РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июля 2026 года г. Кемерово
Рудничный районный суд города Кемерово в составе председательствующего судьи Лозгачевой С.В., при секретаре Пивкиной Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к Горчаковой Елене Владимировне, ОСП по Яйскому и Ижморскому районам ГУФССП России по Кемеровской области - Кузбасса об изъятии объекта незавершенного строительства, освобождении от ареста,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса обратился в суд исковым заявлением к Горчаковой Елене Владимировне, ОСП по Яйскому и Ижморскому районам ГУФССП России по <адрес> - Кузбасса об изъятии объекта незавершенного строительства, освобождении от ареста.
Требования мотивирует тем, что между Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса и Горчаковой Е.В. был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-№ на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства.
На земельном участке в момент заключения договора располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь 53,2 кв.м., степень готовности 7%, назначение жилое.
Договор аренды был заключен на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства.
Срок действия договора согласно п. 21 Договора был установлен с момента его заключения на 3 года (по ДД.ММ.ГГГГ). По истечении указанного срока действия договор считается расторгнутым (п. 6.2 договора).
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ арендатору было направлено уведомление о скором окончании срока действия договора аренды и о необходимости завершить строительство в рамках срока его действия. Арендатор предупрежден, что в противном случае объект незавершенного строительства подлежит изъятию.
Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ договор считается расторгнутым, информации о завершении строительства в Комитет не поступало, предупреждение Комитета оставлено без ответа.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Таким органом на территории г. Кемерово в силу закона Кемеровской области от 22.12.2014 № 128-03 «Об отнесении полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово к полномочиям исполнительного органа государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции в сфере земельных отношений», распоряжения Коллегии Администрации Кемеровской области от 07.10.2015 № 549-р «Об исполнительном органе государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений», постановления Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 11.03.2020 № 120 «Об утверждении Положения Комитете по управлению государственным имуществом Кузбасса» является Комитет.
Поскольку действие договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № отношении земельного участка с кадастровым номером № прекращено с ДД.ММ.ГГГГ и на участке располагается объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику, то в силу ст. 239.1 ГК РФ данный объект подлежит изъятию для дальнейшей продажи с публичных торгов в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Новый собственник будет заинтересован в завершении строительства дома и надлежащем его содержании для проживания.
Кроме того согласно сведениям ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, отделениями службы судебных приставов установлены ограничения (обременения) объекта недвижимости - запрет на регистрационные действия, а именно: - Постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Яйскому и <адрес>м ГУФССП России по <адрес>-Кузбассу, № №), выдан ДД.ММ.ГГГГ.
Считает, что записи о наличии ограничений, наложенных судебными приставами, препятствуют проведению торгов по продаже изъятого имущества.
Истец просит изъять у Горчаковой Е.В. объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 53,2 кв.м., степень готовности 7%, назначение жилое, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». Освободить объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 53,2 кв.м., степень готовности 7%, назначение жилое, расположенный по адресу: <адрес>, от ареста и снять запрет на совершение регистрационных действий.
В судебном заседании представитель истца КУГИ Кузбасса – Лямзина К.С., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21), поддержала исковые требования, просила удовлетворить, в материалы дела представила возражения на отзыв ответчика (л.д.158-159).
Ответчик Горчакова Е.В. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, в материалы дела представила возражения (л.д. 46-52, 69-72), суду пояснила, что не отказывается от намерения завершить строительство на спорном земельном участке, своими правами не злоупотребляла, но завершить строительство в установленный срок не представилось возможным в силу тяжелых жизненных обстоятельств – <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> (л.д.69-157).
Представитель ответчика ОСП по Яйскому и Ижморскому районам ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу в суд не явился, о дате, времени, месте судебного заседания извещался надлежащим образом и своевременно, о причинах не явки суд не уведомил.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу в суд не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки суд не уведомила, в материалы дела представила письменные пояснения (л.д.27), просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 и подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом на основании договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором.
Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между КУГИ Кузбасса (арендодатель) и Горчаковой Е.В. (арендатор) заключён договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору во временное возмездное владение и пользование предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для строительства индивидуального жилого дома. Земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.2, 1.3 договора) (л.д. 6-9).
Срок действия договора установлен с момента его заключения на 3 года, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 договора).
Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с ДД.ММ.ГГГГ (дата фактического использования земельного участка) (пункт 2.3 договора).
Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан после получения в установленном законом порядке разрешений, предусмотренных нормативными правовыми актами, но не позднее одного года со дня заключения настоящего договора, приступить к использованию земельного участка в соответствии с пунктами 1.2, 1.3 договора.
Передача земельного участка арендатору производится по подписываемому сторонами акту приёма-передачи в течение пяти дней с момента заключения договора (пункт 5.1 договора).
Согласно акту приёмки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, передан арендодателем во временное возмездное владение и пользование на условиях договора аренды земельного участка Горчаковой Е.В. (л.д. 10).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок за Горчаковой Е.В. не зарегистрировано (л.д. 11-13).
Согласно п. 1.4 договора аренды, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий Горчаковой Е.В. на праве собственности.
Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>-Кузбассу ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-12).
Как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-15), жилой дом с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 7%, площадь 53,2 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом в адрес ответчика направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, предоставлении в Комитет документов, подтверждающих завершение строительства объекта незавершенного строительства и переоформлении права пользования на новый срок (л.д. 16).
Уведомление оставлено без ответа.
Поскольку действие договора аренды земельного участка №-№ прекращено, а на земельном участке располагается объект незавершённого строительства, принадлежащий ответчику на праве собственности, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями об изъятии у Горчаковой Е.В. объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: <адрес>.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 ЗК РФ.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
Положениями подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трёх лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, для завершения строительства этого объекта.
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с данным пунктом.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершённого строительства и момента такой регистрации.
По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-ЭС17-2608, А41-13398/2016).
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершённого строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьёй 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершённого строительства, правомерно возведённого в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, но в случае если после реализации права на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращён, в связи с истечением срока, объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путём продажи с публичных торгов в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. При этом основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершённого строительства является нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.
Указанные нормы предоставляет суду право, а не обязывает к изъятию объекта у собственника по решению суда, что предполагает оценку всех обстоятельств дела при принятии такого решения.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).
Ответчик в ходе рассмотрения дела ссылалась на наличие уважительных причин, по которым она не успела в установленный договором срок осуществить строительство дома и ввод в эксплуатацию жилого дома.
В обоснование уважительности причин, по которым Горчакова Е.В. не успела в установленный договором срок осуществить строительство дома, ответчиком представлены в суд доказательства.
В сентябре 2022 года ответчиком были выполнены работы по устройству системы канализации и септика, что подтверждается выпиской по банковской карте Горчаковой Е.В. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.75-76), фото таблицей от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.77-78).
В 2023 году ответчиком были приобретены строительные материалы для возведения жилого дома по каркасной технологии. Основная часть строительных материалов приобреталась в магазине «Лемана Про» в <адрес> и оплачивалась банковской картой. Общая сумма затрат на строительные материалы составила не менее 1 000 000 рублей. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской по банковской карте Горчаковой Е.В. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.85-118), реестром покупок строительных материалов (л.д.81-84).
После покупки строительных материалов супруг ответчика Горчаковой Е.В. – ФИО5 летом 2023 года должен был приступить к строительству дома своими силами, однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер, что подтверждается свидетельством о смерти, свидетельством о регистрации брака (л.д.121,122).
Кроме того, решением Яйского районного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с Горчаковой Е.В. в пользу ФИО6 взыскан ущерб, причиненный в результате ДТП, в размере 577 892,82 рублей (л.д. 128-130). Указанное решение Горчаковой Е.В. исполнено ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, за счет денежных средств, которые должны были быть направлены на строительство дома, в частности оплаты труда строительной бригады.
С июня 2025 года по ДД.ММ.ГГГГ ответчик <данные изъяты>
<данные изъяты>
Таким образом, невозможность продолжать строительство дома и окончить его в установленный срок, связана не с отказом от земельного участка или утратой намерения использовать земельный участок по назначению, а вследствие тяжелых жизненных обстоятельств ответчика.
Из письменных объяснений ответчика следует, что заинтересованность в строительстве дома и ввода его в эксплуатацию так же обосновано тем, что <данные изъяты>
Потеря объекта незавершенного строительства означает для ответчика утрату значительных вложений, утрату возможности завершить строительство жилого дома для себя и своего ребенка, а так же утрату возможности на обеспечение семьи необходимыми условиями проживания рядом с медицинской и реабилитационной инфраструктурой <адрес>.
Судом не установлено в действиях ответчика злоупотребления правом или отказа от намерения завершить строительство дома.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в октябре 2025 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Таким образом, суд приходит к выводу, что само по себе прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта у собственника, принимая во внимание тот факт, что Горчаковой Е.В. предпринимались меры, направленные на строительство спорного объекта недвижимости на момент рассмотрения, причины, по которым ответчику не удалось достроить объект недвижимости в установленный договор срок, суд считает уважительными, а истцом в свою очередь не представлено суду доказательств необходимости применения к ответчику такой крайней меры земельно-правовой ответственности, каковой является изъятие построенного силами ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов, без учета требований разумности и справедливости.
Истцом так же не представлено в материалы дела сведений об имеющейся задолженности по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.
Кроме того, истцом заявлено требование об освобождении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 53,2 кв.м., степень готовности 7%, назначение жилое, расположенный по адресу: <адрес>, от ареста и снятии запрета на совершение регистрационных действий.
Судом установлено, что постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Яйскому и Ижморскому районам ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу, № (№) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, отделениями службы судебных приставов установлены ограничения (обременения) объекта недвижимости наложен запрет на регистрационные действия, что следует из выписки ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Между тем, как следует из пояснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – Кузбассу, в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, в ЕГРН запись (№ регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ) об ограничении прав и обременений в виде запрещении регистрации ДД.ММ.ГГГГ погашена (л.д.27 об.).
С учетом изложенного, суд полагает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к Горчаковой Елене Владимировне, ОСП по Яйскому и Ижморскому районам ГУФССП России по Кемеровской области - Кузбасса об изъятии объекта незавершенного строительства, освобождении от ареста отказать.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г. Кемерово.
В мотивированной форме решение изготовлено 10.08.2026 года.
Председательствующий: