РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 мая 2026 года г. Владивосток
Ленинский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе председательствующего судьи Корсакова Д.И., при ведении протокола секретарем Пановой М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Специализированный Застройщик «Шилкинский» к Карибовой Д. М. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, судебных расходов, с участием: представителя истца Донской Н.М., представителя ответчика по ордеру адвоката Федоренко М.В.,
УСТАНОВИЛ:
истец обратился в суд к ответчику с указанным иском, мотивировав свои требования следующим. Между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве № от 02.03.2022. В связи с внесением изменений в разрешение на строительство от 10.06.2022, выданных Администрацией города Владивостока, внесены изменения в его техническую документацию возводимого объекта. По результатам произведенным кадастровым инженером окончательным обмерам объекта долевого строительства – <адрес>, увеличилась площадь объекта на 3,3 кв.м. В связи с увеличением площади объекта между ответчиком и истцом было заключено дополнительное соглашение № от 02.08.2022 к договору долевого участия в строительстве № от 04.02.2022, пунктом 5 которого предусмотрено, что ответчику необходимо произвести доплату по договору участия в долевом строительстве в размере 434 290,00 руб. Объект был передан ответчику по акту приема-передачи 11.10.2022, было зарегистрировано право собственности на квартиру. Истец выполнил свои обязательства надлежащим образом, построив и передав объект согласно условиям договора, ответчик же, напротив, свои обязательства не выполнил должным образом, сумма по дополнительному соглашению не оплачена на дату подачи искового заявления. С учётом уточнения исковых требований и отказа от их части в порядке ст. 39, ст. 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просит суд взыскать с ответчика сумму долга по договору в размере 434 290,00 руб., договорную неустойку в размере 52 071,41 руб., расходы на юридические услуги по договору оказания юридических и консультационных услуг в размере 53 000 рублей, сумму уплаченной государственной пошлины в размере 18 218,00 рублей.
Представитель истца в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования в полном объеме. Суду пояснила, что в тексте искового заявления была допущена опечатка, задолженность ответчика по договору участия в долевом строительстве составляет 434 290,00 руб. согласно просительной части иска, а также неустойка, исчисленная с учётом действия моратория, в размере 52 071,41 руб. Пояснила, что возражает против снижения неустойки, поскольку полагает её размер разумным. Пояснила, что довод стороны ответчика о том, что расчеты должны были производиться по дополнительному соглашению через счет эскроу не состоятельны, поскольку такие счета закрываются после введения дома в эксплуатацию. Ответчик согласилась на заключение дополнительного соглашения, по которому увеличивалась площадь передаваемо ей объекта и его цена.
Ответчик в судебное заседание и ранее проведенную подготовку по делу не явилась. О времени и месте рассмотрения дела, также как о времени и месте проведения подготовки по делу, извещалась надлежащим образом. Обеспечила явку в судебное заседание своего представителя.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, просила в их удовлетворении отказать по доводам представленных отзывов на иск. В отзывах указали, что считают дополнительное соглашение, подписанное сторонами, ничтожной сделкой, так как расчеты по ней противоречат положениям ч. 1 ст. 15.4 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку проводятся без счета эскроу. Ничтожность дополнительного соглашения не порождает никаких юридических последствий. Полагают, что к требованиям о взыскании основного долга должны быть применены сроки исковой давности. Полагают заявленный ко взысканию размер неустойки не соразмерным последствиям нарушенного обязательства, приводят её котррасчет, просят её уменьшить до 10 000,00 руб. Считают завышенными расходы на представителя. Указывают на то, что в расчетах неустойки не учтены положения, введенные Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326. Нарушение публичных интересов заключенным дополнительным соглашением сторон заключается в том, что меняет механизм расчетов между участником долевого строительства и застройщиком.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.
Выслушав явившиеся стороны, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № от 02.03.2022.
По условиям заключенного договора (п. 2.1.) Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Объект долевого строительства, включая долю в праве на общее имущество в Многоквартирном доме, Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.
Согласно п. 2.2. Состав Объекта долевого строительства и его проектные технические характеристики согласованы Сторожами в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью Договора.
Согласно п. 2.4. Участник долевого строительства ознакомлен и согласен с тем, что окончательные характеристики Объекта долевого строительства, указанные в экспликации технического плана Многоквартирного жилого дома могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в Приложении № 1 к Договору.
В связи с внесением изменений в разрешение на строительство от 10.06.2022, выданных Администрацией города Владивостока, внесены изменения в его техническую документацию.
По результатам произведенным кадастровым инженером окончательным обмерам Объекта долевого строительства-<адрес>, увеличилась площадь объекта на 3,3 кв.м.
В связи с увеличением площади объекта между ответчиком и истцом было заключено дополнительное соглашение № 1 от 02.08.2022 г. к договору участия в долевом строительстве № от 02.03.2022, пунктом 5 которого предусмотрено, что ответчику необходимо произвести доплату по договору участия в долевом строительстве в размере 434 290,00 руб.
Этим же пунктом дополнительного соглашения предусмотрена рассрочка по внесению дополнительного платежа, согласно которой окончательно доплата ответчиком должна быть произведена до конца июля 2023 года.
Объект был передан ответчику по акту приема-передачи 11.10.2022, было зарегистрировано право собственности на квартиру, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах долевого участия в долевом строительстве.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истец выполнил свои обязательства надлежащим образом, построив и передав объект согласно условиям договора, ответчик свои обязательства не выполнил должны образом, сумма в 434 290,00 рублей по дополнительному соглашению не оплачена, доказательств обратного не представлено.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика суммы в размере 434 290,00 руб.
При этом суд отклоняет как несостоятельные доводы стороны ответчика о ничтожности дополнительного соглашения № 1 от 02.08.2022 г. к договору участия в долевом строительстве № от 02.03.2022.
Так в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Истец, в обоснование своих доводов о ничтожности заключенного между сторонами дополнительного соглашения № 1 от 02.08.2022 г. к договору участия в долевом строительстве № от 02.03.2022, ссылается на противоречие данного соглашения положениям ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), поскольку оно не предусматривает порядок расчетов между сторонами с использованием счета эскроу.
Вместе с тем, данные обстоятельства не указывают на ничтожность заключенного между сторонами дополнительного соглашения, поскольку его предмет – предоставление застройщиком долевому участнику строительства рассрочки платежа за увеличение площади уже построенного объекта и согласование исполнения такой рассрочки без использования счета эскроу не противоречат и не посягают на публичные интересы. Стороны дополнительного соглашения, заключая его, были согласны на изложенные в нем условия. Дополнительное соглашение, заключенное между сторонами, никем не оспорено, права третьих лиц не затрагивает. Ответчик полностью принял исполнение от истца по дополнительному соглашению, однако, со своей стороны встречного исполнения не предоставил.
Кроме того, производство расчетов между сторонами по дополнительному соглашению с использованием счета эскроу, открытого при участии ответчика в долевом строительстве, было бы невозможно, поскольку объект долевого строительства был введен в эксплуатацию 19.08.2022, то есть до даты первого платежа по предоставленной истцом рассрочке.
Установление законом в отношениях между долевым участником строительства и застройщиком расчетов с использованием счета эскроу, направлено в первую очередь на обеспечения интересов долевого участника строительства, поскольку его средства не могут быть расходованы застройщиком до исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, применительно к рассматриваемому спору, объект долевого строительства уже был построен истцом и передан ответчику до первого платежа по предоставленной рассрочке, в связи с чем, интересы участника долевого строительства, в части получения объекта долевого строительства, были удовлетворены застройщиком.
Также суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчика о пропуске истцом сроков исковой давности по заявленным требованиям.
Так, согласно ст. ст. 195, 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу п. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.
Из п. 5 дополнительного соглашения № 1 от 02.08.2022 г. к договору участия в долевом строительстве № от 02.03.2022 следует, что первый платеж по нему должен был быть внесен ответчиком до 31.05.2023. Далее платежи должны вноситься ежемесячно до последнего числа месяца в сумме 144 763,00 руб., за исключением последнего платежа в размере 144 764,00 руб., который подлежит внесению до последнего числа июля 2023 года.
Таким образом, о нарушении своего права истец узнал по первому платежу 01.06.2023 (следующий день после установленной даты платежа), по второму платежу – 01.07.2023, по последнему платежу – 01.08.2023, соответственно, сроки исковой данности по заявленным требованиям истекают 01.06.2026, 01.07.2026 и 01.08.2026.
Поскольку истец обратился с настоящим иском в суд 04.02.2026, сроки исковой давности по заявленным требованиям, на момент такого обращения, не истекли.
Пунктом 10.3. Договора предусмотрено, что в случае нарушения установленного Договором срока внесения платежей Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».
По состоянию на 15.12.2025 сумма неустойки, рассчитанной истцом, составляла 226 612,51 руб.
Ответчику истцом была направлена досудебная претензия, которая осталась без удовлетворения.
Уточнив свои требования и отказавшись от их части, истец в окончательном варианте заявляет ко взысканию с ответчика неустойку в размере 52 071,41 руб., за период с 01.07.2023 по 13.04.2025, исключив из её расчетов период действия моратория, предусмотренного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее – Постановление № 326).
Так, пункт 10.3 Договора дублирует положения ч. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающие ответственность участника долевого строительства за нарушение сроков внесения платежей по договору долевого участия в строительстве.
Согласно абз. 2 п. 1 Постановления № 326, установлена следующая особенность применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.
Названное Постановление Правительства Российской Федерации вступило в силу 22.03.2024 (дата публикации нормативного правового акта на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru).
Таким образом, неустойка за нарушение ответчиком сроков внесения платежей по Договору, не подлежит начислению в период с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно.
Кроме того, в соответствии с п. 2 Постановления № 326, в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
На 01.07.2023 ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляла 7,5 % годовых (Информационное сообщение Банка России от 16.09.2022).
На дату наступления исполнения обязательства, с которой истец ведет свой расчет неустойки – 30.06.2023, действовала также ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации 7,5 % годовых.
При таких обстоятельствах, общий размер неустойки за нарушение ответчиком сроков внесения платежей по Договору за период с 01.07.2023 по 13.04.2026, с учётом исключения периода с 22.03.2024 по 31.12.2025 и ограничения процентной ставки, составляет 40 063,25 руб. (28 771,71 руб. (с 01.07.2023 по 21.03.2024) + 11 291,54 руб. (с 01.01.2026 по 14.04.2026)).
В силу ст. 333 ГК РФ - если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Соотнеся размер неустойки, начисленной ответчику с учётом ограничений, установленных Постановлением № 326, суд приходит к выводу о её соразмерности последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, оснований для её снижения не имеется.
С учётом изложенного, с ответчика в пользу ООО «СЗ «Шилкинский» подлежит взысканию неустойка за заявленный истцом период в размере 40 063,25 руб.
Оснований для взыскания неустойки в большем размере, у суда не имеется.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Разрешая вопрос о возмещении расходов на представителя по существу, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из объема удовлетворенных исковых требований, подготовленных представителем по делу процессуальных документов, их фактического содержания, объема проделанной представителем работы, связанной с рассмотрением данного гражданского дела в суде, необходимости и целесообразности подготовки представленных в материалы дела процессуальных документов, относимости понесенных расходов с объемом защищаемого права, соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, учитывая, что обязанность по возмещению судебных расходов возлагается в целом на сторону, не в пользу которой состоялось решение, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании расходов на юридические услуги, соотнося заявленную сумму расходов в размере 53 000 руб. с объемом защищенного права, и исходя из времени оказания помощи представителем, а также продолжительности и сложности дела, периода его рассмотрения, его конкретных обстоятельств, в связи с чем считает, что в пользу истца с ответчика подлежат взысканию судебные расходы на юридические услуги в размере 25 000,00 руб.
Требование истца о возмещении расходов по оплате государственной пошлины в силу ст.ст. 94, 98 ГПК РФ подлежат удовлетворению пропорционально удовлетворенным основным требованиям, исходя из их окончательного уточнения, в размере 14 296,92 руб. (по уточненным требованиям подлежала уплата сумма 14 659,00 руб., удовлетворены уточненные требования на 97,53 %), поскольку данные расходы подтверждены письменными материалами дела и понесены стороной в связи с защитой нарушенного права.
Оставшуюся часть государственной пошлины, за требования от которых истец отказался, последний может вернуть в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ООО «Специализированный Застройщик «Шилкинский» (ИНН 2543156075) к Карибовой Д. М. (паспорт №) о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, судебных расходов – удовлетворить в части.
Взыскать с Карибовой Д. М. в пользу ООО «Специализированный Застройщик «Шилкинский» задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 434 290,00 руб., неустойку в размере 40 063,25 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 25 000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 296,92 руб.
В удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный Застройщик «Шилкинский» к Карибовой Д. М. о взыскании неустойки и судебных расходов в большем размере – отказать.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Ленинский районный суд г.Владивостока в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Д.И. Корсаков
Мотивированное решение изготовлено 26.05.2026