ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
... 22 января 2026 года
Ангарский городской суд ... в составе:
председательствующего судьи – Абрамовой А.А., при секретаре судебного заседания – Киселёвой А.И., с участием представителя истца Алфёрова Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (№) по исковому заявлению администрации Ангарского городского округа к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, установил:
Администрация Ангарского городского округа обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, в обоснование указав следующее: ** между администрацией Ангарского городского округа (далее по тексту истец) и ФИО1 (далее по тексту ответчиком) заключен договор купли-продажи земельного участка №. Предметом договор является земельный участок с кадастровым номером № площадью 86440 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ Ангарский, территория автодорога Ангарск-Тальяны (в водоохранной зоне реки Китой в пределах III пояса Чебогорского водохранилища), земельный участок 67, с разрешенным использованием под туристическую базу «Зеленый островок». При заключении договора администрация исходила из того, что площадь сформированного земельного участка является необходимой для функционирования туристической базы «Зеленый островок».
Решением Ангарского городского суда ... от ** с учетом определения того же суда от ** и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от ** установлено, что площадь, занятая объектами недвижимости и необходимая для их эксплуатации составляет 13261,25 кв.м.
Таким образом, площадь переданного по договору земельного участка многократно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что нарушает установленный земельным законодательством принцип соразмерности площади земельного участка и объектов, расположенных на таком земельном участке.
** в адрес ответчика направлялось требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка, однако до настоящего времени ответа не последовало.
Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ** №, заключенный между администрацией Ангарского городского округа и ФИО1.
В судебном заседании представитель истца Алфёров Д.С. исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом, по известному суду адресу, о чем свидетельствует извещение. В адрес суда вернулся конверт «по истечении срока хранения». Ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не представил. Сведениями о том, что неявка ответчика имела место по уважительной причине, суд не располагает.
Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ** № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (пункт 67).
Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68).
Извещение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним
При таких обстоятельствах, учитывая размещение информации о рассмотрении дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ** № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на интернет-сайте Ангарского городского суда ..., и в соответствии со ст. ст. 113, 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного производства.
Определение суда о рассмотрении дела в порядке заочного производства занесено в протокол.
Выслушав участников процесса, исследовав в совокупности письменные доказательства по делу и оценив их в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания и сооружения, установлены Земельным кодексом Российской Федерации.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исключительность права на приобретение земельных участков в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не вправе приобрести в собственность участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Следовательно, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Согласно выводам, изложенным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ** N 26-КГПР23-4-К5, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Как следует из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ** N 13535/10 и от ** N 12955/11, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Согласно выводам, изложенным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ** N 26-КГПР23-4-К5, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ** N 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
То есть правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.
Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ** N 301-ЭС24-16594).
В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ** N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.
Принцип земельного законодательства в отношениях по выкупу земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости состоит в необходимости определить площадь земельного участка, необходимую исключительно для функционального использования объекта недвижимости.
Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающей необходимую в указанных целях, не допускается.
Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом и материалами дела установлено, что по договору купли-продажи земельного участка от **, заключенному между администрацией АГО и ФИО1 в собственность последнего передан земельный участок по адресу: ..., расположенный в водоохранной зоне ..., в пределах III пояса Чебогорского водохранилища, разрешенное использование: под туристическую базу «Зеленый островок», площадью 86 440 кв.м., кадастровый №. Земельный участок поставлен на кадастровый учет **. Адрес земельного участка изменен на: ..., Ангарский городской округ, территория автодорога Ангарск-Тальяны, участок 67; на земельном участке расположены объекты недвижимости, кадастровые номера: ...
** Ангарским городским судом ... вынесено решение по гражданскому делу № (№-16) о частичном удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа к ФИО1 о взыскании неосновательного сбережения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда от ** с учетом определения того же суда от ** и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от ** установлено, что площадь, занятая объектами недвижимости и необходимая для их эксплуатации, составляет 13261,25 кв.м. Решение суда вступило в законную силу **.
Тогда как, при заключении договора администрация Ангарского городского округа исходила из того, что площадь сформированного земельного участка является необходимой для функционирования туристической базы «Зеленый островок».
Судебными актами установлено, что по договору купли-продажи базы отдыха «Зеленый островок» № от ** ФИО1 приобрел у АО «АНХК» базу отдыха «Зеленый островок», состоящую из:
нежилого одноэтажного газозолобетонного здания с двумя дощатыми верандами и двумя дощатыми тамбурами - База отдыха Зел. островок спальный корпус, площадью 412,6 кв.м.;
нежилого одноэтажного брусчатого здания с дощатой верандой - База отдыха Зел. островок сторожка, ..., площадью 39,9 кв.м.;
нежилого одноэтажного каркасно-засыпного здания - База отдыха Зел. Островок летний корпус, площадью 113,9 кв.м.;
нежилого одноэтажного брусчатого здания с дощатой верандой - База отдыха Зел. островок котедж, площадью 37,2 кв.м.;
нежилого двухэтажного брусчатого здания с дощатой верандой - База отдыха Зел. островок водонапор.башня, площадью 29,2 кв.м., нежилого одноэтажного брусчатого здания с дощатой верандой - База отдыха Зел. островок склад, площадью 54,5 кв.м.,
7) нежилого одноэтажного брусчатого здания с дощатой верандой - База отдыха Зел. островок баня, площадью 99,3 кв.м. (д..... 1), расположенных по адресам, соответственно: ..., на расстоянии 1,5 км в западном направлении, и Ангарск-лагерь отдыха Космос, база отдыха Зеленый островок, ....
В ЕГРН зарегистрировано право собственности на пять объектов недвижимости из указанных выше, принадлежащих ответчику с учетом уточнения адресов:
1-этажное газозолобетонное нежилое здание с двумя дощатыми верандами и двумя дощатыми тамбурами - База отдыха Зел. островок спальный корпус, адрес: ..., Ангарский городской округ, территория автодорога Ангарск-Тальяны, строение 67, площадью 412,6 кв.м., кадастровый №;
1-этажное брусчатое нежилое здание с дощатой верандой - База отдыха Зел. островок сторожка, адрес: ..., Ангарский городской округ, территория автодорога Ангарск-Тальяны, строение 67/1, площадью 39,9 кв.м., кадастровый №;
1-одноэтажное брусчатое нежилое здание с дощатой верандой - База отдыха Зел. островок котедж, по адресу: ..., Ангарский городской округ, территория автодорога Ангарск-Тальяны, строение 67/3, общей площадью 37,2 кв.м., кадастровый №;
2-этажное брусчатое нежилое здание - База отдыха Зел. островок водонапор. Башня, по адресу: ..., Ангарский городской округ, территория автодорога Ангарск-Тальяны, строение 67/4, общей площадью 29,2 кв.м., кадастровый №;
1-этажное газозолобетонное нежилое здание с дощатой террасой - База отдыха Зел. островок склад, по адресу: ..., Ангарский городской округ, территория автодорога Ангарск-Тальяны, строение 67/5, общей площадью 54,5 кв.м., кадастровый №.
Таким образом, площадь переданного по договору земельного участка многократно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что нарушает установленный земельным законодательством принцип соразмерности площади земельного участка и объектов, расположенных на таком земельном участке.
По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон.
Согласно пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Таким образом, по смыслу приведенных положений закона основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке могут являться существенное нарушение условий договора его стороной или существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом существенность нарушения того либо иного условия для стороны, а также существенность изменения обстоятельств устанавливается и оценивается судом по иску заинтересованной стороны об изменении или расторжении договора.
** в адрес ФИО1 направлялось требование о расторжении договору купли-продажи земельного участка, что подтверждается представленными документами, в том числе, списком простых почтовых отправлений, квитанцией.
Поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка администрация Ангарского городского округа исходила из того, что площадь сформированного земельного участка (86440 кв.м.) является необходимой для функционирования туристической базы «Зеленый островок», решением суда от ** установлено, что площадь, занятая объектами недвижимости и необходимая для их эксплуатации, составляет 13261,25 кв.м., указанное, с учетом вышеизложенных правовых позиции Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, является существенным изменением обстоятельств, отвечает критериям существенности, изложенными в п. 1 ст. 451 ГК РФ, что является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ** №.
Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Истец по закону освобожден от оплаты государственной пошлины, поэтому с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход соответствующего бюджета в размере 3000,00 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования администрации Ангарского городского округа (ИНН 3801131762) к ФИО1 (№) о расторжении договора купли-продажи земельного участка - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № от **, заключенный между администрацией Ангарского городского округа и ФИО1.
Взыскать с ФИО1 (№) в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 3 000,00 рублей.
Ответчик вправе подать заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии настоящего решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья А.А. Абрамова
Мотивированное заочное решение составлено судом **.
Резолютивная часть
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№