РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 мая 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Абрамовой Ю.А., при секретаре – Деникиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Яковенко И.Н. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области, обществу с ограниченной ответственностью «Строй-В» о признании торгов и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, недействительными, установил:
05 февраля 2026 года Яковенко И.Н. обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее ТУ Росимущества в Сахалинской области) о признании торгов и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, недействительными. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, указала ОСП по городу Южно-Сахалинску № 1 УФССП России по Сахалинской области (далее ОСП № 1 по городу Южно-Сахалинску), акционерное общество «ТБанк» (далее <данные изъяты>»), общество с ограниченной ответственностью «Строй-В» (далее ООО «Строй-В»).
В обоснование требований указала, что решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с нее в пользу <данные изъяты>» взыскана задолженность по кредитному договору № в размере 1 553 896 рублей 98 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 969 рублей 48 копеек, расходы по оплате услуг эксперта в размере 5 000 рублей, проценты за пользование кредитом в размере 16,9% годовых, начисляемые на сумму основного долга в размере 1 280 840 рублей, начиная с 13 марта 2023 года до дня фактического исполнения обязательства, неустойке за ненадлежащие исполнение обязательств в размере 1/366 от размера ключевой ставки Банка России на дату заключения кредитного договора (на дату заключения кредитного договора ключевая ставка <данные изъяты> составила - 6,5% годовых) за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченной задолженности в размере 1 547 948 рублей 95 копеек, начиная с 13 марта 2023 года до дня фактического исполнения обязательства. Кроме того, обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной <адрес>, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 800 774 рубля 40 копеек. Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП № 1 по городу Южно-Сахалинску УФССП России по Сахалинской области от 27 декабря 2024 года арестованное имущество передано на открытые торги в форме аукциона. Определением <данные изъяты> от 18 февраля 2025 года была исправлена описка в указанном выше решении и начальная продажная цена исправлена на 4 637 113 рублей 60 копеек. Однако исправление описки не было учтено при проведении торгов и начальная продажна цена была определена с занижением почти в два раза. Торги организованы и проведены ТУ Росимущества в Сахалинской области, победителем было признано ООО «Строй-В». 19 марта 2025 года между организатором и победителем торгов заключен договор купли-продажи арестованного имущества №. После того как квартира была продана с торгов апелляционным определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ решение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным и отменено, дело передано на новое рассмотрение в Южно-Сахалинский городской суд. Учитывая, что судебный акт, которым было обращено взыскание на принадлежащее ей жилое помещение отменено, квартира продана по существенно заниженной цене, просит суд признать недействительными торги, проведенные на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного <данные изъяты> и заключенный по их результатам договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Строй-В».
Протокольным определением суда от 14 апреля 2026 года процессуальный статус третьего лица ООО «Строй-В» изменен на соответчика.
Истец Яковенко И.Н., ее представитель Носатов О.В., представители ответчиков ТУ Росимущества в Сахалинской области, ООО «Строй-В», представители третьих лиц ОСП № 1 по городу Южно-Сахалинску и <данные изъяты>» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
Пунктами 1 и 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).
Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом (пункта 2 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 и подпункту 5.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05 июня 2008 года № 432, Росимущество организует в установленном порядке реализацию, в том числе, выступает продавцом имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.
В соответствии с пунктом 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Согласно положениям статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено указанным Кодексом и процессуальным законодательством.
В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Как указано в абзаце 2 и 3 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 года, приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, сведения о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными. Точное соблюдение правил проведения торгов само по себе не гарантирует правомерности заключенного на них договора.
В случае, когда решение суда первой инстанции, на основании которого выдан исполнительный лист, отменено или изменено полностью или в части судом апелляционной инстанции, то по смыслу пункта 4 части 2 статьи 43 Закона «Об исполнительном производстве» возбужденное по указанному исполнительному листу исполнительное производство подлежит прекращению судебным приставом-исполнителем в отмененной или измененной части. При оставлении судом апелляционной инстанции обжалованного судебного акта без изменения новый исполнительный лист не выдается; исполнение соответствующего судебного акта осуществляется на основании ранее выданного исполнительного листа (пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».
Таким образом, исполнительный лист является ничтожным в случае отмены вышестоящим судом решения суда, на основании которого он выдан.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с Яковенко И.Н. в пользу АО «Тинькофф Банк» взыскана задолженность по кредитному договору № в размере 1 553 896 рублей 98 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 969 рублей 48 копеек, расходы по оплате услуг эксперта в размере 5 000 рублей, проценты за пользование кредитом в размере 16,9% годовых, начисляемые на сумму основного долга в размере 1 280 840 рублей, начиная с 13 марта 2023 года до дня фактического исполнения обязательства, неустойка за ненадлежащие исполнение обязательств в размере 1/366 от размера ключевой ставки Банка России на дату заключения кредитного договора (на дату заключения кредитного договора ключевая ставка Банка России составила - 6,5% годовых) за каждый календарный день просрочки, начисляемая на сумму просроченной задолженности в размере 1 547 948 рублей 95 копеек, начиная с 13 марта 2023 года до дня фактического исполнения обязательства. Кроме того, обращено взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 2 800 774 рубля 40 копеек.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП № 1 по городу Южно-Сахалинску УФССП России по Сахалинской области от 27 декабря 2024 года арестованное имущество передано на открытые торги в форме аукциона, организатором по которым являлось ТУ Росимущества в Сахалинской области.
Как усматривается из материалов по проведению торгов, предоставленных ТУ Росимущества в Сахалинской области по запросу суда, в отсутствие оснований для отмены (приостановления) торгов, выполнило все действия по реализации арестованного имущества в соответствии с действующим законодательством, проведя торги ДД.ММ.ГГГГ. Начальная цена продажи квартиры, расположенной по <адрес>, определена в размере 2 800 774 рубля 40 копеек. Победителем торгов признано ООО «Строй-В», с которым ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Сахалинской области был заключен договор купли-продажи арестованного имущества в виде указанного выше жилого помещения, стоимость имущества, установленная по результатам электронного аукциона составила 5 041 393 рубля 92 копейки (пункт 1.4. договора купли-продажи). В этот же день полномочными представителями ООО «Строй-В» и ТУ Росимущества в Сахалинской области был подписан акт приема-передачи арестованного имущества.
Денежные средства в сумме 5 041 393 рубля 92 копейки перечисленные покупателем за приобретенное имущество на счет ТУ Росимущества в Сахалинской области в дальнейшем организатором торгов перечислены на счет ОСП № 1 по городу Южно-Сахалинску.
Из исполнительного производства № следует, что денежные средства от продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>, распределены, в том числе, в пользу акционерное общество «ТБанк» в счет погашения задолженности по решению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Исполнительное производство окончено постановлением судебного пристава-исполнителя от 06 июня 2025 года фактическим исполнением.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, апелляционным определением <данные изъяты> от 09 сентября 2025 решение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным и отменено, дело передано на новое рассмотрение в Южно-Сахалинский городской суд.
При изложенных обстоятельствах, проведенные 08 марта 2025 года торги, по результатам которых было продано арестованное имущество, расположенное по <адрес>, также как и договор купли-продажи жилого помещения от 19 марта 2025 года, заключенный между ТУ Росимущества в Сахалинской области и ООО «Строй-В» подлежат признанию недействительными, поскольку торги проведены были на основании судебного решения, которое отменено полностью.
Кроме того, судом установлено, что определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ была исправлена описка в решении суда от 14 августа 2023 года и начальная продажная цена исправлена на 4 637 113 рублей 60 копеек. Вместе с тем, организатором торгов не было принято во внимание указанное выше определение суда для установления начальной продажной цены заложенного имущества, а определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 12 марта 2026 года исковые требования акционерное общество «ТБанк» к Яковенко И.Н. оставлены без удовлетворения. Решение суда не было оспорено и вступило в законную силу 28 апреля 2026 года.
Из указанного выше судебного акта от 12 марта 2026 года следует, что основанием к отказу кредитной организации в удовлетворении исковых требований послужило добровольное их удовлетворение до рассмотрения дела по существу за счет реализации квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по решению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. При этом судом предлагалось <данные изъяты>» предоставить сведения о возврате на депозитный счет УФССП по Сахалинской области денежных средств полученных от реализации залогового имущества в счет погашения задолженности по судебному акту от чего последний уклонился.
При рассмотрении настоящего дела судом также не установлено, что <данные изъяты>» восстановило наличие задолженности у Яковенко И.Н. по кредитному договору № путем возврата полученных денежных средств на депозитный счет УФССП по Сахалинской области.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Учитывая, что в результате оспариваемой сделки по продаже недвижимого имущества с торгов и заключенному по его результатам договору купли-продажи от 19 марта 2025 года Яковенко И.Н. лишилась принадлежащей ей квартиры, то она является надлежащим истцом по делу и вправе оспаривать их.
Пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 указанного Кодекса.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, вопрос о приведении сторон в первоначальное положение должен быть разрешен судом одновременно с признанием торгов и заключенной по результатам их проведения сделки недействительными.
Таким образом, в отсутствие требования о применении последствий сделки недействительной приведение сторон в первоначальное положение не является выходом за пределы заявленных требований.
Из разъяснений, изложенных в пунктах 70, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», следует, что ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.
Из материалов дела следует, что запись о прекращении права собственности Яковенко И.Н. на спорное жилое помещение и регистрации его за ООО «Строй-В» в ЕГРН не производилась. На дату рассмотрения дела судом, право собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, зарегистрировано за Яковенко И.Н.
При таких основаниях, применяя последствия недействительности сделок, суд обязан лишь разрешить вопрос о возврате уплаченных покупателем денежных средств.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, именно организатор торгов и одновременно продавец по договору купли-продажи обязан вернуть покупателю уплаченные по договору купли-продажи денежные средства.
При изложенных обстоятельствах, с Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в Сахалинской области за счет казны Российской Федерации в пользу покупателя ООО «Строй-В» подлежат взысканию денежные средства, уплаченные по подлежащему признанию недействительным договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 5 041 393 рубля 92 копейки.
Данная правовая позиция неоднократно подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в определениях Судебной коллегии по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.
При таких основаниях, исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объеме.
Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что ТУ Росимущества в Сахалинской области не лишено возможности обращения с самостоятельным требованием о возмещении убытков, связанных с возвратом уплаченных ООО «Строй-В» денежных средств.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
С учетом изложенного, с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, то есть по 3 000 рублей с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковое заявление Яковенко И.Н. (паспорт <данные изъяты>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (№), обществу с ограниченной ответственностью «Строй-В» (№) о признании торгов и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, недействительными, удовлетворить.
Признать недействительными результаты торгов, проведенных 08 марта 2025 года, на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного <данные изъяты>
Признать недействительным заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-В» договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области за счет казны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строй-В» сумму в размере 5 041 393 (пять миллионов сорок одна тысяча триста девяносто три) рубля 92 копейки.
Взыскать с Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области за счет казны Российской Федерации в пользу Яковенко И.Н. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-В» в пользу Яковенко И.Н. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы.
Председательствующий судья Ю.А. Абрамова