РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 июля 2026 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области
В составе:
председательствующего судьи Моталыгиной Е.А., при секретаре Пугачевой А.В., с участием:
представителя истца Алешкина А.Ю., представителя ответчика Администрации г. Южно-Сахалинск Ковалевича А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каблык В.И. к Администрации города Южно-Сахалинска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд земельный участок и жилой дом путем выкупа с прекращением права собственности на земельный участок и жилой дом, установил:
Истец Каблык В.И. обратилась в суд с иском к администрации г. Южно-Сахалинска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд земельный участок и жилой дом путем выкупа с прекращением права собственности на земельный участок и жилой дом.
В обоснование иска указано, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 666 кв.м, а также жилого дома с кадастровым номером № площадью 65,5 кв.м, расположенных по <адрес> В 2017 году данные земельный участок и жилой дом оказались в центре комплексной застройки <адрес> выступил АО «Сахалин-Инжиниринг». Администрация г. Южно-Сахалинска в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № известила её о том, что в соответствии со статьей 46.10 Градостроительного кодекса РФ получено постановление администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № «О комплексном развитии территории городского округа» с предложением осуществлять деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории в порядке, установленном статьей 46.9 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым участок, находящейся в её собственности, как и жилой дом, находящейся на этом земельном участке, находился в перечне земельных участков, подлежащих комплексному развитию. В апреле 2021 года она обратилась в администрацию г. Южно-Сахалинска с вопросом о предоставлении информации о планах дальнейшей застройки на соседних земельных участках, граничащих с земельным участком с кадастровым номером № В ответе от ДД.ММ.ГГГГ №, ей сообщили, что Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержден проект о внесении изменений в проект планировки». Дополнительно сообщили, что освоение территории, находящейся в границах зоны ЗУ-6, будет реализовано после выкупа объектов недвижимости, расположенных в ней. Во время комплексной застройки, с 2020 года застройщик, расширяя и поднимая грунтом дорогу прилегающей к земельному участку, принадлежащего ей, для тяжелой строительной техники, засыпал дренажную канаву вдоль границы участка и границ рядом расположенных участков. Дренажная канава отводила воду от её участка. Во время проведения работ был разрушен забор, разграничивающий территорию земельного участка, принадлежащего ей, также в ходе действий ООО «Сахалин-Инжиниринг» были произведены следующие действия, нарушающие её права: засыпка дренажной канавы вдоль границы участка, предусмотренной планом ЗУ, что нарушает СНиП 3-10-75 п. 3.66, уничтожение забора со стороны дороги и захват части моего земельного участка под дорогу, поднятие уровня земли с южной стороны дома впритык к границе земельного участка на высоту 1 метр, что привело к нарушению организации стоков ливневых вод (п. 11, ст. 45.1 131-ФЗ), образованию заболачивания участка, разрушению фундамента дома, появлению плесени и сырости в доме; с северной стороны дома снесен забор, поднятие уровня грунта, установка трансформаторной подстанции (6-10) кВ с нарушением охранной зоны (допустимая зона – 10 м), фактически 7 метров зоны захватывает её участок, 1.7 метра заходят на дом. Ввиду данных нарушений она обратилась к мэру г. Южно-Сахалинска ФИО с просьбой предоставления информации о дальнейшем развитии территории, где находится её земельный участок, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и сопутствующей документацией, и заключенным договором о комплексном развитии территории. Неоднократные обращения в администрацию г. Южно-Сахалинска, в Департамент архитектуры Градостроительства г. Южно-Сахалинска, никаких результатов не принесло. Поданные жалобы и обращения в большинстве случаев были проигнорированы, никаких действий на восстановление её прав предпринято не было. После внесения администрацией г. Южно-Сахалинска изменений, её участок был исключен из перечня земельных участков, подлежащих комплексному развитию. В промежутке времени, с момента утверждения проекта застройки территории 17 микрорайона г. Южно-Сахалинска и внесением изменений администрацией г. Южно-Сахалинска, её вводили в заблуждение, что предоставят жилое помещение. Однако данные утверждения администрацией г. Южно-Сахалинска и застройщиком в лице АО «Сахалин-Инжиниринг» были целенаправленно затянуты, конкретных действий для заключения договора, предпринято не было. Так как застройщиком были нарушены её права как собственника при осуществлении строительства, ею была поданы жалобы на действия застройщика в прокуратуру г. Южно-Сахалинска, отправлена претензия в адрес Застройщика, а также направлено обращение в Министерство строительства Сахалинской области. В ответ на её заявление Прокурор г. Южно-Сахалинска сообщил, что при проведении строительства застройщиком нарушены её права как собственника. Ответа от администрации или мэра города в её адрес не поступал. Претензия об устранении нарушений при строительстве, направленная в адрес застройщика АО «Сахалин-Инжиниринг» была проигнорирована. 15.01.2025 года администрация г. Южно-Сахалинска обратилась в суд с иском к ней о возложении обязанности ограничить доступ людей к зданию, принять меры по сносу здания, в связи с тем, что она ненадлежаще осуществляет обязанности по эксплуатационному контролю за домом. 11.06.2024 года комиссией по осмотру зданий/сооружений был осуществлен выезд на земельный участок, в ходе которого составлен акт №, которым установлено, что дом находится в неудовлетворительном состоянии, обслуживается в нарушение требований регламентов. Ограждение отсутствуют. Дом находится в состоянии интенсивного разрушения, эксплуатация невозможна. 02.12.2024 года комиссией по осмотру зданий и сооружений был произведен осмотр жилого дома, расположенного по <адрес>, пер. Партизанский 15, в ходе которого был составлен акт №, согласно которому в результате осмотра объекта установлено, что дом находится в неудовлетворительном состоянии, имеются признаки разрушения несущих конструкций, отслоение штукатурного и покрасочного слоя, отклонение, расслоение и гниль древесины перегородок, выкрашивание шлакоблоков в наружных и внутренних стенах, отсутствует пол, чердачное перекрытие, инженерные сети. Дом находится в состоянии интенсивного саморазрушения, эксплуатация невозможна. Решением суда от 13.02.2025 г. исковые требования администрации г. Южно-Сахалинска о возложении обязанности на Каблык В.И. ограничить доступ людей к зданию удовлетворены. Исковые требования администрации г. Южно-Сахалинска к Каблык В.И. о возложении обязанности принять меры по сносу здания, предоставлении права осуществлять самостоятельные действия оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь на нормы жилищного законодательства, а также отчет об оценке недвижимого имущества, считает, что Администрация г. Южно-Сахалинска должна выкупить принадлежащие ей земельный участок и жилой дом по цене 8295557 рублей.
Отметила, что изъятие жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд представляет собой переход права собственности на него в муниципальную или государственную собственность, что влечет прекращение права собственности на данное недвижимое имущество.
Просила суд возложить обязанность на Администрацию города Южно-Сахалинска изъять для муниципальных нужд земельный участок и находящийся на нем жилой дом, путем выкупа, с прекращением права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>, с установленной выкупной стоимостью 8 295 557 рублей.
Определением суда от 06.02.2026 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено АО «Сахалин-Инжиниринг».
В судебном заседании представитель истца Алешкин А.Ю., действующий на основании доверенности, на исковых требованиях к ответчику Администрации г. Южно-Сахалинска, настаивал по основаниям, изложенным в иске, просил суд их удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика Администрации г. Южно-Сахалинска Ковалевич А.Р., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в возражении на иск. Просил также применить срок исковой давности по требованиям.
Истец Каблык В.И., будучи надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте судебного заседания, о чем имеется подпись в заявлении об ознакомлении с материалами гражданского дела, в судебное заседание не явилась, об отложении дела слушанием не просила.
Представитель третьего лица АО «Сахалин-Инжиниринг», будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, не явились, об отложении дела слушанием не просили.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных лиц.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч.3 ст.35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Исходя из вышеуказанных норм права, в случае, когда собственники жилых помещений в аварийном доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, может быть произведено путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену только по соглашению с собственником.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Как следует из материалов дела, Каблык В.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 666 кв. м, и жилого дома с кадастровым номером № площадью 65,5 кв. м, расположенных по <адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН.
В ответ на обращения истца по вопросу предоставления информации о планах дальнейшей застройки на соседних земельных участках, граничащих с земельным участком с кадастровым номером №, ДД.ММ.ГГГГ Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска сообщил, что Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержден проект «Внесение изменений в проект планировки с проектом межевания территории, подлежащей комплексному развитию: <адрес>», в границах которого расположены испрашиваемый Земельный участок и прилегающие к нему земельные участки.
В границах улиц Садовая, Фабричная, Физкультурная и Горная для размещения объектов капитального строительства предусмотрены зоны- многоэтажной жилой застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры. Проектом предложено размещение гаража- стоянки на 450 м/м, двух трансформаторных подстанций, 16-ти этажного и двух 5-ти этажных жилых домов.
Согласно Проекту испрашиваемый Земельный участок расположен в зоне Транспортной инфраструктуры (ЗУ-6). Документацией по планировки территории сохранение Земельного участка не предусмотрено. Дополнительно сообщают, что освоение территории, находящейся в границах зоны ЗУ-6 будет реализовываться после выкупа объектов недвижимости, расположенных в ней.
В исковом заявлении истец ссылается на то, что при строительстве действиями АО «Сахалин-Инжиниринг» её имуществу: земельному участку и жилому дому, причинен материальный ущерб, нарушены её права как собственника, в связи с чем с учетом внесения Администрацией г. Южно-Сахалинска изменений в Проект планировки, ответчик должен выкупить объекты недвижимости, как указано в ответе от 12.04.2021 года.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации г. Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № «О комплексном развитии территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», определено местоположение территории, подлежащей комплексному развитию: <адрес>, ориентировочной площадью — 26 544 кв.м.
В перечень земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества находящихся в границах территории, подлежащей комплексному развитию включены, в том числе земельный участок с кадастровым номером № и объект капитального строительства с кадастровым номером № (приложение к постановлению Администрации г. Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №).
Постановлением администрации г. Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № в постановление от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения, которыми предусмотрено, что в течение 7 дней со дня принятия настоящего постановления опубликовать его в газете «Южно-Сахалинск сегодня», разместить информацию о таком постановлении на информационном щите в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а также направить правообладателям земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, копию постановления и предложение об осуществлении такими правообладателями деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в порядке, установленном статьей 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
07.07.2017 года в адрес Каблык В.И. направлено решение о комплексном развитии территории и предложение об осуществлении правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории, деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, которые были возвращены в администрацию города Южно-Сахалинска по истечении срока хранения.
Постановлением администрации г.Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект планировки с проектом межевания территории, расположенной по <адрес>, на основании заявления акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг».
14.02.2018 года между Департаментом архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска и АО «Сахалин-Инжиниринг» заключен договор № о комплексном развитии территории, расположенной в границах: <адрес> по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее — Договор), которым определены границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателя, состоящей из земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, принадлежащих АО «Сахалин-Инжиниринг» на праве собственности.
Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что иные правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в границах территории, отведенной под комплексное развитие, имеют право в срок до 31 декабря 2020 года присоединиться к настоящему договору.
В соответствии с частью 4 статьи 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Частью 17 статьи 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, было предусмотрено, что правообладатели, отказавшиеся от заключения соглашения и договора, вправе присоединиться к договору в течение срока, установленного соглашением и (или) договором.
Как следует из материалов дела, действий, направленных на заключение дополнительного соглашения о присоединении к приведенному договору, Каблык В.И. - собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по <адрес>, не предпринято, что подтверждается её обращением в адрес Департамента архитектуры и градостроительства.
Согласно ответу от 23.03.2022 г. в адрес истца Департамент архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска сообщил, что правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в границах территории, отведенной под комплексное развитие, имеют право в срок до 31 декабря 2020 года присоединиться к заключенному с АО «Сахалин-Инжиниринг», путем подписания дополнительного соглашения. Обращений от Застройщика в адрес Департамента о заключении дополнительного соглашения о присоединении к Договору земельного участка по пер. Партизанский, 15, не поступало. Договором не установлены обязательства по строительству объектов на земельных участках, расположенных в границах территории, определенной под комплексное развитие и принадлежащих иным правообладателям, не присоединившихся к Договору.
Также отметили, что жилой <адрес> одноквартирный, 1951 года постройки находится в собственности, и в установленном законом порядке не признавался непригодным для проживания.
Как следует из материалов гражданского дела, решением Южно-Сахалинского городского суда от 13.02.2025 г. исковые требования Администрации города Южно-Сахалинска к Каблык В.И. о возложении обязанности ограничить доступ людей к зданию удовлетворены и на Каблык В.И. возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, ограничить доступ к жилому дому по <адрес> кадастровым номером №. Исковые требования Администрации города Южно-Сахалинска к Каблык В.И. о возложении обязанности принять меры по сносу здания, предоставлении права осуществить самостоятельные действия, оставлены без удовлетворения.
При рассмотрении гражданского дела № суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований в части возложения на ответчика обязанности принять меры по сносу здания, предоставлении права осуществить самостоятельные действия по сносу здания по следующим основаниям:
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, которое устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.
При рассмотрении вышеуказанного дела Администрацией г. Южно-Сахалинска не представлено суду надлежащих доказательств того, что спорный дом не пригоден для проживания и подлежит сносу, ничем не опровергнуты пояснения стороны ответчика в той части, что возможен капитальный ремонт дома. В следствии чего, суд пришел к выводу, что возложить обязанность на ответчика по сносу дома возможно только после признания его в установленном законом порядке непригодным для проживания и подлежащим сносу.
Как следует из пояснений представителей истца при рассмотрении настоящего дела, истец не обращалась в адрес Администрации г. Южно-Сахалинска с заявлением о признании жилого дома аварийным.
Как следует из пояснений представителя ответчика, администрацией г. Южно-Сахалинска решений не принималось об изъятии для муниципальных либо государственных нужд в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу земельного участка с кадастровым номером №, расположенного под жилым домом с кадастровым номером № <адрес>
Учитывая, что жилой дом с кадастровым номером № аварийным, не пригодным для проживания и подлежащим сносу не признавался, процедура изъятия спорного имущества для муниципальных нужд не производилась, суд приходит к выводу, что у администрации города Южно-Сахалинска отсутствует обязанность для изъятия земельного участка и жилого дома, принадлежащих на праве собственности Каблык В.И. для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности на приведенное имущество.
На основании изложенного, суд отказывает Каблык В.И. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Кроме того, в судебном заседании представителем ответчика Администрации г. Южно-Сахалинска заявлено о пропуске срока исковой давности обращения в суд с иском.
В соответствии со ст. 195 Гражданского Кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. (п.1 ст. 200 ГК РФ).
Судом установлено, что по результатам рассмотрения обращения истца по вопросу предоставления информации о дальнейшем использовании земельного участка, расположенного по пер. Партизанскому 15, в соответствии с градостроительной документацией и заключенным договором о комплексном развитии территории, в адрес Каблык В.И. было направлено сообщение от 23 марта 2022 года, в котором указано, что от застройщика АО «Сахалин-Инжиниринг» обращений о заключении дополнительного соглашения о присоединении к договору о комплексном развитии территории указанного земельного участка не поступало.
Вместе с тем с исковым заявлением в связи с нарушением прав истец обратилась 03.02.2026 года, то есть уже за пределами трехлетнего срока исковой давности.
Учитывая вышеизложенное, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований и по основаниям пропущенного срока исковой давности, заявленным ответчиком.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении исковых требований Каблык В.И. к Администрации города Южно-Сахалинска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд земельный участок и жилой дом путем выкупа с прекращением права собственности на земельный участок и жилой дом отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Е.А. Моталыгина