РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 сентября 2026 года город Нерюнгри
Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Михайловой А.А., при секретаре Жаманкулове А.Т., с участием истца Ященко Н.В., представителя истца Федосенко С.Н., действующей на основании устного ходатайства, представителя ответчиков Артюховой Н.Е., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ященко Н.В. к Семенкову Г.С., Семенковой Т.В. о расторжении договора купли-продажи, возврата денежных средств, установил:
Ященко Н.В. обратилась в суд с иском к Семенкову Г.С., Семенковой Т.В., указав, что 18.12.2025 между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости. Предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты> Стоимость указанного недвижимого имущества составила 1 599 000 руб. После подписания договора купли-продажи истцом были выявлены неустранимые недостатки. 25.05.2026 в адрес ответчиков направлена претензия об отказе от исполнения договора купли-продажи. 01.06.2026 предоставлен ответ на вышеуказанную претензию, в которой ответчики указывают, что электроснабжение к гаражному боксу подключено от частной линии электроснабжения, кровля не протекает, а авариной ямы изначально не было. На основании изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 18.12.2025, взыскать с ответчиков уплаченную по договору купли продажи сумму в размере 1 599 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10 163,51 руб. за период с 02.06.2026 по 17.06.2026, с последующим начислением процентов со дня фактической оплаты задолженности, расходы на оплату государственной пошлины в размере 31 092 руб.
Определением Нерюнгринского городского суда Республики Саха (Якутия) от 17.07.2026 в качестве третьего лица привлечено ПАО «Якутскэнерго».
Истец Ященко Н.В. и представитель истца Федосенко С.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали, просят удовлетворить в полном объеме.
Ответчики Семенков Г.С., Семенковп Т.В. извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Представитель ответчиков Артюхова Н.Е. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица ПАО «Якутскэнерго» в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу пунктов 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Пунктом 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Исходя из ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 18.12.2025 между Ященко Н.В. и Семенковым Г.С., Семенковой Т.В. заключен договор купли продажи 14 АА 2244983.
Согласно п. 1.1 договора купли продажи предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>
Пунктом 2.4 договора продажи стоимость недвижимого имущества установлена в размере 950 000 рублей.
Как установлено в п. 3.1 договора купли-продажи покупатель до заключения настоящего договора путем внутреннего осмотра ознакомился с качественным состоянием вышеуказанного здания, расположенного на земельном участке, не имеющих видимых техническо-строительных недостатков, претензий к его состоянию не имеет и согласен принять в собственность вышеуказанные объекты недвижимости.
В тексте искового заявления следует, что оплата по договору купли-продажи была осуществлена путем передачи задатка в размере 600 000 руб. перед заключением договора купли-продажи, при подписании договора купли-продажи продавцам была передана сумма в размере 999 000 руб., что подтверждается расписками от 18.12.2025.
25.05.2026 в адрес Семенкова Г.С., Семенковой Т.В. направлена претензия, согласно которой в процессе использования объекта Ященко Н.В. были выявлены неустранимые недостатки, а именно: полное отсутствие электроэнергии без возможности его подключения, течь кровли, отсутствие как такового самого кооператива Горняк-1, наличие ремонтной ямы о которой продавцы не сообщили и не уведомили, также наличие с левой стороны гаража заброшенного здания, от которого идет поступление воды в гараж.
01.06.2026 в адрес Ященко Н.В. направлен ответ на досудебную претензию Семенкова Г.С., Семенковой Т.В. из которого следует, что электроснабжение к зданию подключено от частной линии электроснабжения, за пользованием оборудованием для отопления истец осуществлял оплату, кровля осенью была обновлена и не протекала, аварийной ямы изначально не было, рядом с гаражом все соседние здания заселены и имеют собственников.
В связи с тем, что в досудебном порядке урегулировать конфликт не удалось, истец обратился в суд.
Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В силу ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
По положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
По положениям пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По положениям ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно положениям, ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
Истцом заявлены требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка с кадастровым № и нежилого помещения с кадастровым № по адресу: <адрес>, и возврате уплаченных за недвижимое имущество 1 599 000 рублей.
В качестве основания указано, что ответчиками продано недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора, с недостатками, не позволяющими использовать его по назначению, а именно отсутствие электроэнергии, течь кровли и наличие ремонтной ямы.
Однако ни один из указанных недостатков нельзя считать существенным по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, так как не влечет для истца такого ущерба, при котором истец в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.
По показаниям свидетеля свидетель 1 гараж приобретался фактически для него, на момент осмотра и подписания договора электроэнергия в гараже имелась, 15.01.2026 свидетель 1 лично оплатил электроэнергию, то есть уже после перехода права собственности, свидетель не знает причину, по которой в настоящее время отсутствует свет.
Из указанный показаний свидетеля следует, что после заключения договора-купли продажи счет в гараже был, кроме того, оплата за электроэнергию вносилась истцом.
Довод истца о том, что свет мог быть отключен из-за задолженности ответчиков признается судом несостоятельным, ввиду наличия в материалах дела доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по электроэнергии за 2025 год.
Кроме того, истец утверждает, что она не была уведомлена при подписании договора купли-продажи о наличии в гараже аварийной ямы, однако п. 3.1 договора купли-продажи установлено, что покупатель до заключения настоящего договора путем внутреннего осмотра ознакомился с качественным состоянием вышеуказанного здания, расположенного на земельном участке, не имеющих видимых техническо-строительных недостатков, претензий к его состоянию не имеет и согласен принять в собственность вышеуказанные объекты недвижимости.
Таким образом, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, каких-либо достаточных и бесспорных доказательств того, что ответчиками был передан товар, имеющий скрытые существенные неустранимые недостатки не представлено со стороны истца, при рассмотрении дела такие обстоятельства не установлены.
В данном споре суд приходит к выводу, что все недостатки указанные истцом, являются устранимыми и не препятствуют использовать нежилое помещение по его прямому назначению. Также следует отметить, что истец не предоставил заключение независимой экспертизы, не заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, которая могла бы подтвердить существенный, неустранимый и скрытый характер приобретенного недвижимого имущества по договору купли продажи.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. В связи с чем, суд полагает необходимым в удовлетворении искового заявления отказать в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении иска отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия).
Судья А.А. Михайлова
Мотивированное решение составлено 28 сентября 2026 года.