РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 июля 2026 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Катюха А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Соколенко А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Азаренкова В.В. к Александрову И.Н., Матюхиной Э.С. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок,
УСТАНОВИЛ:
Азаренков В.В. обратился в суд с исковым заявлением к Александрову И.Н. о признании договора купли-продажи от 10 апреля 2025 года недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав, что между ним и ответчиком был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, датированный 10 апреля 2025 года, согласно которому цена составила 7 000 000 рублей. Также был подписан передаточный акт.
Фактически он находился в крайне сложной жизненной ситуации и остро нуждался в деньгах. Пользуясь его положением, ответчик согласился дать ему в долг лишь 500 000 рублей, но навязал кабальные условия и оформление фиктивных документов. Фактически между ними состоялись заемные отношения.
Все документы: договор купли-продажи, передаточный акт и расписка о получении займа фактически подписывались в один день. Считает, что ответчик воспользовался его юридической безграмотностью, он действовал под влиянием заблуждения.
Указывает, что денежные средства в размере 7 000 000 рублей он не получал, ему были переданы только 500 000 рублей, при этом ответчик установил ставку 7% в месяц (84% годовых), а в случае просрочки – штраф 1% в день (365% годовых). Такие условия являются категорически невыгодными и подтверждают, что сделка совершалась не на рыночных условиях. В расписке указано, что в случае невозврата займа право на квартиру не возвращается, а переходит к Александрову И.Н.
В самом тексте договора купли-продажи содержатся неустранимые противоречия: в заголовке объект значится как «объект незавершенного строительства», а в пункте 1.1. он же описывается как «жилое помещение квартира». В договоре он указан под фамилией «Азаренко», хотя его фамилия «Азаренков». Также в представленных документах ответчик указывает разные данные о себе: в договоре годом его рождения значится 1991, а в расписке – 1994. Расписка от 17.04.2025 года составлена ответчиком небрежно, с грубыми нарушениями правил русского языка (отсутствие заглавных букв в названиях города, проспекта, фамилиях), многочисленными опечатками и фактическими ошибками.
Протокольным определением суда от 18 мая 2026 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Матюхина Э.С..
Протокольным определением суда от 16 июня 2026 года изменен статус третьего лица Матюхиной Э.С. на соответчика.
В судебное заседание истец и его представитель не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ответчик Александров И.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, однако корреспонденция возвращена в связи с истечением срока хранения.
Представитель ответчика Александрова И.Н. - Мухин Е.О. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем имеется подпись на листе извещений, представил ходатайство, в котором просил отложить разбирательство дела на более позднюю дату по семейным обстоятельствам.
Ответчик Матюхина Э.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, однако корреспонденция возвращена в связи с истечением срока хранения.
Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчика Мухина Е.О. об отложении разбирательства дела, поскольку доказательств уважительности причин не представлено и неявка представителя истца не является препятствием для разрешения спора.
В соответствии со ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, что предполагает предоставление участвующим в судебном разбирательстве сторонам равных процессуальных возможностей по отстаиванию своих прав и законных интересов.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации обеспечивает создание равных условий для участников гражданского судопроизводства и возможность реализации ими своих прав по своему усмотрению, в том числе обеспечением возможности непосредственно участвовать в рассмотрении дела лично или через представителей.
Так, в соответствии с частями 2, 3 ст. 167 ГПК РФ, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчики были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, поскольку риск получения поступившей корреспонденции несет адресат в силу статьи 165.1 ГК РФ, которая подлежит применению и к судебным извещениям на основании п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, как в отдельности, так и в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела, 10 апреля 2025 года между Азаренко В.В. и Александровым И.Н. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность, на условиях, изложенных в настоящем договоре следующий объект недвижимого имущества:
-жилое помещение квартиру, расположенное по <адрес>. Кадастровый номер объекта – №. Указанный объект принадлежит продавцу на праве собственности.
В силу подпункта 1.1. пункта 1 указанного Договора общая сумма настоящей сделки составляет 7 000 000 рублей.
На основании пункта 2 Договора настоящий договор подлежит передаче на регистрацию только после оплаты суммы, указанной в пункте 1.1. настоящего договора.
Как следует из пункта 4 Договора продавец гарантирует, что он заключает договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой. Стороны согласовали условия настоящего договора без намерения причинить вред друг другу или иному лицу. Предмет и условия настоящего договора не имеют цели обхода закона и не являются злоупотреблением права. Настоящая сделка не совершена с целью прикрыть другую сделку в том числе сделку на иных условиях. Стороны не имеют намерения уклоняться от исполнения обязательств перед другими кредиторами. На день подписания настоящего договора отсутствуют известные сторонам обстоятельства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора.
В соответствии с пунктом 5 Договора право собственности на указанное имущество в пункте 1.1. настоящего договора возникает у покупателя с момента регистрации настоящего договора купли-продажи и перехода права, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.
В указанном договоре имеются подписи: продавец Азаренков В.В., покупатель – Александров И.Н..
10 апреля 2025 года составлен передаточный акт том, что Азаренко (фамилия указана неверно) В.В., ДД.ММ.ГГГГ, продавец, в соответствии с договором купли-продажи квартиры передал, а Александров И.Н., ДД.ММ.ГГГГ, принял следующий объект недвижимого имущества: жилое помещение квартиру, расположенное по <адрес>. Кадастровый №.
В силу пункта 3 передаточного акта продавец, при подписании договора, денежную сумму в размере 7 000 000 рублей получил в полном объеме, претензий нет.
В материалы дела представлена расписка от 17 апреля 2025 года, согласно которой Азаренков В.В., ДД.ММ.ГГГГ, получил от Александрова И.Н., ДД.ММ.ГГГГ, (дата рождения указана неверно) денежные средства в сумме 500 000 рублей. Указанные денежные средства переданы лично в руки наличными средствами. Претензий к Александрову И.Н. не имеет. Сумма была выдана Азаренкову В.В. под ежемесячный платеж (процент по займу составляет 7% в месяц) процент неизменный, оплата ежемесячно и на основную сумму не влияет. Заемщик обязуется вернуть сумму долга в размере 500 000 рублей, каждый месяц 17 числа из расчета 7% в месяц оплачивать, вернуть сумму основного долга в срок до 17.10.2025 года. При не оплате процентов идет неустойка 1% в день. Если до октября 2025 года основная сумма долга, а также процентов не оплачена, возврат квартиры принадлежащей Азарову В.В. (фамилия указана неверно) не возвращается, а переходит правообладателю Александрову И.Н.
Судом установлено, что собственником недвижимого имущества, расположенного по <адрес> настоящее время является Матюхина Э.С., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.03.2026 года на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 13.01.2026 года, заключенного между Александровым И.Н. и Матюхиной Э.С.
Согласно пункту 3 указанного Договора по соглашению сторон покупатель купил у продавца указанный объект за 7 000 000 рублей.
Как следует из пункта 4 указанного Договора собственные денежные средства в размере 7 000 000 рублей покупатель оплатил продавцу при подписании сторонами настоящего договора купли-продажи.
Заявляя требования о признании сделки – договора купли-продажи от 10.04.2025 года недействительной, истец ссылается на то, что договор купли-продажи был заключен фиктивно, он не желал продавать жилое помещение, денежные средства в размере 7 000 000 рублей он не получал.
В силу положений п. 3 ст. 1, п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны оспариваемого истцом договора защищены презумпцией добросовестности. Участники сделки считаются совершившими данную сделку добросовестно и разумно, пока не будет доказано иное.
Истец ссылается, что при заключении договора купли-продажи он полагал, что заключает договор залога для обеспечения возврата займа, который был оформлен распиской от 17 апреля 2025 года, согласно которой Азаренков В.В. получил от Александрова И.Н. займ в размере 500 000 рублей.
В судебном заседании истец не отрицал, что подпись в передаточном акте от 10.04.2025 года его.
Однако наличие подписи не подтверждает фактическую передачу денежных средств и само по себе не свидетельствует о возникновении между сторонами отношений купли-продажи.
Истец в ходе судебного разбирательства пояснял, что не имел намерения продавать принадлежащую ему квартиру и что причиной обращения к ответчику являлась исключительно необходимость получения денежных средств в долг вследствие тяжелого материального положения.
Таким образом, истец заблуждался относительно правовой природы заключенной сделки, предполагал, что заключает договор залога для обеспечения возврата займа, спорная квартира для него являлась единственным местом для проживания, и у него не было цели на безвозмездное отчуждение своего имущества
Кроме того, после государственной регистрации перехода права собственности истец продолжал проживать в спорной квартире. Данный факт подтверждается исковым заявлением Матюхиной Э.С. о признании истца утратившим право пользования жилым помещением, в котором прямо указано, что на момент приобретения квартиры истец продолжал проживать в ней.
Таким образом, последующий приобретатель был вынужден обращаться в суд с иском о выселении, поскольку фактическое владение квартирой сохранялось за истцом.
В ходе разбирательства дела ответчиком не представлено доказательств наличия 7 000 000 рублей у Александрова И.Н. В связи с чем объективных доказательств передачи денежных средств Александрова И.Н. Азаренкову В.В. не представлено.
Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи от 10.04.2025 года, признании договора ДД.ММ.ГГГГ недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде возврата Матюхиной Э.С. Азаренкову В.В. жилого помещения, расположенного по <адрес>.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В связи с чем с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию уплаченная истом государственная пошлина в размере 73 000 рублей, по 36 500 с каждого.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил:
исковые требования Азаренкова В.В. к Александрову И.Н., Матюхиной Э.С. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, удовлетворить.
Признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 10.04.2025 года, заключенного между Азаренко В.В. и Александровым И.Н. недействительным.
Признать договор купли-продажи объекта недвижимости от 1301.2026 года, заключенного между Александровым И.Н. и Матюхиной Э.С. недействительной.
Применить последствия недействительности сделок в виде возврата Матюхиной Э.С. Азаренкову В.В. жилого помещения, расположенного по <адрес>.
Взыскать с Александрова И.Н. (паспорт <данные изъяты>), Матюхиной Э.С. (паспорт <данные изъяты>) в пользу Азаренкова В.В. (паспорт <данные изъяты>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 73 000 рублей, по 36 500 с каждого.
Решение суда может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья А.А. Катюха
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья А.А. Катюха