РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:
председательствующего Иннокентьевой Н.А., при секретаре Гайдабура Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Анжеро-Судженске
13 февраля 2026 года гражданское дело по иску Прокурора города Анжеро-Судженска в интересах государства, неопределенного круга лиц к Парсаеву Константину Владимировичу, Шатовой Елене Викторовне о признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор города Анжеро-Судженска обратился в суд с иском к Парсаеву Константину Владимировичу, Шатовой Елене Викторовне о признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивированы тем, что при проведении прокуратурой города проверки исполнения законодательства при распоряжении муниципальной собственностью, установлено, что в соответствии с выпиской из протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков от <дата> победителем процедуры лот № признан участник Парсаев Константин Владимирович.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа (Арендодатель) и Парсаевым Константином Владимировичем (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от <дата>.
Предметом договора явился земельный участок общей площадью 18 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, целевое назначение - размещение гаража, имеющий кадастровый № (далее - участок), кадастровая стоимость участка 23 008,14 рублей, вид разрешенного использования участка - обслуживание автотранспорта: размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных.
Срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, установлен с <дата> по <дата>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <дата> в соответствии с договором передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от <дата> (дата государственной регистрации <дата>, №) новым арендатором является Шатова Елена Викторовна, <дата> года рождения.
Считают, что договор передачи прав и обязанностей арендатора Парсаева К.В. по договору аренды земельного участка от <дата> к Шатовой Е.В. (уступки права аренды земельного участка) должен быть признан ничтожным, несмотря на наличие в договоре аренды положений о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 4.4.7 договора аренды земельного участка от <дата> №), ввиду прямого законодательного запрета перехода уступки такого права.
Просил суд признать недействительным (ничтожным) договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (№ от <дата>) от <дата> (дата государственной регистрации <дата>, №) с кадастровым номером №, заключенный между Парсаевым Константином Владимировичем, <дата> года рождения и Шатовой Еленой Викторовной, <дата> года рождения.
Применить последствия недействительности сделки по договору передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от <дата>, а именно: аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права от <дата> № за Шатовой Еленой Викторовной, <дата> года рождения; восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права № от <дата> за Парсаевым Константином Владимировичем, <дата> года рождения, на объект недвижимого имущества: аренду земельного участка с кадастровым номером: №.
В судебном заседании представитель истца - помощник прокурора г. Анжеро-Судженска Разумнов А.С., на исковых требованиях настаивал, доводы, изложенные в заявлении, поддержал.
Ответчик Шатова Е.В. в судебном заседании исковые требования признала, суду пояснила, что через сайт «<...>» увидела объявление по продаже гаража по <адрес>, продавал его Парсаев К.В., земельный участок был в аренде, проконсультировались со специалистами, заключили договор переуступки через МФЦ, когда получила договор, пришла в КУМИ и их уведомила. На данном земельном участке находится некапитальный гараж, которым они пользуются. КУМИ к ним не обращался, заплатила за аренду по договору. Процедуру для заключения договора аренды земельного участка, который находится в государственной собственности, не проходила.
Ответчик Парсаев К.В. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежаще.
Представители третьих лиц Администрации Анжеро-Судженского городского округа, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Анжеро-Судженского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области:
КУМИ Администрации Анжеро-Судженского городского округа представил отзыв на исковое заявление, в котором просил исковые требования прокурора города Анжеро-Судженска в интересах государства, неопределенного круга лиц к Парсаеву К.В., Шатовой Е.В. о признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить. Рассмотреть дело в отсутствие представителя КУМИ,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области представили письменные объяснения по делу, в которых указали, что исходя из приоритета норм земельного законодательства и в соответствии с п.п.5 и 9 ст.22 ЗК РФ передача прав и обязанностей арендатора земельного участка находящегося в муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона (торгов) на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу, возможна при аренде такого земельного участка на срок более чем 5 лет. Просили рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав истца, ответчика Шатову Е.В., изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
<дата> по результатам проведенного аукциона между КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа (арендодатель) и Парсаевым К.В. (арендатор) был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – обслуживание автотранспорта: размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных (л.д.8-10).
Срок аренды участка устанавливается с <дата> по <дата> (пункт 2.1 Договора).
Арендатор имеет право передать участок в субаренду в пределах срока договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления. На субарендатора распространяются все права арендатора участка, предусмотренные договором (пункт 4.3.2 Договора).
В случае заключения договора аренды Участка на срок более чем 5 лет, Арендатор имеет право, если иное не установлено федеральным законом, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 4.4.7 Договора).
На основании акта приема-передачи земельного участка КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа передал, а Парсаев К.В. принял вышеуказанный земельный участок с <дата> (л.д.11).
<дата> между Парсаевым К.В. (арендатор) и Шатовой Е.В. (новый арендатор) заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, согласно которому арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата>, а новый арендатор приобретает права и обязанности Арендатора по Договору аренды и становится ответственным перед Арендатором с момента заключения настоящего договора в течение всего срока действия Договора аренды (л.д.16-17).
Ответчиком Парсаевым К.В. представлено в КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа уведомление о заключении договора уступки права аренды от <дата> (л.д.67).
Согласно п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с п. 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу,
Диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.
Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, согласно которому если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Оснований полагать, что пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ имеет приоритет над частью 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ в отношениях, связанных с оборотом земельных участков, не имеется.
Пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ введен Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (начало действия документа - 01 июня 2015 года).
Пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ предусмотрено, что впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).
Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ после вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ не приводился в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ.
Поскольку на момент заключения договоров аренды и соглашений о переуступке прав пункт 7 статьи 448 ГК РФ действовал, то он подлежит применению к спорным правоотношениям.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 1 ст. 388 ГК РФ).
Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что, если арендатор не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, договор аренды земельного участка с ним может быть заключен только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1).
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор посягает на публичные интересы, является ничтожным, поскольку заключен в нарушение запрета, явно выраженного в п. 7 ст. 448 ГК РФ, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.
Включение в договор аренды от <дата> пункта 4.4.7 о возможности передачи права ответчика передавать свои права как арендатора третьим лицам противоречит требованиям ст. 448 ГК РФ, как следствие действие данного пункта договора является ничтожным.
Таким образом, суд считает, что требования истца о признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (№ от <дата>) от <дата> подлежат удовлетворению.
В связи с признанием судом недействительным договора по передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от <дата>, требования истца о применении последствий недействительности сделки так же подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 96 ГПК РФ.
На основании ст.333.19 НК РФ, ст.98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях подлежат взысканию в доход местного бюджета расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (по 1 500 рублей с каждого).
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Прокурора города Анжеро-Судженска в интересах государства, неопределенного круга лиц к Парсаеву Константину Владимировичу, Шатовой Елене Викторовне о признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (№ от <дата>) от <дата> (дата государственной регистрации <дата>, №) с кадастровым номером №, заключенный между Парсаевым Константином Владимировичем, <дата> года рождения, и Шатовой Еленой Викторовной, <дата> года рождения.
Применить последствия недействительности сделки по договору передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды (№ от <дата>) от <дата>, а именно:
- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права от <дата> № за Шатовой Еленой Викторовной, <дата> года рождения, на земельный участок с кадастровым номером №;
- восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права № от <дата> за Парсаевым Константином Владимировичем, <дата> года рождения, на объект недвижимого имущества - аренду земельного участка с кадастровым номером: №.
Взыскать с Парсаева Константина Владимировича, <дата> года рождения, уроженца <адрес>, <...>, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1500 рублей.
Взыскать с Шатовой Елены Викторовны, <дата> года рождения, уроженки <адрес>, <...>, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1500 рублей.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Анжеро-Судженский городской суд.
Председательствующий:
Мотивированное решение суда изготовлено 24.02.2026