РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13.04.2026 г. Белово Кемеровская область - Кузбасс
Беловский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Тооц А. В., при секретаре Титаренко И. З., при участии истца Агалаковой О.А., представителя истца Моториной Л.В., ответчика Бабенковой И.М., представителя ответчика Бабенков К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агалаковой О.А. к Бабенковой И.М. о расторжении соглашения с продавцом о задатке, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Агалакова О.А. обратилась в суд с иском к Бабенковой И.М. о расторжении соглашения о задатке, взыскании денежных средств, мотивируя тем, что между Бабенковой И.М. (именуемой в дальнейшем - «продавец») и Агалаковой О.А. (именуемой в дальнейшем - «покупатель») заключено соглашение с продавцом о задатке (далее по тексту - «соглашение»), в соответствии с которым стороны обязались заключить в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно договор купли-продажи недвижимого имущества:
- жилого дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Стоимость объектов недвижимости составляет <данные изъяты> рублей.
При заключении соглашения покупатель передала продавцу денежные средства в размере <данные изъяты>
Согласно п. 7.3 соглашения «продавец обязуется после подписания настоящего соглашения не производить перепланировку объектов недвижимости, демонтаж оборудования и конструкций.. ..».
Исходя из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости на сегодняшний день площадь объекта с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> кв.м., в связи с чем можно сделать вывод о произведённой перепланировке, что является нарушением продавцом своих обязательств и гарантий по настоящему соглашению.
Как следует из п. 9 соглашения: «Если основной договор не будет заключен по вине продавца, в том числе в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения продавцом своих обязательств и гарантий по настоящему соглашению или невозможности заключения основного договора по обстоятельствам, связанным с продавцом, продавец возвращает покупателю внесенную в соответствии с п. 4 в качестве задатка сумму, в течение 5 (пяти) календарных дней с момента требования. При этом с момента возврата задатка настоящее Соглашение считается расторгнутым в связи с невозможностью исполнения, все обязательства Сторон прекращаются».
В исковом заявлении истец указал, что продавец по условиям заключённого сторонами соглашения, именуемого «Соглашением с продавцом о задатке» обязался в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно не только заключить с покупателем основной договор купли-продажи объектов недвижимости, но и обязался не совершать действий, связанных с перепланировкой указанных объектов недвижимости и передать их ему в том виде, в котором они прописаны в заключенном соглашении.
По мнению истца в отношении жилого дома совершены действия, связанные с его перепланировкой, в связи с чем увеличена площадь жилого дома и на сегодняшний день составляет <данные изъяты> кв.м.
При таких обстоятельствах уведомление продавца от ДД.ММ.ГГГГ о том, что стороны могут заключить договор купли-продажи, несмотря на очевидное нарушение продавцом принятого на себя обязательства, противоречит условиям договора и требованиям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации о надлежащем исполнении обязательств и основания для оставления у продавца уплаченных покупателем <данные изъяты> руб. отсутствуют.
Истец просит расторгнуть соглашение с продавцом о задатке, заключенное между Бабенковой И.М. и Агалаковой О.А., взыскать с Бабенковой И.М. в пользу Агалаковой О.А. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей и в счет компенсации судебных расходов по оплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования (л.д. 104, 105), и указал, что заключенное сторонами соглашение не является соглашением о задатке, а независимо от наименования, является соглашением об авансе. Истец указывает, что предварительный договор между сторонами не заключался.
Денежная сумма, переданная Агалаковой О.А. Бабенковой И.М. по сути является авансом, соответственно, подлежит возврату независимо от того по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.
Истец, ссылаясь на ст.ст. 309, 381, 554 ГК РФ, указывает, что при отсутствии в договоре условий о недвижимом имуществе (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Истец полагает, что исходя из анализа условий соглашения с продавцом о задатке можно прийти к выводу о том, что условие о предмете договора не согласовано, поскольку в соглашении площадь указана - <данные изъяты> кв. метров. В выписке ЕГРН площадь указана - <данные изъяты> кв. метров. При этом стоит учитывать, что стоимость дома и земельного участка в значительной степени зависит от ее площади. Разница в площади также может сказаться на предстоящих расходах истца и на содержании указанного жилого дома. Данные сведения, по мнению истца, не были доведены до него.
Агалакова О.А. считает соглашение с продавцом о задатке не заключенным и просит взыскать с Бабенковой И.М. в свою пользу переданный аванс в размере <данные изъяты> руб.
Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в установленном п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке на сайте Беловского городского суда Кемеровской области (http://belovskygor.kmr.sudrf.ru/).
В судебном заседании истец исковые требования поддержала, пояснила, что в октябре 2025 года она на сайте «Авито» увидела объявление о продаже дома и земли за <данные изъяты> рублей, связалась с продавцом, и произвела осмотр дома и земельного участка. Бабенкова И.М., показывая ей продаваемое имущество провела ее и ее родственников по всем трем этажам, показала подвал, дом их устроил, через пару дней она вновь связалась с продавцом и они заключили соглашение, договорились, что дом и земельный участок будет ей продан до конца 2025 года, при заключении соглашения она снова осмотрела весь дом и земельный участок, ей были переданы технический паспорт и выписка из ЕГРН. Впоследствии она узнала, что продавец предоставил ей неверную информацию о продаваемом имуществе, указав неверные данные о площади дома. Агалакова О.А. пояснила, что при первом и втором осмотре дома она не видела признаков недавнего ремонта или перепланировки, но полагает, что она могла быть, так как продавец в соглашении указала площадь дома <данные изъяты> кв.м., а в последующем из выписки стало видно, что площадь дома <данные изъяты> кв.м. Указала, что изменение площади для нее существенно, так как повлияет на расходы на отопление.
Представитель истца Моторина Л.В., действующая на основании доверенности (л.д. 29-30), в судебном заседании доводы доверителя поддержала, пояснила, что соглашение о задатке, заключенное истцом и ответчиком, не содержит существенных условий. По своей правовой природе, соглашение о задатке заключается в обеспечение какого-либо обязательства. В данном случае, в тексте указано, что в качестве задатка в обеспечении исполнения своих обязательств по приобретению недвижимости, хотя факт приобретения недвижимости не является каким-либо договором. Соответственно, какого-либо обязательства, предварительного договора купли-продажи либо основного договора купли-продажи, до момента обращения в суд, либо в настоящее время, между сторонами не заключено. Классифицировать данный документ, как соглашение о задатке, невозможно. В данном соглашении отсутствуют существенные условия, по которым его можно было бы классифицировать как предварительный договор. В частности не урегулированы условия по самому объекту, в данном соглашении указана площадь жилого дома <данные изъяты> кв.м, а в выписке ЕГРН - <данные изъяты> кв.м., разница на <данные изъяты> кв.м. Не определен порядок оплаты, что также является существенным условием как для договора купли-продажи, так и предварительного договора купли-продажи недвижимости, к которому относятся все существенные условия договора купли-продажи. Считает, что денежные средства в размере <данные изъяты> руб. являются неосновательным обогащением на стороне ответчика и подлежат возврату. Данные денежные средства не являются, по своей правовой природе, задатком, они являются авансом, так как не было обязательства в обеспечении, которого они бы передавались. Не было ни предварительного договора купли-продажи, как самостоятельного обязательства, ни основного договора купли-продажи, в обеспечение которого передавался бы задаток. В данном самом соглашении нет существенно классифицирующих признаков предварительного договора купли-продажи, либо основного договора купли-продажи, порядок оплаты и предмета договора, так как предмет между сторонами не согласован.
Ответчик Бабенкова И.М. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что на сайте «Авито» ею было размещено объявление о продаже дома, по адресу: <адрес>, цена дома была указана. Они с истцом договорились о встрече. Пришли истец, ее сын, муж, сноха. Дом осмотрели, им все понравилось и сразу сказали, что они берут дом. Вечером того же дня истец позвонила и сказала, что они будут покупать дом. Истец передала ей данные своего паспорта и она подготовила соглашение о задатке. В выходной день, 18.10.2025 истец с семьей пришли, принесли сумму задатка. Бабенкова И.М. предупредила, что документы на дом на <данные изъяты> кв.м, на самом деле в доме <данные изъяты> кв.м. Покупателю это не было существенно. Дом истец повторно осмотрела, побывала на всех трех этажах и в подвале. В связи с подготовкой дома к продаже обратилась в МФЦ, чтобы актуализировать данные об объектах недвижимости, а технические паспорта и выписки из ЕГРН отдала истцу при заключении соглашения о задатке. Позднее Агалакова О.А. стала уклоняться от заключения договора купли-продажи, какой-то конкретной причины она не называла. Бабенкова И.М. пояснила, что с момента постройки дома в 1996 году в нем не производилось перепланировок, много лет назад было изменено крыльцо, дом строили они с мужем, других владельцев у дома не было. После заключения соглашения о задатке также никаких ремонтных работ или перепланировок в доме не производилось, фактическая площадь дома не изменялась.
Представитель ответчика Бабенков К.В., действующий согласно п. 6 ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании доводы Бабенковой И.М. поддержал, пояснил, что позиция истца основана на неверном толковании норм материального права. Считает, что из условий заключенного сторонами соглашения следует, что стороны согласовали срок заключения основного договора - до 31.12.2025 и предварительное внесение покупателем денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей, именуя ее задатком. При этом, заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает в себя все существенные условия договора купли-продажи. Сторонами согласованы все существенные условия договора купли- продажи, в том числе идентифицирующие признаки жилого дома, такие как кадастровый номер объекта, местонахождением объектов. В этой связи, то обстоятельство, что в соглашении указана площадь <данные изъяты> кв.м., не свидетельствует о том, что сторонами не согласован предмет договора. Разница в площади дома по документам возникла в связи с изменением законодательства, а именно, ранее при проведении учета жилого фонда в Российской Федерации действовала инструкция, утвержденная приказом Минземстроя РФ №37 от 04.08.1998, в соответствии с указанной инструкцией подвальные помещения не включались в учет общей площади жилого дома.
Согласно пояснениям представителя ответчика, на момент заключения между сторонами соглашения от 18.10.2025 площадь жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> составляла <данные изъяты> кв.м., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, иная площадь не могла быть указана в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку это бы противоречило сведениям Единого государственного реестра недвижимости. В последующем ответчик добросовестно приступил к исполнению взятых на себя обязательств, в связи с чем, после заключения соглашения и в целях его исполнения для подачи актуальных документов на государственную регистрацию ответчиком был заказан новый технический паспорт, изготовленный в соответствии с приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, на основании которого внесены сведения о координатах границ жилого дома в Единый государственный реестр недвижимости, а также актуализирована общая площадь.
Согласно раздела 1 нового технического паспорта при проведении технической инвентаризации перепланировка не выявлена, площадь жилого дома изменилась за счет ранее неучтенной площади подвала, согласно ранее действующей инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ №37 от 04.08.1998. Общая площадь здания соответствует площади, рассчитанной в соответствии с приказом Минземстроя РФ №37 от 04.08.1998, без учета внутренних перегородок.
Кроме того, из буквального толкования заключенного между истцом и ответчиком соглашения от ДД.ММ.ГГГГ прямо следует, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей передавались в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объектов недвижимости.
Таким образом, задатком обеспечивалось обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи объектов, принадлежащих продавцу на праве собственности, на согласованных условиях и в определенный срок.
Представитель ответчика считает, что, суждение истца о том, что денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей являлась авансом, основана на неверном толковании истцом норм материального права и полагает, что ответчик злоупотребляет правом. Поскольку, при обращении в суд, истец в своем исковом заявлении подтверждала наличие заключенного между ней и ответчиком соглашения о задатке (что прямо следует из текста искового заявления), что лишает истца в настоящее время права ссылаться на незаключенность соглашения о задатке, согласно принципу «эстоппель».
Представитель ответчика указал, что отсутствие перепланировки подтверждено документально, в том числе, показаниями технического инженера и представленными техническими паспортами по состоянию на 1998, 2023, 2026. Просит отказать в удовлетворении исковых требований Агалаковой О.А..
Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы гражданского дела и, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что в октябре 2025 года между Бабенковой И.М. и Агалаковой О.А. было заключено Соглашение о задатке (л.д. 7-9), по условиям которого стороны договорились, что они в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно обязуются заключить договор купли-продажи в отношении жилого дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Дата заключения в самом соглашении с продавцом о задатке не указана, однако, согласно пояснениям сторон в судебном заседании, указанный договор был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.
Стоимость объектов недвижимости согласована сторонами в размере <данные изъяты> рублей. (п. 2 соглашения)
Сторонами в п.п. 4 и 5 соглашения указано, что покупатель в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объектом недвижимости передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. При заключении сторонами основного договора задаток засчитывается в счет оплаты стоимости объектов недвижимости.
Согласно акту приема-передачи наличных денежных средств к соглашению продавцом о задатке (л.д. 10) Агалакова О.А. передала Бабенковой И.М. <данные изъяты> рублей в качестве задатка стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно, жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №.
В ходе рассмотрения гражданского дела судом установлено, что основной договор не был заключен между сторонами по причине уклонения покупателя.
Так, истцом в ходе рассмотрения дела приводились доводы о произведенной ответчиком перепланировке жилого дома.
Истец, ссылаясь на данные, указанные сторонами в соглашении о задатке, полагал что поскольку сведения о площади жилого дома не соответствуют данным выписки из единого государственного реестра прав недвижимости, то ответчик не исполнил п. 7.3. соглашения о задатке, что является основанием для расторжения соглашения и возврата денежных средств.
Вместе с тем, из исследованных доказательств усматривается, и судом установлено, что перепланировка или реконструкция жилого дома ответчиком не производилась. Так, из технического паспорта на жилой дом по адресу <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь жилого дома <данные изъяты> кв.м. (л.д. 89-90). В составе помещений указаны 1, 2 этажи и мансарда. Отдельно указан подвал жилого дома, его площадь не учтена в составе общей.
Указанные данные были отражены в характеристиках дома при государственном кадастровом учете, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 16.10.2025. (л.д. 108-109)
Со слов Бабенковой И.М. данные, отраженные в указанной выписке, и были использованы при составлении договора о задатке. При этом, покупателю Агалаковой О.А. было разъяснено, что продавец намерен уточнить основные характеристики объекта недвижимого имущества, используемые при кадастровом учете в целях актуализации данных объекта продажи.
Из технического паспорта, составленного по состоянию на 22.11.2023 (л.д. 41-64), следует, что площадь жилого дома составляет 311,1 кв.м. В составе помещений, учитываемых для исчисления общей площади жилого дома указаны 1, 2 этажи, мансарда и подвал. Инженером БТИ указано: перепланировка не выявлена, площадь изменилась за счет ранее неучтенной площади подвала, согласно ранее действующей инструкции. <адрес> здания <данные изъяты> кв.м., указанная в экспликации технического плана соответствует площади, рассчитанной в соответствии с приказом от 4 августа 1998 года № 37 Об утверждении инструкции о проведении учета жилищной Российской Федерации, без учета площади внутренних перегородок. При подготовке технического плана расчеты площади <данные изъяты> кв.м. выполнены в соответствии с Приказом Росреестра от 23.10.2020 № ГТ/0393, в пределах внутренних поверхностей наружных стен и с учетом площади холодных пристроек. Количество этажей 4: наземный 1, надземный 2, подземный 1.
Указанные сведения также приводятся в техническом паспорте, составленном ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» Филиал № БТИ Беловского городского округа и Беловского муниципального округа в отношении жилого дома по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. (стр. паспорта 2)
Из показаний, допрошенного 19.03.2026 в судебном заседании свидетеля ФИО7, являющейся инженером 1 категории и работающей техником-инвентаризатором в Филиале № БТИ Беловского городского округа и Беловского муниципального округа, следует, что изменение площади в техническом паспорте вероятно связано с тем, что ранее, в 1988 году при расчете площади жилого дома не учитывался подвал, лоджии и мансарды. После внесения изменений в жилищное законодательство изменились некоторые нормы подсчета жилой площади. В случае изменений площади в результате перепланировки об этом было бы обязательно указано в техническом паспорте. При визуальном сравнении ФИО7 планов строения спорного дома, отраженных в технических паспортах, составленных по состоянию на 1999 год и на 2026 год, перепланировок и реконструкций не выявлено.
Из выписок из ЕГРН от 12.11.2025, 23.01.2026 (л.д. 21-24, 65-72) следует, что жилой дом 1996 года постройки, расположенный по адресу <адрес> и принадлежащий на праве собственности Бабенковой И.М. имеет следующие характеристики: площадь дома <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> этажа, в том числе <данные изъяты> подземный. Жилой дом расположен на земельном участке по этому же адресу, площадью <данные изъяты> +/-<данные изъяты> кв.м. (л.д. 24-25) Суд учитывает, что площадь, указанная в сведениях кадастрового учета и в техническом паспорте не идентична ввиду различных требований к определению площади.
Суд учитывает, что согласно п. 7.1. соглашения о задатке покупателю были переданы 18.10.2025 правоустанавливающие и подтверждающие документы, в том числе имеющиеся технические паспорта и выписки ЕГРН от 16.10.2025. Указанный факт не оспаривался истцом в ходе судебного разбирательства. Таким образом, суд отвергает аргументы истца о недоведении до него полной информации об объектах недвижимого имущества.
Агалаковой О.А. в судебном заседании не было приведено доводов, не представлено доказательств, подтверждающих совершение ответчиком перепланировки или реконструкции объекта продажи, напротив, истец пояснила, что при двукратном осмотре дома она не видела никаких ремонтных работ.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора ввиду существенного нарушения условий предварительного договора (соглашения о задатке) продавцом.
Ввиду наличия признаков уклонения покупателя от совершения сделки купли-продажи Бабенковой И.М. 01.12.2025 направлено истцу уведомление об исполнении соглашения, согласно тексту которого Бабенковой И.М. предлагала Агалаковой О.А. во исполнение соглашения о задатке в целях заключения договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в срок до 15.12.2025 определить день, время и место для заключения указанного договора и подачи документов на государственную регистрацию.
23.12.2025 истцом в адрес ответчика направлено требование о возврате уплаченных по договору денежных средств, отказе от исполнения обязательств. (л.д. 12-13) Указанное требование мотивировано Агалаковой О.А. тем, что продавец в нарушение пункта 7.3. соглашения о задатке произвел перепланировку жилого дома.
26.12.2025 ответчиком был направлен ответ об отказе от возвращения суммы задатка, поскольку Бабенковой И.М. (продавец) приглашала истца на регистрацию документов в МФЦ.
Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка
В силу положений пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии с положениями статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пунктов 3, 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно пунктам 1 - 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Из материалов дела, объяснений сторон следует, что основной договор не был заключен между сторонами по причине отказа от сделки Агалаковой О.А., ввиду обнаружения покупателем нарушения условий соглашения продавцом, указанное обстоятельство (перепланировка) не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
На момент заключения соглашения о задатке жилой дом был дважды осмотрен покупателем.
Каких-либо бесспорных доказательств совершения стороной ответчика перепланировки в материалы гражданского дела представлено не было. Соглашения о расторжении соглашения о задатке между сторонами не заключалось.
Ответчик дважды (01.12.2023 и 26.12.2025) приглашала истица в МФЦ для подписания основного договора купли-продажи, что не оспаривается истцом.
Задаток согласно статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Суд полагает доводы ответчика относительно правовой природы соглашения с продавцом о задатке обоснованными.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Согласно п.п. 25-28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).
Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.
Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий, заключенного между сторонами соглашения о задатке, имеющего признаки предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что уплаченная истцом сумма в размере <данные изъяты> рублей является задатком, а не авансом, как в ходе судебного разбирательств стал утверждать истец. Таковой она названа в самом соглашении о задатке. В нем же указано, что задаток передан продавцу в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка. (п. 5 соглашения о задатке).
Из предоставленных суду доказательств усматривается, что не заключение в установленный срок основного договора купли-продажи имело место со стороны истца, который сообщил ответчикам об отказе от его заключения, не явился в МФЦ на заключение сделки.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истец как покупатель недвижимости не исполнил все свои обязательства, возникшие из соглашения с продавцом о задатке, необходимые для заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в предусмотренный срок.
Напротив, основной договор не был заключен по вине истца как покупателя недвижимости.
Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному соглашению о задатке (предварительному договору) утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.
Из п. 2 ст. 381 ГК РФ следует, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сторонам соглашения о задатке в п. 8 определено, что если основной договор не будет заключен по вине покупателя, то выплаченная в качестве задатка денежная сумма покупателю на возвращается.
Доводы стороны истца (после уточнения исковых требований) о том, что заключая соглашение о задатке стороны не определили существенные условия договора, суд находит необоснованными ввиду следующего.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Соглашение с продавцом о задатке от ДД.ММ.ГГГГ содержит данные о жилом доме и земельном участке, расположенных по адресу: <адрес> позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, в том числе кадастровые номера объектов недвижимости, данные предметов продажи сторонами оговорены в соглашении о задатке настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания.
Площадь отчуждаемого жилого дома относится к его индивидуальным техническим характеристикам, указание которых, как того требует закон, необходимо в основном договоре купли-продажи недвижимого имущества.
Как усматривается из материалов дела, на момент заключения соглашения о задатке площадь жилого дома была указана согласно данным кадастрового учета, на основании сведений выписки из ЕГРН по состоянию на 16.10.2025.
Впоследствии после предоставления ответчиком в орган регистрации актуального технического паспорта площадь жилого дома была уточнена, согласно нормам действующего законодательства.
Спора между сторонами о том, что указанный в соглашении о задатке жилой дом и жилой дом, зарегистрированный в государственном реестре, являются разными объектами недвижимости, не имеется, следовательно, соглашение о задатке, заключенное между Бабенковой И.М. и Агалаковой О.А., являющееся по своей сути, предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, содержит условия, позволяющие установить его предмет. Указанный вывод, соответствует позиции Верхового суда РФ, отраженной в Определении от 16.12.2014 № 9-КГ14-8.
В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что ответчиком существенных нарушений договора не допущено, оснований для расторжения договора о задатке на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ не имеется, как не имеется оснований и для квалификации указанного соглашения как незаключенного, доказательств обратного стороной истца не представлено.
При указанных обстоятельствах исковые требования о взыскании с Бабенковой И.М. <данные изъяты> руб., полученных на основании соглашения с продавцом о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не обоснованы и не подлежат удовлетворению.
В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований отказано, оснований, предусмотренных п. 1 ст. 98 ГПК РФ, для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов у суда не имеется.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Агалаковой О.А. к Бабенковой И.М. о возврате денежных средств, полученных на основании соглашения с продавцом о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.
Судья А. В. Тооц
Мотивированное решение составлено 27.04.2026