АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
26 октября 2026 года город Владивосток
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: судьи-председательствующего Семенцова А.О., судей Ундольской Ю.В., Саковского Е.В., при секретаре Пауловой Ю.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Плешакова А. М. к Авагимяну В. А., Управлению федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, прекращении права собственности на объект недвижимости по апелляционной жалобе Плешакова А. М. на решение Арсеньевского городского суда Приморского края от 13 июля 2026 года.
Заслушав доклад судьи Семенцова А.О., пояснения представителя Плешакова А.М. – Рассказова А.М., представителя Авагимяна В.А. Клименко С.С., судебная коллегия установила:
Плешаков А.М. обратился в суд с иском, в котором указал, что 15.08.2025 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>. Передача объектов Авагимяном В.А. осуществлена по акту от 26.08.2025. После передачи дома были выявлены скрытые недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре покупателем. При указанных недостатках дом подлежит сносу. Ссылаясь на это, истец просил суд соразмерно уменьшить покупную цену жилого дома на 23 000 000 рублей; взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в размере 23 000 000 рублей; взыскать расходы по оплате государственной пошлины – 152 211 рублей, расходы на снос жилого дома – 5 403 500 рублей; возложить обязанность на Управление Росреестра прекратить право собственности истца и снять объект с кадастрового учета.
В судебном заседании представителем истца требования были поддержаны. Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что истец был уведомлен о недостатках дома и возможности приведения его в состояние, допускающее эксплуатацию. Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО «Калинка-Риэлти» не направили в суд представителей.
Решением суда требования Плешакова А.М. оставлены без удовлетворения.
С таким решением истец не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, т.к. суд необоснованно принял во внимание заключение специалиста, представленное ответчиком, и отнесся критически к техническому отчету, представленному истцом, не назначив по делу судебную экспертизу при наличии противоречий в указанных заключениях. Вывод суда о том, что истец был осведомлен о скрытых недостатках до заключения сделки, не соответствует действительности и не подтверждается материалами дела.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились стороны, извещены о рассмотрении дела, направили в суд представителя. Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО «Калинка-Риэлти» в суд представителей не направили. Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.
Выслушав представителя истца, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ответчика, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Статьей 328 ГПК РФ предусмотрены полномочия суда апелляционной инстанции. В части 1 ст. 330 ГПК РФ содержатся основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Основания, влекущие отмену или изменение решения суда первой инстанции, в ходе рассмотрения дела судебной коллегией не установлены.
Из материалов дела следует, что между Плешаковым A.M. и Авагимяном В.А. 15.08.2025 заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом №, удостоверенный нотариусом Химкинского нотариального округа Московской области Б
Предметом договора явились объекты недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 15 642 155, 52 рублей, жилой дом с кадастровым номером - №, кадастровой стоимостью 27 777 170,71 рублей.
В соответствии с п. 2.3 договора по соглашению сторон объекты недвижимого имущества продаются за 40 000 000 рублей, из которых земельный участок продается за 17 000 000 рублей, жилой дом продается за 23 000 000 рублей.
Из п. 2.5.1 договора следует, что на дату подписания настоящего договора по данным из ЕГРН в отношении земельного участка и жилого дома зарегистрировано обременение (залог в силу закона) в пользу ВТБ, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 2 мая 2023 года № и № соответственно.
Указанные в настоящем пункте регистрационные записи об обременении подлежат погашению продавцом до государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору. В силу п. 3.2.5 Договора продавец уведомил покупателя, что объекты недвижимого имущества находятся в залоге. Согласие залогодержателя на продажу объектов недвижимого имущества получено.
В соответствии с п.п. 3.1.5, 3.1.6 договора жилой дом возведен на земельном участке с учетом и соблюдением установленных требований при осуществлении капитального строительства, предусмотренных градостроительными регламентами и нормативно-правовыми актами; жилой дом пригоден для проживания, не находится в аварийном, ветхом, не пригодном для проживания состоянии.
Согласно п.п. 3.2.2, 3.2.3 продавец предоставил покупателю информацию обо всех обременениях/отсутствии обременений (ограничении в пользовании/отсутствии ограничений) в отношении объектов недвижимого имущества, и покупатель согласен на их приобретение; покупатель осмотрел объекты недвижимого имущества и произвел собственный анализ документации до подписания настоящего договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не было сообщено продавцом, он не обнаружил, качественным состоянием приобретаемых объектов недвижимого имущества, а также полнотой и качеством информации, предоставленной продавцом, удовлетворен полностью.
В соответствии с п. 5.2 Договора покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимого имущества, которое установлено путем осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец.
Согласно выписке из ЕГРН истец зарегистрировал право собственности на объекты недвижимого имущества: 19.08.2025 на земельный участок, 25.08.2025 на жилой дом.
В соответствии с п. 3.3.4 Договора стороны явно и не двусмысленно заверили, что действуют добровольно, не вынужденно, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки и обстоятельств, которые они упоминают в своих волеизъявлениях или из наличия которых они с очевидностью для другой стороны исходят, совершая сделку, не лишались и не ограничивались в дееспособности, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и законные интересы, не страдают заболеваниями (в том числе психическими), препятствующими осознавать суть подписываемого договора и правовые последствия его заключения, а также не находятся в таком состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий и руководить ими.
В соответствии с п. 5.3 Договора от 15.08.2025 и акта приема - передачи (передаточного акта) от 26.08.2025 объекты недвижимого имущества переданы Авагимяном В.А. Плешакову A.M..
Из п. 2 передаточного акта следует, что покупатель (истец) перед подписанием настоящего акта осмотрел объекты недвижимости и подтверждает, что они находятся полностью в таком виде, в каком они были на момент подписания Договора. Покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, каких-либо видимых дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено ранее, им не обнаружено. Претензий у покупателя к продавцу по переданным объектам недвижимости не имеется.
Передаточный акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, который собственноручно подписаны истцом Плешаковым A.M. и ответчиком Авагимяном В.А.
В качестве доказательств наличия выявленных недостатков в переданном объекте недвижимости, о которых покупатель (истец Плешаков A.M.) не был предупрежден продавцом (ответчиком Авагимяном В.А.), и соответственно, уменьшения покупной цены за товар истец представил технический отчет № 613/СТЭ от 18.10.2025, выполненный строительным экспертом ООО «Дневной дозор» Б, согласно которому обследован незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. По итогам обследования объекта определены категории технического состояния конструкций зданий: фундаменты: ограниченно-работоспособное; несущие конструкции: ограниченно-работоспособное; ограждающие конструкции (теплоизоляция): ограниченно-работоспособное; перекрытия междуэтажные (дом): ограниченно-работоспособное; перекрытия междуэтажные (гараж): ограниченно-работоспособное; крыша (стропильные конструкции): ограниченно-работоспособное; покрытие крови и теплоизоляция: ограниченно-работоспособное; отмостка: отсутствует; дренажи: отсутствуют.
При возведении объекта допущены отклонения от правил проектирования и строительства, допущены дефекты, в том числе неустранимые и критические. Класс прочности бетона фундамента не отвечает минимальным требованиям по прочности, выбранные материалы для возведения цоколя имеют низкий срок службы в агрессивных условиях грунтовых и поверхностных вод, неравномерная осадка фундамента выше предельно допустимых значений, создают риск разрушения здания при задании проектной нагрузки.
Использование подрезных плит в перекрытии, неверно выполненное армирование ригелей перекрытия создают риск перехода конструкции из ограничено-работоспособного технического состояния в аварийное.
Дефекты, допущенные при возведении стен, обеспечивают предпосылки к образованию конструктивных трещин в кладке стен, набору капиллярной влажности от крыши над гаражом и фундамента на протяжении всего срока службы здания. Крыша, не имеющая надежного крепления к стенам здания, в совокупности с использованием пенопласта в качестве утепления не позволяют безопасно эксплуатировать объект.
Выполнение работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, учитывая дефекты, допущенные при возведении перекрытий и фундамента, – нецелесообразно.
Согласно коммерческому предложению от ИП С стоимость услуги по демонтажу коттеджа с гаражом составляет 5 050 000 рублей.
Представителем ответчика Авагимяна В.А. представлено заключение специалиста – инженера технического надзора Н, включенного в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурного проектирования, национальный реестр специалистов в области строительства, от 11.07.2025 о проведении визуально-инструментального обследования объекта. В соответствии с указанным заключением обследуемое здание содержит множество строительных дефектов, которые могут привести к потере или снижению прочности и устойчивости, надежности объекта, его части или конструктивных элементов, что вызвало существенное ухудшение эксплуатационных характеристик строительной продукции.
Фундаментные и несущие конструкции здания не имеют признаков утраты пространственной устойчивости или значительного эксплуатационного износа, конструкции пригодны для дальнейшего использования после проведения детального технического обследования. Кровля, внутренняя отдела помещений, участки систем инженерно-технического обеспечения имеют значительные строительные и эксплуатационные дефекты, которые необходимо устранить вплоть до замены участков конструкций или конструкций целиком.
Для исправления большинства из обнаруженных в ходе исследования строительных дефектов потребуется: детальное техническое обследование здания; выполнение проекта капитального ремонта/реконструкции несущих и ограждающих конструкций на основании обследования; производство ремонтно-строительных работ по разработанной проектной документации. Монтажные работы необходимо осуществить в соответствии с требованиями нормативно-технических документов, действующих на территории РФ.
Ориентировочная стоимость ремонтно-восстановительных работ составит не менее 15 000 000 рублей (стоимость работ по несущим и ограждающим конструкциям до начала отделочных работ).
На основании положений ст. 67 ГПК РФ указанное заключение специалиста суд оценил, как достоверное. К техническому отчету № 613/СТЭ от 18.10.2025, представленному истцом, суд отнесся критически, поскольку дефекты, указанные в нем дублируют дефекты, указанные в заключении специалиста – инженера технического надзора Н, о которых истцу, в соответствии с договором купли-продажи от 15.08.2025, до заключения и на дату его заключения, а также акта приема-передачи (передаточного акта) от 26.08.2025, было известно, истец был удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, каких-либо видимых дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено ранее, им не обнаружено, претензий к ответчику по переданным объектам недвижимости не имел.
Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В п.п. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ указаны права продавца в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом.
В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГПК РФ).
Из пояснений представителей сторон следует, что до подписания договора истец был осведомлен о том, что дом передается с недостатками, и он не был лишен возможности проверить его качество, учитывая отсутствие отделки.
Ссылаясь на наличие существенных (неустранимых недостатков) истец требует возврата стоимости дома и взыскания расходов по его демонтажу с сохранением за ним земельного участка, хотя такое право ему ст. 475 ГК РФ не предоставлено.
От исполнения договора купли-продажи истец не отказался, о приведении сторон в первоначальное состояние с возвращением ответчику дома и земельного участка, связанных единой судьбой (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), а истцу денежных средств, истец не просит.
Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В ч. 1 ст. 57 ГПК РФ указано, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
О назначении экспертизы по делу сторонами не заявлялось. Основания для производства экспертизы по инициативе суда за счет бюджета отсутствуют.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:
решение Арсеньевского городского суда Приморского края от 13 июля 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Плешакова А. М. оставить без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение составлено 30.10.2026.
Председательствующий
Судьи