РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 мая 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Ли Э.В., при секретаре судебного заседания Стрельниковой Е.А., с участием представителя истца Длужевского М.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к Саакяну А.С. о взыскании убытков, штрафа и расходов по уплате государственной пошлины, установил:
19 февраля 2026 года истец акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – АО «СиА») обратилось в суд с данным исковым заявлением к ответчику Саакяну А.С., указав следующие обстоятельства. АО «СиА» является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>. 04 ноября 2023 года между сторонами заключен договор коммерческого найма, по условиям которого истец, как наймодатель, передает ответчику, как нанимателю, <адрес> во временное владение и пользование, а также движимое имущество, находящееся в квартире, а наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, поддерживать исправное состояние, вносить арендную плату. Квартира передана ответчику по акту приема передачи от 04 ноября 2023 года. Договор расторгнут по соглашению сторон от 01 ноября 2025 года, жилое помещение возвращено по акту приема-передачи. Согласно чеку-листу жилое помещение находилось в неудовлетворительном состоянии – имеются дефекты и повреждения, возникшие в период проживания ответчика. По отчету об оценке стоимость ущерба в виде восстановительного ремонта жилого помещения составляет 191 351 рубль 23 копейки. Также в силу п.6.3. договора с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 30 000 рублей за неосуществление текущего ремонта жилого помещения. Ответчиком внесен обеспечительный платеж в размере 29 498 рублей 60 копеек, также имеется остаток денежных средств, внесенных им в качестве аванса в счет арендной платы и не подлежащих зачету в сумму ущерба, принимая во внимание использование контрольно-кассовой техники. В связи с чем, АО «СиА» просит суд взыскать с Саакяна А.С. убытки в размере 147 193 рубля 57 копеек за вычетом обеспечительного платежа и арендной платы, штраф в размере 30 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца Длужевский М.Г., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по изложенным в заявлении основаниям, просил суд требования их удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена по истечении срока хранения ввиду неявки адресата по извещению.
08 мая 2026 года от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором Саакян А.С. просит отказать в удовлетворении исковых требований с учетом наличия дефектов при въезде, принятия всех возможных мер к надлежащему содержанию жилого помещения в период проживания, осуществлении перед выездом генеральной уборки, отсутствия в договоре конкретных условий проведения текущего ремонта и завышенного размера убытков. В случае удовлетворения требований просил снизить размер штрафа по ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Также заявил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд находит возможным, приступить к рассмотрению дела в отсутствие ответчика.
Выслушав участника процесса, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Положениями ст.671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст.678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно выписке из ЕГРН от 12 августа 2022 года АО «СиА» с 12 августа 2022 года является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>.
04 февраля 2023 года между АО «СиА», как наймодателем, и Саакяном А.С., как нанимателем, заключен договор коммерческого найма (далее – договор), по условиям которого наймодатель передает нанимателю во временное владение и пользование на срок с 04 февраля 2023 года на 11 месяцев, за плату жилое помещение, расположенное по <адрес>, а также движимое имущество, находящееся в квартире, наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, поддерживать исправное состояние, ежемесячно вносить арендную плату в размере 13 050 рублей (пункты 1.1., 2.1.3., 2.1.4., 4.2 договора).
На основании п. 4.6. договора наймодатель вправе в одностороннем порядке изменить условия договора в случае стоимостных показателей аренды (найма) в соответствующем районе или изменении индекса потребительских цен в Сахалинской области, изменение места работы нанимателя.
На основании акта приема-передачи от 04 февраля 2023 года <адрес> Саакяну А.С. в исправном состоянии, в квартире произведен капитальный и текущий ремонт, комнаты оклеены бумажными обоями, потолки окрашены водоэмульсионной краской, полы – линолеум поливинилхлоридный на теплоизолирующей основе, установлен плинтус по периметру, ванные комнаты и санузлы отделаны керамической плиткой. Оконные блоки – поливинилхлоридные. Имущество, находящееся в квартире – радиаторы отопления, межкомнатные двери глухие, с ручкой – замком, с обналичкой; керамическая мойка, смеситель, душ – лейка, ванна, водонагреватель, розетки, выключатели, приборы освещения в каждом помещении, кухонная мойка эмалированная, смеситель, электроплита, унитаз индивидуальные приборы учета. Все имущество находится в исправном, пригодном для эксплуатации состоянии. Со стороны нанимателя претензий по состоянию имущества нет.
01 ноября 2025 года по соглашению сторон договор коммерческого найма расторгнут с 01 ноября 2025 года.
В этот же день сторонами составлен акт приема-передачи квартиры, в котором имеется ссылка на чек-лист относительно состояния квартиры на день возврата. Наниматель возвратил имущество, находящееся в квартире: радиаторы отопления (биметаллические); межкомнатные двери глухие, с ручкой – замком, с обналичкой; в ванной керамическая мойка типа «тюльпан», смеситель, душ – лейка, ванна; водонагреватель (электрический); розетки, выключатели, приборы освещения в каждом помещении; кухонная мойка эмалированная, смеситель, плита (электро); унитаз в санузле, оконные блоки – поливинилхлоридные.
Так, в чеке-листе приемки квартиры у нанимателя указано:
- кухонная комната – царапина на межкомнатной двери, на стенах грязные пятна, потеки, прожог на подоконнике;
- в первой жилой комнате – на стенах пятна и потертости, на полу – пятна;
- в прихожей комнате – отслоение обоев, пятна, отверстия в стене;
- в ванной комнате – отходит кафельная плитка на стенах;
- на балконе – пятно на полу и следы скотча на балконном остеклении.
23 декабря 2025 года АО «СиА» направлена Саакяну А.С. досудебная претензия, ответ на которую не поступал, требования добровольно не исполнены.
Возражая по исковым требованиям о взыскании стоимости восстановительного ремонта жилого помещения, ответчик указал, что состояние жилого помещение является удовлетворительным, проведена генеральная уборка, тогда как при принятии квартиры имелся ряд дефектов.
Суд не может согласиться с данной позицией ответчика в силу следующего.
В силу ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В соответствии со ст.681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
На основании пунктов 2.1.4, 2.1.6., 2.1.9. договора Саакян А.С., как наниматель, обязан поддерживать в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в ней; производить за свой счет текущий ремонт квартиры и находящегося в ней санитарно-технического и иного оборудования. К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся: окраска требующих косметического ремонта стен, потолков, восстановление или замена поврежденных полов, дверей, подоконников, оконных стекол и переплетов, радиаторов отопления, а также замена поврежденных оконных и дверных приборов и механизмов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения); при прекращении договора наниматель обязан освободить квартиру в установленные сроки, сдать наймодателю по акту сдачи-приемки в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование и имущество, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, или произвести его за свой счет.
Доказательств принятия мер к осуществлению текущего ремонта в целях восстановления состояния жилого помещения на момент возврата имущества ответчиком в нарушение ст.56 ГПК РФ суду не представлено, вследствие чего, истец, как собственник недвижимого имущества, должен будет принять меры по приведению квартиры в удовлетворительное состояние путем проведения ремонтно-восстановительных работ, стоимость которых является убытками в виде реального ущерба, причиненного наймодателю.
Довод ответчика об отсутствии необходимости в проведении текущего ремонта с учетом первоначального состояния жилого помещения правового значения для дела не имеет, поскольку такая обязанность предусмотрена и гражданским законодательством и условиями договора, более того, опровергается представленными в материалы дела истцом актами приема-передачи жилого помещения с чеком-листом, в которых несогласие с содержанием данных документов ответчик не выразил.
В подтверждение размера убытков истцом представлен локально-сметный расчет стоимости ремонта, составляющий 191 351 рубль 23 копейки.
Ответчиком доказательств, подтверждающих иную стоимость восстановительного ремонта жилого помещения, не представлено, мотивированных ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
В связи с чем, суд принимает вышеуказанный локально-сметный расчет в качестве относимого и допустимого доказательства размера убытков истца в сумме 191 351 рубль 23 копейки.
В исковом заявлении истец просит зачесть в сумму убытков обеспечительный платеж в размере 29 498 рублей 60 копеек, внесенный ответчиков во исполнение п.4а.1. договора, а также остаток денежных средств, внесенных ответчиком в качестве аванса в счет арендной платы в размере 14 659 рублей 06 копеек.
Пунктом 1 ст.381.1. ГК РФ предусмотрено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Согласно п. 4а.1. договора наниматель обязан внести на счет наймодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа – в размере платы за наём, установленной п. 4.2. договора за два месяца. Данный платеж является обеспечением исполнения нанимателем обязательств по возмещению наймодателю ущерба, причиненного квартира, имуществу наймодателя или общему имуществу многоквартирного дома.
Федеральным законом от 22 мая 2003 года № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» (далее – ФЗ от 22 мая 2003 года № 54-ФЗ) определяются правила применения контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации в целях обеспечения интересов граждан и организаций, защиты прав потребителей, обеспечения установленного порядка осуществления расчетов, полноты учета выручки в организациях и у индивидуальных предпринимателей, в том числе в целях налогообложения и обеспечения установленного порядка оборота товаров (пункт 2 ст.1 Федерального закона от 22 мая 2003 года № 54-ФЗ).
В силу абзаца второго п.2.1. ст.1.2. Федерального закона от 22 мая 2003 года № 54-ФЗ при осуществлении указанных в пунктах 5 и 5.3 настоящей статьи расчетов в виде зачета или возврата предварительной оплаты и (или) авансов, ранее внесенных физическими лицами в полном объеме, пользователи вправе направлять кассовые чеки (бланки строгой отчетности) покупателям (клиентам) в электронной форме без выдачи бумажных кассовых чеков (бланков строгой отчетности).
С учетом изложенного, суд находит возможным, зачесть данные суммы в счет уменьшения размера убытков истца до 147 193 рубля 57 копеек (191 351,23 – 29 498,60 – 14 659,06).
Истец также просит взыскать с ответчика штраф за неосуществление текущего ремонта в размере 30 000 рублей, который подлежит взысканию с ответчика на основании п.6.3. договора.
Ответчиком заявлено о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ.
Согласно положениям ст.330, п.1 ст.333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2.2 определения от 15 января 2015 года № 7-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе, неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении; недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств.
В пункте 34 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить пункт 1 статьи 333 ГК РФ и снизить ее размер в случае установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Принимая во внимание размер убытков, период нарушения материальных прав истца, суд находит возможным, снизить размер штрафа, являющийся по своей природе неустойкой за ненадлежащее исполнение обязательств, до 10 000 рублей.
На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 6136 рублей, что подтверждается платежным поручением от 17 февраля 2026 года.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. 98, 102, 103 ГПК РФ, ст. 111 КАС РФ, ст. 10 АПК РФ), когда не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ), в связи с чем суд взыскивает с ответчика в пользу истца государственную пошлину, уплаченную им при подаче иска, в размере 6136 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к Саакяну А.С. о взыскании убытков, штрафа и расходов по уплате государственной пошлины – удовлетворить частично.
Взыскать с Саакяна А.С. (паспорт <данные изъяты>) в пользу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (№) убытки в размере 147 193 рубля 57 копеек, штраф за неосуществление генеральной уборки в размере 10 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6136 рублей, всего 163 329 рублей 57 копеек.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий судья Э.В. Ли
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Э.В. Ли