РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22.09.2026 г. Кемерово
Рудничный районный суд г. Кемерово Кемеровской области в составе председательствующего Гааг Д.В., при секретаре Платоновой Л.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к Костылеву Дмитрию Михайловичу о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса обратился в суд с исковым заявлением к Костылеву Дмитрию Михайловичу о взыскании задолженности по пене и штрафу, расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.
Требования мотивированы тем, что Костылев Д.М. арендовал земельный участок площадью 1100 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с пунктом 1.3. договора земельный участок был предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, сроком действия с момента заключения договора до ввода объекта в эксплуатацию. Договором определено, что оплата должна производиться до 15 ноября года, за который производится оплата в размере 17 640 руб. Платежи за использование земельного участка ответчиком систематически не вносились, допускались просрочки, мировым судьей судебного участка №4 Рудничного судебного района г.Кемерово Кемеровской области – Кузбасса, и.о. мирового судьи судебного участка №1 Рудничного судебного района г.Кемерово вынесен судебный приказ от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о взыскании с Костылева Д.М. в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса суммы задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в размере 52 907,89 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 43 795,540 руб. Кроем того, ДД.ММ.ГГГГ была проведена проверка соблюдения условий договора аренды, по результатам которой было установлено, что на арендуемом земельном участке строительство индивидуального жилого дома не осуществляется. По сведениям администрации г. Кемерово разрешение на строительство закончилось ДД.ММ.ГГГГ.
Просил взыскать с Костылева Дмитрия Михайловича в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса задолженность по пене за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 405,72 руб., штраф в размере 1 764 руб.; расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса и Костылевым Дмитрием Михайловичем; обязать Костылева Д.М. освободить земельный участок площадью 1100 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> от щебня, деревянных досок, бетонных крышек и передать земельный участок по акту приема-передачи Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса в пригодном для использования состояния в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Определением Рудничного районного суда г.Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ судом принят отказ от исковых требований в части взыскания с Костылева Д.М. задолженности по пене за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 405,72 руб., штрафа в размере 1 764 руб., в связи с уплатой задолженности ответчиком, производство по делу в указанной части судом прекращено.
В судебное заседание представитель истца КУГИ Кузбасса – Голозубова Л.В., действующая на основании доверенности, не явилась, извещена надлежащим образом, представила в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчик Костылев Д.М. в судебном заседании возражал против заявленных требований.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Кемерово, Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Статья 35 ГПК РФ предусматривает, что лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, при этом они несут процессуальные обязанности, установленные действующим ГПК РФ и иными федеральными законами, при неисполнении которых наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.
В п.3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008г. №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований ст.167 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.
Таким образом, учитывая, что все участники судебного разбирательства надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, исходя из положений ст.ст.115-117, 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, по имеющимся в деле материалам.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст.1 Закона Кемеровской области от 22.12.2014 №128-ОЗ «Об отнесении полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе – г.Кемерово» отнести полномочие по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово к полномочиям специального органа исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющего отдельные полномочия в сфере земельных отношений, а именно Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ч.1 ст.423 ГК РФ, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Согласно ч.1 ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса Кемеровской области (арендодатель) и Костылев Дмитрий Михайлович (арендатор) в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключили договор, согласно которому арендодатель обязуется представить, а арендатор обязуется принять во временно возмездное владение и пользование земельный участок площадью 1100 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> (л.д. 11-12).
В пункте 1.3 договора отражено, что земельный участок предоставляется для строительства индивидуального жилого дома.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды срок его действия устанавливается с момента его заключения до ввода объекта в эксплуатацию.
Исходя из п. 2.3 договора аренды, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 3.2 договора определено, что оплата должна производиться до 15 ноября года, за который производится оплата.
Размер арендной платы в соответствии с п.3.1 Договора аренды определяется на основании протокола о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка.
Согласно п. 3.2 арендатор ежегодно (до 15 ноября года, за который производится оплата) перечисляет арендную плату в размере 17 640 руб.
Из пункта 4.4.2 договора следует, что арендатор обязан использовать земельный участок только в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и цели предоставления, определенными в пунктах 1.2, 1,3. договора.
Согласно условий п.4.4.3 договора, арендатор обязан после получения в установленном порядке разрешений, предусмотренных нормативными правовыми актами, но не позднее одного года со дня заключения договора аренды, приступить к использованию земельного участка в соответствии с пунктами 1.2, 1.3 договора.
В силу п.6.2 договора аренды, стороны определили, что в случае нарушения арендатором обязанностей, перечисленных в разделе 4 и 5 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 10% годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушения условий договора.
В соответствии с п.7.4 Договора, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков при следующих признаваемых сторонами существенных нарушениях договора предусмотренных: пунктом 7.4.1 договора — при использовании земельного участка с нарушением условий, установленных в пункте 4.4.2 договора, пунктом 7.4.2 договора — при не использовании земельного участка в течение срока, установленного пунктом 4.4.3 договора, а также при использовании земельного участка при отсутствии необходимых разрешений, пунктом 7.4.3 договора – в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка, ухудшению экологической обстановки, при загрязнении прилегающих земель и в других случаях, предусмотренных землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами, пунктом 7.4.4 договора – при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечению установленного договором платежа независимо от ее последующего внесения.
Согласно п.8.6 договор оставлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
В соответствии с актом приема-передачи земельного участка по договору аренды земельного участка, подписанным КУГИ Кемеровской области и Костылевым Д.М., состоялась передача земельного участка от истца ответчику, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.14).
ДД.ММ.ГГГГ комитетом строительного контроля администрации города Кемерово было выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> Костылеву Д.М. со сроком действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением Комитет по управлению государственным имуществом указывает, что ответчиком Костылевым Д.М. были нарушены условия договора в части порядка оплаты арендных платежей, а также в части неиспользования земельного участка по его назначению и цели предоставления в установленный срок.
Рассматривая указанные доводы, суд приходит к следующему.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу норм ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор ежегодно (до 15 ноября года, за который производится оплата) перечисляет арендную плату в размере 17 640 руб.
В соответствии с материалами дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка №4 Рудничного судебного района города Кемерово Кемеровской области – Кузбасса, и.о. мирового судьи судебного участка №1 Рудничного судебного района г.Кемерово вынесен судебный приказ о взыскании с должника Костылева Д.М. в пользу взыскателя КУГИ Кузбасса задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в размере 52 907,89 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 43 795,40 руб. Указанный судебный приказ отменен не был. Сведений об исполнении указанного судебного приказа материалы дела не содержат. Согласно пояснениям ответчика Костылева Д.М., которые были даны им в ходе судебного заседания, относительного вынесенного судебного приказа пояснить ничего не может, при этом полагает, что мог не вносить арендные платежи в связи с потерей работы и финансовыми трудностями.
В соответствии с изложенным, ответчиком Костылем Д.М. была взыскана задолженность за три года ДД.ММ.ГГГГ, как указано в судебном приказе. Сведений об его отмене не имеется.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Из анализа вышеприведенных норм материального права следует, что если арендатор не вносит плату более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только в судебном порядке.
Соответственно, суд приходит к выводу, что факт существенного нарушения договора в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтвержден, сведений об устранении указанного нарушения материалы дела не содержат.
Наличие у арендодателя затруднительного материального положения, в том числе связанного с потерей работы, не освобождает от выполнения обязательства по аренде земельного участка. Сведений об инициативах ответчика на изменение условий по оплате арендной платы в адрес истца, заключении дополнительного соглашения, не представлено. Кроме того, согласно пояснениям ответчика Костылева Д.М., которые были даны им в ходе судебного следствия, все денежные средства, которые появлялись у него после ДД.ММ.ГГГГ года он вкладывал в строительство объекта по иному адресу <адрес>, площадью 658 +/- 18 кв.м.
Согласно материалам дела Костылев Д.М. является правообладателем земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного строительства: строительство индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке расположен жилой дом, адрес которого: <адрес>, площадью 658 +/- 18 кв.м. (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ), а также объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на указанном земельном участке (л.д.36).
Поскольку допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды является существенным, то истец вправе требовать расторжения договора аренды в связи с неоднократным и длительным неисполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей в полном объеме.
Кроме того, согласно ч.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с актом проверки соблюдения условий договора аренды земельного участка, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на основании графика проведения проверок соблюдения условий договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово на 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ года, сотрудники ГКУ «Кузбассфонд»: ФИО6 – ведущий инженер ГКУ «Кузбассфонд», ФИО7 – ведущий инженер ГКУ «Кузбассфонд», ДД.ММ.ГГГГ провели проверку земельного участка с кадастровым номером № (снят с государственного кадастрового учета), площадью 1100 кв.м., с категорией земель «земли населенных пунктов», разрешенным использованием «для строительства» индивидуального жилого дома», расположенного по адресу: <адрес>. В результате проверки установлено, что между Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса и Костылевым Д.М. заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с разрешенным использованием «для строительства индивидуального жилого дома». Срок действия договора установлен с момента его заключения до ввода объекта в эксплуатацию. В соответствии с письмом управления архитектуры и градостроительства администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с кадастровым номером № выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия 10 лет. Фактически на земельном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствуют, строительные или земельные работы не ведутся. Территория покрыта древесно-кустарниковой растительностью, небольшая площадь участка отсыпана щебнем, складируются деревянные доски, бетонные крышки для колодцев. Участок не огорожен, доступ возможен с земель общего пользования. В выводах обозначено, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования и целью его предоставления. Материалы фотофиксации прилагаются к настоящему акту (л.д.17-23).
Договор в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с материалами дела ДД.ММ.ГГГГ Костылеву Д.М. была направлена претензия (по адресам: <адрес> <адрес>), в соответствии с которой обозначено, что по результатам проведения специалистами Комитета по управлению государственным имуществом ДД.ММ.ГГГГ проверки соблюдения условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-№ установлено, что на арендуемом земельном участке объекты недвижимости отсутствуют, строительство индивидуального жилого дома не осуществляется, участок покрыт древесно – кустарниковой растительностью. Небольшая территория отсыпана щебнем, складируются доски, бетонные крышки от колодцев. Таким образом, до настоящего времени Костылев Д.М. не приступил к освоению земельного участка, в течение более пятнадцати лет участок не используется для целей его предоставления. За нарушение условий договора (п. 4.4.2), в соответствии с п. 6.2 договора, предусмотрен штраф в размере 10% годовой арендной платы, что составляет 1 764 руб. Кроме того, по договору аренды имеется текущая задолженность по арендной плате в размере 17 640 руб. и пеня 59,92 руб., также непогашенная задолженность по арендной плате в размере 52 807,89 руб. и пене 43 795,40 руб., взысканная судом. В претензии указана необходимость в течении десятидневного срока с момента получения уведомления: оплатить штраф за нарушение условий договора в размере 1 764 руб., оплатить задолженность по арендной плате и пене в полном объеме по обозначенным реквизитам. Кроме того, КУГИ уведомил Костылева Д.М. о том, что в соответствии с п. 7.4 ( п.7.4.2, п. 7.4.4) Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса вправе потребовать досрочного расторжения договора при не использовании земельного участка в течение срока, установленного в п. 4.4.3 договора и не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от ее последующего внесения. Учитывая изложенное, Костылеву Д.М. предлагается в десятидневной срок привести участок в надлежащее состояние, освободив его от находящегося имущества, а также в добровольном порядке расторгнуть вышеуказанный договор аренды. Для этого следует обратиться в Комитет по управлению государственным имуществом с соответствующим заявлением. В ином случае последует обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка (л.д.7-8).
В силу ст.12 ГК РФ, ст.56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.
В соответствии со ст.1, ст.8 ГК РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как установлено судом, согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, спорный участок был передан в возмездное владение и пользование Костылеву Д.М. под строительство индивидуального жилого дома. При этом договор аренды был заключен на основании результатов проведенного открытого аукциона, предусмотренного нормами Земельного кодекса РФ.
Исходя из условий договора аренды, с которыми согласился Костылев Д.М., подписывая сделку, спорный участок площадью 1100 кв.м., был предоставлен ответчику на срок до ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п.4.4.3 договора аренды, арендатор обязан после получения в установленном порядке разрешений, предусмотренных нормативными правовыми актами, но не позднее одного года со дня заключения настоящего договора, приступить к использованию земельного участка в соответствии с пунктами 1.2, 1.3 настоящего договора.
Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ комитетом строительного контроля администрации города Кемерово было выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> Костылеву Д,М. со сроком действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из ответа на судебный запрос, полученного из Управления архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени заявления об окончании строительства в орган местного самоуправления не поступало. Разрешения на ввод/уведомления о соответствии построенного объекта ИЖС на земельном участке по адресу: <адрес> не выдавалось (л.д.69).
Согласно представленному по судебному запросу реестровому делу № № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Костылевым Д.М. был подготовлен межевой план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.89-100) и на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) ДД.ММ.ГГГГ было вынесено решение о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости (л.д.59). Земельному участку был присвоен новый кадастровый № ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40).
Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый №) снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16).
В соответствии с истребованной по судебному запросу информации филиал ППК «Роскадастр» по Кемеровской области – Кузбассу от ДД.ММ.ГГГГ представил в материалы дела сведения относительно обращения ответчика Костылева Д.М. по вопросу регистрационных действий, связанных со спорным земельным участком.
Так, в соответствии с представленными документами, ДД.ММ.ГГГГ Костылев Д.М. обратился в регистрирующий орган с заявлением относительно регистрации незавершенного строительства (л.д.159), представив договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.159-ооборот – 161), кадастровый паспорт земельного участка (л.д.161 – оборот-162), акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.162 – оборот).
Согласно решению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в осуществлении государственного учета на основании п.п. 2 п.70 Приказ Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 №577. Для устранения причин отказа рекомендовано привести технический план в соответствии с требованиями п. 43 (в строке 4 графы 3 таблицы «Характеристики объекта незавершённого строительства» указываются сведения о назначении объекта незавершённого строительства, являющегося сооружением, строительство которого не завершено) (л.д.121-122).
Действия Росреестра по отказу в регистрационных действиях не были обжалованы ответчиком Костылевым Д.М., сведений об этом материалы дела не содержат.
Согласно представленным истцом документам, ДД.ММ.ГГГГ в Комитет по управлению государственным имуществом поступило заявление Костылева Д.М. о необходимости составить третий подлинник договора аренды и выдать ему, данный договор он планирует представить в регистрирующий орган (л.д.200). Также ДД.ММ.ГГГГ от Костылева Д.М. в Комитет поступило заявление Костылева Д.М. с указанием на необходимость в дополнительном соглашении № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-№ указать срок действия договора в соответствии с разрешением на строительство. Обоснование – договор заключался на более длительный срок, чем предполагается в дополнительном соглашении; соглашаясь его подписать, он, рассчитав свои возможности, взялся за строительство дома, рассчитывая на период в 5-10 лет; учитывая, что он согласно договору добросовестно исполняет свои обязательства в части оплаты аренды, а также в части проведения проектно-строительных работ с оформлением всей необходимой разрешительной документацией, считает, что и арендодатель должен ему позволить данное строительство, не сокращая срок договора менее чем трехлетнего (л.д.202).
В ответ на обращение Костылева Д.М. ему был выдан ответ от ДД.ММ.ГГГГ, полученный им нарочно ДД.ММ.ГГГГ, где было сообщено, что договор аренды №-№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного п адресу: <адрес>, заключен с ним на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, представленного для строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора установлен согласно протоколу – до ввода объекта в эксплуатацию. В связи с тем, что срок действия договора определён не датой, а событием –вводом объекта в эксплуатацию, указанный договор не требует регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области и третий экземпляр договора не составляется.
Также в ответ на обращение от ДД.ММ.ГГГГ Костылеву Д.М. сообщено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был подписан с ним без разногласий. Срок действия договора – до ввода объекта в эксплуатацию, определен событием, а не датой, регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по кемеровской области не требуется. Принимая во внимание обращение Костылева Д.М., а также положения ч.4 ст.24 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ему было предложено подписать дополнительно соглашение об установлении срока действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ для регистрации договора аренды в Росреестре целях недопущения снятия с кадастрового учета арендуемого земельного участка. При дальнейшем использовании земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, срок действия договора аренды может быть продлен дополнительным соглашением, либо по условиям договора будет считаться возобновленным на неопределённый срок.
Иных документов по обращениям ответчика Костылева Д.М. к истцу материалы дела не содержат.
Ответчиком в материалы дела представлена копия технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного на основании технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровой выписки о земельном участке № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта незавершенного строительства: жилого дома по адресу: <адрес>., степень готовности обозначена 7% (л.д.101-109).
Однако доказательств того, что ответчик представил в регистрирующий орган надлежаще оформленный пакет документов для регистрации объекта незавершенного строительства материалы дела не содержат, стороной ответчика не представлено.
Согласно пояснениям ответчика Костылева Д.М. в судебном заседании в ДД.ММ.ГГГГ году он возвел фундамент на спорном земельном участке, далее оформлением всех документов занимались специалисты, к которым он обратился, однако зарегистрировать права так и не удалось.
В соответствии с пояснениями ответчика Костылева Д.М. в судебном заседании после возведения фундамента в ДД.ММ.ГГГГ году никакие действия по возведению объекта им не предпринималось, фактически строительством на протяжении 14 лет он не занимался. Фактически на земельном участке он первый раз после заключения договора аренды был после обращения Комитета в суд с настоящим иском в ДД.ММ.ГГГГ. Костылев Д.М. поясняет это тем, что у него не было финансовой возможности осуществлять строительство дома, так как у него были финансовые трудности, а все имеющиеся денежные средства он вкладывал в строительство иного объекта, расположенного в <адрес>. Также он свое бездействие на протяжении длительного времени связывает с тем, что Комитет по управлению государственным имуществом и регистрирующий орган ставили перед ним определенные «бюрократические барьеры», мешая оформить надлежащим образом объект незавершённого строительства.
Суд отмечает, что последнее обращение к истцу по каким-либо вопросам датировано июлем ДД.ММ.ГГГГ года, в регистрирующий орган Костылев Д.М. также последний раз по спорному объекты обращался с ДД.ММ.ГГГГ году, когда поставил его на кадастровый учет. Никаких действий после ДД.ММ.ГГГГ года на протяжении 13 лет ответчиком не предпринималось. Отказ Росреестра ответчиком не был обжалован в предусмотренном порядке. Кроме того, суд обращает внимание, что в отказе регистрирующего органа от ДД.ММ.ГГГГ года указано именно на несоответствие представленного технического плана установленным параметрам, иных оснований для отказа в этом решении не обозначено, однако ответчик не обратился повторно в регистрирующий орган уже с надлежаще оформленным техническим планом. Кроме того, истцом неоднократно указывалось ответчику на отсутствие необходимости регистрировать договор аренды. Ответчик Костылев Д.М. бездействовал на протяжении 13 лет, кроме того, судом неоднократно откладывалось рассмотрение по делу с целью урегулирования спора мирным путем. Согласно пояснениям истца в судебном заседании представителем администрации г.Кемерово Костылеву Д.М. был разъяснен порядок действий в соответствии с которым он бы имел возможность сохранить за собой право на пользование спорным земельным участком, однако за шесть месяцев ответчиком Костылевым Д.М. так и не было произведено никаких действий с целью сохранить за собой право аренды в отношении спорного земельного участка.
Исходя из норм ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Вопреки доводам ответчика в данном случае безусловное право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
После введения Федеральным законом от 03.08.2018 №340-ФЗ изменений в ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дополнении её п.1.1, ответчик не обращался с уведомлением о планируемом строительстве в администрацию г.Кемерово до предъявления по настоящему спора иска в суд.
Земельный участок арендуется ответчиком (для целей строительства жилого дома) с ДД.ММ.ГГГГ года. В период с момента предоставления земельного участка и до ДД.ММ.ГГГГ года, то есть в течение 16 лет, ответчиком не реализована цель его предоставления. Ответчиком также не представлены в материалы дела надлежащие доказательства наличия препятствий в пользовании земельным участком по целевому назначению в период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ год. Отсутствуют в деле и доказательства того, что в период с ДД.ММ.ГГГГ года ответчиком предпринимались все возможные и необходимые меры для освоения земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования. Наличие расположенного в границах земельного участка объекта незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса) ответчиком не подтверждено документально. КУГИ представил акт обследования и фотографические материалы, из которых следует, что земельный участок находится в неухоженном состоянии, зарос сорной растительностью и кустарником, фундамент не выявлен в рамках визуального осмотра. Сведения о зарегистрированных правах ответчика на объект незавершенного строительства также отсутствуют. Обстоятельства использования земельного участка свидетельствуют о ненадлежащем отношении ответчика к его освоению, неразумно длительном бездействии по вопросу о его использовании в соответствии с целевым назначением (строительство жилого дома). КУГИ направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, чем выражена воля на отказ от продолжения арендных отношений. Ответчиком не представлено доказательств совершения действий по созданию объекта индивидуального жилищного строительства.
При этом суд отмечает, что в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела ответчиком представлен технический план объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ (степень готовности объекта обозначена 7% как и в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ года) (л.д.172-177).
Оценивая указанный документ, суд отмечает, что в соответствии с заключением кадастрового инженера, который подготовил указанный технический план, обозначено, что в результате натурного обследования земельного участка выявлено выполненное строительство на 7% - залит фундамент бетонный ленточный высотой 30 см, размером 8,55 м х 6,33 м. Площадь застройки 54,1 кв.м. наименование: объект индивидуального жилищного строительства. Проектируемое назначение жилой дом. Объект незавершенного строительства располагался на земельном участке с кадастровым номером №, который в дальнейшем был снят с кадастрового учета без уведомления арендатора (л.д.176). Суд не может принять во внимание указанный документ, так как кадастровый номер спорного земельного участка при заключении договора аренды значился №, после того, как ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом было вынесено решение о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости, земельному участку был присвоен новый кадастровый №. Какой именно объект незавершенного строительства был исследован кадастровым инженером при составлении названного технического плана на земельном участке с кадастровым номером №, который не имеет к спорному земельному участку никакого отношения, судом не установлено. Указанный технический документ не принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего наличие какого-либо объекта на спорном земельном участке.
Также суд приходит к мнению, что технический план объекта незавершённого строительства от ДД.ММ.ГГГГ также не подтверждает наличие объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке в настоящее время. Технический документ был составлен кадастровым инженером до составления межевого плана на земельный участок и постановки земельного участка на кадастровый учет. В заключении кадастрового инженера вообще не обозначено на каком земельном участке он исследовал объект незавершенного строительства, просто имеется указание на натурное обследование. Каких-либо доказательств, в каком состоянии находится фундамент, возведенный по показаниям ответчика еще в ДД.ММ.ГГГГ году, материалы дела не содержат. За регистрацией объекта незавершенного строительства ответчик так и не обратился.
Кроме того, в соответствии с актом обследования КУГИ каких-либо объектов на спорном земельном участке обнаружено не было.
Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы судом оставлено без удовлетворения, так как ответчиком в нарушении действующих положений закона предварительно не внесены денежные средства на депозит судебного департамента, не оформлено ходатайство в надлежащем виде с указанием экспертной организации, куда бы ответчик просил поручить проведение экспертизы по делу.
Учитывая, что арендатор в нарушение условий договора аренды не использует земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования и целью его предоставления, указанной в пунктах 1.2, 1.3 договора (индивидуальное жилищное строительство), факт существенного нарушения договора в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтвержден, сведений об устранении указанного нарушения материалы дела не содержат, а также принимая во внимание направление КУГИ Кузбасса в адрес арендатора претензии об устранении нарушений условий договора аренды земельного участка (л.д.7), на которую ответа арендатора не последовало, суд приходит к выводу, что требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Даже при наличии относимых и допустимых доказательств, подтверждающих реальное существование какого-либо объекта незавершенного использования, на спорном земельном участке и его надлежащей регистрации, установлен определённый порядок оформления договора на завершение строительства.
Суд отмечает, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
С учетом изложенного, ответчик при надлежащим оформлении прав на объект незавершенного строительства был вправе обратиться с требованием о заключении с ним договора на завершении строительства. Указанный порядок был разъяснен ответчику, когда он обратился к истцу во внесудебном порядке, однако ответчик Костылев Д.М. не предпринял никаких действий со своей стороны.
Разрешая требования об освобождении спорного земельного участка от бытового и иного мусора, суд исходит из следующего.
Согласно акту проверки соблюдения условий договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что фактически на земельном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствуют, строительные или земельные работы не ведутся, территория покрыта древесно-кустарниковой растительностью, небольшая площадь участка отсыпана щебнем, складируются деревянные доски, бетонные крышки для колодцев, участок не огорожен, доступ возможен с земель общего пользования.
Суд, анализируя представленные сторонами доказательства и установленные обстоятельства в их совокупности считает подлежащими удовлетворению требование истца в части обязания ответчика освободить земельный участок, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, от щебня, деревянных досок, бетонных крышек и передать земельный участок по акту приема-передачи Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса в пригодном для использования состоянии.
Согласно п.1, 2 ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.
С учетом приведенных положений закона, обстоятельств, установленных судом в ходе рассмотрения дела, характера и реальной возможности осуществления действий, которые надлежит выполнить ответчику, суд считает разумным установить срок для освобождения земельного участка от щебня, деревянных досок, бетонных крышек, размещенных на участке - 1 месяц со дня вступления в законную силу настоящего решения суда.
Доводы ответчика относительно злоупотребления правом со стороны истца суд оценивает как субъективное мнение ответчика, не подтвержденное никакими надлежащими доказательствами. Все оригиналы документов, которые ответчик оспаривал на протяжении рассмотрения дела, были представлены суду на обозрение, копии документов сличены с их оригиналами. Кроме того, все ходатайства относительно истребования из регистрирующего органа документов относительно обращения Костылева Д.М. в Росреестр, были удовлетворены, документы истребованы и содержатся в материалах дела. Все доводы ответчика Костылева Д.М. на какие-либо препятствия со стороны истца для использования арендованного земельного участка по своему назначению для строительства жилого дома не подтверждаются какими-либо доказательствами со стороны Костылева Д.М. Тот факт, что после заключения договора аренды он сначала начал оформлять всю документацию, а потом в связи с наличием финансовых трудностей, невозможности заниматься личным оформлением всех вопросов, связанных с использованием земельного участка по его целевому назначению, возведению объекта на арендованной земле, перенесением своих обязанностей на других лиц, которые не справились с этим, не свидетельствует о наличии оснований для отказа в заявленных истцом требований. Ответчик не доказал, что на протяжении всего периода действия договора аренды (почти 16 лет) им предпринимались хоть какие-то действия по возведению объекта и его оформлению. Все указания ответчика на «бюрократические барьеры» это просто субъективное мнение Костылева Д.М., без подтверждающих доказательств, попытка переложить длительное бездействие со своей стороны на иных лиц. Все доводы Костылева Д.М. на исключение из числа доказательств по делу документов, представленных истцом, не имеют под собой какой-либо правовой природы. Представленные истцом документы в копиях сличены с оригиналами. В опровержение представленных истцом документов, ответчик не представил какие-либо иные документы, опровергающие доказательства Комитета по управлению государственным имуществом. Указание Костылева Д.М., что документ истца, а именно письмо № от ДД.ММ.ГГГГ сфальсифицирован, а у него имеется иной по содержанию и оформлению документ, ничем не подтвержден. Костылевым Д.М. не представлен какой-либо иной документ, опровергающий содержание обозначенного письма.
Кроме того, в ходатайстве ответчика имеется указание на пропуск срока исковой давности, ввиду того, что земельный участок был снят с кадастрового учета в ДД.ММ.ГГГГ году, срок для завершения строительства закончился в ДД.ММ.ГГГГ году, фундамент возведен в ДД.ММ.ГГГГ году.
Суд приходит к выводу, что оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности в отношении требования о расторжении договора аренды земельного участка не имеется (нарушение по неиспользованию земельного участка носят длящийся характер, арендодателем факт этого установлен в ходе проверки земельного участка в ДД.ММ.ГГГГ году). Факт снятия земельного участка с кадастрового учета в ДД.ММ.ГГГГ окончание срока разрешения на строительство объекта в ДД.ММ.ГГГГ, также не свидетельствуют о пропуске срока по требованию о расторжении договора аренды.
Решая вопрос о распределении судебных издержек, суд исходит из следующего.
Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ.
Таким образом, государственная пошлина по заявленным требованиям, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход местного бюджета в размере 6 000, 00 рублей (3000, 00 рублей – два требования неимущественного характера), в связи с удовлетворением судом требований истца.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199, 235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявленные исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к Костылеву Дмитрию Михайловичу о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка, удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса и Костылевым Дмитрием Михайловичем.
Обязать Костылева Дмитрия Михайловича, освободить земельный участок, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> от щебня, деревянных досок, бетонных крышек и передать земельный участок по акту приема-передачи Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса в пригодном для использования состоянии.
В соответствии со ст.206 ГПК РФ установить срок исполнения в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.
Взыскать с Костылева Дмитрия Михайловича, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (паспорт РФ серии № № выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом по вопросам миграции МО МВД России Тюменский) в доход местного бюджета государственную пошлины в размере 6 000, 00 рублей.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г. Кемерово.
Председательствующий Д.В. Гааг
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.