РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Рудничный районный суд г.Кемерово в составе председательствующего судьи Архипенко М.Б., при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Кирьяновой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово
23 июля 2026 года гражданское дело № по исковому заявлению Гильденштерн ЕВ к Администрации <адрес> о сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде и признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ Гильденштерн ЕВ обратился в суд с исковым заявлением к Администрация <адрес> о сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде и признании права собственности.
Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, Гильденштерн ЕВ приобрел в собственность объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты>.м., процент готовности - 18%, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за №.
Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположен в пределах земельного участка площадью <данные изъяты>.м., разрешенное использование: занятый объектом незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером №, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства, предоставлен истцу в аренду Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за №.
На момент приобретения истцом в собственность объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес>, ж.<адрес>, процент готовности объекта составлял - 18%, наличие конструктивных элементов объекта - фундамент 6,17*4,22, площадь застройки - <данные изъяты>.м.
Изначально на земельном участке предполагалось осуществление строительства жилого дома - коттеджа на основании договора № на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Разрез Кедровский» и прежним собственником объекта - ФИО1 В связи с тем, что на момент передачи объекта недвижимости ФИО1 строительство объекта было не завершено, ему передан объект незавершенный строительством по адресу: <адрес>, №, что подтверждается актом приема-передачи незавершенного строительством объекта. Впоследствии на основании решения мирового судьи судебного участка №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного по делу №, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, признано право собственности ФИО1 на объект незавершенный строительством площадью застройки <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес>, ж.<адрес>.
В свою очередь, истец приобрел в собственность указанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (продавец) и Гильденштерн ЕВ (покупатель).
После приобретения истцом объекта незавершенного строительства предполагалось завершить строительство объекта недвижимости, как объекта индивидуального жилищного строительства, с последующим оформлением права собственности на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом). До вступления в действие с ДД.ММ.ГГГГ Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" упрощенный порядок осуществления государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, в том числе объекты индивидуального жилищного строительства, созданные на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта, был предусмотрен ст. 25.3. Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой до ДД.ММ.ГГГГ кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства являлся единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание, разрешение на строительство (реконструкцию) такого объекта также не требовалось.
Без получения разрешения на строительство истцом был реконструирован объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты>.м., процент готовности - 18%, расположенный по адресу: <адрес>, ж.<адрес>, с кадастровым номером №.
В результате произведенной реконструкции изменились параметры объекта незавершенного строительства: процент завершенности объекта составил <данные изъяты>. В соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости имеет следующие конструктивные элементы: фундамент, стены, перегородки, перекрытия, крыша, полы.
Однако отсутствуют такие конструктивные элементы, как окна, двери, отопление, водопровод, канализация, электроснабжения, что не позволяет отнести данный объект недвижимости к объекту индивидуального жилищного строительства, соответствующему параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п.39 ст.1 ГсК РФ и в упрощенном порядке внести изменения в ЕГРН.
На сегодняшний день у истца отсутствуют финансовые возможности завершить строительные работы объекта незавершенного строительства, в связи с чем, возникла необходимость в оформлении права собственности на объект незавершенного строительства с актуальными характеристиками.
Согласно выводам технического заключения от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Солант" по результатам инженерных изысканий строительных конструкций объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, строительные конструкции объекта незавершенного строительства находятся в работоспособном техническом состоянии, объект незавершенного строительства лит.А в целом после завершения строительства можно будет эксплуатировать в качестве здания жилого дома без угрозы жизни и здоровью нахождения в нем людей, при этом отсутствуют нарушения пожарных норм (СП 4.13130.2013 Ограничение распространения пожара на объектах защиты, п. 4.13), не затрагиваются характеристики надежности и безопасности (СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений), не нарушаются права третьих лиц, не превышаются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции (СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ.89*), отсутствуют нарушения санитарных норм и правил согласно СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарнопротивоэпидемических (профилактических) мероприятий".
Согласно п.7.3 ч.2 ст.14, ч.9 ст.24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации N218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства. Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.
Таким образом, исходя из положений Закона о регистрации N218-ФЗ, при осуществлении государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства, в том числе в целях внесения изменений в ЕГРН в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, для подготовки технического плана и подачи заявления в орган регистрации прав требуется предоставление разрешения на строительство реконструированного объекта незавершенного строительства.
Отсутствие разрешения на строительство не позволяет вне судебного порядка осуществить подготовку технического плана и внести актуальные сведения об объекте недвижимости в ЕГРН.
Обращение в суд с иском о признании права собственности является для истца единственным возможным способом получения документа, необходимого для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в реконструированном состоянии в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ.
Согласно п.5 ст.14 Закона о регистрации N218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
С учетом указанных обстоятельств признание права собственности на объект незавершенного строительства истцу необходимо для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на данный объект недвижимости.
Без судебного акта истец не имеет возможности поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, что ограничивает право истца на распоряжение данным недвижимым имуществом.
Учитывая вышеизложенное, считаем, что соблюдены условия, изложенные в п.3 ст.222 ГК РФ, необходимые для признания права собственности, поскольку земельный участок с кадастровым номером №, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства, предоставлен истцу в аренду, истец в отношении земельного участка имеют права, допускающие размещение на нем данного объекта, реконструированный объект соответствует установленным требованиям, сохранение постройки в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением ООО «Солант».
В связи с изложенным, просит сохранить в реконструированном виде объект незавершенного строительства: процент завершенности объекта - <данные изъяты>.м.
Признать право собственности за Гильденштерн ЕВ на объект незавершенный строительства: процент завершенности объекта-<данные изъяты>м. (л.д.5).
Истец Гильденштерн ЕВ в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствии, настаивал на заявленных требованиях, просил их удовлетворить (л.д.113), ходатайств об отложении не поступало.
В судебное заседание представитель истца Гильденштерн ЕВ – Астахова АВ, действующая на основании доверенности, не явилась, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в суд представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии (л.д.178), ходатайств об отложении не поступало.
Представитель ответчика Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки не сообщил, в суд представил письменные возражения по заявленным требованиям (л.д.114), в которых просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ходатайств об отложении не поступало.
Представитель третьего лица КУГИ Кузбасса в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в суд представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя третьего лица (л.д.98), ходатайств об отложении не поступало.
Кроме того информация о дате и времени рассмотрения дела размещена в установленном в п.2 ч.1 ст.14, ст.15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации «порядке на сайте Рудничного районного суда <адрес> (rudnichny.kmr@sudrf.ru в разделе «Судебное делопроизводство»).
С учетом изложенного, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание, что стороны извещены о времени и месте судебного заседания в срок достаточный для подготовки и обеспечения явки в судебное заседание, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В силу ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Статья 8 ГК РФ гласит, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п.10 ст.1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно п.13 ст.1 ГрК РФ строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)
Исходя из п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В силу ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Исходя из ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Судом из пояснений сторон и письменных материалов дела установлено, что в соответствии с договором на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ОАО «Разрез Кедровский» и ФИО1, на земельном участке по адресу: <адрес>, предполагалось осуществление строительства жилого дома – коттеджа (л.д.39).
Согласно акта приема-передачи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Инвестсибуголь» передало ФИО1 объект незавершенный строительством по адресу: <адрес> (л.д.38).
Решением мирового судьи судебного участка №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, признано право собственности ФИО1 на объект незавершенный строительством площадью застройки 26кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ж.<адрес> (л.д.40).
На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, Гильденштерн ЕВ приобрел в собственность объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты>.м., процент готовности - 18%, расположенный по адресу: <адрес>, ж.<адрес>, с кадастровым номером №, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.12).
Указанное подтверждается представленной выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.14), свидетельством о государственной регистрации права (л..89).
Земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, предоставлен истцу в аренду Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса на основании договора аренды земельного участка №-НЭ/25 от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за №. Срок действия договора – 3 года (л.д.17).
Исходя из пояснений сторон и представленных материалов, на момент приобретения истцом в собственность спорного объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, ж.<адрес>, процент готовности объекта составлял - <данные изъяты>
Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположен в пределах земельного участка площадью <данные изъяты>.м., разрешенное использование: занятый объектом незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом) с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Указанное подтверждается представленной выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.24).
Исходя из технического паспорта ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости», составленного на ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта незавершенного строительства, назначение – жилое (постоянного проживания), наименование – индивидуальный жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>, площадь застройки – <данные изъяты> (л.д.44).
При рассмотрении настоящего дела по существу заявленных требований, представитель истца поясняла, что истец приобрел в собственность указанный объект недвижимости, после его приобретения планировал завершить строительство объекта недвижимости, как объекта индивидуального жилищного строительства, с последующим оформлением права собственности на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, в связи с чем, без получения разрешения на строительство реконструировал объект незавершенного строительства площадью застройки 26кв.м., в результате чего, изменились параметры объекта незавершенного строительства, процент завершенности объекта составил <данные изъяты> однако, на сегодняшний день у истца отсутствуют финансовые возможности завершить строительные работы объекта незавершенного строительства, в связи с чем, возникла необходимость в оформлении права собственности на объект незавершенного строительства с актуальными характеристиками.
В силу п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно п.1.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В соответствии со ст.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу ч.12 ст.70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", до ДД.ММ.ГГГГ допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой дом или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от включения садовых земельных участков в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
До вступления в действие с ДД.ММ.ГГГГ Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" упрощенный порядок осуществления государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, в том числе объекты индивидуального жилищного строительства, созданные на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта, был предусмотрен ст.25.3 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой до ДД.ММ.ГГГГ кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства являлся единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание, разрешение на строительство (реконструкцию) такого объекта также не требовалось.
В соответствии с техническим паспортом ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса2 Филиал № БТИ Кемеровского городского округа и Кемеровского муниципального округа, составленного на дату ДД.ММ.ГГГГ в отношении объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, общая площадь – <данные изъяты> Выявлена реконструкция объекта застроенной площадью <данные изъяты>.м., процент завершения объекта составляет – 57%. Объект недвижимости имеет следующие конструктивные элементы: фундамент, стены, перегородки, перекрытия, крыша, полы. Отсутствуют конструктивные элементы: окна, двери, внутренняя и наружная отделка, отопление, водопровод, канализация, электроснабжение (л.д.50).
В связи с изложенным, указанное не позволяет отнести данный объект недвижимости к объекту индивидуального жилищного строительства.
Исходя из заключения ООО «Солант» от ДД.ММ.ГГГГ, строительные конструкции объекта незавершенного строительства Лит.А по адресу: <адрес>, находятся в работоспособном техническом состоянии. Категория технического состояния определена в соответствии с ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния.» следовательно, объект незавершенного строительства Лит.А в целом, после завершения строительства, можно будет эксплуатировать в качестве здания жилого дома, без угрозы жизни и здоровью нахождения в нем людей, при этом отсутствуют нарушения пожарных норм (СП 4.13130.2013 Ограничение распространения пожара на объектах защиты, п.4.13), не затрагиваются характеристики надежности и безопасности (СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений), не нарушаются права третьих лиц, не превышаются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции (СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ.89*), отсутствуют нарушения санитарных норм и правил согласно СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий". Для увеличения срока эксплуатации объекта незавершенного строительства Лит.А, рекомендовано завершить строительство, а далее выполнять текущий ремонт по мере необходимости (л.д.64).
Определением Рудничного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Кемеровская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (л.д.126).
Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, соответствуют градостроительным нормам, рассматриваемым в рамках строительно-технической экспертизы (л.д.139).
При оценке заключения эксперта ФБУ «Кемеровская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст.67 ГПК РФ, анализируя соблюдение процессуального порядка проведения экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя его полноту, научную обоснованность и достоверность полученных выводов, изготовление заключения на основании соответствующей методической литературы лицом, имеющим соответствующее образование и стаж экспертной работы, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующую лицензию на осуществление подобной деятельности, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует стандартам оценки, установленным ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», и считает возможным принять заключение эксперта ФБУ «Кемеровская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ как допустимое доказательство, поскольку заключение эксперта является в необходимой мере подробным, содержит ход и описание экспертного исследования, является обоснованным и достоверным, отражающим фактические обстоятельства дела, выводы эксперта являются полными, противоречий не содержат, экспертное заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.
Квалификация и компетентность эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Каких - либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности или опровергающих выводы судебной экспертизы, не представлено.
Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наряду с доказательствами содержания в заключении противоречивых или неясных выводов эксперта, истцом также представлено не было, ходатайств о назначении дополнительной экспертизы стороны не заявляли.
Таким образом, судом установлено, что истец за счет собственных средств без получения соответствующего разрешения произвел реконструкцию объекта недвижимости, с назначением – жилое помещение, с намерением использовать его в качестве жилого помещения. Несмотря на то, что работы по реконструкции здания были выполнены истцом самовольно, фактов нарушения истцом прав и законных интересов граждан, либо создания угрозы их жизни или здоровью, в судебном заседании установлено не было.
Согласно ч.1 ст.36 ГрК РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В силу ч.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статья 263 ГК РФ гласит, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Исходя из ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Как следует из ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Согласно п.7.3 ч.2 ст.14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении).
В силу ч.9 ст.24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости. Представление в качестве приложения к техническому плану объекта незавершенного строительства проектной и (или) иной указанной в части 8 настоящей статьи документации (копий указанной документации) не осуществляется. В техническом плане указываются сведения о такой документации. Сведения из такой документации включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений.
Исходя из изложенного, и положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при осуществлении государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства, в том числе в целях внесения изменений в ЕГРН в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, для подготовки технического плана и подачи заявления в орган регистрации прав требуется предоставление разрешения на строительство реконструированного объекта незавершенного строительства.
Отсутствие разрешения на строительство не позволяет гражданам вне судебного порядка осуществить подготовку технического плана и внести актуальные сведения об объекте недвижимости в ЕГРН, в связи с чем, обращение в суд с иском о признании права собственности является для истца единственным возможным способом получения документа, необходимого для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в реконструированном состоянии в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, согласно п.5 ст.14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем признания права собственности.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь вышеуказанными нормами права, принимая во внимание, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, площадь застройки <данные изъяты> соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, было реконструировано истцом в пределах предоставленного в аренду истцу земельного участка, с соблюдением строительных и санитарных норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а отсутствие у истца согласованных документов на реконструкцию помещения лишает его возможности зарегистрировать свое право собственности на указанное здание, суд приходит к выводу, что исковые требования Гильденштерн ЕВ к Администрации <адрес> о сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде и признании права собственности на объект незавершенного строительства, являются обоснованными и подлежащим удовлетворению.
Из положений ст.12 ГК РФ следует, что законом предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание права.
Согласно положениям абз.5 ч.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Из разъяснений, содержащихся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума высшего Арбитражного Суда № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Гильденштерн ЕВ к Администрации <адрес> о сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде и признании права собственности - удовлетворить.
Сохранить объект незавершенного строительства с кадастровым номером № в реконструированном виде, площадь застройки <данные изъяты>., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ж.<адрес>.
Признать за Гильденштерн ЕВ право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый №, площадь застройки <данные изъяты>., проектируемое назначение - объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ж.<адрес>.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, кадастровый №, площадь застройки <данные изъяты>., проектируемое назначение - объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ж.<адрес>, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г.Кемерово.
Мотивированное решение составлено 29 июля 2026 года.
Председательствующий: