РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:
председательствующего Степанцовой Е.В., при секретаре Бунаковой Е.В., с участием прокурора Шульц И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске Кемеровской области 21 мая 2026 года гражданское дело по иску Борисевича В,А, к Администрации Анжеро-Судженского городского округа о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности. Свои требования мотивирует тем, что согласно сведениям, содержащихся в ЕГРН, жилое помещение по адресу <адрес>, общей площадью 29,6 кв.м. принадлежит ему на праве собственности с 24.05.2007.
17.02.2017 межведомственной комиссией для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда г. Анжеро-Судженска жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Администрация Анжеро-Судженского городского округа не принимает предусмотренные Жилищным кодексом меры по обеспечению жилищных права граждан, проживающих в доме, расположенном по адресу <адрес>, несмотря на возникновение реальной угрозы для их жизни и здоровья в случае дальнейшего проживания в указанном доме.
До настоящего времени мер по расселению указанного дома органами местного самоуправления не принято. Техническое состояние дома ухудшается, проживание в нем угрожает жизни и здоровью материального истца.
В квартире проживать невозможно в виду аварийности и имеющейся угрозы обрушения, таким образом, у ответчика возникла обязанность по выкупу жилого помещения и выплате денежной компенсации во внеочередном порядке.
В рамках программы расселение по адресу <адрес>, не предусмотрено.
До настоящего времени снос дома не произведен, решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и принадлежащим истцу жилым помещением органом местного самоуправления не принято, вопрос о выплате истцу выкупной цены за жилое помещение не разрешен.
Жилой дом, в котором находится жилое помещение, принадлежит истцу на праве собственности, признан аварийным и подлежащим сносу, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, каких-либо доказательств направления истцу уведомления о сносе, соглашений о сносе и выкупе жилого помещения, а также о выплате ему выкупной стоимости не имеется. Кроме того, процедура по изъятию и выкупу жилого помещения не соблюдена, срок сноса до настоящего времени не определен.
Согласно заключению эксперта от 13.10.2025 технического состояния жилого дома по адресу <адрес> создает угрозу жизни и здоровья граждан, не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. Эксплуатация жилого помещения и проживание по адресу <адрес> невозможно и опасно. Соглашение между сторонами о выкупной стоимости, соглашение о размере выкупной стоимости жилого помещения между ответчиком и истцом не достигнуто.
Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости многоквартирного жилого дома от 25.03.2026 № 230.03/26, расположенного по адресу <адрес>, выкупная стоимость составляет 2 177 000 рублей.
Просит суд взыскать с ответчика в пользу истца выкупную стоимость принадлежащей ему квартиры, в аварийном жилом доме по адресу: <адрес>, в размере 2 177 000 рублей, прекратить право собственности истца на указанную квартиру после выплаты выкупной цены изымаемого жилого помещения, а также взыскать с ответчика судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 36 770 рублей.
В судебном заседании истец исковые требования и доводы, изложенные в заявлении, поддержал.
Представитель ответчика администрации Анжеро-Судженского городского округа Скубеева К.Д., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что оспаривает экспертное заключение в части капитального ремонта, поскольку деньги за капитальный ремонт с администрации взыскан не должны быть. Просила в удовлетворении исковых требованиях отказать.
Заслушав участвующих в деле лиц, прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:
В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Статьей 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу подп. 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случая, когда производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (п. 2 ст. 239.2 ГК РФ).
Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ).
В силу положений статьи 40 Конституции Российской Федерации конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.
Реализуя эту конституционную обязанность, федеральный законодатель предусмотрел для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту, реконструкции возможность предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма во внеочередном порядке при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.
Положениями действующего Жилищного кодекса РФ прямо не предусмотрены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма.
Положениями действующего Жилищного кодекса РФ прямо не предусмотрены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма.
В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ).
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника (ч. 12 ст. 32 ЖК РФ).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
Аналогичная правовая позиция Верховного Суда РФ изложена и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, и предусматривает, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного Кодекса РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.
Как следует из вышеприведенных нормативных правовых положений в их системном толковании, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ, на основании решения органа местного самоуправления о выплате собственнику жилого помещения выкупной цены, а также путем изъятия земельного участка, на котором расположен дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, для муниципальных нужд.
В пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 N 185-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Из приведенных выше нормативных правовых положений в их взаимосвязи следует, что жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Статьями 2, 14 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений отнесены обеспечение условий для осуществления гражданами права на жилище.
Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 статьи 4 ЖК РЖ) отнесено к компетенции органов местного самоуправления (п. 9 ч. 1 статьи 14 ЖК РФ).
Выше отмечалось, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Правительством РФ принято постановление от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», в редакции, действовавшей в спорный период, в силу п. 49 которого на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти, либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Поскольку Положением № 47 принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании жилого помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отнесено к компетенции органа местного самоуправления (пункт 49), следовательно, именно орган местного самоуправления определяет срок сноса конкретного многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срок отселения физических и юридических лиц, исходя из календарного года, до которого МКД признан аварийным, и срока, на который намечен его снос, на основании утвержденной Коллегией Администрации Кемеровской области – Кузбасса соответствующей региональной адресной программы.
Вместе с тем, указанное не исключает судебного контроля за принимаемыми решениями публичного органа по вопросам оценки обследуемых помещений на соответствие критериям, указанным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, в том числе разумность установленного органом местного самоуправления срока отселения и сноса аварийного жилого дома, особенно в случае, когда стоит вопрос об угрозе жизни и здоровью граждан.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в разделе третьем Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.
Сам факт признания дома непригодным для проживания и подлежащим сносу не является доказательством того, что существует реальная угроза жизни, здоровью граждан и опасность проживания в данном доме, поэтому необходимо предоставление бесспорных доказательств, подтверждающих, что на дату предъявления иска и рассмотрения дела такая реальная угроза и опасность существуют.
Судом установлено, что истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 26.04.2007 (л.д.142-143) принадлежит квартира № жилого <адрес> Право собственности зарегистрировано <дата>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.144) и выписками из ЕГРН (л.д.9-11,125).
Согласно заключению ГЖИ № 1317 от 17.02.2017 выявлены основания для признания многоквартирного дома № по <адрес> аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с актом обследования № 1557 от 17.02.2017 общий процент износа по дому на 2008 год 67 % (л.д.12-15).
Как следует из материалов дела постановлением администрации Анжеро-Судженского городского округа № 1054 от 17.08.2018 многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, планируемый срок отселения – 2055. На основании постановления администрации АСГО от 17.03.2025 № 353 внесено изменение в постановление № 1054 от 17.08.2018, установлен планируемый срок расселения дома 31.12.2030 (л.д.16-22).
Согласно экспертному заключению ООО «Недвижимость и Оценка» № 219-10/2025 от 13.10.2025 проживание в жилом доме по <адрес> представляет угрозу жизни и здоровью проживающих в нем людей, выполнение работ по реконструкции дома является нецелесообразным, рекомендуется выполнить снос данного жилого дома (л.д.23-77).
Согласно выписке из ЕГРН истцу иных объектов недвижимости, кроме спорного объекта, на праве собственности не принадлежит.
Из отчета об оценке № 230.03/256 от 25.03.2026 следует, что итоговая рыночная стоимость размера возмещения за квартиру № составляет 2 177 00 рублей.
До настоящего времени снос дома не произведен, решение об изъятии земельного участка под жилым домом и принадлежащего истцу органом местного самоуправления не принято, вопрос о выплате истцу выкупной цены за жилое помещение не разрешен.
Судом установлено, что жилой дом по <адрес> находится в аварийном состоянии, представляющем угрозу для жизни и здоровья истца, иного жилья в собственности либо на ином праве она не имеет.
Жилой дом является многоквартирным, признан аварийным и подлежащим сносу, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, каких-либо доказательств направления истцу уведомления о сносе, соглашений о сносе и выкупе жилого помещения, а также о выплате истцу выкупной стоимости, материалы дела не содержат, представителем ответчика таковых не предоставлено, то есть необходимая процедура по изъятию и выкупу жилого помещения ответчиком не соблюдена, срок сноса дома до настоящего времени не определен.
В настоящее время истец настаивает именно на выплате ему выкупной стоимости, соглашение о размере выкупной стоимости жилого помещения между сторонами не достигнуто.
Разрешая вопрос о размере выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения, суд приходит к следующему:
Как указывалось выше, понятие выкупной цены жилого помещения определено положениями части 7 статьи 32 Жилищного Кодекса РФ.
В выкупную цену включаются рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая, в том числе убытки, которые он несет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.
Как разъяснено в подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.
Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.
Согласно статье 3 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно ст. 11 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии со ст. 14 Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Аналогичные положения закреплены и в Федеральном законе от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 230.03/26 от 25.03.2026, выполненной экспертом-оценщиком ООО «Вся оценка», по результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что размер выкупной цены жилого помещения – квартиры №, расположенного в многоквартирном жилом доме по <адрес>, в соответствии со статьей 32 ЖК РФ составляет на дату проведения экспертизы 2 177 000 руб., в том числе: 1 513 000 руб. – рыночная стоимость изымаемой квартиры, общей площадью 29,6 кв.м., 42 000 руб. – рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, 460 000 руб. – сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 162 000 руб. - убытки, которые несет собственник в связи с изменением места проживания (л.д.78-121).
Как следует из экспертного заключения, при расчете рыночной стоимости изымаемой квартиры истца, экспертом в соответствии с требованиями ФСО учтены характеристики объекта оценки: местоположение, этажность и год строительства МКД, общая площадь МКД, общая площадь жилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, строительный объем здания, материл стен, площадь земельного участка, категория земель, площадь квартиры, количество комнат, уровень отделки жилого помещения.
Экспертом проведен глубокий анализ рынка недвижимости о наличии продаж (объявлений) объектов недвижимости, максимально схожие по характеристикам с объектом исследования, актуальных на дату проведения исследования.
При выборе методов оценки экспертом приведено мотивированное обоснование применения сравнительного подхода методом сравнения продаж для определения рыночной стоимости изымаемой квартиры истца, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен МКД, убытков, которые несет собственник в связи с изменением места проживания, затратного подхода для расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, и нецелесообразности применения доходного подхода при расчете указанных величин.
Также экспертом рассчитаны и применены весовые коэффициенты (корректировки) в связи с объективным наличием различной степени схожести с объектом оценки, в том числе: корректировки на вид цены аналога (корректировка на торг), на материал стен жилого дома, на общую площадь, на количество комнат, на наличие балкона, на физическое состояние дома и др.
У суда не имеется оснований сомневаться в выводах представленного экспертного заключения, поскольку расчет выкупной цены спорной квартиры соответствует требованиям, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, выводы эксперта являются полными, достаточными и обоснованными по существу, содержат необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при оценке объекта недвижимости, подробное описание произведенных исследований, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Судом отклоняются как несостоятельные доводы представителя ответчика о необходимости исключения из размера выкупной цены спорной квартиры истца компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Согласно представленному в материалы дела договору №1474 первая приватизация жилого помещения по адресу: <адрес>, была оформлена в 1994 году.
Согласно справке ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбасса» филиала № 1 БТИ АСГО по адресу ул. первомайская, 9 год постройки дома 1926, площадь 118,2, квартир 4, о проведении капитального ремонта не располагает.
Таким образом, доказательств того, производился ли капитальный ремонт МКД по <адрес> в материалах дела не имеется, ответчиком не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для исключения из размера выкупной цены спорной квартиры истца компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Ввиду отсутствия сведений о проведенном в отношении МКД по <адрес> капитального ремонта, экспертом обоснованно рассчитан размер выкупной цены спорной квартиры, в которую включена и сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Размер выкупной цены спорного жилого помещения ответчиком не оспорен, доказательств иной стоимости стороной ответчика в материалы дела не предоставлено. Также представителем ответчика не заявлялось ходатайство о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы.
Поэтому суд принимает полученное экспертное заключение в качестве допустимого и относимого доказательства выкупной цены принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном жилом доме по <адрес> в размере 2 177 000 руб., поскольку экспертное исследование проведено квалифицированным экспертом-оценщиком, обладающим специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности, экспертом приняты во внимание ценообразующие факторы, общая политическая и социально-экономическая ситуация, местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение и использование, как обстоятельства, влияющее на формирование рыночной цены.
При принятии решения суд учитывает также, что действующим Жилищным кодексом РФ закреплен единственный механизм защиты прав собственников, у которых производится изъятие аварийного жилого помещения, путем предоставления им органом местного самоуправления денежной компенсации по рыночной стоимости жилья в размере, достаточном для приобретения собственниками равного по площади благоустроенного жилого помещения, пригодного для их дальнейшего проживания.
Установив вышеуказанные обстоятельства, основываясь на приведенных положениях закона, приняв во внимание установленный факт нарушения прав истцов, суд удовлетворяет исковые требования истца в полном объеме.
В соответствии со ст. ст. 88, 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе расходы по оплате государственной пошлины.
Суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 770 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Борисевича В,А, к Администрации Анжеро-Судженского городского округа о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности - удовлетворить:
Взыскать с Администрации Анжеро-Судженского городского округа ИНН 4201006176, ОГРН 1024200508309, расположенной по адресу: ул. Ленина, 6, г. Анжеро-Судженск, Кемеровская область, 652470, в пользу Борисевича В,А,, <...>, выкупную стоимость принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 2 177 000 рублей;
Прекратить право собственности Борисевича В,А, на жилое помещение – квартиру № расположенную по адресу: <адрес> после выплаты выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.
Взыскать с Администрации Анжеро-Судженского городского округа в пользу Борисевича В,А, расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 770 рублей.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Анжеро-Судженский городской суд путем подачи апелляционной жалобы.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено: 27.05.2026.