РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 мая 2026 года г.Владивосток,
Ленинский районный суд г.Владивостока, в составе председательствующего судьи Башмаковой М.И., при секретаре Глоба А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крячко Татьяны Николаевны к ТСЖ «Феникс», Крячко Николаю Анатольевичу о признании права собственности в силу приобретательной давности,
УСТАНОВИЛ:
Крячко Т.Н. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчикам, указав, что 14.10.2004 между застройщиком ООО «Примстройинвест» и дольщиком Крячко Н.А. был заключен договор № 14-10/2004 от 14.10.04 о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> в г.Владивостоке, по условиям которого компания обязалась за 931 520 руб., эквивалентных на день заключения договора 32000 долларов США, передать дольщику в собственность 3х комнатную квартиру № <данные изъяты> в жилом доме по <адрес> Факт оплаты подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 14.10.2004. 11.11.2004 Крячко Н.А. по договору переуступки доли в строительстве жилого дома по ул. <адрес>) в г. Владивостоке переуступил новому дольщику Крячко Т.Н. право требования по получению от ООО «Примстройинвест» доли в строительстве жилого дома по ул. <адрес>) в г.Владивостоке, а именно 3х комнатной квартиры № <адрес> общей площадью 68,27 м2. Истец полностью расплатилась за указанную в договоре квартиру, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру ООО «Примстройинвест» от 14.10.2004 и распиской Крячко Н.А. от 11.11.2004. Вместе с тем, ООО «Примстройинвест» строительство многоквартирного жилого дома по ул<адрес> не завершило. 21.03.2005 между ООО «Примстройинвест» и истцом был подписан акт передачи квартиры, согласно которому Крячко Т.Н. приняла от ООО «Примстройинвест» в собственность квартиру № <адрес> и замечаний к обустройству квартиры у нее нет. Фактически с данного периода истец и проживает в данном объекте. Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.06.2005 ООО «Примстройинвест» признано банкротом и прекратило свое существование, оставив многоквартирный жилой дом по <адрес> недостроенным, готовностью 98%. Дальнейшее строительство дома продолжило ТСЖ «Феникс». 31.10.2014 на объект было получено положительное заключение государственной экспертизы. 30.12.2014 ТСЖ «Феникс» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №. Согласно выданной истцу справке ТСЖ «Феникс» от 01.03.2013, взносы за квартиру выплачены полностью. Для постановки квартиры на кадастровый учет и подтверждение соответствия построенного объекта проектной документации, 13.01.2026 кадастровым инженером Капитоновой Ю.С. был подготовлен технический план данной квартиры в связи с обеспечением государственного кадастрового учета помещения в здании, указанного в части 15 статьи 70 ФЗ № 218-ФЗ ”О государственной регистра недвижимости". В соответствии с техническим планом жилого помещения площадь квартиры № <данные изъяты> по завершению строительства и вводу в эксплуатацию МКД расположена на 9м этаже и составляет 65,7 кв.м. В соответствии с актами о фактическом проживании граждан в квартире по адресу: <адрес> 15.01 2026 и от 01.03.2015 в квартире постоянно проживает Крячко Т.Н. Истец с 11.11.2004 открыто, добросовестно и непрерывно владеет и пользуется данным жилым помещением как своим собственным, содержит его в надлежащем состоянии, эксплуатирует, производит косметический ремонт, задолженности по оплате коммунальных услуг не имеет. По указанной квартире отсутствуют какие-либо споры и обременения третьих лиц, нет записей о регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости. Просит поставить на кадастровый учет помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в соответствии с техническим планом помещения от 13 января 2026г., подготовленным кадастровым инженером Капитоновой Юлией Сергеевной, признать за Крячко Татьяной Николаевной право собственности на помещение площадью 65,4 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>
Представитель истца Вегера Е.В. в судебном заседании поддержала требования искового заявления, просила их удовлетворить.
Истец Крячко Т.Н. в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя.
Ответчик Крячко Н.А. о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, также, полагал, заявленные исковые требования являются законными и обоснованными, и подлежат удовлетворению.
Ответчик ТСЖ «Феникс» о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, председателем правления Лысенко Т.А. направлен письменный отзыв в суд, в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие, указывают, что все эксплуатационные и коммунальные платежи за вышеуказанную квартиру истцом оплачиваются, споров между сособственниками жилого дома по вышеуказанной квартире не имеется, с заявленными исковыми требованиями согласны в полном объеме.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в силу положений ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему выводу.
В силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление) разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
В соответствии с пунктами 19 - 21 этого же Постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
По смыслу вышеназванных положений гражданского законодательства право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом (в настоящем случае с застройщиком) о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам переход права собственности в установленном законом порядке не состоялся (в данном случае ввиду банкротства и ликвидации застройщика, отсутствия на момент передачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и невозможности регистрации титула) Отсутствие надлежащего оформления прав на имущество применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который в силу ликвидации фактически утратил интерес к вещи, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.
Судом установлено, что 14.10.2004 между ООО «Примстройинвест» (компания) и Крячко Н.А. (дольщик) был заключен договор № 14-10/2004 от 14.10.2004 о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, по условиям которого компания обязалась за 931 520 руб., эквивалентных на день заключения договора 32000 долларов США, передать дольщику в собственность <адрес>
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 14.10.2004, Крячко Н.А. внес паевой взнос в размере 931 520 рублей за счет ООО «Примстройинвест».
11.11.2004 между Крячко Н.А. (дольщик) и Крячко Т.Н. (новый дольщик) заключен договор переуступки доли в строительстве жилого дома по <адрес>, по условиям которого дольщик переуступил новому дольщику право требования по получению от ООО «Примстройинвест» доли в строительстве жилого дома по <адрес>, а именно 3х <адрес> общей площадью 68,27 м2.
Как следует из содержания расписки от 11.11.2004, Крячко Н.А. получил от Крячко Т.Н. 931 520 рублей, что составляет 32 000 долларов США по договору переуступки доли в строительстве <адрес>
21.03.2005 между ООО «Примстройинвест» и истцом был подписан акт передачи квартиры, согласно которому Крячко Т.Н. приняла от ООО «Примстройинвест» в собственность квартиру № <адрес> и замечаний к обустройству квартиры у нее нет.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.06.2005 ООО «Примстройинвест» признано банкротом и прекратило свое существование, оставив многоквартирный жилой дом по <адрес> недостроенным, готовностью 98%.
Дальнейшее строительство дома продолжило ТСЖ «Феникс».
31.10.2014 на объект было получено положительное заключение государственной экспертизы.
30.12.2014 ТСЖ «Феникс» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU25304000-72/2014.
Согласно выданной истцу справке ТСЖ «Феникс» от 01.03.2013, взносы за квартиру выплачены полностью.
В соответствии с техническим планом жилого помещения от 13.01.2026, подготовленным кадастровым инженером Капитоновой Ю.С., площадь квартиры № <адрес> по завершению строительства и вводу в эксплуатацию МКД расположена на 9м этаже и составляет 65,7 кв.м. В соответствии с актами о фактическом проживании граждан в квартире по адресу: <адрес> от 15.01 2026 и от 01.03.2015 в квартире постоянно проживает Крячко Т.Н.
Принимая во внимание, что с 11.11.2004 истец открыто, добросовестно и непрерывно владеет и пользуется вышеуказанным помещением как своим собственным, содержит его в надлежащем состоянии, задолженности по оплате коммунальных услуг не имеет, а также отсутствие каких-либо споров и обременений со стороны третьих лиц, учитывая пояснения самого ответчика ТСЖ «Феникс», которые указывают, что все эксплуатационные и коммунальные платежи за вышеуказанную квартиру истцом оплачиваются, споров между сособственниками жилого дома по вышеуказанной квартире не имеется, суд полагает заявленные требования подлежат удовлетворению.
Суд отмечает, что в условиях ликвидации застройщика ООО «Примстройинвест» и завершения строительства многоквартирного дома иным субъектом (ТСЖ «Феникс»), истец лишен возможности реализовать свои жилищные права в административном порядке. В данном случае обращение к институту приобретательной давности является исключительным и надлежащим способом защиты, направленным на устранение возникшей правовой неопределенности и подтверждение фактически сложившихся правоотношений, которые не могут быть легализованы иным путем.
Пунктами 6 и 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).
Согласно ст. 24 указанного Закона, технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
В соответствие с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Представленный истцом технический план жилого помещения от 13.01.2026, подготовленный кадастровым инженером Капитоновой Ю.С., соответствует требованиям действующего законодательства и позволяет индивидуализировать спорный объект, как самостоятельное жилое помещение.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
иск Крячко Татьяны Николаевны к ТСЖ «Феникс», Крячко Николаю Анатольевичу о признании права собственности в силу приобретательной давности – удовлетворить.
Признать за Крячко Татьяной Николаевной (<данные изъяты>) право собственности на помещение площадью 65,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществить государственный кадастровый учет указанного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с техническим планом помещения от 13 января 2026г., подготовленным кадастровым инженером Капитоновой Юлией Сергеевной.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд суд через Ленинский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.
Судья М.И. Башмакова
Мотивированное решение изготовлено 14.05.2026.