Дело №2-512/2026
УИД 04RS0004-01-2026-000694-96
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июля 2026 года г. Гусиноозерск
Гусиноозерский городской суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Ринчино Е.Н., при секретаре судебного заседания Бурхенове К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бунаковой Т.П., Бунакова Е.В., несовершеннолетних М. и Б1. в лице законного представителя Бунаковой Т.П. к администрации муниципального образования Селенгинский район» о возмещении ущерба,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Бунакова Т.П., Бунаков Е.В., М., Б1. в лице законного представителя Бунаковой Т.П. обратились в суд с иском к администрации МО «Селенгинский район», в котором просили взыскать с ответчика убытки в размере 1 720 000 рублей, выплаченные истцами в качестве платы по договору купи-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Исковые требования мотивированы тем, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Данное имущество было приобретено ДД.ММ.ГГГГ у Е. по договору купли-продажи. Стоимость приобретенного имущества составила 1 720 000 рублей, которые были полностью оплачены истцами за счет собственных средств и средств материнского (семейного) капитала.
После совершения сделки истцам стало известно, что приобретенный жилой дом является непригодным для проживания и подлежит сносу. Указанное обстоятельство было намеренно скрыто продавцом Е. и ее представителем.
В ходе разбирательства, в том числе из ответа Гусиноозерской межрайонной прокуратуры от ДД.ММ.ГГГГ, было установлено следующее:
Еще в 2001 году семье Е1. (правопредшественнику продавца) за счет средств государственной поддержки была произведена оплата квартир взамен сносимого ветхого жилья, поскольку дом по адресу: <адрес>, стал непригодным для проживания по критериям безопасности в результате ведения горных работ.
Администрацией МО «Селенгинский район» было вынесено постановление № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми указанный жилой дом и земельный участок были признаны непригодными для постоянного проживания граждан. В связи с этим было запрещено любое строительство, реконструкция и регистрация прав на строения.
Несмотря на наличие действующего и неотмененного постановления, налагающего запрет на регистрацию прав, Управлением Росреестра по Республике Бурятия ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности на указанный объект за Е., что прямо противоречило закону.
Ответчиком в орган регистрации прав не были направлены сведения о признании жилого дома непригодным для проживания в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.05.2021 №148-ФЗ.
В результате незаконного бездействия органа местного самоуправления стал возможен факт регистрации права собственности за продавцом и дальнейшая продажа истцам объекта, который по закону не мог находиться в гражданском обороте в качестве жилого помещения. Понесенные истцами убытки в размере уплаченных по договору 1 720 000 рублей находятся в прямой причинно-следственной связи с незаконными действиями (бездействием) ответчика. Заключая сделку, истцы не могли и не должны были знать о том, что приобретают аварийное жилье, подлежащее сносу, поскольку сведения об этом в публичных реестрах отсутствовали.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены РГУ «Центр социальной поддержки населения», Министерство социальной защиты населения Республики Бурятия, Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Республике Бурятия.
В судебном заседании истец Бунакова Т.П., действующая в своих интересах и от имени М., Б1., требования поддержала, суду пояснила, что ее семья ранее не проживала в Селенгинском районе, об обстоятельствах нахождения домов на горном отводе шахты им известно не было. Подобрали дом по объявлению на «Авито», приехали на осмотр, их все устроило, во второй раз приехали уже на сделку. Дом показывал один из сыновей Е., визуально никаких внешних повреждений дом не имел, про нахождение его на горном отводе, никто не сказал. Сделку проводили через агентство недвижимости Н. Часть денежных средств передали сразу представителю продавца, часть перечислением за счет средств материнского капитала федерального и регионального. При приобретении дома проверяли выписку из ЕГРН, никаких обременений не имелось. В ноябре 2023 года к ним пришел представитель Следственного комитета, пояснил, что жить в доме не должны, дом подлежит сносу. В ноябре 2023 года обратилась в администрацию, но никаких документов об аварийности дома не дали. В 2025 году возобновили обращения в администрацию, в прокуратуру, в МВД, Следственный комитет Республики Бурятия, везде им отказали. Поскольку посчитали, что их обманул продавец, обратились в суд с требованиями о признании договора недействительным, но наследственное дело не заводилось, наследственного имущества не было, поэтому иск оставили без рассмотрения. О., выступавшая по доверенности от Е., сотрудникам МВД пояснила, что не была в курсе, что дом находится на горном отводе, Е. ей не сказала. Сама Е. умерла почти сразу после сделки.
Представитель истца по устному заявлению, занесенному в протокол судебного заседания, Абзаева Г.С. требования поддержала, суду пояснила, что со стороны ответчика имело место длящееся бездействие. Предоставив меры государственной поддержки семье Е., администрация не оформила прекращение прав Е. на недвижимое имущества, не решила вопрос об изъятии имущества, не приняла мер по оформлению муниципальной собственности на недвижимость, своевременно не осуществила передачу сведений о признании дома аварийным и непригодным для проживания для внесения сведений в ЕГРН. Тем самым администрацией МО «Селенгинский район» была создана возможность для Е. восстановить юридическое существование несуществующего права. Администрация не предоставила доказательств отсутствия своей вины в причинении ущерба истцам. У истцов нет возможности защитить свои права иным способом, поскольку Е. умерла, наследства нет, по взысканию средств по дополнительному соглашению, заключенному после смерти продавца, пропущен срок исковой давности, кроме того, оплаченная по дополнительному соглашению сумма несоизмеримо меньше понесенных стороной истца убытков.
Представитель ответчика Администрации МО «Селенгинский район» по доверенности Еранский Е.В. исковые требования не признал, суду пояснил, что в 2001 году переселением жителей с <адрес>, в том числе семьи Е., занималась ликвидационная комиссия шахты «Гусиноозерская». По окончании этой работы было подписано трехстороннее соглашение между Министерством энергетики РФ, Правительством Республики Бурятия и Администрацией МО «Селенгинский район», полномочия по сносу ветхого жилого фонда были переданы на администрацию, однако денежные средства на данные мероприятия переданы не были. ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МО «Селенгинский район» № был утвержден перечень домов, которые были расселены, данное постановление направлено в Учреждение юстиции, в то время осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. О том, что постановление было принято Учреждением юстиции в работу, свидетельствует, в том числе, факт обращения Е. в суд с требованиями о признании дома пригодным для проживания, где она ссылалась на существующий запрет. Каких-либо сообщений об отмене действия постановления в адрес администрации от Учреждения юстиции не поступало, полагали, что оно продолжает действовать. В 2021 году были внесены изменения в Федеральный закон №218-ФЗ об обязанности направления в электронном виде решений о признании жилых помещений непригодными для проживания. Однако эта норма не подразумевает, что ранее направленное в бумажном виде постановление утратило силу. Администрация полагала, что направленное ранее в бумажном виде постановление применяется регистрирующим органом. Считает, что имеет место недобросовестность продавца, который ввел покупателей в заблуждение. Просил в удовлетворении иска отказать.
Представитель Министерства социальной защиты населения Республики Бурятия по доверенности Лоскутникова О.В. подтвердила, что на приобретение жилого помещения направлены средства регионального материнского капитала.
Истец Бунаков Е.В., представители третьих лиц Администрации МО «Город Гусиноозерск», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Бурятия, Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Республике Бурятия в судебном заседании отсутствовали, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, истец Бунаков Е.В., представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия по доверенности Убогаева К.В. просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Из отзыва Управления Росреестра по Республике Бурятия на исковое заявление следует, что согласно сведениям ФГИС Единого государственного реестра недвижимости государственная регистрация права собственности Е. в отношении жилого помещения по адресу: <адрес>, зарегистрировано на основании свидетельства направо собственности на землю серии РФ IV РБ XVIII № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданного пережившему супругу от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права собственности Е. осуществлена в порядке, установленном ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации, по заявлению Е. от ДД.ММ.ГГГГ. Так, согласно указанной норме государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на здание, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположено такое здание. Аварийное состояние-это характеристика технического состояния конструкций, но оно не лишает объект статуса недвижимости и не прекращает право собственности. Сведения о признании здания (помещения) непригодным для проживания внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Администрации МО «Селенгинский район» от ДД.ММ.ГГГГ с приложением постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после произведения государственной регистрации права собственности Е. на жилой дом.
Кроме того, обстоятельство признания рассматриваемого дома авариным не является основанием для приостановления государственной регистрации права, исчерпывающий перечень которых определен в ч.1 ст. 26 Закона о регистрации, и не препятствует осуществлению государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости.
Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей Ф., Н., О., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Ответственность за незаконные действия должностных лиц государственных органов наступает при наличии в совокупности общих (статья 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальных (статья 1069 Кодекса) условий (такими условиями являются: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между ними, а также вина причинителя вреда и размер причиненного вреда). В частности, применительно к рассматриваемым отношениям, таким условием является наличие у истца ущерба в результате незаконного бездействия ответчика.
Для удовлетворения иска о возмещении убытков должно быть доказано наличие каждой составляющей части состава гражданского правонарушения.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Е., в лице О., именуемой «продавец», с одной стороны, и Бунаковой Т.П., Бунаковым Е.В., М., с согласия матери Бунаковой Т.П., Б1. в лице матери Бунаковой Т.П., именуемых «покупатели», с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств.
По указанному договору продавец продал, а покупатели приобрели в собственность индивидуальный жилой дом по <адрес>, и земельный участок. Недвижимое имущество приобретено за 1 720 000 рублей, в том числе дом-за 1 008,316,73 руб., земельный участок –за 711 683,27 руб. (пункт 1.2 договора).
Согласно раздела 3 договора денежная сумма в размере 232 688,48 руб. выплачивается продавцу за счет средств регионального материнского (семейного) капитала, денежная сумма в размере 775 628,25 руб.-зачисляется кредитором на банковский счет покупателя, передается покупателем продавцу в течение одного банковского дня; денежная сумма в размере 711 683,27 руб. за земельный участок передается продавцу после подписания договора.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на дом и земельный участок за Бунаковой Т.П., Бунаковым Е.В. –доля в праве ? в совместной собственности, по ? доли-за Б1., М.
Из материалов дела также следует, что постановлением Администрации Селенгинского района от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержден список домов, подлежащих отселению в соответствии с материалами ТЭО ликвидации шахты «Гусиноозерская», куда включен и <адрес>.
Данным постановлением предписано жилые дома, а также земельные наделы граждан, попавшие в границы горного отвода шахты «Гусиноозерская» и подлежащие отселению в соответствии со Списком жителей, подлежащих переселению из домов, находящихся в границах горного отвода ликвидируемой шахты «Гусиноозерская», признать непригодными для постоянного проживания граждан и размещения жилых домов, в связи с чем запретить регистрацию граждан в домах в соответствии с вышеуказанным списком, перевести из жилого фонда в нежилой строения в соответствии с прилагаемым Списком, запретить любые виды строительства и реконструкции в границах горного отвода шахты «Гусиноозерская», запретить регистрацию перехода прав на строения, в соответствии с указанным Списком, запретить предоставление земельных участков для любого вида использования до окончания работ по рекультивации нарушенных земель.
В качестве основания иска о возмещении убытков с администрации МО «Селенгинский район» истцами указано на неисполнение Администрацией обязанности, установленной Федеральным законом от 26.05.2021 №148-ФЗ, а именно ненаправлением в установленный срок (с ДД.ММ.ГГГГ) в орган регистрации прав сведений о признании жилого дома непригодным для проживания.
Действительно, Федеральным законом от 26.05.2021 N 148-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости сведений о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания; сведений о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания. При этом на органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность в срок до 01.07.2022 направить в орган регистрации прав в форме электронных документов или электронных образов документов в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" принятые ими до дня вступления в силу Закона N 148-ФЗ решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания (статья 2 Закона N 148-ФЗ).
Сторонами не оспаривается, что данная обязанность была исполнена ответчиком лишь в декабре 2025 года.
Между тем, само по себе это обстоятельство достаточным основанием к удовлетворению иска о возмещении причиненного вреда с администрации муниципального образования признано быть не может, поскольку отсутствует причинная связь между бездействием администрации и причиненными истцам убытками.
Кроме того, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Гусиноозерским городским судом Республики Бурятия было отказано в иске Е. к администрации МО «Селенгинский район», Администрации МО «Город Гусиноозерск» о признании жилого дома пригодным для проживания. Из указанного решения следует, что Е. с членами семьи: супругом Е1., сыновьями Е2., Е3., невесткой Е4., внуком Е5., как проживающие в доме по адресу: <адрес>, получили меры социальной поддержки на приобретение жилья взамен дома, находящегося на горном отводе ликвидируемой шахты «Гусиноозерская». В 2017 году Е. обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия о государственной регистрации права собственности на спорный жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ ею был получен отказ в государственной регистрации по причине, что в собственности с п.3 и п.4 постановления Селенгинской районной администрации «О присвоении статуса нежилого помещения ветхому жилью» от ДД.ММ.ГГГГ № запрещено любое строительство и реконструкция, регистрация прав на строения, указанные в данном постановлении.
Указанные обстоятельства подтверждаются и пояснениями допрошенной в судебном заседании свидетеля Ф., согласно которым Е. не могла зарегистрировать свои права на дом, чем было вызвано обращение в суд с вышеуказанным иском. В судебном заседании выяснилось, что семья Е. воспользовалась мерами социальной поддержки.
Однако уже ДД.ММ.ГГГГ Е. зарегистрировала свое право собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, указанное свидетельствует о том, что информация о признании жилого дома авариным ранее имелась в Управлении Росреестра по Республике Бурятия. Кем и при каких обстоятельствах сведения о признании дома аварийным были исключены из ЕГРН, не установлено.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Тем самым анализ приведенного правового регулирования позволяет сделать вывод, что включение в договор купли-продажи такого условия как признание дома аварийным осуществляется по усмотрению сторон, и не является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.
Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии со статей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с Е., которым предусмотрели переход права собственности на жилой дом и земельный участок истцам как покупателям. При этом согласно пункту 1.3 договора продавец гарантировал, что недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо обязательствами не обременено.
В пункте 4.1.2 договора стороны предусмотрели, что в случае обнаружения каких-либо прав или притязаний на недвижимое имущество или возникновения по нему споров и конфликтов, продавец обязуется урегулировать их своими силами и средствами. Неся все необходимые расходы, вызванные спорами, а также возместить покупателям убытки, возникшие по указанным основаниям.
При оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
То обстоятельство, что информация о признании дома аварийным на момент совершения сделки в реестре недвижимости отсутствовала, само по себе не препятствовало истцу проявить должную осмотрительность при покупке дома, введенного в эксплуатацию в 1988 году, и получить соответствующие сведения от органа местного самоуправления. Доказательств того, что истец обращался в администрацию о предоставлении такой информации до покупки дома, и им в этом было отказано, не представлено.
Отсутствие информации о признании дома аварийным в Едином государственном реестр недвижимости не снимает с покупателя обязанности проявить разумную осмотрительность, не освобождает продавца от обязанности предоставить полную и достоверную информацию об отчуждаемом имуществе, тем более, носящую существенный характер для принятия покупателем решения об его приобретении.
Из пояснений свидетеля Н., сопровождавшей сделку в качестве агента недвижимости, следует, что дом с земельным участком продавался по привлекательной с точки зрения покупателя цене.
О том, что дом осматривался покупателями до его приобретения, покупателей устроило техническое состояние объекта, сторонами сделки не зафиксировано. Условиями договора не оговаривалось существующее техническое состояние дома.
Сам по себе факт приобретения дома посредством заемных денежных средств и проверку документов кредитным потребительским кооперативом не подтверждает проявление со стороны покупателя должной осмотрительности при приобретении недвижимого имущества.
Заключение после смерти продавца Е., о чем истцам было известно, дополнительного соглашения к договору с представителем по доверенности О. также свидетельствует, по мнению суда, о попустительстве со стороны покупателей в решении вопроса приобретения недвижимости.
Кроме того после получения информации о состоянии дома истцы не были лишены возможности воспользоваться положениями статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации либо потребовать расторжения договора.
В связи с чем суд приходит к выводу, что причиненные истцу убытки не имеют прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) ответчика, вследствие чего требования истца о возмещении причиненного ущерба с ответчика удовлетворены быть не могут.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Бунаковой Т.П., Бунакова Е.В., несовершеннолетних М. и Б1. в лице законного представителя Бунаковой Т.П. к администрации муниципального образования Селенгинский район» о возмещении ущерба оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гусиноозерский городской суд Республики Бурятия.
Судья Ринчино Е.Н.
Решение в окончательной форме принято 07 августа 2026 года