РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 августа 2026 года город Нерюнгри
Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Михайловой А.А., при секретаре Марусич В.В., с участием истца Фоминой К.А., ответчика Сиволобовой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи, установил:
Фомина К.А. обратилась в суд с иском к Сиволобовой Е.Ю., мотивируя свои требования тем, что 07.03.2026 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 35,1 кв. м., кадастровый №. Фомина К.А. передала Сиволобовой Е.Ю. в счет оплаты по договору 250 000 руб. В настоящее время ответчик стал уклоняться от заключения основного договора. На основании изложенного истец просит обязать Сиволобову Е.Ю. заключить с Фоминой К.А. основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по цене 1 800 000 руб. и на условиях предварительного договора от 07.03.2026, в случае уклонения ответчика от заключения, подписания либо исполнения обязанности по заключению основного договора – признать договор купли-продажи квартиры заключенным на условиях предварительного договора от 07.03.2026 и определить его условия в следующей редакции: предмет договора — квартира, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 35,1 кв. м, кадастровый №; цена квартиры — 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) руб.; порядок расчётов — в соответствии с предварительным договором от 07.03.2026; срок передачи квартиры — в соответствии с предварительным договором от 07.03.2026; обязанность ответчика совершить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя истца, обязать ответчика не чинить препятствий в регистрации перехода права собственности и, при необходимости, подписать все документы, требуемые для государственной регистрации сделки и перехода права собственности, взыскать с ответчика в пользу истца уплаченный аванс в размере 250 000 руб., если суд придёт к выводу об отсутствии оснований для понуждения к заключению основного договора, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку, предусмотренную разделом 4 предварительного договора, в размере 100 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ за период с 08.04.2026 по день фактического исполнения обязательства либо по день вынесения решения суда — в зависимости от правовой квалификации заявленных требований судом, произвести зачёт подлежащих взысканию с ответчика денежных сумм в счёт оплаты цены квартиры по основному договору, если суд придёт к выводу о наличии встречных денежных обязательств сторон, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Определением Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) от 28.07.2026 исковые требования Фоминой К.А. в части взыскания с ответчика уплаченного аванса по предварительному договору купли-продажи, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, зачета денежных сумм в счет оплаты цены квартиры оставлены без рассмотрения.
Определением Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) от 17.08.2026 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена Грачева Т.А.
Истец Фомина К.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просит удовлетворить.
Ответчик Сиволобова Е.Ю. в судебном заседании с исковым заявлением не согласилась, просит отказать.
Третье лицо Грачева Т.А. извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Суд, выслушав объяснения истца и ответчика, приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 07.03.2026 между Сиволобовой Е.Ю. (продавец) и Фоминой К.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 35,1 кв. м., кадастровый №.
Согласно п. 1.2 предварительного договора купли-продажи от 07.03.2026 стоимость квартиры определена в размере 2 100 000 рублей.
Пунктом 3.1.1 предварительного договора купли-продажи от 07.03.2026 установлено, что покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 250 000 рублей при подписании настоящего предварительного договора.
В силу п. 1.1 предварительного договора купли-продажи от 07.03.2026 установлено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 календарных дней. Однако указанное обязательство в установленный срок ответчиком исполнено не было.
Согласно выписке ЕГРН Сиволобова Е.Ю. является собственником спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 35,1 кв. м., кадастровый №, на основании договора мены от 06.07.2016.
На указанную квартиру наложены аресты на основании: Постановления судебного пристава-исполнителя Нерюнгринского РОСП УФССП № 33633/21/14021-ИП от 19.02.2025; Постановления судебного пристава-исполнителя Нерюнгринского РОСП УФССП № 105861/22/14021-ИП от 14.03.2024, Постановления судебного пристава-исполнителя Нерюнгринского РОСП УФССП № 59383/21/14021-ИП от 27.02.2023.
Несмотря на указание о купле-продаже объекта недвижимости, договор не может считаться основным, так как не содержит подробных характеристик объекта недвижимости, что не позволяет провести его государственную регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства. Однако, на сегодняшний день основной договор купли продажи не подписан.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т. ч. может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, стороны путём подписания предварительного договора от 07.03.2026, заключили в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий основной договор купли-продажи квартиры.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Исходя из изложенного, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В силу статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на объект недвижимости может быть осуществлена на основании судебного акта.
В предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, а также факт уклонения ответчика от совершения действий по государственной регистрации.
По смыслу ст. ст. 429, 380, 381 ГК РФ юридически значимым по данному делу обстоятельством является установление факта заключения основного договора на определенных условиях, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору.
Применительно к пункту 3 ст. 380 ГК РФ предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства.
Судом установлено, что основной договор купли-продажи, в установленные в нем сроки не заключен, ни одна из сторон предложений о заключении договора не направила.
Доказательств направления ответчику письменного предложения заключить основной договор купли-продажи недвижимости до окончания срока, в который стороны должны его заключить, истцом представлено не было.
Кроме того, суд отмечает, что истец не предоставил суду подлинный экземпляр расписки к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 07.03.2026 года, что не соответствует требованиям ч. 2 ст. 71 ГПК РФ.
Поскольку в указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был, обязательства по предварительному договору от 07.03.2026, следует считать прекращенными, у Фоминой К.А. не возникло право собственности на спорный объект недвижимости, также следует отметить объективное отсутствие возможности заключить основной договор купли-продажи в связи с тем, что предмет договора с момента заключения предварительного договора и по настоящее время находится под обременением, следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия).
Судья А.А. Михайлова
Мотивированное решение составлено 03 сентября 2026 года.