ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2026 г. г. Нерюнгри
Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Михайловой А.А. при секретаре Марусич В.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пфейфер Е.А. к обществу с ограниченной ответственностью «СпецСтрой Кубань» о признании одностороннего акта приема – передачи недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с законом «О защите прав потребителя»,
УСТАНОВИЛ:
Пфейфер Е.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «СпецСтройКубань» указав, что 17.12.2018 между ООО СЗ «СпецСтройКубань» и истцом заключен договор участия в долевом строительстве №СС/Э-1/С-4/ПД6/УКН433/ЭТ3/2018. Объектом долевого строительства является квартира, условный №433, проектная площадь 61,69кв.м., количество комнат – 2, этаж – 3, подъезд - 6, секция – 4, этап – 1, назначение – жилое. Стоимость объекта составила 4 194 920,00 руб. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства установлен не позднее 28.02.2022. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в полном объеме. Фактически квартиры не была передана в установленный срок. 21.04.2025 представитель Пфейфер Е.А. – Понимаскин А.С. по доверенности, участвовал в осмотре квартиры, в ходе которого были обнаружены существенные недостатки, препятствующие эксплуатации жилого помещения и подписанию акта приема – передачи квартиры. Недостатки и другие замечания были зафиксированы в акте осмотра квартиры от 21.04.2025. При повторном осмотре в июне, июле, августе, октябре, декабре 2025 доверенным лицом установлено, что выявленные недостатки не устранены в полном объеме. При очередном осмотре 19.12.2025 установлено, что выявленные недостатки не устранены. Также в заявление от 19.12.2025 прописано несогласие с заключенным в одностороннем порядке актом приема – передачи квартиры. С актом приема – передачи не ознакомлена, ни уведомления, ни копию акта приема – передачи квартиры не получала. 26.02.2026 получила смс уведомление, что в связи с завершением работ в квартире ожидают на повторный осмотр. 02.03.2026 подписан акт об устранении замечаний в квартире. Ключи получены 02.03.2026. 15.05.2026 получено письмо от ответчика в котором застройщик поясняет, что оснований для отмены одностороннего акта передачи объекта долевого строительства не имеется. Требование о взыскании неустойки за период с 01.01.2026 по 01.03.2026 в размере 269 322 руб. оставлено без удовлетворения. На основании изложенного просит признать недействительным односторонний акт приема – передачи <адрес> (условный №), расположенной по адресу: <адрес>, составленный застройщиком ООО СЗ «СпецСтройКубань» 29.05.2025 года. Обязать ответчика подписать с истцом двусторонний акт приема – передачи указанной квартиры по состоянию на 02.03.2026. Взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2026 по 01.03.2026 в размере 269 322 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца, за отказ ответчика в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя в размере 134 661 руб., расходы на перелет Нерюнгри – Москва – Краснодар и обратно в размере 57 974 руб.
В судебное заседание Пфейфер Е.А. не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайством просила о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель ответчика АО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» в судебном заседании, участие не принимал, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
В соответствии со ст.ст. 167, 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившегося истца и ответчика, в порядке заочного производства.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.
Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) регулируются нормами Закона Российской Федерации № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В соответствии с п. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» (исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).
В силу статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» право потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Из материалов дела следует, что 17.12.2018 между ООО СЗ «СпецСтройКубань» и Пфейфер Е.А. заключен договор участия в долевом строительстве СС/Э-1)С-4/ПД6УКН433/ЭТ3/2018, по условиям которого «Застройщик» - юридическое лицо, осуществляющее строительство многоэтажного «Жилого комплекса «Сердце» на земельном участке площадью 22 343 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и привлекающее денежные средства «Участников долевого строительства» в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства (создания) на этом земельном участке многоэтажного жилого дома домов) на основании полученного разрешения на строительство от 30.05.2017 года, общая площадь дома 137 080,07 кв. м.
Согласно п. 3.2 Договора объектом договора является квартира, условный № 433, проектная площадь 61,69 кв. м., количество комнат - 2, этаж - 3, подъезд - 6, секция - 4, этап - 1, назначение - жилое. Стоимость объекта, согласно п. 4.1 Договора, составила 4 194 920,00 рублей. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства, согласно п. 3.5 договора установлен не позднее 28.02.2022 года.
Поскольку между сторонами фактически возникли отношения из договора участия в долевом строительстве, возникшие между сторонами правоотношения подпадают под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон).
Договор заключен в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В силу ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, что не оспаривается сторонами.
Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ (в редакции, относящейся к обстоятельствам дела) если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 3.1. договора, заключенного сторонами, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить «многоэтажный жилой дом» указанный в п.1.1.3 договора, и после получения разрешения на ввод многоэтажного жилого дома в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок «участнику долевого строительства» «объект долевого строительства» в том числе «квартиры» в соответствии с характеристиками, которые определены в п. 3.2 договора и Приложении №3 «Техническое описание объекта долевого строительства», а «участник долевого строительства» обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять «объект долевого строительства» при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию «многоэтажного жилого дома».
Срок исполнения ответчиком своих обязательств определен в п.3.5 договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию «многоэтажного жилого дома» при условии выполнения «участником долевого строительства» своих обязательств по настоящему договору застройщик обязуется передать «объект долевого строительства» «участнику долевого строительства» в срок не позднее, чем до 28.02.2022.
Согласно акту от 21.04.2025 при осмотре квартиры представителем истца с участием представителя подрядной организации обнаружены существенные недостатки в отделке. Также 21.04.2025 составлен акт об устранении недостатков по квартире.
19.12.2025 истцом написано заявление в адрес ответчика, согласно которому истец просит принять меры и провести санитарную обработку, дезинфекцию помещения, недостатки устранены не в полном объеме. Последний осмотр был 19.12.2025.
02.03.2026 между истцом и ответчиком подписан акт приема – передачи, согласно которому Пфейфер Е.А. – собственник помещения № по адресу: <адрес> получены ключи от почтового ящика в количестве 2 штук, ключи от домофона в количестве 3 штук, паспорт на ИПУ, терморегуляторы в количестве 3 штук.
В установленный договором срок – 28.02.2022, истцу квартира не передана, 18.03.2026 Пфейфер Е.А. в адрес ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» направила претензию, в которой просит в добровольном порядке оплатить неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры в сумме 269 322 руб., заключенный застройщиком в одностороннем порядке акт приема – передачи квартиры признать недействительным. Заключить сторонам акт приема – передачи квартиры на основании акта устранения недостатков по квартире подписанный 02.03.2026.
Из ответа ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» №2353 от 22 апреля 2026 года на претензию истца следует, что при осмотре объекта 21.04.2025 наличие существенных недостатков установлено не было, соответственно на момент осмотра объекта отсутствовали правовые основания для отказа в подписании акта приема – передачи, что застройщиком оценено как безосновательное уклонение, в связи, с чем на основании ч.6 ст.8 Закона №214-ФЗ объект передан в одностороннем порядке 29.05.2025 по истечении одного месяца. В связи, с чем оснований для удовлетворения требований в части отмены одностороннего акта передачи объекта и взыскании неустойки не имеется.
Пунктом 9.1 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с законодательством РФ.
Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
С учетом положений статьи 39 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 25.02.2026 по гражданскому делу №33-640/2026 (№2-1741/2025) по иску Пфейфер Е.А. к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» о защите прав потребителей, установлено, что на период рассмотрения гражданского дела в суде апелляционной инстанции объект долевого строительства истцу не передан, нарушение срока передачи объекта долевого строительства носило длительный характер (около четырех лет) до настоящего времени объект не принят вследствие существенных нарушений допущенных застройщиком.
Поскольку в ходе судебного разбирательства со стороны ответчика не представлены доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, освобождающих его от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, суд приходит к выводу, что требование о признании недействительным одностороннего акта приема – передачи <адрес> по ардесу: <адрес> составленный застройщиком ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» 29.05.2025 и о взыскании в его пользу неустойки является обоснованным.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.
Кроме того, в силу п. 6 ст. 395 ГПК РФ если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.
Вместе с тем, согласно п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» правила п. 6 ст. 395 ГК РФ не применяются при уменьшении неустойки, установленной за нарушение неденежного обязательства, если иное не предусмотрено законом.
Определяя размер неустойки за нарушение ответчиком сроков выполнения обязательств по передаче квартиры, суд исходит из доказанности материалами дела нарушения ответчиком условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства, что дает истцу право требовать от ответчика выплаты неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи гражданину - участнику долевого строительства - объекта долевого строительства.
Поскольку судом установлено, что договорные обязательства ответчиком своевременно не исполнены, с ответчика за период с 01 января 2026 года по 01 марта 2026 года подлежит взысканию неустойка.
С учетом изложенного, суд соглашается с расчетом размера неустойки в общем размере 269 322,00 руб.
Суд полагает, что в рассматриваемом случае, исходя из суммы договора – 4 194 820 рублей, а также длительного периода просрочки исполнения договора, неустойка в сумме 269 322,00 руб. является соразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств, суд не находит оснований для ее снижения.
В соответствии ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поскольку в судебном заседании были установлены факты нарушения прав потребителя со стороны ответчика, неисполнение своих обязательств по договору и игнорирование требований истцов об уплате неустойки, то требование истца о компенсации морального вреда обоснованы.
Поэтому суд с учетом принципов справедливости, разумности, фактических обстоятельств дела удовлетворяет требование истца о компенсации морального вреда в размере 30 000 руб.
В силу п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Таким образом, учитывая, что ответчиком добровольно не удовлетворено законное требование потребителя в установленный законом срок, в силу п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», с учетом вышеизложенного, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50 % от суммы, присужденной истцу по требованию о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, и компенсации морального вреда в размере 149661,00 руб. руб. из расчета (269 322 руб. +30 000 руб.) / 50%.
В своих требованиях Пфейфер Е.А. также просит возместить ей расходы и причиненные убытки: проезд по маршруту <адрес> – <адрес> – <адрес> и обратно в размере 57 974,90 руб.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статьей 10 Федерального закона о долевом строительстве предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Для взыскания убытков необходимо установить наличие следующих обстоятельств: наступление убытков, противоправность поведения ответчика (вина ответчика, неисполнение им своих обязательств, обязанностей), наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) ответчика (ответчиков) и наступившими негативными последствиями. Отсутствие одного из элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.
Под причинно-следственной связью понимается объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует по времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).
Таким образом, заявляя требование о взыскании убытков, истец в силу 56 ГПК РФ должен доказать их наличие и размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между возникшим вредом и действиями указанного лица и вину причинителя вреда. Требование о взыскании вреда может быть удовлетворено только при установлении совокупности упомянутых элементов ответственности.
Как следует из пояснений истца в исковом заявлении поездка в <адрес> 28.08.2025 и 26.02.2026 связана исключительно с намерением принять объект долевого строительства.
Суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в указанной части, поскольку материалами дела подтверждается, что в указанные периоды времени истец приезжала в <адрес> для урегулирования ситуации.
Пунктом 1 ст. 103 ГПК РФ установлено, что государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В связи с чем, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 12 080 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление удовлетворить частично.
Признать недействительным односторонний акт приема – передачи <адрес> (условный №), расположенной оп адресу: <адрес> составленный обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СпецСтройКубань».
Обязать общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СпецСтройКубань» подписать с Пфейфер Е.А. двусторонний акт приема – передачи <адрес> (условный №), расположенной оп адресу: <адрес> по состоянию на 02 марта 2026 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» (ИНН 2308195067, ОГРН 1122308012606) в пользу Пфейфер Е.А. , <данные изъяты> неустойку в размере 269 322 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя 149661,00 руб., расходы на перелет в размере 57 974, 90 руб.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» в доход бюджета МО «Нерюнгринский район» государственную пошлину в размере 12 080 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья А.А. Михайлова
Мотивированное решение составлено 31 июля 2026 года.