имеющихся в материалах дела, следует, что доход от сдачи ООО «Управляющая компания» в аренду имущества поступал на счет юридического лица, отчеты поступления (расходования) денежных средств ведутся бухгалтерией, которой периодически помогает супруга – ФИО Доходы от сдачи в аренду имущества ФИО не передавались, оставались на счете организации и расходовались по соглашению с ФИО, претензий со стороны супруги не поступало. Претензионная работа ФИО, со слов супруга, не велась ввиду отсутствия заинтересованности в таком урегулировании. Споры, в том числе в части исполнения (неисполнения, ненадлежащего исполнения) ООО «Управляющая компания» договорных обязательств по договору № между компанией и ФИО отсутствуют, поскольку супруги в указанном не заинтересованы.
Из объяснений ФИО также следует, что за 2021-2023 гг. в адрес ФИО направлялись отчеты о выручке на общую сумму 39 579 448,46 руб. (отчетами за иные периоды ФИО не располагает).
Со слов ФИО, ввиду отсутствия на счетах ООО «Управляющая компания» достаточных для погашения долга, подлежащего выплате ФИО по договору №, а также в целях сохранения (сбережения) спорного имущества (поскольку имеются многочисленные случаи отчуждения имущества у юридических лиц), последней на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ переданы нежилые помещения с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, приобретенные юридическим лицом у Министерства имущественных и земельных отношений ФИО края ДД.ММ.ГГГГ.
Из соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежное обязательство ООО «Управляющая компания» перед ФИО на дату подписания данного соглашения по договору № составляет 52 843 061,54 (в материалах отсутствуют сведения, подтверждающие расчет долга и период его образования), в счет погашения задолженности ООО «Управляющая компания» передает ФИО спорные помещения, стоимость которых оценена сторонами в 24 980 000 руб.
При этом, за период действия договора № ФИО не заявляла, в том числе в претензионном и судебном порядках, о выплате причитающихся ей доходов от сдачи в аренду имущества, не имея на это намерения ввиду личной заинтересованности супругов в ведении совместной деятельности (согласно объяснениям ФИО).
Однако, сразу же после участия в торгах, о которых ФИО не могла не быть осведомлена ввиду прямой связи с ФИО и регистрации в установленном порядке права юридического лица на приватизированные объекты (ДД.ММ.ГГГГ) в первый же рабочий день 2024 года – ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об отступном, что следует расценивать как намерение вывести спорные объекты в личную собственность супругов (для улучшения семейного положения), а вышеописанные действия совершены ООО «Управляющая компания», ФИО, ФИО в целях создания искусственной задолженности должника (ООО «Управляющая компания») перед кредитором (ФИО).
Кроме того, само по себе то обстоятельство, что в течение почти 6 лет должник (ООО «Управляющая компания») не произвел в адрес кредитора (ФИО) ни одного платежа, а ФИО не предъявляла требований по оплате доходов вследствие передачи в доверительное управление имущества на такую значительную сумму (более 52 000000 руб. согласно соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ), также свидетельствует о мнимости сделки.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Соответственно, заключение соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ заключено с намерением вывести спорные объекты в личную собственность супругов, соответственно нарушает требования п. 1 ст. 10 ГК РФ.
Исходя из возражений ответчика, представленных в материалы дела документов, после перехода права собственности к ФИО от ООО «Управляющая компания», ФИО с тем же юридическим лицом заключен договор строительного подряда на разработку проектной документации, согласование ее с Инспекцией по охране объектов культурного наследия ФИО края, получение разрешения на выполнение работ, выполнение работ по ремонту кровли и фасада здания, расположенного по адресу <адрес>.
При этом у ООО «Управляющая компания» имеется лицензия на выполнение работ по сохранению объектов культурного наследия, работы по вышеуказанному договору выполнялись после согласования проекта с Инспекцией по охране объектов культурного наследия Приморского края, в связи с чем доводы представителя ответчиков о том, что не требуется указание в плане приватизации, документации о проведении торгов, что спорные помещения расположены в здании, являющимся объектом культурного наследия являются необоснованными.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
При этом, в соответствии с п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.
Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
Также, характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий (заключение договора, его регистрация, составление отчетов при фактическом отсутствии перечисления причитающегося «дохода»).
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон.
В связи с этим установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, а равно факта того, что в намерения сторон на самом деле не входили возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной.
Совершая такую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения (ФИО в течение более, чем 6 лет не требовала исполнение условий договора №).
Установление факта того, что в намерения сторон на самом деле не входили возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным основанием для признания сделки ничтожной.
При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.
Приведенные подходы к оценке мнимости (притворности) сделок являются универсальными и в полной мере применимы к тем случаям, когда совершение таких сделок обусловлено намерением придать правомерный вид передаче денежных средств или иного имущества, полученного с нарушением закона.
Торги могут быть признаны недействительными в том числе в случае, если допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, иные нарушения установленных законом правил.
Поскольку ничтожные сделки недействительны с момента их совершения и не влекут юридических последствий (возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей), то ничтожный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не породил право собственности как у ООО «Управляющая компания», так и у последующего владельца (ФИО), в силу чего все последующие сделки со спорными объектами являются также недействительными и не порождают каких-либо иных последствий кроме тех, которые связаны с их недействительностью.
С учетом последовательности действий, направленных на вывод спорного имущества из собственности ФИО края, путем размещения извещения о проведении торгов с нарушениями требований законодательства о приватизации, защите конкуренции, занижения стоимости спорного имущества, заключения спустя непродолжительное время соглашения об отступном в качестве платы по договору, по которому фактически плата не производилась в течение 6 лет, торги в форме электронного аукциона, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.79695, соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ б/н являются ничтожными и не порождают правовых последствий.
Суд приходит к выводу, что доводы истца о допущении существенного нарушения порядка проведения торгов, нашли свое подтверждение в судебном заседании.
Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом (арендуемом) имуществе, надлежащее информационное обеспечение торгов является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.
Доводы представителя ответчиков о том, что торги по продаже недвижимого имущества являются оспоримой сделкой в связи с чем истекли сроки оспаривания данной сделки являются несостоятельными ввиду того, что в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В данном случае в связи тем, что имущество выбыло из государственной собственности с нарушениями требований законодательства о приватизации, охране объектов культурного наследия, защите конкуренции и сделка посягает на публичные интересы, такая сделка является ничтожной, в связи с чем применяется общий срок исковой давности, который составляет три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Таким образом, на момент подачи искового заявления прокурором Приморского края срок исковой давности не истек.
Как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 93 Закона об исполнительном производстве).
В тоже время приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов (Обзоры судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. №, за 2018 г. №, утвержденные Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ).
Так, в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.
При этом как торги, так и договор, заключенный по их результатам, могут оспариваться либо по общим основаниям недействительности сделок (глава 9 ГК РФ), либо по специальным правилам (ст. 449 ГК РФ).
Торги представляют собой совокупность юридически значимых и незначимых операций (а сущностно – особый формат переговорного процесса), они могут быть аннулированы в том же порядке и по тем же основаниям главы 9 ГК РФ, что и сделки. Следовательно, торги могут являться как оспоримыми, так и ничтожными.
В этой связи срок исковой давности по оспариванию торгов по правилам п. 2 ст. 168 ГК РФ аналогичен сроку исковой давности по признанию сделок ничтожными.
Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В силу п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
Положениями ч. 4 ст. 27, ч. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.07.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» закреплено право прокурора на обращение в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.
Срок исковой давности по оспариванию торгов по правилам п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 181 ГК РФ аналогичен сроку исковой давности по признанию сделок ничтожными, составляет 3 года.
Учитывая изложенное, суд полагает, исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
При решении вопроса об установлении срока для исполнения требований прокурора, суд полагает, что, срок для исполнения решения суда в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу будет достаточным и разумным для исполнения указанных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора Приморского края в защиту прав и законных интересов публично-правового образования –Приморского края в лице Правительства Приморского края, Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», ФИО о признании сделки ничтожной – удовлетворить.
Признать ничтожными торги (извещение №) в форме электронного аукциона по итогам которых заключен договор купли-продажи (приватизации) от ДД.ММ.ГГГГ №.79695 нежилых помещений с кадастровыми номерами №
Признать ничтожным договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.79695, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края и ООО «Управляющая компания» нежилых помещений с кадастровыми номерами №, расположенных в здании, являющемся объектом культурного наследия.
Признать ничтожным соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенное между ООО «Управляющая компания» и ФИО о передаче нежилых помещений с кадастровыми номерами №, в счет погашения задолженности ООО «Управляющая компания» и ФИО.
Применить последствия недействительности ничтожных сделок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, обязав ФИО, паспорт гражданина РФ №, возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения с кадастровыми номерами № в собственность Приморского края в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Владивостока Приморского края.
Мотивированное решение суда составлено 08.07.2026.
Судья Ю.В. Ляшенко