Решение
Именем Российской Федерации
Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:
председательствующего Гурьяновой В.И., при секретаре Семеновой И.Г., с участием помощника прокурора Шульц И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске Кемеровской области
03 июня 2026 года гражданское дело по иску Николенко Марины Сергеевны к администрации Анжеро-Судженского городского округа о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности, установил:
Истец обратилась в суд с иском к администрации Анжеро-Судженского городского округа о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности. Свои требования мотивировала тем, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>1 на основании договора дарения от <дата>, свидетельства о праве на наследство по закону от <дата>.
Данный дом актом МВК 17.02.2017 признан аварийным и подлежащим сносу, включен в реестр ветхого и аварийного жилого фонда.
Жилой дом 1927 года постройки.
На основании экспертного заключения № 949.09/25-Э от 30.09.2025 установлено, что проживание в жилом доме представляет угрозу жизни и здоровью проживающих в нем людей. Безопасность здания нарушена из-за аварийного состояния несущих конструкций здания, вследствие этого создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Она неоднократно обращалась в администрацию с вопросом предоставления жилья либо выкупной стоимости, но ей поясняли, то дом не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилья, поэтому предоставить они ничего не могут.
Считает, что своими действиями Администрация Анжеро-Судженского городского округа нарушает ее жилищные права.
Просит взыскать с администрации Анжеро-Судженского городского округа в ее пользу выкупную цену, принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в размере 2 246 000,00 рублей. Прекратить право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, после выплаты выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Истец Николенко М.С. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения спора извещена надлежаще, в своем письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель истца Скозырева Д.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, полностью поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчика Администрации Анжеро-Судженского городского округа Скубеева К.Д., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Кириленко П.С., Николенко Н.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.
Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Статьей 40 Конституции РФ предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 Постановления N 14, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Судом установлено, что Николенко М.С. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 30,00 кв.м., на основании договора дарения от <дата>, свидетельства о праве на наследство по закону от 25.11.2008.
Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН от 05.03.2026.
Согласно справки Филиала № 1 БТИ г. Анжеро-Судженска от 09.04.2026 процент износа жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>1 на дату инвентаризации 27.05.2013 составляет 67 %.
На основании заключения межведомственной комиссии по признанию жилого помещения пригодным (непригодными) для постоянного проживания № 1315 от 17.02.2017 многоквартирный дом, расположенный в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Актом обследования данного жилого дома, подтверждается, что процент износа дома на 2013 год составляет 65%.
Также данный факт подтверждается заключением эксперта ООО «Вся оценка» от 30.09.2025, согласно которого проживание в жилом доме по адресу: <адрес> представляет угрозу жизни и здоровью проживающих в нем людей.
Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 29.03.2019 № 199 «Об утверждении региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы» утверждена региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Порядок формирования указанной программы установлен по дате акта МВК.
Региональная адресная программа "Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных после 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции" на 2025 - 2026 годы, утверждена постановлением Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 11.09.2025 N 561 "Об утверждении региональной адресной программы "Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных после 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции" на 2025 - 2026 годы".
В рамках программы расселение <адрес> не предусмотрено.
До настоящего времени снос дома не произведен, решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и принадлежащего истцу жилого помещения органом местного самоуправления не принято, вопрос о выплате истцу выкупной цены за жилое помещение не разрешен.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Если дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть посредством выкупа изымаемого жилого помещения.
В разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, указано, что если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст. 2, ст. 16 ФЗ от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Таким образом, законодатель определил, что жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
Решение органа местного самоуправления об установлении срока сноса аварийного дома не предполагает произвольное, не основанное на объективных данных, определение срока сноса такого дома, который должен носить разумный характер, имеет своей целью последующее предоставление гражданам, проживающим в аварийном и подлежащем сносу доме, других благоустроенных жилых помещений (статьи 85, 86 Жилищного кодекса Российской Федерации), направлено на обеспечение условий для осуществления права на жилище.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При этом, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.
Совокупность вышеуказанных правовых норм и актов легального толкования в их системном единстве предполагает, что в основание правоотношения по внеочередному предоставлению (выкупу) жилого помещения взамен изымаемого, в том числе, входит юридический факт постоянного проживания гражданина в непригодном для таких целей жилом помещении. При этом постоянное проживание в контексте спорных отношений предполагает, что гражданин не имеет в собственности или постоянном бессрочном пользовании, т.е. по договору социального найма, иных жилых помещений; фактически непригодное жилое помещение должно быть для него единственным местом жительства, пользование которым без угрозы для жизни и здоровья невозможно.
Судом установлено, что истец в настоящее время продолжает фактически проживать в жилом помещении по <адрес> <адрес>, которое находится в аварийном состоянии, представляющем угрозу ее жизни и здоровью.
Жилой дом, в котором находится жилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, признан аварийным и подлежащим сносу, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, каких-либо доказательств направления истцу уведомления о сносе, соглашений о сносе и выкупе жилого помещения, а также о выплате истцу выкупной стоимости, материалы дела не содержат, представителем ответчика таковых не предоставлено, то есть необходимая процедура по изъятию и выкупу жилого помещения ответчиком не соблюдена, срок сноса дома определен 31.12.2023.
В настоящее время истец настаивает именно на выплате ей выкупной стоимости, соглашение о размере выкупной стоимости жилого помещения между сторонами не достигнуто.
Как следует из отчета ООО «Вся оценка» № 228.03/26 от 24.03.2026 выкупная стоимость жилого помещения, принадлежавшего истцу составляет 2 246 000,00 рублей. Данная стоимость складывается из рыночной стоимости квартиры – 1 531 000,00 руб., рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме – 86 000,00 руб., стоимость доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 467 000,00 руб., размер убытков, в связи с изъятием у собственников квартиры – 162 000,00 руб.
Представленное экспертное заключение произведено экспертом, имеющим соответствующее образование, стаж работы и специальные познания. Выводы, сделанные им логичны и обоснованы, подтверждены результатами проведенного исследования, сомнений у суда не вызывают, поскольку заключение последовательно в своих выводах. Ответчиком доказательств иного размера рыночной стоимости размера возмещения не представлено. Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность данного заключения, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности.
Установив, что спорное жилое помещение расположено в аварийном многоквартирном жилом доме по адресу: Колхозная, 15 является для нее единственным жильем, факт наличия реальной опасности для жизни и здоровья при продолжении проживания истца в спорной квартире в признанном аварийным многоквартирном жилом установлен по результатам исследования доказательств, отвечающих требованиям допустимости, относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения иска и взыскивает с администрации города Анжеро-Судженского городского округа в пользу истца выкупную цену жилого помещения в размере 1 779 000 руб.
При этом суд исключает из суммы выкупной цены спорного жилого помещения сумму компенсации за несвоевременно проведенный капитальный ремонт в размере 467 000,00 руб.
Так, в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В силу ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
По смыслу приведенных положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.
Из указанного следует, что само по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о безусловном праве собственника жилого помещения на выплату ему компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Собственник жилого помещения вправе требовать компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в случае, если на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в его проведении, снижение уровня надежности здания произошло вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.
Согласно положениям ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, наймодатель обязан исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
Из материалов дела следует, что истец является собственником жилого помещения квартиры, расположенной по адресу: Колхозная, 15-1, ранее указанная квартира была приватизирована на основании договора о продаже жилого дома предприятием, учреждением, организацией, заключенного с УЖКХ концерн "Северокузбассуголь" от 14.09.1993 (л.д. 130).
Право собственности, на квартиру 2 данного жилого дома также возникло на основании договора приватизации, заключенного с УЖКХ концерн "Северокузбассуголь" (л.д. 162).
Как следует из ответа на судебный запрос договоры на передачу бесплатно квартир, домов в собственность граждан путем приватизации на остальные квартиры в данном жилом доме (№3 и №4) администрацией не заключались (л.д. 166).
Действующее законодательство в данный период времени допускало заключение договоров приватизации между гражданами и предприятиями на основании Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
Из вышеуказанного следует, что жилой дом, расположенный по адресу <адрес> относился к ведомственному жилому фонду, наймодателем жилых помещений являлся УЖКХ концерн "Северокузбассуголь", прекративший свою деятельность 26.07.1994.
Таким образом орган местного самоуправления не являлся наймодателем квартир в данном доме и на него не может быть возложена обязанность по возмещению затрат за непроизведенный капитальный ремонт.
Доказательств обратного истцом в соответствие со ст. 56 ГПК РФ не представлено.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для включения в выкупную стоимость принадлежащего истцу жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не имеется.
На основании ст.333.19 НК РФ, ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 668,32 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям (79,2%).
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Николенко Марины Сергеевны к администрации Анжеро-Судженского городского округа о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности, удовлетворить частично.
Взыскать с администрации Анжеро-Судженского городского округа ИНН 4201006176, ОГРН 1024200508309, расположенной по адресу: ул.Ленина, 6, г. Анжеро-Судженск, Кемеровская область, 652470, в пользу Николенко Марины Сергеевны, <дата> года рождения, уроженки <адрес>, паспорт <адрес> выкупную стоимость принадлежащего ей жилого помещения в аварийном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в размере 1 779 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 668,32 рубля.
Прекратить право собственности Николенко Марины Сергеевны на квартиру, общей площадью 30 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, после выплаты выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Анжеро-Судженский городской суд путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурором.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено: 11.06.2026.